房地產產業(yè)競爭分析(編輯修改稿)
2025-01-22 03:58 本頁面
【文章內容簡介】 空白，另一方面直接遷入大城市尋找就業(yè)機會?大城市成為全國城市的主要呈現(xiàn)形式?人口遷移以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主?人口繼續(xù)向郊區(qū)遷移?郊區(qū)功能由居住擴展至工商業(yè)，郊區(qū)演變?yōu)橹行⌒统鞘?中小型城市與原來的城市城區(qū)形成功能互補，相互促進的大都市圈二、人均居住面積改善將進一步推動房地發(fā)展? 由左下表看出，中國城市人均住宅建筑面積逐年增長，平均每年增加約 1平方米 /人，說明城市居民有著旺盛的住房改善性需求? 建設部頒布的 2023年全面建設小康社會居住的 21項指標中明確提出，到 2023年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積要達到 35平方米 ；與發(fā)達國家相比，中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積還有很大的改善空間? 未來居民住房改善性需求將進一步推動房地產業(yè)高速發(fā)展資料來源：國家統(tǒng)計局2023－ 2023中國城市人均住宅建筑面積增長情況 90年代初世界各國人均居住面積情況資料來源：國家統(tǒng)計局? 2023? 2023? 2023? 2023? 2023? 2023三、家庭戶規(guī)模不斷減小，家庭總數(shù)持續(xù)穩(wěn)步上升 是房地產需求長期看好的特殊原因? 家庭戶規(guī)模不斷減小，說明家庭分化趨勢明顯，家庭中越來越多的子女獨立出去重新組建家庭，這部分人群將會形成潛在住房購買需求? 依賴人口率呈下降趨勢，說明中國人口中支付能力最強的 1564歲人群占比逐漸增大，這部分人群會形成巨大的資產投資（包括住宅購買）需求，推動中國資產價格（包括住宅價格）的提高資料來源：中國統(tǒng)計年鑒1953－ 2023中國家庭戶規(guī)模變化情況第六次全國人口普查顯示，我國平均每個家庭戶的人口為３．１０人，比2023年減少０．３４人，家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮小。 四、嬰兒潮前后出生人口是我國現(xiàn)今住房產品最大也是最實際的購買群體1950－ 2023年中國城市化率及全國人口自然增長率? 通常首次置業(yè)的年齡在 28 歲左右，而改善性置業(yè)的年齡在 40 歲左右? 我國的人口出生高峰期是 1962 年到1975年，嬰兒潮出生人口約 3億? 以此推算嬰兒潮出生的人群，他們的 首次置業(yè)高峰期 應該是在 1990 年到 2023 年， 改善性置業(yè)的高峰期 則是在 2023 年到 2023 年說明資料來源：國家統(tǒng)計局城市化率（柱） 人口自然增長率（線）嬰兒潮3： 1 ： 110—15 ： 1五、經濟發(fā)展與居民收入提高是潛在需求變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎恿Y料來源： CFP漢華易美 、 IMF國際貨幣基金組織世界第二就富了嗎？中國 “窮國 ”現(xiàn)實沒有改變 我國土地實行批租制，政府按規(guī)劃出讓的土地是開發(fā)商獲取項目的最主要渠道，未來有限的可利用耕地決定了土地獲取難度將進一步加大，這是房地產市場長期走強的基礎。1998－ 2023年全國耕地面積變化? 國土資源部報送的《全國土地利用總體綱要》于 06年 9月上旬被國務院常務會議駁回，務院要求 18億畝耕地保有量底線維持到 2023年? 05年我國現(xiàn)有耕地為 ，意味著 15年內只有 為建設用地，即平均每年 200萬畝。而僅 2023年，全國耕地就凈減少 ? 在耕地保護的紅線不能越過的情況下，工業(yè)用地、建設用地之爭不可避免，意味著工業(yè)地價和建設用地價格均將上漲說明資料來源：和君分析億畝年均減少 （ 100億平方米）年均可允許減少 億畝（ 13億平方米）六、土地供給有限我國房地產開發(fā)企業(yè)的資金仍主要來源銀行，融資渠道仍然較為單一，資金供給為銀行壟斷，短期內新的融資渠道仍然很難建立國家對房地產企業(yè)的資金調控體現(xiàn)在? 提高項目自有資金比例，由 25%逐步提高到 35%? 不斷提高存款準備金率，從總量上限制銀行貸款，不斷提高貸款利率? 禁止貸款買地? 按揭貸款首付比例從 20% 提高到 30% ? 規(guī)范信托公司針對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的信托貸款? 規(guī)范外資投資國內房地產的行為? 我國開發(fā)企業(yè)的資金仍主要來源銀行，? 眾多的房地產企業(yè)資金鏈緊張，進而延緩項目開發(fā)進度，推遲項目入市時間? 大量中小企業(yè)不得不將項目轉讓給實力更強的開發(fā)商，會在一定程度上延緩項目開發(fā)的進度七、資金供給有限上市融資信托融資債券融資基金融資房地產業(yè)競爭格局及走向房地產業(yè)競爭格局及走向n 面對趨緊的宏觀經濟環(huán)境，中國房地產行業(yè)進入了洗牌期，強者恒強的趨勢明顯n 生存成為中小房地產公司的首要任務n 區(qū)域擴展、上市融資和精細化管理等舉措成為大型房地產公司做強做大的必由之路！3一、中國房地產產業(yè)正處于洗牌階段典型特征 ? 成熟的市場隨 GDP而增長? 產品全線展開? 在分銷、增值服務和新產品研發(fā)能力上展開競爭? 高度整合的分銷渠道? 建立競爭格局，每個廠商關注于某一特定的細分產品 /客戶市場? 對于市場上大多數(shù)供應商而言都有利可圖? 創(chuàng)造需求? 單一產品線? 定位于狹窄的細分市場? 分散的分銷渠道? 壟斷的盈利空間? 市場高速增長? 加劇的競爭? 一些新產品的引入? 擴展至更廣的細分市場? 價格驅動的客戶需求? 價格戰(zhàn)? 分銷渠道仍然較為分散? 受擠壓的盈利空間? 穩(wěn)定的市場增長? 供應商的整合? 重要的新產品開發(fā)? 除了價格之外，在質量和其他高附加值的服務上展開競爭? 對分銷渠道進行合理化和集中化管理? 價值驅動的客戶需求? 關注特定的細分市場? 隨著市場洗牌的開始，盈利空間較為固定機遇挑戰(zhàn)幸存贏家初現(xiàn) 增長 洗牌 成熟今日的房地產行業(yè)市場階段? 目前，中國房地產企業(yè) 實際數(shù)量有 3萬家 （最高時曾至 8萬家）， 但 “真正活躍的、還在干活的 ” 全國估計僅有 1萬家左右。 其余絕大部分都是 “ 有地不干活 ” 或者 “ 一個項目沒完沒了地開發(fā) ” 的 “ 休眠公司” 。? 據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計， 2023年上市房企中，共發(fā)生股權轉讓183宗，比 2023年增長 65%，顯示出 一些非房地產上市公司，正加速轉讓房地產項目。? 中原集團研究中心的數(shù)據(jù)顯示， 2023年 1月至 12月上旬，股權交易市場共出現(xiàn) 491宗房地產行業(yè)股權及資產交易，涉及金額超過 1300億元。其中以房地產為主業(yè)的企業(yè)的產權交易多達 253宗， 約為 2023年全年的 2倍， 并購金額超過 900億元， 約為 2023年全年的 6倍。 ? 世聯(lián)地產 (002285)董事長陳勁松曾經公開表示，目前中國房地產行業(yè)的資源整合空間還很
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