【文章內(nèi)容簡介】 功能定位 根據(jù)前述的項目特點(diǎn)、市場條件及社會消費(fèi)趨勢進(jìn)行判斷，本項目不適宜走傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的模式，建議將本項目功能定位為： 以大型超市、零售業(yè)為主，休閑娛樂餐飲服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑、娛樂餐飲服務(wù)帶動零售，開創(chuàng)全新消費(fèi)潮流的標(biāo)志性購物廣場。 東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 12 頁 共 28 頁 B、檔次定位 中檔的建造及經(jīng)營檔次與本項目地理位置、商業(yè)環(huán)境相稱。走高檔路線則與現(xiàn)時的整體消費(fèi)水平不一致。建議將本項目的建造檔次定位為中檔為主大型商業(yè)物業(yè)，將本項目的經(jīng)營檔次定位為中檔大型超市、零售、休閑娛樂及餐飲服務(wù)的大型商業(yè)物業(yè)。 C、投資客戶群定位 商鋪投資者為一定貨幣積蓄的中高層的本地居民群體。商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報的理智穩(wěn)健型投資者。適合本地人對其進(jìn)行投資。 ? 項目所在地周邊客戶 熟悉并看好此區(qū)域升值潛力的一些高收入人士，年齡大約介于 3055 歲之間，已有一定事業(yè)基礎(chǔ)，并希望事業(yè)更進(jìn)一步發(fā)展。 ? 生意人 具相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識經(jīng)驗皆豐富，對商鋪?zhàn)钣行枨?，或急需擴(kuò)張生意，或擴(kuò)展規(guī)模，或由租轉(zhuǎn)為自買自用，他們是最有興趣 和實(shí)力的買家，也即我們的誠意客戶。各年齡段都有，中輕年為主。 ? 普通市民投資客戶 此類客戶往往具一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，喜歡面積較小的商鋪，因為資金投入小，風(fēng)險小，投資可行性高。對臨街的要求較高。對升值潛力認(rèn)同，重發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)。年齡介于 2555 歲，要求價錢合理，付款輕松，感覺投資商鋪具備相當(dāng)投資空間，海濱花園一樓的街鋪良好的銷售業(yè)績就是例證。 ? 小商家、個體經(jīng)營者 該類人士屬商場的小業(yè)主，一般經(jīng)營面積從幾平方米到數(shù) 10 平方米或數(shù)十平方米，間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。一個場在引入了知名主力店后，就靠吸引這類小 業(yè)主買鋪經(jīng)營，托起整個市。 東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 13 頁 共 28 頁 D、租賃客戶群定位 ? 大型百貨、超市。以租為主，通常面積過萬平方米，一般選擇自行裝修、自行管理。 ? 連鎖店。如佐丹奴、屈臣氏之類，對經(jīng)營場地一般不買，所需面積中等，約150— 400 平方米。 ? 品牌店。如皮爾卡丹、卡佛連、 SATCHI 等，所需面積從數(shù) 10 平方米至過 100平方米。 ? 著名快餐連鎖店。如麥當(dāng)勞、必勝客、肯德基之類，對場地一般也是只租不買，其名聲越大（如麥當(dāng)勞），入駐條件越苛刻。 ? 中、西餐飲經(jīng)營店。所需面積從過百平方米到過千平方米不等。 ? 各類零售與批發(fā)的廠家。 ? 個體經(jīng)營者。所需面 積較小，約 10— 30平方米。 對本項目業(yè)態(tài)和經(jīng)營定位的建議 經(jīng)營主體含 7個主要業(yè)態(tài)，具體為： ? 超市。規(guī)劃一樓約 500015000 平方米的營業(yè)面積，引進(jìn)具有一定規(guī)模經(jīng)營超市的投資商，自主經(jīng)營，自主管理。 ? 臨街精品店鋪。以營業(yè)面積 30~70 平方米為主，規(guī)劃營業(yè)面積約 2020 平方米，引進(jìn)中高檔品牌專賣店，出售產(chǎn)權(quán)，業(yè)戶自主經(jīng)營，自主管理。 ? 商業(yè)室內(nèi)步行街和室內(nèi)精品店鋪。以套內(nèi)面積 5— 15 ㎡單位為主，分別規(guī)劃出一層約 2020 ㎡，二樓約 3000 ㎡，共計約 8000 ㎡的營業(yè)面積，經(jīng)營代表消費(fèi)潮流和消費(fèi)趨勢的中低檔 品牌商品，出售產(chǎn)權(quán)和按比例出租，業(yè)戶自主經(jīng)營，商場統(tǒng)一管理。 ? 街市。以套內(nèi)面積 610 ㎡為單位，在一樓規(guī)劃約 3000 ㎡營業(yè)面積，經(jīng)營具有時尚化、個性化、特色化的小商品和飾品，商品價位均在 100 元以下，出東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 14 頁 共 28 頁 售產(chǎn)權(quán)，業(yè)戶自主經(jīng)營，商場統(tǒng)一管理。 ? 餐飲廣場。在一樓規(guī)劃約 600 ㎡營業(yè)面積，經(jīng)營中餐、西餐、小吃、茶莊、咖啡屋等，出售產(chǎn)權(quán)或按比例出租，業(yè)戶自主經(jīng)營，自主管理。 ? 休閑娛樂廣場。在三樓規(guī)劃約 4000 ㎡營業(yè)面積，經(jīng)營桑拿、洗浴、休閑、娛樂等項目，出售產(chǎn)權(quán)，業(yè)戶自主經(jīng)營，自主管理。 ? 通訊數(shù)碼廣場，一樓辟出專區(qū)，規(guī) 劃 1500 ㎡營業(yè)面積，經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌手機(jī)、通訊器材、數(shù)碼。 關(guān)于本項目的經(jīng)營定位： 建議的內(nèi)容：南峰新城市廣場經(jīng)營定位以占據(jù)中、低檔消費(fèi)市場為主，適當(dāng)兼顧少部分高檔消費(fèi)市場。各業(yè)態(tài)的具體經(jīng)營定位為： ? 大型超市：服務(wù)于當(dāng)?shù)鼐用竦母黝愔?、低檔生活消費(fèi)品。 ? 臨街精品店鋪：以服裝、服飾為主，滿足中、高層收入，白領(lǐng)階層的消費(fèi)需求。 ? 通訊數(shù)碼廣場，一樓辟出專區(qū)，經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌手機(jī)、通訊器材、數(shù)碼、IT、 DIV 等商品。 ? 室內(nèi)步行街和室內(nèi)精品店鋪：經(jīng)營滿足中、低檔收入、工薪階層的品牌服裝服飾類商品、家居飾品等商品 。 ? 街市：經(jīng)營滿足中、低收入人群、低年齡人群需求的時尚、個性化小飾品、小百貨、針織品等商品，所有商品價格均在百元以下。 ? 餐飲美食廣場：滿足當(dāng)?shù)鼐用窈唾徫镎卟惋嬒M(fèi)，其高、中、低檔比例進(jìn)行合理分配。 ? 休閑娛樂廣場：滿足居民和購物者休閑娛樂需求，其高、中、低檔比例進(jìn)行合理分配。 在業(yè)態(tài)定位的基礎(chǔ)上，經(jīng)營定位的目的是具有針對性的滿足不同消費(fèi)層次需東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 15 頁 共 28 頁 要，各種消費(fèi)心理需求，力求做到“全、精、準(zhǔn)”。 ? 從經(jīng)營對策上看，超市是與居民日常生活息息相關(guān)的各種食品、日常用品、生鮮等民生商品，能夠滿足大眾消費(fèi)，也順應(yīng)市民的消費(fèi)習(xí)慣， 是最聚人氣的主力店，滿足顧客“求便”的心理需求； ? 通訊數(shù)碼廣場：針對手機(jī)消費(fèi)趨勢，在一樓規(guī)劃通訊數(shù)碼廣場，順應(yīng)了區(qū)域消費(fèi)，達(dá)到“扎堆效應(yīng)”，同時又向消費(fèi)者提供一個更舒適的消費(fèi)場所，吸引更多的消費(fèi)群。 ? 臨街精品店鋪，經(jīng)營高、中檔的品牌商品，即把目標(biāo)顧客群定位在中、高檔消費(fèi)群體。既有助于提高商場檔次，塑造商品的商業(yè)形象，還有助于引導(dǎo)市場消費(fèi)，滿足消費(fèi)者“求精”的心理需求。 ? 室內(nèi)步行街和室內(nèi)精品店鋪，針對貴港市大部分收入者，經(jīng)營中、低檔品牌商品，既保證商品質(zhì)量，同時商品價格也不高，滿足中低檔消費(fèi)者“求優(yōu)”的心理。 ? 街市針對消費(fèi)者“求新、求廉”的心理需求，經(jīng)營百元以下的商品，吸引廣大的中、低檔收入消費(fèi)群體。 ? 餐飲、娛樂休閑項目適合麻涌市民消費(fèi)習(xí)慣，瞄準(zhǔn)大部分中、低消費(fèi)群體，合理兼顧高檔消費(fèi)者，吸引購物者和其它顧客，滿足各階層、各檔次群體對餐飲、休閑娛樂的需求。 南峰新時代廣場做為麻涌的大型購物中心，客流是它的生命線。購物中心的客流是由購物、休閑、觀賞三個部分構(gòu)成的。一般情況下各占 1/3，但由于休閑，觀賞者存在著即興購買。因此，實(shí)際購物人數(shù)會適度提升，約占 40%。根據(jù)有關(guān)部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為 40～ 60分鐘，成人為 90～ 150 分鐘。按此推算：顧客在商場停留的時間不會超過 小時，超過這個時間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動。 由此可見，麻涌鎮(zhèn)舊的商業(yè)中心區(qū)不可能單獨(dú)完成此項購物功能，南峰新時東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 16 頁 共 28 頁 代廣場不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要在場內(nèi)設(shè)有眾多的休閑空間、娛樂活動和場內(nèi)景觀。并且周邊在麻涌新的文化廣場，顧客可在購物的同時整個廣場內(nèi)就餐、游樂、休閑，這樣就消除了顧客的購物疲勞，延長了顧客的停留時間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所。這種娛樂購物的方 式，目前在老的商業(yè)中心是無可比擬的。 三、經(jīng)營商品及價格定位 大眾品牌主打，一線品牌商品例附，二、三線品牌商品為輔。以適合麻涌鎮(zhèn)中高端消費(fèi)者為宜。 四、項目外立面的設(shè)計 項目外立面設(shè)計強(qiáng)調(diào)與定位結(jié)合性： ? 一方面強(qiáng)調(diào)與檔次結(jié)合，根據(jù)商場目標(biāo)消費(fèi)群不同的感觀心理需求，結(jié)合商場定位高低，予以不同的外立面設(shè)計。 ? 基于本項目所處的市新城中心位置及地標(biāo)位置，現(xiàn)方案立面風(fēng)格應(yīng)具有地標(biāo)性的相關(guān)特征 ? 須強(qiáng)調(diào)與產(chǎn)業(yè)特征元素的結(jié)合，結(jié)合批發(fā)市場的業(yè)種特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)需求等因素，在外立面與功能方面做到有效平衡。使之，建筑風(fēng)格新穎，商 業(yè)氣息濃厚 東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 17 頁 共 28 頁 第四章 招商推廣策略 一、招商突破 南峰新時代廣場引進(jìn)大商戶以提升本案的商業(yè)價值是本案招商成功與否的關(guān)鍵，本案的規(guī)模、價格、經(jīng)營價值、產(chǎn)品定位及商業(yè)組合等各要素均影響到我們招商工作進(jìn)展的實(shí)質(zhì)性。因此，本案在招商策略上需突破，一方面通過行業(yè)協(xié)會推薦和自身挖掘具有實(shí)力或品牌性的大客戶，以大客戶帶動小客戶刺激入駐率。另一方面則展開小商戶的招商和發(fā)售，小商戶則主要是以經(jīng)營戶和投資客為主，以本地商戶為核心。 麻涌商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)處于興起階段。我們就是打造具有代表性與創(chuàng)造性的地標(biāo)級商業(yè)項目，形成了 一個讓麻涌及周邊鎮(zhèn)區(qū)都關(guān)注的商業(yè)項目。我們項目相鄰的