【文章內(nèi)容簡介】 增長率走勢圖 市場走勢 時 間 市場整體走勢 成交量 成交價格 量價變化規(guī)律 ?根據(jù)對于香港、上海地產(chǎn)波動的研究，在市場波動的過程中，價格的變化總是跟隨著成交量的變化； ?市場波動起始階段，首先出現(xiàn)的成交量下降，而成交價格將在一定時間內(nèi)保持穩(wěn)定； ?隨著成交量持續(xù)走低，成交價格也將開始下降，最終與成交量共同達到最低點，通常認為此時達到市場谷底； ?市場復蘇開始階段同樣始于成交量的率先回升，而成交價格將在一定時間內(nèi)保持較低水平； ?隨著成交量持續(xù)回升，成交價格也將重回上升軌道，完成市場復蘇。 28 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在西安城市內(nèi)部，各板塊調(diào)整程度不一，其中曲江區(qū)域當前受影響程度相對最小 漢長安城遺址 長安 西郊 工業(yè)區(qū) 繞城高速 高新 曲江 經(jīng)開區(qū) 浐灞生態(tài)區(qū) 老城區(qū) 阿房宮遺址 東郊 工業(yè)區(qū) 經(jīng)開區(qū)： 城市市政新區(qū)，“優(yōu)惠促銷” ?白樺林居： 從今年 5月至今價格沒有明顯增長，持續(xù) 5800元 /平米均價。 高新區(qū)： 降價勢頭初現(xiàn) 平臺價格下降 500— 800元 /平米 ?綠地世紀城： 今年 5月份至今，均價由 5800元 /平米下降至 5000元 /平米。 浐灞生態(tài)區(qū)： 城市邊緣新區(qū)，受影響幅度大，“底價傾銷” ?恒大名都 ： 送精裝修， 85折， 折前均價 53005400元 /㎡，折后 43004400元 /㎡； ?中新浐灞半島： 繼 7月份后持續(xù)讓利促銷，優(yōu)惠額度達到 800元 /平米。 曲江區(qū)：城市高端居住區(qū)， 平臺價格變化不大 ?龍湖曲江盛景： 今年 9月份開盤，至今銷售 80套，均價持續(xù) 15000元 /平米； ?金地芙蓉世家 : 今年 9月份開盤，開盤當月實現(xiàn)銷售總額 億。 29 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 低端住宅： 在以自住為臵業(yè)目的的剛性需求驅(qū)動下，一定降價優(yōu)惠刺激，將立即反應在銷售速度上。 中端住宅： “可買可不買”客戶觀望情緒最濃，對市場有著較強“下行”預期，且容易對物業(yè)短暫價格波動敏感。 高端住宅： 以自住為主兼顧投資，價格的短期波動影響不大，更注重產(chǎn)品的居住感受和長期的增值保值空間。 高端物業(yè)由于地段或絕版資源等具有較強稀缺性及較強抗跌性，且物業(yè)持有者經(jīng)濟實力較強，能長時間持有，受價格波動影響不大。 市場調(diào)整期特征 —— “兩頭硬，中間軟” 市場特征 2 30 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從全國一二線城市當前的調(diào)整期市場規(guī)律來看，別墅類物業(yè)和城市核心地段高端物業(yè)受影響相對較小 深圳： 長沙： 長春： 華僑城天麓 —— 城市絕版資源型純別墅 ?銷售情況： 2023年 6兩月續(xù)逆市開盤，雙拼 總價 10001200萬，獨棟總價均在 2023萬以上 ，兩次開盤銷售率均達 60%以上，銷售總額超過 8億 ！ 萬科蘭喬圣菲 —— 城市中心區(qū)別墅產(chǎn)品 ?銷售情況： 2023年 11月 07日開盤，實現(xiàn)均價 4萬元 /平米 ，開盤銷售率%，成交金額逾 4億 ! 南湖一號 —— 城市核心區(qū)公園高層豪宅 ?銷售情況： 2023年 4月 27日開盤， 小高層 11000元 /平米 ，創(chuàng)長春豪宅市場新 標桿 ，開盤當天創(chuàng)下銷售 3億元 的 長春樓市新記錄 ！ 藏瓏 —— 城市核心區(qū)公園高層豪宅 ?銷售情況：高層產(chǎn)品 60008000 元 /平米，接近 2倍于市場平均價格， 開盤銷售率達 60%！ 31 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 西安市場發(fā)展趨勢總結 經(jīng)濟背景： 在經(jīng)濟危機和中國自身宏觀調(diào)控的共振之下，中國經(jīng)濟當前步入經(jīng)濟調(diào)整周期。針對樓市低迷，政府近期出臺系列穩(wěn)定樓市政策，重拳救市； 1 市場特征 2： 從全國一二線城市當前的調(diào)整期市場規(guī)律來看，別墅類物業(yè)和城市核心地段高端物業(yè)受影響相對較小。 3 市場特征 1： 西安市場與同類二線城市相比，表現(xiàn)相對平穩(wěn)理性，但在未來 12年內(nèi)會繼續(xù)調(diào)整期態(tài)勢，曲江區(qū)域當前受影響程度相對最輕； 2 32 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 報告結構 背景分析 項目背景 市場背景 開發(fā)背景 開發(fā)目標與核心問題 區(qū)域發(fā)展與價值認知 市場競爭格局解析 案例研究與借鑒 客戶特征與臵業(yè)價值體系研究 分階段開發(fā)策略 產(chǎn)品策略 價格判斷 宏觀市場發(fā)展趨勢 低密度產(chǎn)品打造策略 高層產(chǎn)品打造策略 產(chǎn)品規(guī)劃要點 本項目發(fā)展戰(zhàn)略與項目定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 33 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 曲江伴隨著基礎建設的進程實現(xiàn)，形成了不同的區(qū)域發(fā)展階段 大唐芙蓉園 唐城墻遺址公園 曲江池遺址公園 植物園 大雁塔 海洋公園 大唐不夜城 曲江賓館 曲江國際會議中心 金融商務區(qū) 地鐵 2號線 34 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023年提出曲江新城規(guī)劃后，曲江迅速發(fā)展，區(qū)域價值節(jié)節(jié)攀升 大雁塔、大雁塔、大唐芙蓉園、曲江池遺址公園、唐城墻遺址公園、植物園、海洋公園合稱五園一塔， 五園一塔旅游生態(tài)概念 的提出迅速的拉動了曲江區(qū)域的價值。 2023年 曲江更名為西安曲江新區(qū)，曲江新城規(guī)劃的提出，將 曲江區(qū)域價值重新定位 。 新區(qū)概念的提出及曲江新城的規(guī)劃，直接將曲江重新定義，將曲江旅游文化極致發(fā)揮 第一階段 概念曲江 新城規(guī)劃拔高曲江價值 五園一塔概念奠定曲江旅游生態(tài)生活基調(diào) 35 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大雁塔 唐城墻遺址公園 曲江海洋世界 植物園 南湖公園 大唐芙蓉園 五園一塔的相繼建成使區(qū)域知名度大幅上升，完成了區(qū)域從陌生到熟識的過程 隨著區(qū)域旅游文化的發(fā)展，五園一塔的建設，旅游人口的不斷涌入，曲江的 區(qū)域認知度也不斷增高 。 先后建成了五園一塔、曲江國際會展中心等 多項文化工程 ，策劃開展了“曲江國際唐人文化藝術周”、“盛典西安文化活動”、“曲江國際文化論壇”、“曲江國產(chǎn)電影新人新作展”等 一系列重大文化活動 ，建立了自己的 非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護基地 ，逐步形成了 獨特的曲江文化品牌 。 曲江文化品牌建立 區(qū)域的認知 第二階段 資源曲江 36 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 國家級文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)掛牌曲江新區(qū)標志曲江價值標簽的樹立，但區(qū)域內(nèi)生活配套嚴重缺乏 2023年 8月 13日，曲江新區(qū)正式掛牌國家級文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成為繼深圳華僑城之后全國僅有的兩個國家級文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一。 1985年 11月華僑城宣告成立； 1987年第一個主題公園項目“錦繡中華”開工啟動； 1994年“世界之窗”建成開放； 1998年“歡樂谷”建成，至此四大主題公園構成深圳的特色人文旅游景區(qū)； 2023年華僑城高檔住宅錦繡花園開盤，受到市場追捧； 2023年華僑城旅游住宅大盤波托菲諾開盤； …… 華僑城 位于深圳市南山區(qū)東部，南臨深圳灣， 用地面積約 450公頃 ，用地范圍為沙河西路以東，廣深高速公路以南，僑城東路以西，濱海大道以北。旅游用地140公頃，現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū) 。 華僑城 ?曲江新區(qū) 與華僑城發(fā)展路線相似，以特色旅游業(yè)來帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ； ?曲江新區(qū)現(xiàn)今處于華僑城的中級階段，以單一旅游資源支撐房地產(chǎn)； ?借于十三朝古都西安的歷史背景，曲江新區(qū)相對于華僑城在 歷史人文 文化方面具有 很大的優(yōu)勢 ，古建筑 文化景觀更是稀缺； ?現(xiàn)今曲江新區(qū)相對于華僑城，在 生活配套 方面有著 嚴重的不足 ，還不能夠滿足居民日常生活所需。 第二階段 資源曲江 37 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五園一塔的相繼建成使區(qū)域知名度大幅上升，完成了區(qū)域從陌生到熟識的過程 資源曲江 —— 曲江作為第二個產(chǎn)業(yè)基地（對華僑城的廣泛認知，引發(fā)對曲江的價值聯(lián)想）；以及通過人文景觀旅游資源的開發(fā)，從相對陌生到快速發(fā)展，但區(qū)域配套嚴重缺失 曲江價值標簽的樹立 — 國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)掛牌曲江新區(qū) 第二階段 資源曲江 38 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023年軌道交通的通行將實現(xiàn)曲江與其他城市化區(qū)域的快速連接，豐富曲江城市意向 本項目 距離地鐵二號線會展中心站僅 800多米，步行僅需 5分鐘 ，非常便利； ?軌道交通已成為當今大型城市最重要的交通工具，西安也即將迎來軌道交通的時代； ?軌道交通縮短了通行時間的同時，也進一步激活了周邊區(qū)域的城市化發(fā)展，本項目憑借鄰近地鐵的優(yōu)勢，未來必將承接這一城市化發(fā)展利好。 隨著地鐵建設 給沿線區(qū)域帶來的利好和帶動作用 ，整個區(qū)域?qū)⒖焖侔l(fā)展并延擴； 地鐵將帶來大量 城市中心外溢人口 ，本項目坐享便利的軌道交通，價值也將隨地鐵效應大幅度提升， 城市形象也會因此得到極大改善 。 本項目 會展中心站 距離僅 800多米，步行僅需 5分鐘 第三階段 多元曲江 39 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大唐不夜城的規(guī)劃將成為曲江生活、娛樂配套補足的最重大利好 A地塊： 規(guī)模： 12萬平米 規(guī)劃： 2023年賣給了美國華平基金，其中北邊 1萬多平米地塊用于建 酒吧街和品牌餐飲，其他部分為賣場 ，包括一個中大型超市、電玩超市、玩具城等； 建設進度：全部建設預計將在明年過年前后完工。 玄奘廣場 A地塊 貞觀文化廣場 開元慶典 廣場 B地塊 C地塊 D地塊 F地塊 E地塊 約 1500米 約 480米 三大廣場 —— 玄奘廣場；貞觀文化廣場 （ 75226平米，包括大劇院、電影城、文化宮等，目前除了大劇院外均已封頂， 預計明年五一前完工 ）； 開元慶典廣場 。 B地塊： 規(guī)劃：賣給了運高，其中 40畝將建 威斯汀五星級酒店 ；另一部分為 錦繡唐朝 ； 建設進度：威斯汀五星級酒店預計明年五一前后開業(yè)。 C、 D地塊： 規(guī)劃：地塊較小，用于 建公寓，未來計劃連通植物園建演藝產(chǎn)業(yè)園 ； E地塊： 規(guī)劃：賣給了豪享來， 建高檔酒店，內(nèi)部包括一些展示商業(yè) ； F地塊： 規(guī)劃：賣給了龍湖，其中一部分為 曲江盛景，另一部分為沿街商業(yè) 。 第三階段 多元曲江 40 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金融商務區(qū)的規(guī)劃將進一步改善區(qū)域城市形象，引入高層次產(chǎn)業(yè)人口，加速區(qū)域城市化發(fā)展 ?曲江金融商務區(qū)規(guī)劃建于南三環(huán)與雁塔南路以西兩側， 北側緊鄰本項目 ； ?產(chǎn)業(yè)園區(qū)由展覽中心、會議中心、商業(yè)功能區(qū)、住宅區(qū)四部分組成的 大型綜合體 。 ?產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立將完備曲江的產(chǎn)業(yè)結構，大大 改善其城市形象 ； ?同時還會引入大量的 高層次產(chǎn)業(yè)人口 。 金融商務區(qū)的規(guī)劃將進一步改善區(qū)域城市形象，并引入大量高層次產(chǎn)業(yè)人口，對本項目后期小高層產(chǎn)品有一定支撐作用，但實現(xiàn)時間較長。 第三階段 多元曲江 41 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 軌道交通的運行將實現(xiàn)曲江與其他城市化區(qū)域的快速連接，豐富曲江城市意向 交通配套 多元曲江 —— 各項規(guī)劃實施，配套得到很大改善，加之地鐵 2號線即將開通后對區(qū)域的帶動，曲江的多元化發(fā)展 生活配套 大唐不夜城的規(guī)劃將成為曲江生活、娛樂配套補足的最重 大利好 產(chǎn)業(yè)配套 金融商務區(qū)的規(guī)劃將進一步改善區(qū)域城市形象，引入高層 次產(chǎn)業(yè)人口，加速區(qū)域城市化發(fā)展 第三階段 多元曲江 42 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 城內(nèi) 高新 城內(nèi) 高新 曲江 城南 城東 城西 高新 曲江 城南 城東 城西 西開 浐灞 長安 ? 西安早期市場格局在城內(nèi)區(qū)域興起，主要由于城市尚未向外擴張，人群主要集中在城內(nèi)； ? 高新區(qū)由于最早的產(chǎn)業(yè)帶動與人群聚集形成最早的地產(chǎn)板塊之一。 城內(nèi) ? 隨著城市外擴的開始，城內(nèi)輻射加強，隨之產(chǎn)生城東、城西、城南等區(qū)域； ? 高新區(qū)穩(wěn)步發(fā)展，隨產(chǎn)業(yè)布局變化向南推進； ? 曲江新區(qū)憑借出眾的歷史資源與景觀資源興起。 ? 西安市場遍地開花，西安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、浐灞區(qū)域、長安區(qū)逐漸興起； ? 城市南部各區(qū)域由于高認知度與成熟度受到客戶青睞； ? 高新區(qū)與曲江區(qū)崛起成為西安市場兩大高端板塊，并駕齊驅(qū)。 現(xiàn)在的西安 —— 高新、曲江兩強對峙 第四階段 魅力曲江 我們需要從國內(nèi)外城市案例中借鑒曲江未來的發(fā)展 43 本報告是嚴格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道