濟(jì)南山水庭院提案稿(編輯修改稿)
2025-01-23 04:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 兒園、商業(yè)綜合體 黃金物業(yè)逸城山色 無(wú) 未定東山墅 無(wú) 濟(jì)南凱瑞物業(yè)公司 銀座花園 4315平方米的大會(huì)所（含中心游泳池）；超市、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園 魯商物業(yè)管理公司 海爾綠城 27000平方米的 “運(yùn)動(dòng) “主題會(huì)所。兩所幼兒園，一所十八班小學(xué)和一所九年一貫制中小學(xué)。小區(qū)商業(yè)風(fēng)情街 25萬(wàn)平方米。 綠城物業(yè)公司奧龍觀邸 社區(qū)內(nèi)配有 18班的小學(xué)和幼兒園 、商業(yè) 中海物業(yè)216。 配套會(huì)所： 較為高檔且齊全，會(huì)所普遍注重運(yùn)動(dòng)功能的設(shè)置。教育、商業(yè)配套較為完善。突顯了社區(qū)的人文關(guān)懷及檔次216。 物業(yè)管理： 整體物業(yè)管理水平較高。多為國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理。住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 配套客群研究 ——物管配套本地客戶屬于本地上層人士，多為省、市級(jí)公務(wù)員及從事電力、鋼才、電信、醫(yī)療等國(guó)有企業(yè)及事業(yè)單位以及 IT業(yè)等私營(yíng)企業(yè)主訴求關(guān)鍵詞 1：改善型多為三口以上家庭，年年收入在 50萬(wàn)以上；目前居住條件多為 100㎡ 以上戶型，再次置業(yè)的主要目的為改善居住條件，提高生活便利。訴求關(guān)鍵詞 2：投資性有一定家庭財(cái)力支撐，要求居住環(huán)境與辦公地點(diǎn)相匹配，強(qiáng)調(diào)定特的生活圈，注重生活便捷性，并看好區(qū)域發(fā)展。外地客戶多來(lái)自濟(jì)南周邊縣市。職業(yè)多為電力部門以及中小企業(yè)主。訴求關(guān)鍵詞 1：投資型全運(yùn)會(huì)后多看重本地配套資源及房地產(chǎn)升值潛力較大地段，靠近奧體中心及龍奧大廈等地買房，強(qiáng)調(diào)地段、投資價(jià)值。訴求關(guān)鍵詞 2：外來(lái)短期居住 /度假型購(gòu)房多考慮靠山板塊，有良好的外部景觀，注重小區(qū)規(guī)模、房屋品質(zhì)，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商口碑對(duì)客戶有較重要的心理影響。住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 項(xiàng)目區(qū)域客群特征競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)概況供應(yīng)去化研究競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析配套客群研究216。 項(xiàng)目規(guī)模 本板塊大盤相對(duì)較多，輔以以中小型項(xiàng)目，本項(xiàng)目版塊基本為 30萬(wàn)以上。百萬(wàn)規(guī)模項(xiàng)目占到兩席。業(yè)態(tài)較為豐富，多層等低密度住宅數(shù)量占比較少。日漸稀缺216。 產(chǎn)品風(fēng)格 市場(chǎng)中歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格同質(zhì)化的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，其它建筑風(fēng)格容易形成差異化營(yíng)銷。 216。 市場(chǎng)去化 在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目近半年去化明顯，多數(shù)處于尾盤階段，但未來(lái)，尤其是 5月集中開(kāi)盤（逸城山色、銀座、黃金 99）的項(xiàng)目不在少數(shù)，競(jìng)爭(zhēng)壓力遞增 。216。市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)均價(jià)多集中在 9000元 11000元 /㎡ 左右； 隨著地域配套的完善及小區(qū)入住等人氣的拉動(dòng)，低密度住宅將在未來(lái)繼續(xù)升值。住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 市場(chǎng)小結(jié)閣 樓及車位1. 閣樓普遍有產(chǎn)權(quán)（ ）；2. 使用率普遍較高，使用率 在 5070%左右。3. 價(jià)格一般加在頂層房?jī)r(jià)中，很少單獨(dú)出售。價(jià)格多為該項(xiàng)目均價(jià)的基礎(chǔ)上，加 3000元 /平米。如東山墅，均價(jià) 10400元，頂層帶閣樓 13400元 /平米。車庫(kù) /車位多為產(chǎn)權(quán)車位，價(jià)格在 1016萬(wàn) /個(gè)不等。（銀座 10萬(wàn) /個(gè)，東山墅 16萬(wàn)元之間）備注購(gòu)房?jī)?yōu)惠：經(jīng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)版塊房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎所有項(xiàng)目都有一定優(yōu)惠，且優(yōu)惠形式相近，多為一次性享受 99折優(yōu)惠（綠城）銀座 400元 /平的優(yōu)惠，認(rèn)購(gòu)多采用交 **抵 **萬(wàn)的方式進(jìn)行。如（東山墅交 3萬(wàn)抵 4萬(wàn)，奧龍觀邸交 3萬(wàn)抵 6萬(wàn)。）因此，在本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定時(shí)，要考慮到其優(yōu)惠幅度。目錄：? 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析? 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析? 營(yíng)銷推廣建議營(yíng)銷推廣建議? 銷售執(zhí)行方案銷售執(zhí)行方案項(xiàng)目目標(biāo)定位項(xiàng)目目標(biāo)定位 ———— 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊： 項(xiàng)目位于濟(jì)南市東部新城區(qū)奧體文博板塊，旅游路北?；佚埳铰繁甭?。 該地塊也是板塊中不可多得的觀景地塊。 本 案行政中心 +龍奧大廈周邊交通情況：⊙ 北側(cè)旅游路⊙ 西側(cè)水泉路、二環(huán)⊙ 東側(cè)洪山路項(xiàng)目目標(biāo)定位項(xiàng)目目標(biāo)定位 ———— 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)解析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)解析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： ? 稀缺的多層優(yōu)勢(shì)? 奧體文博地段優(yōu)勢(shì)? 景觀優(yōu)勢(shì)（山景、水景）? 購(gòu)房客戶群優(yōu)勢(shì)（省直機(jī)關(guān)家屬樓）? 交通優(yōu)勢(shì)。? 工程進(jìn)度優(yōu)勢(shì)。（主體封頂）項(xiàng)目目標(biāo)定位項(xiàng)目目標(biāo)定位 ———— 項(xiàng)目劣勢(shì)解析項(xiàng)目劣勢(shì)解析? 規(guī)模較小，小區(qū)內(nèi)景觀及自身配套欠缺；? 入市較晚，價(jià)格漲幅下降。? 同質(zhì)化，沒(méi)有項(xiàng)目自身的特點(diǎn)；? 宏觀市場(chǎng)情況不確定，潛在客戶將存在猶
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