【文章內(nèi)容簡介】 雅百貨（引進中）、鴻福廣場等）?出行坐車方便（車站就在門口，大、中巴士約十 幾路） ?教育、醫(yī)藥、銀行、證券、美食街等配套齊全?標識性強、安全度高（項目醒目的外立面、中心 區(qū)周邊社會治安好）?有足夠的溝通、娛樂、休閑空間（城市中心公園、 城市綠地、圖書館）?物業(yè)兌現(xiàn)力強（片區(qū)房屋入住率和租金回報高）因此，基于我們自身的優(yōu)異規(guī)劃配套，我們在思考本項目的客戶定位時，應(yīng)當跳出地理區(qū)位限制，直接依托中心區(qū)的商務(wù)資源，充分挖掘自身特色優(yōu)勢，強化物業(yè)投資潛力的優(yōu)勢，在全市乃至周邊城市如深圳、香港、廣州等城市范圍內(nèi)來思考客戶來源。 目標客戶定位目標客戶群體定位 都市財智一族 地產(chǎn)投資群落 高檔商務(wù)置業(yè)人群 企業(yè)高管、職業(yè)經(jīng)理人、政府官員、高級白領(lǐng)、 SOHO一族、網(wǎng)絡(luò) IT、 律師、藝術(shù)家、技師等自由職業(yè)者。 投資地產(chǎn)已逐漸成為一種主流，從而催生了大量的專門投資地產(chǎn)的投資人士。 片區(qū)內(nèi)在各企業(yè)、寫字樓內(nèi)工作的大量商務(wù)人群。 目標客戶定位目標客戶特征分析 目標客戶群 特征投資型客戶 ?年齡在 30歲以上，具有多次置業(yè)經(jīng)歷?付款方式多樣?注重物業(yè)的投資價值?購買時對朝向、樓層不太關(guān)注，對價格較為敏感、希望 付款方式輕松靈活?希望物業(yè)帶精裝修商務(wù)客戶 ?多為公司高級員工作宿舍?多為外資企業(yè)或港資企業(yè)?對物業(yè)的位置、交通、服務(wù)、便利性較為關(guān)心?與投資者同樣關(guān)心物業(yè)的保值、增值性?商務(wù)性客戶不排除一些自由職業(yè)者的 SOHO用途?智能化要求較高，管理要求好，需求安全性和舒適性 自用型客戶 ?年齡在 2535歲之間，首次置業(yè)?文化層次較高，大多受過高等教育?事業(yè)正處于上升期間，對自己充滿信心市場分析項目定位營銷策略規(guī)劃分析房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測項目分析產(chǎn)品建議營銷思路推廣策略目標客戶定位項目定位東港?尚書城項目策劃報告項目定位物業(yè)定位 定位依據(jù) :（ 1）片區(qū)為成熟 CBD， 周邊市政大配套齊全，新推眾多寫字樓、中檔居住項 目，片區(qū)內(nèi)人氣將不斷攀升，由此帶來旺盛的商務(wù)、投資、居所需求， 本項目作為中心區(qū)的一級輻射區(qū)，將會盡享地利之便。（ 2）片區(qū)內(nèi)目前以中檔居住形態(tài)為主，缺乏高檔酒店公寓物業(yè)，而未來中 心區(qū)內(nèi)的大量高檔白領(lǐng)、金領(lǐng)迫切需要一個能夠與其身份地位相適應(yīng) 的高檔、多功能居所。（ 3）根據(jù)地塊位置及市場分析，結(jié)合項目核心價值 —— 片區(qū)無限發(fā)展?jié)摿? 和投資價值，項目定位為酒店服務(wù)式公寓，以滿足市場旺盛的投資、 居住及商務(wù)需求。項目定位 酒店式家居服務(wù)酒店式家居服務(wù)?24小時住客管理緊急熱線?搬家服務(wù)?家政、保姆、鐘點工服務(wù)?代繳水電費服務(wù)?寵物寄養(yǎng)或急救服務(wù)?衣物洗熨服務(wù)?病人看護服務(wù) 商務(wù)服務(wù)商務(wù)服務(wù)?商務(wù)秘書服務(wù) (代定客房， 票務(wù)服務(wù)，打印、傳真 及復(fù)印等 )?禮賓服務(wù)?代辦郵件收發(fā)?私人助理?專車接送服務(wù)?會議服務(wù)?叫醒服務(wù)，留言服務(wù) ?家居清潔、保養(yǎng) ?維修水、電器 ?代訂牛奶、飲水、報刊雜志 ?上門收取干洗衣物 ?訂花開辦生日慶祝酒會喜宴等?房屋租賃服務(wù)酒店服務(wù)式公寓物業(yè)管理項目定位形象定位 傲踞中心 領(lǐng)袖城市公寓演繹精彩 顯耀東莞光華 形象釋義： （ 1）成熟的 CBD中心區(qū)，周邊市政大配套齊全，項目位于中心區(qū)的一級輻射 區(qū)，盡享地利之便，傲居群雄； （ 2）以超前、時尚及領(lǐng)袖的理念，給城市以最富沖擊力的情感觸覺?？梢? 說，在做著咖啡與茶的融合，正走在這個城市的前沿，領(lǐng)著未來； （ 3）項目詮釋現(xiàn)代成功人士的全新生活、工作、休閑娛樂空間，成為中心區(qū) 成功人士居住或投資的首選領(lǐng)地，身份的象征。 （ 4）本項目如此定位其形象，正是在當前東莞南城 CBD中心區(qū)的發(fā)展方向下， 領(lǐng)袖城市公寓發(fā)展；項目定位項目命名案名釋義 :（ 1）本項目傲踞中央商務(wù)區(qū) CBD， 臨近中央居住區(qū) CLD， 新城著眼于片區(qū)的未來 發(fā)展，契合項目的區(qū)域定位。（ 2）城市成功人群，這個特殊的群體，處在特定的階層，都有一個令人矚目的 身份代碼，他們帶動一股潮流，創(chuàng)新一種觀念，足夠的經(jīng)濟實力和不俗的 眼光讓他們有資格去詮釋生活、去享受生活。（ 3） CBD傳奇，正是一個城市新貴的專屬，意味著城市的財富與內(nèi)涵，張揚城 市新貴的樂趣、個性、自我及幻想； CBD傳奇，一個階層的自我主張。本 項目如此命名，意在彰顯項目個性，表現(xiàn)獨立自我、超凡脫俗的領(lǐng)袖地位， 使之成為南城乃至整個東莞的地標性物業(yè)。（ 4）本案名契合項目形象定位，具備專屬性和排他性，讀來瑯瑯上口，易于記 憶，易于傳播，易于品牌塑造。 備選案名： MINI國度、薩菲爾 名邸、十八國際、亮麗風景線 項目定位產(chǎn)品定位戶型 單身公寓 一房 二房 小復(fù)式二房面積 3035㎡ 4050㎡ 5565㎡ 7075㎡套數(shù)比例 30% 50% 15% 5%以單身公寓、一房、二房為主流戶型，配以少量的小復(fù)式二房為輔助戶型。 戶型結(jié)構(gòu)可設(shè)計為平層、錯層、小復(fù)式；以戶型靈動變換、樓中樓、落地凸窗以及轉(zhuǎn)角凸窗 來體現(xiàn)戶型功能附加值。項目定位項目產(chǎn)品發(fā)展建議（ 1）高度數(shù)字化樓宇（ 2）設(shè)施采用五星級酒店標準配置（ 3）帶精裝修入市（ 4）室內(nèi)設(shè)計突出格調(diào)，彰顯現(xiàn)代、時尚、尊貴品味本項目價格分析測算 :樓盤因素 比例 曼哈頓時代 香繽時代園 第一國際 本項目區(qū)位 15% 9 10 9 10社區(qū)規(guī)模 10% 11 8 13 10景觀環(huán)境 18% 7 6 8 10交通 15% 10 10 10 10周邊配套 12% 9 13 9 10自身配套 6% 11 8 12 10品牌 9% 9 11 8 10產(chǎn)品質(zhì)素 15% 9 9 10 10權(quán)值綜合值100% 均價（元 /㎡） 6500 6800 5500 X比較均價 X類比權(quán)重 % % % 100%類比價 6890項目定位價格定位一般而言，對一個房地產(chǎn)項目，其價格有著 177。5% 的彈