居住權(quán)法律性質(zhì)淺析(編輯修改稿)
2025-01-21 19:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 借助原設(shè)定居住權(quán)的合同的效力，這無疑比要求所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任支付損害賠償金更能有力的保護居住權(quán)人的利益。另外，法律制度的設(shè)立必須達到這樣的目標(biāo)：于該制度所帶來的社會效益相比，同時增加的社會成本是微不足道的。 對于大量存在的私房出租行為，法律并未強制性的規(guī)定必須進行登記（雖然這樣的登記僅僅具有行政管理的意義），而且對于頻發(fā)的短期租賃行為來說，由于成本的巨大，登記幾乎是不可能。而公示公信原則作為物權(quán)制度下的基本原則要求不動產(chǎn)權(quán)屬的變動必須以登記作為公示手段，基于嚴(yán)格的登記要件主義制度，不登記則權(quán)利不發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此不經(jīng)登記權(quán)利人的利益無從保障，僅能以有效成立的合同請求債的保護，這樣的保護無疑是不利與承租人的。所以，在不改變租賃權(quán)本身所具有濃厚的債權(quán)性的前提下，由法律基于對合法占有這樣一種事實狀態(tài)的保護而賦予其物權(quán)上的效力，以保護承租人利益，穩(wěn)定社會秩序，這樣的立法手段顯然更能適應(yīng)社會的現(xiàn)實需要。而居住權(quán)是從家庭關(guān)系和夫妻關(guān)系的角度出發(fā)，為他人或自己設(shè)定居住權(quán)，并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，其發(fā)生的范圍僅限于特定的社會關(guān)系，而且對于這一類社會關(guān)系僅憑債的約束力往往不能對其提供有效可靠的保護，需要由法律直接作出規(guī)定，依靠物權(quán)法的強行性進行強有力的保護。由此可見，“他物權(quán)的設(shè)立主要是從實務(wù)而不是理論的角度出發(fā)的”，居住權(quán)應(yīng)與租賃權(quán)相區(qū)別開來以不同的立法賦予二者不同的效力?！ 』诂F(xiàn)實的與學(xué)理上對租賃權(quán)與居住權(quán)兩種權(quán)利的分析，我們可以進一步將兩種權(quán)利的區(qū)別具體化。首先，租賃權(quán)的行使以支付租金為必要?！俺凶馊藨?yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金?！保?1）當(dāng)事人一方取得標(biāo)的物的使用權(quán)是否須交付租金，為租賃合同與借用合同的根本區(qū)別。當(dāng)居住權(quán)通過合同設(shè)定的時候可以約定一定的對價，但這一對價不為取得居住權(quán)的必需；而在因遺囑、法律直接規(guī)定、乃至?xí)r效取得居住權(quán)的情況下，更無對價可言。其次，在簽訂租賃合同的情況下，承租人受讓的是所有權(quán)人房屋的使用權(quán)，承租人負(fù)有不得隨意轉(zhuǎn)租的義務(wù)，即不經(jīng)所有權(quán)人同意，承租人不能將該房屋轉(zhuǎn)租他人。“承租人未經(jīng)出人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！保?2）而居住權(quán)基于其作為一項人役權(quán)的性質(zhì)雖然不能讓與，但權(quán)利的行使則可以被轉(zhuǎn)讓，在居住權(quán)由他人行使時并不改變居住權(quán)應(yīng)有的權(quán)利狀態(tài)。（13）也就是說，如果居住權(quán)人將部分房屋出租以解決生活之需，應(yīng)是法律所容許的，所有權(quán)人不得干涉，更不能因此而單方解除當(dāng)初設(shè)立居住權(quán)的合同。再次，我國合同法第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”出租人有義務(wù)向承租人提供適合使用的房屋，承租人自行維修的，維修費也由出租人負(fù)擔(dān)。而對于居住權(quán)人來說，在其居住期間對房屋進行必要的維修應(yīng)為其居住的題中之意，房屋所有權(quán)人除必要的大修外不負(fù)有維護房屋以供居住權(quán)人使用的義務(wù)，這是由居住權(quán)作為一項用益物權(quán)所必然具有的性質(zhì)。 應(yīng)當(dāng)指出的是，在租賃權(quán)進行了登記的情況下，承租人可以基于該登記排除其它人對其租賃權(quán)的妨害，“日本實務(wù)上就以登記之租賃權(quán)亦承認(rèn)有物上請求權(quán)，乃以其業(yè)已物權(quán)化且具有公示性之故”。（14） 第二，居住權(quán)制度是一項獨立的物權(quán)制度，由所有權(quán)派生（根據(jù)日耳曼法，他物權(quán)也不是在所有權(quán)基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，而是獨立的利用權(quán)），但與作為所有權(quán)權(quán)能之一的“使用權(quán)”區(qū)別開來?！ 笆褂谩弊鳛樗袡?quán)的一項權(quán)能，是指依照物的性能和用途，并不毀損其物或變更其性質(zhì)而加以利用的行為。（15）存在的基礎(chǔ)是“所有權(quán)”這一被稱為對物的全面地、絕對的支配權(quán)的權(quán)利。沒有所有即不存在使用，在租賃、借用得情況下承租人、借用人對出租人、出借人的物品進行使用實際上是權(quán)利人所有權(quán)權(quán)能的分離，也可以說是所有權(quán)人將其自身權(quán)利的出讓，在這種情況下，使用權(quán)還是從屬于所有權(quán)的。而作為他物權(quán)的居住權(quán)來說則完
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