某水產(chǎn)副食商城策劃探討(編輯修改稿)
2025-01-22 16:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 告風格示意 營銷策略 ? 住宅物業(yè)定價 ? 商業(yè)物業(yè)定價 ? 售樓部裝修建議 ? 營銷周期劃分及銷售任務(wù) ? 住宅銷售 ? 商業(yè)物業(yè)的銷售 ? 總銷售額及銷售均價測算 ? 推廣階段劃分 ? 媒體選擇策略 ? 印刷物料選擇 營銷策略 住宅物業(yè)定價 ? 本項目采用市場比較定價法：即首先通過采集項目周邊可比樓盤的各項技術(shù)經(jīng)濟指標進行橫向比較 ， 再從消費者的角度考慮進行總體印象打分 ，求和后 ， 采用均值 、 權(quán)重等統(tǒng)計計算方法最后得到項目相對于可比樓盤的比較價格的方法 。 ? 本案采用的項目選擇最近推出的城內(nèi)區(qū)的主要公寓型物業(yè)為主 ， 包括：蓮湖佳苑 、 鑫海大廈 、 久福嘉園 、 銀河怡園公館和博瑞商務(wù) 。 ? 根據(jù)以上樓盤的當前和歷史價格 ， 本項目住宅的銷售價格定在 42005000元 / ㎡ 之間為宜 ， 裝修房加 200元 / ㎡ 。 營銷策略 商業(yè)物業(yè)定價 ? 本項目商業(yè)物業(yè)采用租金還原法進行定價：投資者最注重投資回收期和投資收益率 ， 因此 ， 先定出商業(yè)物業(yè)的租金價格 ， 在將此視為等額年金 ，在一定年限收回全部投資進行測算 ， 最后得出的市場參考價具有較強的說服力 ， 我們即按此法對本案的進行定價 。 ? 商業(yè)物業(yè)投資總額的常規(guī)回收期是 15年 ， 由于本案位于炭市街核心商圈 ，據(jù)調(diào)查顯示 ， 投資人對本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的信心比較充足 ， 認為本項目具有較大增值潛力 。 ? 根據(jù)炭市街現(xiàn)有商鋪租金價格 （ 105120元 /㎡ 月 ） 和騾馬市商業(yè)步行街等周邊可比項目的售價 ， 測得本項目的商業(yè)物業(yè)銷售價格： 一 、 二樓： / ㎡ ， 三樓： / ㎡ ， 四 、 五樓： 6600元 / ㎡ 。 營銷策略 售樓部裝修建議 ? 售樓部是銷售接待 、 咨詢和簽約成交的場所 ， 在銷售過程中起著極為重要的作用 ， 其功能區(qū)劃 、 裝修風格和裝修品質(zhì)與展示項目形象 、 提升項目品質(zhì) 、 促進客戶成交緊密相關(guān) ， 因此具有十分重要的意義 。 ? 售樓部面積： 100150㎡左右 ? 售房部及看房通道裝修風格：色調(diào)上與 VI形象相一致 ， 以高尚的金色和莊重的黑色為主 ， 細節(jié)上注意與品牌形象相適應(yīng) ， 要求具有 盛唐氣象 。 ? 售樓部地址：本案裙樓面向炭市街 ， 如因工程原因 ， 在 2023年 10月銷售人員正式進場開始預熱時還不能建成使用 ， 則建議考慮選擇炭市街與東大街交匯處設(shè)置室外玻璃售房部 ， 以便于接街咨詢和銷售蓄勢 。 營銷策略 營銷分期 時間 銷售任務(wù) 銷售率 準備期 確定營銷方案、推廣方案、廣告設(shè)計 定稿 預熱期 品牌形象傳播預熱、制定開盤活動方 案及銷售政策等 開盤期 開盤廣告推進，鋪位、門面強銷 住宅 5% 商業(yè) 35% 強銷期 住宅和商業(yè)物業(yè)強銷 住宅 40% 商業(yè) 25% 持銷售 住宅和商業(yè)物業(yè)旺銷 住宅 20% 商業(yè) 5% 尾盤期 完成剩余物業(yè)的消化 營銷周期劃分及銷售任務(wù) 營銷策略 住宅銷售 ? 由于本案采取的是中長期蓄勢 ， 高速放量 ， 快速消化的策略 ， 開盤和強銷期即要突破 50%的銷售 ， 再加上本案戶型分散 ， 因此 ， 不做戰(zhàn)略銷控 ，僅跟據(jù)各階段銷售走勢 ， 進行戰(zhàn)術(shù)銷控 。 總的原則是： 低樓層及單間配套戶型等低總價單位在開始階段應(yīng)適度銷控； 面積相近的戶型應(yīng)在銷售過程中根據(jù)實際情況適度銷控；以保持各類戶型走勢均衡 。 營銷策略 商業(yè)物業(yè)的銷售 ? 商業(yè)物業(yè)通常采取以下三種策略進行銷售 直接銷售： 在前期客戶積累比較充足和開發(fā)商急需回籠資金的情況之下通常采取這種策略。 租售并舉： 咨詢客戶相對較少，多數(shù)客戶懼于投資風險而采取比較穩(wěn)健的投資策略。 先租后售：又叫先招商引資后返租銷售。 地段好，客戶 充足，開發(fā)商資金實力雄厚，不急于回收投資而采取的銷售策略。但是在相反情況下，即地段差，客戶不足，無人愿出錢購買時，不得已而為之，先把商業(yè)物業(yè)炒熱，再高價出賣。 ? 本項目的商業(yè)物業(yè)銷售要視開發(fā)商和市場情況而定。 營銷策略 銷售單位 可售建 面㎡ 建面租金（元 / ㎡ 月） 建面單價（元 / ㎡） 銷售 率 銷售總額（億元） 完全銷售總額 （億元） 住宅 45500 / 4600 65% 一樓 180 35000 70% 二樓 150 35000 70% 三樓 100 16500 60% 四、五樓 50 6600 60% 商業(yè)總計 / / / 小計 / / 65% 商業(yè)均價 / / 19943 / / / 總體均價 / / 7802 / / / 總銷售額及銷售均價測算 備注：此方案為針對假設(shè)直接銷售的測算 營銷策略 推廣階段劃分 營銷策略 強銷 預熱及開盤炒作
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