【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （油松店） 159 經(jīng)濟(jì)酒店 2023 13 七天連鎖 81 經(jīng)濟(jì)酒店 2023 2 酒店業(yè) 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析 1 11 12 7 3 2 9 6 13 8 10 5 4 30 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 民治片區(qū)酒店主要沿民治大道沿線(xiàn)分布，酒店整體檔次相對(duì)較低，以準(zhǔn)星級(jí)酒店為主 民治片區(qū)主要酒店概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 房間 數(shù)量 星級(jí) 開(kāi)業(yè) 時(shí)間 14 維納斯酒店 159 準(zhǔn) 4星 2023 15 君凱悅酒店 168 準(zhǔn) 4星 2023 16 彩悅酒店 110 準(zhǔn) 4星 2023 17 維也納酒店 （民治店） 192 準(zhǔn) 4星 2023 18 御龍灣藝術(shù)酒店 122 3星 2023 19 吉盛酒店 116 3星 2023 20 鑫茂花園酒店 117 準(zhǔn) 3星 2023 21 雅豐苑連鎖酒店 100 經(jīng)濟(jì)酒店 － 22 萬(wàn)福盈連鎖酒店 90 經(jīng)濟(jì)酒店 2023 23 維也納酒店 （梅龍店） 194 經(jīng)濟(jì)酒店 2023 17 23 23 20 15 15 1814 16 21 21 2219 2 酒店業(yè) 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析 31 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 龍華及民治片區(qū)內(nèi)代表性酒店 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 星 級(jí)： 4星 房間數(shù)量： 144 標(biāo)間價(jià)格： 442 入 住 率： 80% 配套設(shè)施： 3個(gè)會(huì)議室、中、西餐廳各1個(gè)、水會(huì) 客 源： 主要以大企業(yè)接待的商務(wù)客人、過(guò)大型公司出差公干人員為主 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 星 級(jí)： 3星 房間數(shù)量： 122 標(biāo)間價(jià)格： 198 入 住 率： 80% 配套設(shè)施： 2個(gè)會(huì)議室、中、西餐廳各1個(gè)，酒吧、夜總會(huì)等 客源： 本地中小企業(yè)重要客戶(hù)，出差本地商務(wù)客人 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 星 級(jí)： 經(jīng)濟(jì)型酒店 房間數(shù)量： 194 標(biāo)間價(jià)格： 145 入 住 率： 90% 配套設(shè)施： 無(wú) 客 源： 本地中小企業(yè)客戶(hù)，與本地有業(yè)務(wù)往來(lái)的小型公司出差人員等 支持 龍泉酒店 吉盛酒店 維也納 3好連鎖酒店（梅龍店） 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析 32 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 整體上看，龍華酒店業(yè)發(fā)達(dá)，檔次齊全，目前主要客戶(hù)群為周邊企業(yè)相關(guān)的商務(wù)人群，高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格穩(wěn)定， 3星及其他準(zhǔn)星級(jí)酒店價(jià)格偏低 分布 ? 酒店主要沿片區(qū)內(nèi)的主干道分布，龍華及民治片區(qū)內(nèi)酒店數(shù)量相當(dāng)，但龍華片區(qū)內(nèi)整體檔次較高，標(biāo)準(zhǔn) 4星和 5星級(jí)酒店均分布在龍華片區(qū)內(nèi) 酒店檔次 ? 龍華片區(qū)內(nèi)酒店檔次齊全，從經(jīng)濟(jì)型酒店到 5星級(jí)酒店均有分布。但片區(qū)內(nèi)的酒店主要還是以 3星及其它準(zhǔn)星級(jí)酒店為主，高端及經(jīng)濟(jì)型酒店相對(duì)較少 整體品質(zhì) ? 從酒店服務(wù)來(lái)看，除標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店外，其他準(zhǔn)酒店服務(wù)質(zhì)量一般，多數(shù)僅關(guān)注于滿(mǎn)足基本的住宿要求 酒店客源 ? 目前酒店客人多為出差公干的商務(wù)旅客，旅游及其他散客數(shù)量相對(duì)較少 經(jīng)營(yíng)狀況 ? 受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，目前酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般，多數(shù)酒店平均出租率維持在 60%左右，酒店房?jī)r(jià)與 07年相比有較大幅度下滑，經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格在 150200元； 3星及準(zhǔn)星級(jí)酒店在價(jià)格在 180400左右；四星及以上酒店價(jià)格 400500之間 訪(fǎng)談總結(jié) ? 酒店也目前經(jīng)營(yíng)狀況一般，客房出租率不是很高 ? 房?jī)r(jià)偏低，多數(shù) 3星或準(zhǔn)星級(jí)酒店實(shí)際房?jī)r(jià)僅略高于經(jīng)濟(jì)型酒店 ? 客源類(lèi)似，均為周邊企業(yè)相關(guān)的商務(wù)旅客，受周邊企業(yè)影響明顯 ? 絕大多數(shù)酒店從業(yè)人員對(duì)未來(lái)酒店業(yè)市場(chǎng)均持樂(lè)觀觀點(diǎn) ? 包括大部分星級(jí)酒店工作人員在內(nèi)的酒店從業(yè)人員均看好未來(lái)片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng) 2 酒店業(yè) 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析 33 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 火車(chē)站商圈內(nèi)規(guī)劃有約 25萬(wàn)平米旅館業(yè)用地，預(yù)計(jì)未來(lái)將形成龍華片區(qū)高星級(jí)酒店最集中地區(qū) 2 3 4 1 用地性質(zhì) 容積率 建筑面積 1 旅館業(yè)用地 6 60708 2 旅館業(yè)用地 6 59736 3 旅館業(yè)用地 6 61782 4 旅館業(yè)用地 6 63450 合計(jì) 245676 龍華新城旅館業(yè)地塊規(guī)劃狀況 ?旅館業(yè)用地相對(duì)集中在火車(chē)站商圈內(nèi)，位置緊鄰商業(yè)金融用地 ?地塊位置好、容積率高，未來(lái)可能主要建設(shè)建設(shè)成高檔星級(jí)酒店 ?根據(jù)規(guī)劃面積，預(yù)計(jì) 2023年完成 30%開(kāi)發(fā)量，建成旅館用建筑面積約 ，可設(shè)置 1000個(gè)房間；2023年完成 60%開(kāi)發(fā)量，約 ，可設(shè)置約2023個(gè)房間 2 酒店業(yè)－潛在酒店規(guī)模 資料來(lái)源：政府規(guī)劃資料，九洲遠(yuǎn)景分析 34 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 民治寫(xiě)字樓數(shù)量主要分布于民治大道兩側(cè)，數(shù)量多于龍華片區(qū)，但龍華片區(qū)寫(xiě)字樓等級(jí)高于民治地區(qū) 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積 檔次 1 金鑾大廈 甲 2 華商國(guó)際大廈 甲 3 美麗 AAA大廈 共 13萬(wàn)平米，辦公 2萬(wàn)平米 甲級(jí) 4 牛欄前大廈 共 11萬(wàn)，其中辦公 4萬(wàn) 準(zhǔn)甲級(jí) 5 金龍華廣場(chǎng) 約 2萬(wàn)平米 乙級(jí) 6 新瀾大廈 約 乙級(jí) 7 東邊商務(wù)大廈 乙級(jí) 8 東邊商業(yè)大廈 約 1萬(wàn)平米 乙級(jí) 9 秋瑞大廈 1萬(wàn)平米 乙級(jí) 10 深圳天府星辦公大廈 約 乙級(jí) 11 澤華大廈 約 ，辦公約 乙級(jí) 12 南賢商業(yè)廣場(chǎng) 約 2萬(wàn)平米 乙級(jí) 13 在建項(xiàng)目 辦公面接約 甲級(jí) 3 寫(xiě)字樓 龍華及民治片區(qū)主要酒店概況 5 3 1 2 4 6 12 10 13 11 9 7 8 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析 35 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 龍華地區(qū)典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目 支持 開(kāi) 業(yè) 時(shí) 間： 2023年 等 級(jí)： 甲級(jí) 面 積： 2萬(wàn)平米 入 住 率： 70% 租 金： 70元 /月 .平米 入住企業(yè)類(lèi)型： 小型科技公司 開(kāi) 業(yè) 時(shí) 間： 2023年 等 級(jí)： 乙級(jí) 面 積： 4萬(wàn)平米 入 住 率： 未入住 租 金： 暫定租金 38元 /月 .平米 入住企業(yè)類(lèi)型： 暫未入住 開(kāi) 業(yè) 時(shí) 間： 2023年 等 級(jí)： 乙級(jí) 面 積： 入 住 率： 95% 租 金： 40元 /月 .平米 入住企業(yè)類(lèi)型： 小型科技公司、貿(mào) 易公司 美麗 AAA大廈（龍華商業(yè)中心） 秋瑞大廈 牛欄前大廈 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析 36 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 龍華與民治片區(qū)寫(xiě)字樓數(shù)量少、無(wú)明顯集聚、租戶(hù)多為小型科技及貿(mào)易公司，租金整體偏低 分 布 ? 片區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓較為分散，無(wú)明顯集聚區(qū)域 檔次分布 ? 片區(qū)內(nèi)主要以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，少量甲級(jí)寫(xiě)字樓及部分廠(chǎng)房改建的丙級(jí)寫(xiě)字樓。龍華片區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓整體檔次高于民治片區(qū) 整體品質(zhì) ? 甲級(jí)寫(xiě)字樓硬件品質(zhì)較高 ， 但物管水平較低。乙級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)較關(guān)內(nèi)有一定差距 出租狀況 ? 乙級(jí)寫(xiě)字樓是片區(qū)內(nèi)需求主體，整體出租率維持在 90%左右。甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率較低， 3個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓最高出租率最高僅為 70% ? 出租狀況不佳，導(dǎo)致甲級(jí)寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)緩慢。如美麗 AAA大廈寫(xiě)字樓租金連續(xù)兩年零增長(zhǎng) ? 甲級(jí)寫(xiě)字樓租金在 4570元 /平米 .月，乙級(jí)寫(xiě)字樓租金加物管在 3540左右 訪(fǎng)談總結(jié) ?龍華及民治片區(qū)內(nèi)高檔寫(xiě)字樓需求與供給量不大。受片區(qū)內(nèi)租戶(hù)企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模的限制，乙級(jí)寫(xiě)字樓中的小面積辦公室成為市場(chǎng)需求的主體，此類(lèi)寫(xiě)字樓出租率較高 ?寫(xiě)字樓出租率和租金受區(qū)位影響明顯，區(qū)位成為左右寫(xiě)字樓價(jià)格的主要因素 ?高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)及需求有限，乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)充足 主要租戶(hù) ? 甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)類(lèi)型相差不大，主要以小型科技公司和貿(mào)易公司為主 3 寫(xiě)字樓 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析 37 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 火車(chē)站商圈內(nèi)未來(lái)將打造僅次于福田中心區(qū)的商務(wù)副中心，規(guī)劃大量商業(yè)金融用地，長(zhǎng)期寫(xiě)字樓供應(yīng)量將大幅增長(zhǎng) 6 2 1 3 4 7 8 12 5 9 10 11 用地性質(zhì) 容積率 建筑面 積 1 商業(yè)金融業(yè)用地 6 115770 2 商業(yè)金融業(yè)用地 6 93712 3 商業(yè)金融業(yè)用地 6 50724 4 商業(yè)金融業(yè)用地 6 82936 5 商業(yè)金融業(yè)用地 6 124336 6 商業(yè)金融業(yè)用地 6 88962 7 商業(yè)金融業(yè)用地 6 56886 8 商業(yè)金融業(yè)用地 6 68238 9 商業(yè)金融業(yè)用地 6 98076 10 商業(yè)金融業(yè)用地 6 83556 11 商業(yè)金融業(yè)用地 6 328458 12 商業(yè)金融業(yè)用地 6 263760 合計(jì) 863196 未來(lái)寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)量 ?商業(yè)金融用地與本項(xiàng)目緊鄰 ?預(yù)計(jì) 2023年完可成 30%開(kāi)發(fā)量，約 ?預(yù)計(jì) 2023年可完成 60%開(kāi)發(fā)量，達(dá) ，按甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)，可滿(mǎn)足 3 寫(xiě)字樓－潛在寫(xiě)字樓 資料來(lái)源：政府規(guī)劃資料，九洲遠(yuǎn)景分析 38 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 39 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 長(zhǎng)途 場(chǎng)站 地下車(chē)庫(kù) 出租場(chǎng)站 地鐵 5號(hào)線(xiàn) 地鐵 號(hào)線(xiàn) 地鐵 4號(hào)線(xiàn) 地鐵 6號(hào)線(xiàn) 新區(qū)大道 ?道路交通 – 項(xiàng)目東至上塘路，南至玉龍路，西至西規(guī)劃路，北至留仙大道，南北走向的新區(qū)大道直接通過(guò)本項(xiàng)目下穿隧道 ?軌道交通 – 京廣深客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn) – 杭福深客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn) – 廣深港高速鐵路 – 地鐵 6號(hào)線(xiàn) ?交通站場(chǎng) – 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)長(zhǎng)途車(chē)站、公交車(chē)站、出租車(chē)站、地下車(chē)庫(kù)，充分有效實(shí)現(xiàn)交通樞紐集散功能 項(xiàng)目交通說(shuō)明 項(xiàng)目周邊交通情況 項(xiàng)目作為大型綜合性交通樞紐，集合了鐵路、地鐵、公交、長(zhǎng)途客運(yùn)、出租等多種交通方式，構(gòu)成匯聚人流的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng) 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 公交場(chǎng)站 40 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 ? 京廣深客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn) （預(yù)計(jì) 2023～ 2023年完工） – 高速鐵路路線(xiàn)，“四橫四縱“客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)之一”縱”，是貫通南北的客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn) – 經(jīng)過(guò)北京、武漢、廣州等城市 ? 廈深鐵路 （預(yù)計(jì) 2023年通車(chē)） – 是“四縱四橫”客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)中杭福深客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)的重要組成部分 – 經(jīng)過(guò)廈門(mén)、福州、寧波、杭州等城市 ? 廣深港客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn) （預(yù)計(jì) 2023年底通車(chē)） – 廣深段與京廣深客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)共線(xiàn) – 過(guò)深圳北站后向南從地下穿越市中心區(qū)，在中心區(qū)設(shè)地下站，延伸至香港 – 全國(guó)各地經(jīng)深圳前往香港的乘客將主要在本項(xiàng)目中轉(zhuǎn) 三條國(guó)家鐵路在本項(xiàng)目連接，全國(guó)各地經(jīng)深圳前往香港的乘客將主要在本項(xiàng)目中轉(zhuǎn) 項(xiàng)目國(guó)鐵線(xiàn)路示意圖 項(xiàng)目國(guó)鐵線(xiàn)路概況 廣深港 客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn) 本 項(xiàng) 目 京廣深 客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn) 廈深鐵路 至廣州、北京 至廈門(mén)、杭州 至香港 資料來(lái)源：， 《 中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃 》 ，專(zhuān)家訪(fǎng)談，九洲遠(yuǎn)景分析 41 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 本項(xiàng)目是 3條地鐵線(xiàn)路的換乘樞紐， 5號(hào)線(xiàn)和 6號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)乘客搭乘地鐵進(jìn)入市中心區(qū)必須在本項(xiàng)目換乘 項(xiàng)目地鐵線(xiàn)路示意圖 項(xiàng)目地鐵線(xiàn)路概況 南山前海 石巖 羅湖 福田 六 號(hào) 觀瀾 松崗 公明 布吉 光明 廣州 4號(hào)線(xiàn) 6號(hào)線(xiàn) 5號(hào)線(xiàn) ?地鐵 4 號(hào)線(xiàn) （計(jì)劃 2023年通車(chē)） –聯(lián)系皇崗、福田中心區(qū)、龍華拓展區(qū)、龍華、觀瀾等片區(qū)，并接駁皇崗口岸、龍華火車(chē)站 –覆蓋中部發(fā)展軸， 是南北城市交通的主干，將承接龍華新城大部分人的入關(guān)交通 –4號(hào)線(xiàn)在樞紐內(nèi)為高架車(chē)站 ?地鐵 5 號(hào)線(xiàn) （計(jì)劃 2023年通車(chē)） –聯(lián)系前海樞紐、火車(chē)北站和布吉火車(chē)站，途經(jīng)寶安、南山西麗、龍華拓展區(qū)、坂田、布吉、布心、羅湖蔡屋圍等片區(qū) –貫穿城市第二圈層，聯(lián)系東中西三條發(fā)展軸 –5號(hào)線(xiàn)在樞紐內(nèi) 為地下車(chē)站 ?地鐵 6 號(hào)線(xiàn) –聯(lián)系寶安區(qū)公明、光明、石巖、龍華