【文章內容簡介】 置的影響很大； ? 即便租賃，通常也為大面積低租金業(yè)態(tài)（同樣受底商業(yè)態(tài)限制）； ? 由于投資總額過高，極難銷售（除產權式切割商鋪，但操作難度較大）； 建筑單體 ? 操作難度最高，經濟效益最難實現； ? 2萬平米以上單體必須多業(yè)態(tài)操作； ? 有可能出現主力店，性價比低且難以套現； ? 只能出現局部散售，且存在銷售比例風險； ? 在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開發(fā)現金流很難支持。 第二篇 城市綜合體規(guī)劃設計 第一章 城市綜合體 開發(fā)的前期策劃 第二章 城市綜合體 的商業(yè)規(guī)劃設計 第三章 城市綜合體 的規(guī)劃建筑設計 第一章 城市綜合體開發(fā)的前期策劃 城市綜合體的開發(fā)條件 及定位 城市綜合體 的區(qū)位選擇 城市綜合體的 開發(fā)時序 城市綜合體開發(fā)的條件因素 城市綜合體開發(fā)的定位（一） ? 定位需滿足的目標： 符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求 具有鮮明特色，體現項目地段價值 符合市場要求，實現整體開發(fā)與經營目標 城市綜合體開發(fā)的定位（二） ?定位依據： 定位依據 1 2 3 4 5 6 城市和區(qū)域市場 城市化發(fā)展 經濟和人口狀況 城市和區(qū)域地理環(huán)境 歷史、文化、民俗、民情 政府規(guī)劃及功能定位 城市綜合體開發(fā)的定位（三） ?三位一體定位方法 城市綜合體開發(fā)的定位（三） ? 城市綜合體的開發(fā)模式 ： 均衡發(fā)展的模式 以辦公業(yè)為核心的發(fā)展模式 以酒店業(yè)為核心的發(fā)展模式 以零售業(yè)為核心的發(fā)展模式 城市綜合體的區(qū)位選擇（一） 城市綜合體的發(fā)展離不開城市化發(fā)展進程 城市綜合體的區(qū)位選擇（二） “ 一個城市只有一個中心 ” 廣州 北京路 重 慶 解放碑 北京 西 單 上海 南京路 “一個城市只有一個中心”，上世紀 90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應證了這種說法，然而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應不斷增長的發(fā)展需求嗎？ 城市化發(fā)展 城市綜合體的區(qū)位選擇（三） 上海由一個中心向多個中心發(fā)展 上海 淮海路 上海 人民廣 場 上海 陸 家嘴 上海 徐家 匯 上海 虹 橋 上海南京路 城市化發(fā)展 城市綜合體的區(qū)位選擇（四） 北京西單的核心地位正逐步被國貿 CBD取代 城市化發(fā)展 城市化多核發(fā)展是必然趨勢 城市綜合體的區(qū)位選擇（六） 未來深圳可能面臨的城市綜合體形態(tài) 城市核心 區(qū) 城市次中心 城市 綜 合體 核心區(qū)內的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體 城市綜合體的區(qū)位選擇（七） ?城市綜合體可以存在于 CBD，可以存在于城市副中心內，也可以位于 CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位。 ?在城市綜合體項目所處的區(qū)域中，具體位置不同，對應的地價水平也會有 所不同 ； 而在這個區(qū)域中 ， 一般認為一定存在一個重要的點，這就是峰值 地價交叉點 。 城市綜合體的區(qū)位選擇（八） 居住 區(qū) 市中心 A B 城市綜合體開發(fā)的時序 ? 正確的開發(fā)時序對于實現綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義。 首先，各物業(yè)功能和性質的不同決定了入市時機的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后 ； 而為了樹立項目品牌形象，酒店或寫字樓項目一般先期入市。 其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。 ? 綜合體物業(yè)價值的最大化包含幾個方面的含義 ： 最大限度的實現各個物業(yè)自身的價值； 最大可能實現各功能間關聯帶動價值； 避免各物業(yè)之間的負面影響。 第二章 城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)地產概述 城市綜合體 商業(yè)規(guī)劃的重要性 城市綜合體 商業(yè)規(guī)劃要點 如何在商業(yè)規(guī)劃階段規(guī)避項目風險 塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素 商業(yè)地產概述（一） 商業(yè)地產核心規(guī)律 —— 渠道 商業(yè)地產概述（二） 商 業(yè) 地 產 ： ?為社會交易創(chuàng)造交易地點和交易平臺，在這個平臺，能夠使商人們 更容易的接觸 到他們所需要推銷商品的 客戶 ； 因此其愿意為獲得這一 機會支付租金 。 商 業(yè) 地 產 價 值 ： ?商業(yè)地產的真正價值不在于鋼筋水泥建得有多漂亮，而在于這塊地點是否能 有效交易 （能夠接觸到他所需要的消費者） — 渠道價值 。 ?商業(yè)地產賣的是 “接觸客戶的機會” 而非建筑價值。開發(fā)商將交易場地租給商人，商人見到的客戶越多、實現的交易越大，愿意付出的代價越高。 商業(yè)地產概述（三） 商 業(yè) 地 產 三大盈利點 ?一大盈利 ，商業(yè)租售贏利。 ?二大盈利 ，物業(yè)升值，并以物業(yè)增值和現金流吸引銀行，增加授信 額度；融資后進行滾動開發(fā)。 ?三大盈利 ，提升開發(fā)企業(yè)品牌知名度，成為上市的資產包基礎；或 對于已上市公司，增加其股票在資本市場上的吸引力。 商業(yè)地產概述（四） 商 業(yè) 地 產 同住宅地 產 的本 質區(qū)別 ： ?產業(yè)鏈構成：生產 —— 流通（渠道） —— 消費 ?商業(yè)地產賣的不是物業(yè)，而是渠道價值。 商 業(yè) 地 產營銷 如同建水 庫 ： ?住宅 操作 思路：造水庫 —— 賣水庫 （不一定有水）。 ?商業(yè) 操作 思路：造水庫 —— 引水 —— 賣水籠頭 （喝水的機會）。 ?住宅客戶 —— 無辜的購房者，商業(yè)客戶 —— 精明的商人。誰比誰傻？ 商業(yè)地產概述（五） 商 業(yè) 地 產 與住宅地產的發(fā)展過程對比 第二 個階 段： 競爭 的加 劇與產業(yè)鏈 的成熟，不具 備 多少能力的 發(fā) 展商幾乎被淘汰了，能生存下 來 的 發(fā) 展商必 須 都是具有 較 強的 實 力 與 操作能力的 發(fā) 展商 ，成功 變 成了一種實 力 與 能力的考 驗 。 第一 階 段：利用了城市化所 帶來 的巨大市 場 需求，只要拿到一 塊 地，通 過 一定的 資 本運營 就可以 將項 目建成， 實現 成功 銷 售， 項 目即告完成， 這 一成功 帶 有很大的 機 會主 義 色彩。 住宅地 產 的 發(fā) 展 經過 了 兩個階 段， 但商 業(yè) 地 產 只有后一 個階 段 。 在 過 程上 來說 ， 如果 說 住宅地 產 的 發(fā) 展 經過 了 兩個階 段，那 么現 代商 業(yè) 地 產 的 發(fā) 展卻只有一 個階 段。 住宅地 產發(fā) 展的 兩個階 段是： 商業(yè)地產概述（六） 現 代商 業(yè) 地 產 一 邊 是天堂，一 邊 是地 獄 。 商 業(yè)