【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 服務(wù) 餐飲區(qū)： 提供餐飲服務(wù) 金融及商務(wù)配套： 銀行、電信、速遞、物流等 業(yè)態(tài)功能布局：一層平面業(yè)態(tài)劃分 一層以經(jīng)營(yíng)建材、陶瓷、五金及小型機(jī)電為主，同時(shí)輔以銀行、電信等 配套設(shè)施，同時(shí)考慮餐飲空間。 業(yè)態(tài)功能布局：二層平面業(yè)態(tài)劃分 二層以小型建材售賣、燈飾、窗簾布藝及工藝品展示為主 業(yè)態(tài)功能布局：三層平面業(yè)態(tài)劃分 三層規(guī)劃為一大型家具賣場(chǎng) 業(yè)態(tài)功能布局，四層平面業(yè)態(tài)劃分 四層規(guī)劃一部分為倉(cāng)儲(chǔ)空間，臨主干道一線為辦公場(chǎng)所 我們雖是以專業(yè)市場(chǎng)的定位業(yè)出現(xiàn)，這不是硬性的固定 的分組團(tuán)規(guī)劃，也可根據(jù)在銷售及招商時(shí)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行 調(diào)整各區(qū)域的面積，其中部分相關(guān)業(yè)態(tài)的分布可安排在不同 的商業(yè)組團(tuán)，但需與經(jīng)營(yíng)主題相結(jié)合。 將銷售概念引入前期規(guī)劃之中 鋪位劃分空間規(guī)劃原則 ? 規(guī)劃最佳使用率 經(jīng)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的論證和實(shí)踐證明，商業(yè)項(xiàng)目中使用率最高不是作為衡量?jī)r(jià)值的絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，在考慮消防等必要配套及消費(fèi)者的活動(dòng)及物流空間后的最佳使用率確定，無(wú)需一味追求最高 ? 各分隔商鋪進(jìn)深與門面的黃金分割點(diǎn) 商鋪進(jìn)深與門面比例適中不僅有利于投資經(jīng)營(yíng)，而且有利于市場(chǎng)的整體規(guī)劃及日后的管理，商鋪的進(jìn)深與門面的最佳比例為 2： 1和 3： 1之間，高了商鋪價(jià)值將會(huì)隨之降低 ? 注意人流消費(fèi)習(xí)慣 中國(guó)消費(fèi)習(xí)慣是從左至右全場(chǎng)回環(huán)原則，不應(yīng)在內(nèi)有眾多出口及叉道 萬(wàn)利建材城現(xiàn)在規(guī)劃不足 ? 商鋪進(jìn)深與門面的比例過(guò)大，某些已經(jīng)超出了 1： 3的極限尺寸，商鋪價(jià)值會(huì)降低； ? 每位鋪面面積過(guò)大，大部分商鋪使用面積超過(guò)了 100平米，一般的也在 60— 70平米，投資門檻過(guò)高，拆分銷售會(huì)使得產(chǎn)權(quán)不明，將大部分投資者形成阻檔； ? 二樓以上連廊設(shè)置，從平面圖上看某些分區(qū)及過(guò)道不是回環(huán)線路，需增設(shè)連廊。 面積策略 減少投資者的壓力，并兼顧到經(jīng)營(yíng)商家用起來(lái)方便，考慮業(yè)態(tài)定位和 消費(fèi)能力等因素，建議將本平面圖進(jìn)行修改， 一、二層將鋪位劃分為： 主通道周邊鋪面設(shè)置中層規(guī)模，在 50— 60平米之間； 其余次級(jí)通道旁的鋪面設(shè)置為小零散鋪面，面積在 20— 30平米之間； 但所有鋪面均是可拆分整合的，因此在某些地方需預(yù)留通道位置。 三、四層可暫不進(jìn)行劃分，預(yù)留家具用品大型市場(chǎng)使用。 攻略篇 沙洋萬(wàn)利國(guó)際建材城整合營(yíng)銷篇 本項(xiàng)目的成功所要具備的幾方面因素 基本要素 專業(yè)市場(chǎng)依托 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力 營(yíng)銷推廣 我們的目標(biāo)： 我們已做好準(zhǔn)備， 按照商業(yè)地方的合理章法，來(lái)操作一個(gè)大型的專業(yè)市場(chǎng)， 我們不設(shè)置租售比，我們要快速的實(shí)現(xiàn)銷售， 我們預(yù)備了多種市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略， 根據(jù)市場(chǎng)的反映狀況進(jìn)行急速調(diào)整， 讓所有認(rèn)可我們這種專業(yè)主題街區(qū)概念的投資者和經(jīng)營(yíng)者與我們共享受“萬(wàn)利國(guó) 際建材城”帶來(lái)的繁榮。 按超越商業(yè)地產(chǎn)常規(guī)的操盤手法， 用多渠道的“消化道”和旺盛的“消化力”來(lái)共襄大旗。 萬(wàn)利國(guó)際建材城四贏局面 業(yè)主獲得投資收益 發(fā)展商實(shí)現(xiàn)自身效益的最大化 商家取得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 消費(fèi)者得到消費(fèi)體 驗(yàn)和滿足 萬(wàn)利國(guó)際建材城成功開(kāi)發(fā)及銷售的四點(diǎn)關(guān)鍵要素 銷售前期完善全程的商業(yè)策劃 正式招商前做好招商蓄水工作 嚴(yán)格控制自營(yíng)業(yè)主和投資業(yè)主對(duì)項(xiàng)目招商和經(jīng)營(yíng)的影響 預(yù)留資金保障商業(yè)項(xiàng)目的初期運(yùn)轉(zhuǎn) ，并預(yù)留培養(yǎng)期的租金補(bǔ)貼及開(kāi)業(yè)前后的促銷及宣傳推廣 為到四贏的目標(biāo)及確保銷售的順利進(jìn)行， “統(tǒng)一招商、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一管理” 的三統(tǒng)一是實(shí)現(xiàn)四贏目標(biāo)的必然途徑。 萬(wàn)利國(guó)際建材城攻略步驟 指導(dǎo)方向： 招商造勢(shì) —————— 銷售收網(wǎng) 招商先行一步 ————— 租售并舉 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ———— 統(tǒng)一管理 ———— 統(tǒng)一營(yíng)銷推廣 代理委托及主力店招商 項(xiàng)目招商的方式主要有兩種： ? 委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商 ? 自已搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作 對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，建議開(kāi)發(fā)商委托專業(yè)建材招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目前期 招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。 招商策略： – 通過(guò)前期鋪墊，保證市場(chǎng)招商到位，爭(zhēng)取最大的進(jìn)場(chǎng)率，保證市場(chǎng)的順利開(kāi)業(yè)，辦爭(zhēng)在開(kāi)業(yè)前招商率達(dá)到 70%； – 通過(guò)媒體的組合攻擊及區(qū)域大規(guī)模的招商會(huì)，提升項(xiàng)目的知名度； – 龍頭效應(yīng)，通過(guò)主力商戶的進(jìn)駐，帶動(dòng)小商戶的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，為后續(xù)市場(chǎng)走旺帶來(lái)保障作用，帶動(dòng)投資者對(duì)前景的信心和保障，進(jìn)而推動(dòng)項(xiàng)目的銷售和回款。 主力商家： ? 大型品牌建材聯(lián)盟、 ? 大型家居連鎖 ? 銀行、電信等 主力商戶引進(jìn)方式： – 直接引進(jìn)： 與商家洽談，達(dá)成進(jìn)駐意向，這是最簡(jiǎn)單的方式 – 連鎖貼牌引進(jìn)： 在商家不愿意進(jìn)駐的情況下，由商家提供品牌支持，我方經(jīng)營(yíng) – 聯(lián)營(yíng)： 通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，確認(rèn)商家同項(xiàng)目的責(zé)權(quán)關(guān)系、投資收益比例、經(jīng)營(yíng)管理方式等多種形式進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的經(jīng)營(yíng)方式 合 作 – 品牌嫁接： 通過(guò)對(duì)本地有意向的投資商家了解，將外地品牌引進(jìn)，項(xiàng)目牽線搭橋促成其雙方的合作并進(jìn)駐本項(xiàng)目 租金判斷 放水養(yǎng)魚(yú)，開(kāi)發(fā)商的利益最大化不來(lái)自租金收益，而是 銷售收入，而吸引投資客投資的就是對(duì)這個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的預(yù)期。 項(xiàng)目的招商、銷售工作和融資工作處在同樣重要的地位，并 且招商成功便是項(xiàng)目成功最好的鋪墊。 萬(wàn)利國(guó)際建材城操控戰(zhàn)略 做好多手準(zhǔn)備 是采用直接銷售手段還是返租手段，這些都根據(jù)招商進(jìn)展情況確定 隨時(shí)把握客戶心理 是經(jīng)營(yíng)還是投資，根據(jù)市場(chǎng)及積累客戶的變化隨時(shí)變化 掌控市場(chǎng)