【文章內(nèi)容簡介】 59 （按周還款法） 按周還本付息法的管理要求： 50％； ； ，連續(xù)違約超過 3個月的計為不 良貸款。 60 （隨心還款法） 功能描述：借款人在合同約定的還款期內(nèi)，以等額本息還 款法計算的還款金額作為每期最低還款額，當(dāng)還款帳戶中資金 大于最低還款額時，超過部分銀行自動做提前還款處理。 產(chǎn)品優(yōu)劣勢：只要將多余資金存入還款帳戶，在扣款日銀 行自動做提前還款處理，避免了因辦理提前還款手續(xù)而奔波于 銀行網(wǎng)點的不便與勞苦。 適宜人群：適宜各個層次的消費群體。 利息節(jié)約指數(shù)：★★★★★ 61 （隨心還款法） 隨心還還款法管理要求： 、剩余 貸款期限和余額，按等額本息還款法計算的每期還款額； ，超過最低還款 額的視為提前還款； ，系統(tǒng)默認(rèn)每期最低還款額保持不變，貸款 期限相應(yīng)縮短；借款人也可向經(jīng)辦行申請降低每期還款額，貸 款人應(yīng)根據(jù)借款人申請重新計算每期最低還款額。 62 （入住還款法） 功能描述：借款人購買產(chǎn)權(quán)房或購買與我行簽訂了按揭合 作協(xié)議且開發(fā)商為貸款提供階段性保證擔(dān)保的期房時，可在所 購房產(chǎn)入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息的還款 方式。本金寬限期最長不得超過 1年。 產(chǎn)品優(yōu)勢：入住之前只償還貸款利息，暫不歸還本金，從 而減少了月還款額，以前期較少的資金投入順利完成購房心 愿。但由于入住前不償還本金，所以借款人要負(fù)擔(dān)更多的貸款 利息，使得借款人總的貸款成本有所增加。 適宜人群：適合剛剛步入工作崗位，當(dāng)前收入較低但有較 大發(fā)展?jié)摿Φ目蛻羧后w。 利息節(jié)約指數(shù)：★★☆☆☆ 63 （隨心還款法） 入住還還款法管理要求： 1. 適用于個人住房按揭貸款； ，開發(fā)商須提供階段性連帶保證責(zé)任； 1年。本金寬限期一般為從貸款發(fā) 放之日起至購房合同中約定的交房日止； ； 5. 對存在質(zhì)量問題或資金不到位的項目不得發(fā)放個人住 房入住還貸款； 6. 對監(jiān)測發(fā)現(xiàn)存在爛尾或延期交房風(fēng)險的，要提前結(jié)束 本金寬限期或提前收回貸款。 64 （還款方式的變更） 次，且須在貸款經(jīng)辦行辦理； 人員（風(fēng)險管理人員）負(fù)責(zé)受理變更申請； 的審批。 65 （附加服務(wù)） 1. “自定還款日 ” 是指借款人可根據(jù)自身收入狀況 自由選擇固定的每期還款日。 2.“寬限期服務(wù) ” 指借款人在借款合同約定的還款 期內(nèi)，還款日期可在約定還款日的基礎(chǔ)上寬限 10個 自 然日 。即借款人雖未按合同約定的還款日償還貸款， 但只要在隨后的 10個寬限日之內(nèi)償還，均不計違約， 也不產(chǎn)生違約記錄。 66 （五）貸款操作流程 第一調(diào)查人 第二調(diào)查人 審查人 貸款審批人 貸款簽批人 支行風(fēng)險經(jīng)理 受理、調(diào)查環(huán)節(jié) 支行營銷 部門 審查審批 審批分部 簽批環(huán)節(jié) 支行或 二級分行 發(fā)放環(huán)節(jié) 支行風(fēng)險 部門 雙 人 審 批 貸款受理 67 （五）貸款操作流程（貸款受理） （一）借款人資料 、戶口登記簿； ； ； ，需提供借款人各方簽訂 的明確共同還款責(zé)任的書面承諾或在借款合同上 簽字； 。 68 （五）貸款操作流程（貸款受理） （二）所購房屋資料 1.《 商品房銷（預(yù)）售合同 》 業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件。 69 （五）貸款操作流程（貸款調(diào)查） 執(zhí)行雙人調(diào)查和見客談話制度。 調(diào)查主要包括以下內(nèi)容： 、完整、合法、有效。 。 、婚姻狀況是否真實；償債能力是否充 足；信用是否良。 4. 貸款用途是否真實、合法、合規(guī)。 、當(dāng)?shù)?、同類物業(yè) 的市場價格水平相符。 、足額、有效。 、成數(shù)、期限、利率、還款方式等是否合理。 70 （五）貸款操作流程（貸款審查） 貸款的審查工作由授信審批部門負(fù)責(zé)，審查人 對貸款申請資料的完整性和合規(guī)性負(fù)責(zé)。 審查 環(huán)節(jié)實行電話核實制度。 71 （五）貸款操作流程（審批、簽批） （一）貸款審批。授信審批部門負(fù)責(zé)。 （二）資料移交。授信審批部門將資料移貸款經(jīng)辦行 風(fēng)險經(jīng)理，進(jìn)行移交登記。審批同意的提交簽批人，不同 意的交由客戶經(jīng)理退還申請人。 （三）簽署簽批意見。 “ 簽批人 ” 由支行行長、二級分 行行長或其他有權(quán)簽批人擔(dān)任，在年度轉(zhuǎn)授權(quán)內(nèi)行使簽批 權(quán)。 （四）簽署合同。角色： “ 支行簽約人 ” （五）落實擔(dān)保。角色：風(fēng)險經(jīng)理。 （六）簽署借款憑證。角色：支行簽約人。 72 （五）貸款操作流程（貸款發(fā)放） “間客式 ” 一手房貸款，貸款資金一次劃入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帳戶； 73 含義、背景 貸款條件 貸款擔(dān)保 操作流程 營銷組織推動 （三）直客式個人住房貸款業(yè)務(wù) 74 含義、背景 對購買 未與我行簽訂按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議的 項目的借款 人，在其能夠提供我行認(rèn)可的階段性擔(dān)?；蚰軌蜣k理正式 抵押登記的前提下，可以向借款人發(fā)放直貸式個人住房貸 款。 “ 直客式 ” 業(yè)務(wù)是我行根據(jù)市場需求，針對客戶自身的 信用情況而設(shè)計的個人住房貸款營銷操作模式，是對我行 原有以房地產(chǎn)開發(fā)商及中介合作機構(gòu)為主導(dǎo)的間接營銷模 式的拓展和延伸，體現(xiàn)了以 “ 客戶 ” 為中心的經(jīng)營理念。 貸款條件、貸款擔(dān)保以及操作流程上存在差異 75 含義、背景（初始） 總行出臺的目的： 擺脫對開發(fā)商的過度依賴。 總行定義 ： 直客式個人住房貸款是指借款人未通過 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推介直接向銀行申請辦理的個人住房 貸款。（ 即不與開發(fā)企業(yè)建立合作關(guān)系，直接對個別 客戶辦理業(yè)務(wù) ——零售） 評價： 理論上是好的，但無法實現(xiàn)批量營銷。只能 作為補充 76 含義、背景（擴展） 背景： 越來越多的開發(fā)企業(yè)（尤其是上市企業(yè)）不愿 在為借款人提供階段性擔(dān)保。 擴展后的含義： 不與開發(fā)商簽訂按揭協(xié)議，開發(fā)商無 需承擔(dān)階段性擔(dān)保，在借款人能夠提供我行認(rèn)可的階段性 擔(dān)保或直接辦理抵押登記手續(xù)的前提下，直接向借款人發(fā) 放直貸式個人住房貸款。 由此，擴展后的直貸式業(yè)務(wù)主要適用于： ●購買未與我行建立合作關(guān)于的樓盤的散戶（零售） 個人住房貸款業(yè)務(wù)的批量營銷（批發(fā)） 77 貸款條件 （一）借款人條件 （ 1）能夠提供擔(dān)保公司階段性擔(dān)?；蚰軌? 直接提供本人房地產(chǎn)抵押的借款人， 只要具備 申請個人房屋貸款的基本條件 即可申請直貸式 個人住房貸款。 （ 2）以自然人或除專業(yè)擔(dān)保公司意外的其 他法人作階段性擔(dān)保的，借款人必須具備以下 條件： 78 貸款條件 ① 當(dāng)?shù)貒覚C關(guān)公務(wù)員、公立醫(yī)院正式編制醫(yī)務(wù)人員、公 立學(xué)校正式編制教師，以及其他事業(yè)編制單位職工，工作年限 滿 2年。 ②郵政、電力、電信、金融、報業(yè)、廣播電視、民航等行 業(yè)的正式員工，工作年限滿 2年。 ③我行 AA級以上優(yōu)質(zhì)企業(yè)（機構(gòu)）正式員工，在我行代發(fā) 工資 ,工作年限滿 2年。 ④我行或他行抵押擔(dān)保方式個人貸款客戶（含已結(jié)清客 戶），實際還款時間在 2年（含）以上，還款期間無不良信用 記錄的； ⑤擁有自有資產(chǎn)（動產(chǎn)和不動產(chǎn)）達(dá) 200萬元（含）以上。 79 貸款條件 （二）具有所購住房的商品房銷（預(yù)）售合 同 或意向書 。意向書需明確所購房產(chǎn)的基本情 況，包括總價、面積，地址等要素。 （三）具有支付所購房屋首期購房款的能 力。 直客式個人房屋貸款在申報審批時可暫不 提供首付款交納證明，貸款發(fā)放前補充提供 。 80 貸款擔(dān)保 “直貸式 ” 業(yè)務(wù)可 以本次所購房產(chǎn)設(shè)定抵 押 ，也可 以本人其他房產(chǎn)設(shè)定抵押 。 以本次所購房產(chǎn)抵押的，在所購房產(chǎn)尚未 取得房產(chǎn)證前， 應(yīng)辦妥預(yù)售合同備案登記或預(yù) 告抵押登記手續(xù)， 并提供以下階段性保證擔(dān) 保： 81 貸款擔(dān)保 質(zhì)押階段性擔(dān)保。 專業(yè)擔(dān)保公司和其他法人階段性保證 自然人階段性保證。 非本筆貸款所購房產(chǎn)抵押階段性擔(dān)保。 符合我行個人信用貸款特定準(zhǔn)入客戶條 件的優(yōu)質(zhì)客戶可免除階段性擔(dān)保，直接發(fā)放貸 款。 82 貸款擔(dān)保 自然人保證條件： 無任何違法行為及不良信用記錄，具有保證能力，具有固 定職業(yè)，在當(dāng)?shù)負(fù)碛凶杂蟹慨a(chǎn)，能夠提供產(chǎn)權(quán)證明且未設(shè)定抵 押，并滿足下列條件： 、公立醫(yī)院正式編制醫(yī)務(wù)人員、公 立學(xué)校正式編制教師，以及其他事業(yè)編制單位職工，工作年限 滿 2年。 、電力、電信、金融、報業(yè)、廣播電視、民航等行 業(yè)的正式員工，工作年限滿 2年。 AA級以上優(yōu)質(zhì)企業(yè)（機構(gòu)）正式員工，在我行代發(fā) 工資 ,工作年限滿 2年。 （動產(chǎn)和不動產(chǎn)）達(dá) 200萬元（含）以上 83 操作流程（貸款受理） 申請直貸式個人住房貸款，應(yīng)提以下材料： （一）借款人基本資料； （二）所購房屋資料。所購住房的商品房銷（預(yù)）售 合同 或意向書 ，明確所購房產(chǎn)的基本情況，包括總價、面 積，地址等要素。 （三）首付款的銀行存款憑條或開發(fā)企業(yè)開具的首期 付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件。 直客式個人房屋貸款在申報審 批時可暫不提供首付款收據(jù)，貸款發(fā)放前補充提供。 （三）擔(dān)保資料。 84 操作流程（調(diào)查要點） 申請直貸式個人住房貸款，還應(yīng)重點核實以下內(nèi) 容： （ 1） 借款人所購樓盤 “ 五證 ” 是否齊全、真實、有 效； （ 2）借款人與開發(fā)商達(dá)成購房意向的書面證明材 料是否真實可信。 調(diào)查工作結(jié)束后，調(diào)查人要根據(jù)調(diào)查情況，在申 請審批表上就貸與不貸、貸款金額、成數(shù)、期限、利 率、還款方式等事項進(jìn)行明確。 85 操作流程（審批發(fā)放） 1. 審批通過并按規(guī)定落實有效抵押或有效階段性 擔(dān)保后可根據(jù)借款人需要向其提供 《 貸款承諾書 》 ， 承諾 “ 借款人在簽署正式 《 購房合同 》 并繳納首付款 后，經(jīng)我行審核，如借款人所提供的購房資料與申請 貸款時所提供的的購房信息無誤，借款人信用狀況無 重大不利變化，我行將按約定發(fā)放貸款 ” 。 貸款資金 劃至借款人指定賬戶。 86 操作流程（審批發(fā)放） ，貸款經(jīng)辦行應(yīng)緊 密跟蹤所購房產(chǎn)的預(yù)告登記或房屋他項權(quán)證情況，待 房產(chǎn)具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件時，經(jīng)辦行應(yīng)督促協(xié) 助借款人及時辦妥房屋所有權(quán)證并落實抵押登記，取 得 《 房屋他項權(quán)證 》 后， 5個工作日內(nèi)完成抵押證明 材料的歸檔。 87 直客式模式操作流程 —— 差異對比 間 客 式 直 客 式 88 直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路） 直貸式業(yè)務(wù)是我行今后個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā) 展的重點 ， 各行要認(rèn)真做好市場分析研究 ， 加 大營銷組織推廣力度 ， 積極主動地尋找目標(biāo)市 場 。 主要發(fā)展思路概括為： “ 抓住產(chǎn)品三大優(yōu)勢 ， 定位三大目標(biāo)客戶群 ，防 控三個風(fēng)險 ” 89 直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路） （一）抓住三大優(yōu)勢，提升我行的市場競爭力。 ●擴展了傳統(tǒng)個人住房貸款的階段性擔(dān)保方式，由只 能由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保擴展為六大類適應(yīng)多種客戶需 求的階段性擔(dān)保方式； ●通過減少合作機構(gòu)準(zhǔn)入環(huán)節(jié)、簡化按揭項目準(zhǔn)入環(huán) 節(jié)，從而縮短了業(yè)務(wù)操作流程，提高了我行在營銷過程中 的服務(wù)效率； ●對辦理直客式個人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶，可以享受 開發(fā)商給予的一次性付款優(yōu)惠。 90 直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路）