【正文】 是最大的競爭者；在短期內(nèi)對永益超級廣場的影響還不是很大。 消費者狀況 從其它各鎮(zhèn)區(qū)消費者來看，已形成到綜合型購物廣場購物的習(xí)慣，集休閑購物為一體的大型廣場更受到消費者青徠。 區(qū)位前景 將老商業(yè)中心和新的南峰新時代廣場形成一個完整的商業(yè)圈，商業(yè)文化中心規(guī)劃中的麻涌新舊商業(yè)圈強(qiáng)勢互動。東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 7 頁 共 28 頁 因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資源龐大 。 配套設(shè)施 該商圈內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、電信、酒店等。同時，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理，以便深入分析。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)中心，人口的增加的速度和人口結(jié) 構(gòu)變化將非?？欤瑢⒅苯佑绊懻麄€區(qū)域的消費行為，而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計產(chǎn)生重大影響。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進(jìn)行了解，進(jìn)而可以由人員構(gòu)成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。根據(jù)收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。消費水平是地區(qū)內(nèi)消費活動的直接指標(biāo)，對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。 5．購買行為。 6．交通和出行方式。在消費者消費的空間和尺度上，對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費 的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在 15 分鐘以內(nèi)；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進(jìn)入家庭也許只需要 10 分鐘。 東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 9 頁 共 28 頁 第二章 南峰新時代廣場 SWOT 分析 一、項目優(yōu)勢 ? 鉆石區(qū)位將吸引龐大人流量及巨大升值潛力 ? 本項目提出的產(chǎn)權(quán)式的商鋪經(jīng)營模式在整個業(yè)界尚屬首次 ? 項目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施 ? 廣場項目從建 筑規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)體系及業(yè)態(tài)劃分等方面都榮登麻涌商業(yè)之榜首 ? 項目硬件、軟件配套齊全，為消費者提供一個良好優(yōu)質(zhì)的購物空間 ? 南峰地產(chǎn)的業(yè)界影響力及良好信譽度 ? 南峰地產(chǎn)實力較強(qiáng)，在本地居民群體中擁有良好的信譽度和支持度 二、項目劣勢 ? 所在地理位置相對偏避 ? 所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對較緩慢 ? 所在地為城市新區(qū)，周邊商業(yè)氛圍不濃 ? 所在地超前消費意識淡薄 三、項目機(jī)會 ? 麻涌商業(yè)界的其它百貨商場無法與南峰新時代廣場抗衡 ? 南峰新時代廣場處于麻涌商業(yè)領(lǐng)袖地位，成為麻涌地標(biāo)性商業(yè)項目 ? 麻涌鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實體穩(wěn)步發(fā)展，不斷帶給整個的經(jīng)濟(jì)利潤增長 點 四、項目威脅 ? 老牌商場短期內(nèi)在居民心目中仍占據(jù)主要地位，南峰新時代廣場進(jìn)駐消費者心理市場還需短暫的時間和過程 東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 10 頁 共 28 頁 ? 城市發(fā)展帶動商業(yè)競爭激烈，在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，業(yè)內(nèi)各地產(chǎn)商將各顯其能，爭奪消費群體 ? 由于麻涌鎮(zhèn)商業(yè)界整體服務(wù)意識不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產(chǎn)品的引進(jìn)，致使中、高收入的消費群體消費區(qū)域轉(zhuǎn)向相鄰的廣州和深圳 ? 廣場商鋪投資者由傳統(tǒng)承包租賃的投資觀點，轉(zhuǎn)變?yōu)橘徶矛F(xiàn)代產(chǎn)權(quán)式商業(yè)不動產(chǎn)的全新投資理念，思想觀念轉(zhuǎn)變速度較慢，還需進(jìn)一步進(jìn)行引導(dǎo) 五、項目綜合分析結(jié)論 ? 根據(jù)麻涌鎮(zhèn)的總體規(guī)劃和麻 涌鎮(zhèn)的新老商業(yè)區(qū)的位置，人們對物質(zhì)需求和文化娛樂業(yè)并未形成明顯的區(qū)域性劃分 ? 主要商場業(yè)種相對齊全，業(yè)態(tài)普遍滯后。各商場貨品重復(fù)、雷同且無特色，中、高檔消費品在業(yè)內(nèi)目前還是空白，消費者買不到高品質(zhì)、高檔次的東西，同類商品無參照價格 ? 南峰新時代廣場將改變整個的傳統(tǒng)投資理念，以一種對財富負(fù)責(zé)，充分利用現(xiàn)有的財富去創(chuàng)造更多財富的態(tài)度，送給居民一個全新的投資理念 ? 南峰新時代廣場集黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門檻、領(lǐng)先業(yè)態(tài)、較容易對大 型主力店進(jìn)行招商，確定主力店后可以保障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點，同時帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報率。購物廣場開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。 但隨著麻涌消費水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此， `南峰新時代廣場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上， 有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺購物廣場。 經(jīng)營業(yè)種定位： 考慮到本項目的規(guī)模優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、理念優(yōu)勢等特征，在定位、規(guī)劃、招商、管理上尋找突破點，本項目具有麻涌的唯一性與稀缺性，確定它的投資價值與經(jīng)營價值。 A、功能定位 根據(jù)前述的項目特點、市場條件及社會消費趨勢進(jìn)行判斷，本項目不適宜走傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的模式，建議將本項目功能定位為： 以大型超市、零售業(yè)為主，休閑娛樂餐飲服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑、娛樂餐飲服務(wù)帶動零售，開創(chuàng)全新消費潮流的標(biāo)志性購物廣場。走高檔路線則與現(xiàn)時的整體消費水平不一致。 C、投資客戶群定位 商鋪投資者為一定貨幣積蓄的中高層的本地居民群體。適合本地人對其進(jìn)行投資。 ? 生意人 具相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識經(jīng)驗皆豐富，對商鋪最有需求，或急需擴(kuò)張生意，或擴(kuò)展規(guī)模，或由租轉(zhuǎn)為自買自用，他們是最有興趣 和實力的買家，也即我們的誠意客戶。 ? 普通市民投資客戶 此類客戶往往具一定的經(jīng)濟(jì)實力，喜歡面積較小的商鋪，因為資金投入小，風(fēng)險小，投資可行性高。對升值潛力認(rèn)同，重發(fā)展商的實力與信譽。 ? 小商家、個體經(jīng)營者 該類人士屬商場的小業(yè)主，一般經(jīng)營面積從幾平方米到數(shù) 10 平方米或數(shù)十平方米，間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。 東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 13 頁 共 28 頁 D、租賃客戶群定位 ? 大型百貨、超市。 ? 連鎖店。 ? 品牌店。 ? 著名快餐連鎖店。 ? 中、西餐飲經(jīng)營店。 ? 各類零售與批發(fā)的廠家。所需面 積較小，約 10— 30平方米。規(guī)劃一樓約 500015000 平方米的營業(yè)面積，引進(jìn)具有一定規(guī)模經(jīng)營超市的投資商，自主經(jīng)營，自主管理。以營業(yè)面積 30~70 平方米為主，規(guī)劃營業(yè)面積約 2020 平方米，引進(jìn)中高檔品牌專賣店，出售產(chǎn)權(quán)，業(yè)戶自主經(jīng)營，自主管理。以套內(nèi)面積 5— 15 ㎡單位為主，分別規(guī)劃出一層約 2020 ㎡，二樓約 3000 ㎡，共計約 8000 ㎡的營業(yè)面積，經(jīng)營代表消費潮流和消費趨勢的中低檔 品牌商品，出售產(chǎn)權(quán)和按比例出租，業(yè)戶自主經(jīng)營，商場統(tǒng)一管理。以套內(nèi)面積 610 ㎡為單位，在一樓規(guī)劃約 3000 ㎡營業(yè)面積，經(jīng)營具有時尚化、個性化、特色化的小商品和飾品，商品價位均在 100 元以下，出東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 14 頁 共 28 頁 售產(chǎn)權(quán)，業(yè)戶自主經(jīng)營，商場統(tǒng)一管理。在一樓規(guī)劃約 600 ㎡營業(yè)面積，經(jīng)營中餐、西餐、小吃、茶莊、咖啡屋等，出售產(chǎn)權(quán)或按比例出租，業(yè)戶自主經(jīng)營，自主管理。在三樓規(guī)劃約 4000 ㎡營業(yè)面積，經(jīng)營桑拿、洗浴、休閑、娛樂等項目，出售產(chǎn)權(quán)，業(yè)戶自主經(jīng)營，自主管理。 關(guān)于本項目的經(jīng)營定位： 建議的內(nèi)容：南峰新城市廣場經(jīng)營定位以占據(jù)中、低檔消費市場為主，適當(dāng)兼顧少部分高檔消費市場。 ? 臨街精品店鋪：以服裝、服飾為主，滿足中、高層收入，白領(lǐng)階層的消費需求。 ? 室內(nèi)步行街和室內(nèi)精品店鋪：經(jīng)營滿足中、低檔收入、工薪階層的品牌服裝服飾類商品、家居飾品等商品 。 ? 餐飲美食廣場：滿足當(dāng)?shù)鼐用窈唾徫镎卟惋嬒M，其高、中、低檔比例進(jìn)行合理分配。 在業(yè)態(tài)定位的基礎(chǔ)上，經(jīng)營定位的目的是具有針對性的滿足不同消費層次需東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 15 頁 共 28 頁 要，各種消費心理需求，力求做到“全、精、準(zhǔn)”。 ? 臨街精品店鋪，經(jīng)營高、中檔的品牌商品，即把目標(biāo)顧客群定位在中、高檔消費群體。 ? 室內(nèi)步行街和室內(nèi)精品店鋪，針對貴港市大部分收入者，經(jīng)營中、低檔品牌商品，既保證商品質(zhì)量，同時商品價格也不高，滿足中低檔消費者“求優(yōu)”的心理。 ? 餐飲、娛樂休閑項目適合麻涌市民消費習(xí)慣，瞄準(zhǔn)大部分中、低消費群體，合理兼顧高檔消費者，吸引購物者和其它顧客，滿足各階層、各檔次群體對餐飲、休閑娛樂的需求。購物中心的客流是由購物、休閑、觀賞三個部分構(gòu)成的。因此，實際購物人數(shù)會適度提升，約占 40%。按此推算：顧客在商場停留的時間不會超過 小時，超過這個時間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動。并且周邊在麻涌新的文化廣場，顧客可在購物的同時整個廣場內(nèi)就餐、游樂、休閑，這樣就消除了顧客的購物疲勞，延長了顧客的停留時間。這種娛樂購物的方 式，目前在老的商業(yè)中心是無可比擬的。以適合麻涌鎮(zhèn)中高端消費者為宜。