【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 待開發(fā)?地塊比較復(fù)雜，未經(jīng)過一級(jí)開發(fā)，地塊位于山區(qū)盆地中開發(fā)難度大成本高需要在城市發(fā)展和區(qū)域發(fā)展中找到合適自身的定位類型；需要通過核心競(jìng)爭(zhēng)力塑造克服自身局限及市場(chǎng)威脅，以取勝市場(chǎng)Opportunity機(jī)會(huì)?隨著北京城市外溢的進(jìn)程， 北京高端客戶對(duì)在北京周邊的遠(yuǎn)郊城市別墅非常認(rèn)可，購(gòu)買需求旺盛?密云縣十二五規(guī)劃中將投資千億，打造國(guó)際綠色休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)， 本項(xiàng)目發(fā)展可以借力政府發(fā)展戰(zhàn)略；?密云縣十二五規(guī)劃中，將大力建設(shè)首都葡萄產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)?密云別墅板塊目前處于初級(jí)階段，缺乏鮮明的主題定位Threat威脅?本項(xiàng)目土地屬性為 50年綜合用地，非住宅立項(xiàng)的低密項(xiàng)目在密云目前沒有成功樣本；?與區(qū)域內(nèi)主要在售項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目容積率更高，需要配建更多的多層甚至小高層產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)此類產(chǎn)品溢價(jià)能力低且銷量一般。項(xiàng)目定位前提項(xiàng)目 SWOT體系梳理35項(xiàng)目整體定位方向確定結(jié)合北京城市發(fā)展研究和密云區(qū)域發(fā)展研究，本項(xiàng)目整體定位方向?yàn)椋簼M足中高端城市外溢的， 以旅游度假為主體的，結(jié)合區(qū)域資源特色的， 休閑度假型物業(yè)。36明確項(xiàng)目整體定位方向，結(jié)合市場(chǎng)的研究，和自身優(yōu)劣勢(shì)，本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)著力于：項(xiàng)目整體理念的塑造 以及產(chǎn)品力的打造。項(xiàng)目整體定位方向確定37根據(jù)對(duì)世界同類成功案例總結(jié)，休閑度假項(xiàng)目的成功運(yùn)作，主要依托于五個(gè)核心驅(qū)動(dòng)力休閑度假物業(yè)成功開發(fā)依托休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒主題配套驅(qū)動(dòng) 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)特殊娛樂驅(qū)動(dòng)自然資源驅(qū)動(dòng)核心 驅(qū)動(dòng) 力n自然資源驅(qū)動(dòng)： 依靠自身優(yōu)質(zhì)的自然或人文資源；n產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)： 依托產(chǎn)業(yè)支撐，形成獨(dú)特的稀缺資源；n特殊娛樂驅(qū)動(dòng)： 以?shī)蕵讽?xiàng)目彌補(bǔ)自身資源的不足，形成核心驅(qū)動(dòng)力，如高爾夫、滑雪、采摘、種植；n主題配套驅(qū)動(dòng)： 依托于后天建造的主題配套，需要一定自然資源的支撐，如城堡、小鎮(zhèn)等主題配套。n商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)： 以商務(wù)會(huì)議帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展38基本信息?區(qū)位：法國(guó)西南部城市、港口。位于加龍河下游，距大西洋 98公里。?規(guī)模：城市面積 45萬平方公里，約 70萬人口。波爾多葡萄莊園占地 120230公頃。葡萄酒年產(chǎn)量 85,000萬瓶波爾多被稱為世界葡萄酒中心，歷經(jīng)幾個(gè)世紀(jì)。以葡萄酒產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)成功帶動(dòng)了休閑旅游、度假、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。案例借鑒（一）：法國(guó)波爾多休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒39波爾多被稱為世界葡萄酒中心。至今波爾多地區(qū)酒園和酒堡已經(jīng)超過九千多座，這里每年產(chǎn)出的葡萄酒有八億五千萬瓶，種類多達(dá) 50多種， 300多個(gè)牌子。產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國(guó)波爾多40產(chǎn)業(yè)鏈一：葡萄種植與釀造休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國(guó)波爾多波爾多葡萄酒絕大多數(shù)是在以家庭為單位的莊園里生產(chǎn)的，莊園里有葡萄園，有酒窖。葡萄的生長(zhǎng)、收獲，葡萄酒的發(fā)酵、成熟及裝瓶的全過程都在莊園里完成41?酒莊通常是對(duì)外開放，通過旅游參觀、美酒品鑒和鮮果采摘、葡萄酒制作體驗(yàn)，構(gòu)建一條完整的觀光產(chǎn)業(yè)鏈。酒文化博物館生活體驗(yàn)葡萄酒酒莊參觀 個(gè)性化制作葡萄采摘產(chǎn)業(yè)鏈二：葡萄酒主題生活體驗(yàn)休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國(guó)波爾多42休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國(guó)波爾多 產(chǎn)業(yè)鏈三：歷史文化旅游波爾多是一個(gè)歷史和藝術(shù)的城市，有著法國(guó)最大的歷史藝術(shù)保護(hù)區(qū)，波爾多市被評(píng)為聯(lián)合國(guó)教科文組織的世界文化遺產(chǎn)。43休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國(guó)波爾多 產(chǎn)業(yè)鏈四：購(gòu)物休閑波爾多有 “小巴黎 ”之稱，除品嘗美酒以及聞名世界的魚子醬，還有眾多的高檔商品。商店大多集中在昂代當(dāng)絲林蔭大道、喬治 克萊蒙林蔭大道和多赫尼各林蔭道相交的地帶，也被波爾多人稱為 “金三角 ”。44休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國(guó)波爾多 產(chǎn)業(yè)鏈四：房地產(chǎn)波爾多憑借其獨(dú)有的歷史和文化魅力，以及紅酒賦予它的極致內(nèi)涵。因此備受世界各地富豪以及房地產(chǎn)開發(fā)商的垂青，使波爾多地區(qū)豪宅交易量位于世界前列。45基本信息?區(qū)位：位于美國(guó)舊金山以北約 50英里，是美國(guó)第一個(gè)世界級(jí)的葡萄酒產(chǎn)地，原為印第安人的領(lǐng)地。；?規(guī)模：納帕谷大約有 30英里長(zhǎng)，占地 ，整條山谷內(nèi)種滿了葡萄。納帕谷是美國(guó)第一個(gè)能夠躋身于世界級(jí)的葡萄酒產(chǎn)地，經(jīng)過幾十年來的發(fā)展，以葡萄酒產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)成功帶動(dòng)了休閑旅游、度假的發(fā)展。案例借鑒（二） ：美國(guó)納帕谷休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒46納帕葡萄酒在國(guó)際評(píng)酒會(huì)上頻頻獲獎(jiǎng)，得到世界的認(rèn)可，從而直接促使納帕葡萄酒產(chǎn)業(yè)進(jìn)入黃金發(fā)展階段。? 1860年以前，小規(guī)模種植當(dāng)?shù)仄咸? 18601899，納帕產(chǎn)區(qū)葡萄酒在歐洲貿(mào)易展上頻頻獲獎(jiǎng)，使其在國(guó)際市場(chǎng)上以高質(zhì)量嶄露頭角? 19001969，根瘤蚜蟲病和禁酒令使納帕葡萄酒也受到重創(chuàng)? 納帕葡萄酒在世界葡萄酒業(yè)得到認(rèn)可，并迅速發(fā)展? 羅伯特蒙大為領(lǐng)導(dǎo)納帕葡萄酒協(xié)會(huì)，致力于建立納帕高檔葡萄酒產(chǎn)區(qū)的知名度? 1986年，開展機(jī)場(chǎng)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目? 2023年，大力發(fā)展旅游業(yè)，提出 “ 納帕旅游戰(zhàn)略規(guī)劃 ”階段 1：發(fā)展葡萄酒業(yè)階段 2： 197090年代階段 3： 1986年 ~2023年階段 4： 2023年 至今? 葡萄酒旅游業(yè)發(fā)展? 房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)指數(shù)急速上漲1976年，納帕的葡萄酒獲得 “ 巴黎評(píng)酒 ” 會(huì)第一名納帕建立 “ 納帕工業(yè)園區(qū) ”提出旅游戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（二） ：美國(guó)納帕谷47納帕緊緊圍繞葡萄進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)延伸，直接或間接帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。葡萄種植葡萄酒釀造 直接相關(guān) 間接相關(guān)? 瓶蓋制造? 木桶制造? 不銹鋼罐制造? 葡萄酒銷售? 葡萄酒運(yùn)輸? 慈善事業(yè)? 餐飲教育? 葡萄藤培育與評(píng)估? 酒莊研究? 旅游? 房地產(chǎn)? 酒店大量引入酒莊發(fā)展葡萄種植和釀造? 僅從 1861年到 1889年，納帕地區(qū)的商業(yè)化酒莊就從一家發(fā)展到 140家，目前納帕的酒莊已達(dá)近 400家1圍繞葡萄酒吸引產(chǎn)業(yè)集群? 葡萄種植? 葡萄酒釀造? 包裝制造業(yè)? 葡萄酒運(yùn)輸? 葡萄酒銷售2大力發(fā)展相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)3? 2023年，納帕提出了納帕旅游戰(zhàn)略規(guī)劃，大力發(fā)展旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（二） ：美國(guó)納帕谷48案例借鑒（三） ：張?jiān)垤潮?guó)際酒莊 基本信息北京張?jiān)垤潮?guó)際酒莊，以葡萄產(chǎn)業(yè)為主要核心驅(qū)動(dòng)，在全球首創(chuàng)了愛斐堡 “ 四位一體 ” 經(jīng)營(yíng)模式，自 2023年投入運(yùn)營(yíng)以來，市場(chǎng)反映良好。位置 北京密云縣巨各莊鎮(zhèn)規(guī)模 占地 800余畝投資方 煙臺(tái)張?jiān)＜瘓F(tuán)融合法國(guó)、美國(guó)、意大利、葡萄牙等總投資額 近 5億元特別聘請(qǐng) 前國(guó)際葡萄與葡萄酒局（ OIV）主席羅伯特 丁羅特先生為酒莊名譽(yù)莊主 休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒49整體規(guī)劃七大功能區(qū) ——入口接待區(qū)、酒莊生產(chǎn)展示區(qū)、葡萄種植園區(qū)、山林休閑區(qū)、生態(tài)水景區(qū)、歐洲小鎮(zhèn)和后勤配套生活區(qū)生態(tài)水景區(qū)入口接待區(qū)山林休閑區(qū)酒莊生產(chǎn)展示區(qū)葡萄種植園區(qū)（鮮食采摘）歐洲小鎮(zhèn)及后勤配套生活區(qū)葡萄種植園區(qū)（釀酒葡萄）休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（三） ：張?jiān)垤潮?guó)際酒莊50四大產(chǎn)業(yè)鏈葡萄種植釀造產(chǎn)業(yè)鏈一站式學(xué)習(xí)葡萄酒主題旅游體驗(yàn)式葡萄旅游品鑒專業(yè)培訓(xùn)趣味品鑒、商務(wù)會(huì)議休閑度假世外葡萄源? 葡萄種植基本知識(shí)講解? 體驗(yàn)式采摘? 葡萄酒釀造流水線參觀? 葡萄酒品嘗? 購(gòu)票預(yù)約導(dǎo)游? 歷史博物館參觀? 現(xiàn)代館參觀? 葡萄酒生產(chǎn)流水線參觀? 品酒專業(yè)培訓(xùn)及體驗(yàn)? 山水景觀休閑? 小鎮(zhèn)娛樂康體 SPA等?葡萄酒文化培訓(xùn)?國(guó)際葡萄酒禮儀培訓(xùn)?葡萄酒品酒專業(yè)培訓(xùn)?個(gè)性化 DIY、自灌酒