【文章內容簡介】 目整體成本控制風險加大，可能項目結算完成時才發(fā)現(xiàn)項目盈利大大低于預期。該模式處于行業(yè)常說的成本核算階段。萬科于2001年提出以目標成本、動態(tài)成本管理的目標成本管理模式。該模式在項目前期思考清楚成本投入，以科目的方式制定項目成本目標，通過目標成本控制設計和招采的合理性，在工程施工階段通過動態(tài)成本跟蹤目標實現(xiàn)，最終將項目整體成本控制在事先設定的目標范圍內，以確保投資收益。該模式處于行業(yè)內常說的成本控制階段。目前我公司已經(jīng)開始逐步實行目標成本管理和動態(tài)成本管理。由于地產(chǎn)項目成本絕大部分通過合同發(fā)生，為實現(xiàn)目標成本管理與合約管理的有效銜接，以合同管理為紐帶，融合采購策劃和目標成本，形成了合約規(guī)劃理念。在項目初期明確合同清單和招采業(yè)務安排，將目標成本分解到各個合同，前置控制合同定標及簽約，并在動態(tài)過程中基于合約規(guī)劃進行目標跟蹤，實現(xiàn)目標成本管理與合同管理的業(yè)務體系協(xié)同,合約規(guī)劃在各企業(yè)應用過程中經(jīng)過不斷完善，最終實現(xiàn)了完善的合約規(guī)劃體系。合約規(guī)劃的價值合約規(guī)劃將合同管理、目標成本、招標采購和財務資金管理進行了有效的銜接，對成本專業(yè)化管理提出了更高的要求，構建了更為系統(tǒng)、專業(yè)的成本管理體系1）、合同管理：項目上會出現(xiàn)多少個合同，每個合同包含什么具體內容？合約規(guī)劃在項目初期對合同進行整體把握，確定了項目管理模式，避免重大合同錯漏，減少項目合同拆分的隨意性。2）、成本管理：每個合同的目標成本控制值是多少，如何將合同控制在目標成本范圍內？合約規(guī)劃構建目標成本與合約的關系，并基于合約規(guī)劃開展未簽約合同的成本估算工作，進行動態(tài)的成本控制。3）、招采管理：如何開展每個合同的采購工作？包括招標采購方式、責任主體、付款方式等各項業(yè)務開展方式等，即常規(guī)意義上的采購策劃。合約規(guī)劃對項目招標采購進行整體性策劃和把控，規(guī)范項目采購業(yè)務的開展。4）、財務資金管理：資金計劃如何編制？融資成本是多少？資金管理與成本控制如何結合？在沒有合約規(guī)劃之前，財務部門或成本部門在編制整個項目的資金計劃時，基本都是拍腦袋得出，資金計劃準確度較低。合約規(guī)劃根據(jù)事前策劃的結果，結合標準合同付款方式及項目開發(fā)計劃，編制出相對準確的資金計劃。另外，現(xiàn)在部分地產(chǎn)公司已經(jīng)將資金支付與成本控制結合在一起。當累計付款接近合同尾款時，網(wǎng)上付款審批程序升級，增加相關部門和領導審批；保修款支付時，網(wǎng)上自動啟動物業(yè)公司（或客服中心）審批環(huán)節(jié)；當累計付款大于合同額時，網(wǎng)上終止付款流程，按照合同審批流程調整合同額后方可付款。除此之外，合約規(guī)劃還可有更多的價值，如基于合約規(guī)劃劃分合同界面，減少工程施工過程中的爭議和扯皮，減少現(xiàn)場責任分歧和簽證，保障工程進度和質量等等。關于合同界面劃分詳見下節(jié)。合約規(guī)劃管理中常見問題1）、誰是合約規(guī)劃的主責部門？因為合約規(guī)劃的主要內容為合同清單的確定，目標成本值的確定與跟蹤，采購策劃三項內容，因此，運營管理部（招采）和成本合約部是主責部門，項目部為主要相關部門。2）、合約規(guī)劃的編制范圍應包括哪些，是否包括報建、管理類合同？成本控制風險大的合同，是有必要進行合約規(guī)劃的，如工程合同、設計合同、重要的營銷類合同。報批報建有時以費用形式出現(xiàn)，不形成合同；管理行政類合同對成本影響小，難以提前判定。這些合同是否也列入合約規(guī)劃的范圍哪？如果希望通過合約規(guī)劃確定項目的成本總目標，分判清楚項目上有多少合同，做好合同管理，即使無需進行成本控制，該類合同也有規(guī)劃的必要。3）、合約規(guī)劃什么時間點開始做，是否需要編制多版本？由于合約規(guī)劃重點在于規(guī)劃工程相關合同，項目整體合約規(guī)劃建議在初步設計階段開展編制。對于初步設計前期的設計類合同，由于合同數(shù)量不多，可通過設計專項合約規(guī)劃進行事先管理。若隨目標成本的多版本制定相應版本的合約規(guī)劃，隨著目標成本的細化逐步完善合約規(guī)劃，以編制更為準確合理的合約規(guī)劃，此方式將帶來更多的工作量，但可能起到更好的規(guī)劃效果。4）、合約規(guī)劃是否允許調整？合約規(guī)劃如同進度計劃，若進度計劃確定后可隨意調整而無審批或其他限制，則進度計劃將流于形式，因此，企業(yè)在調整合約規(guī)劃時，應設定相應的審批程序和權限，可將合約規(guī)劃事先調整按權限報批，調整完畢后方可發(fā)起相應合同。目前，我集團公司已經(jīng)編制了《目標成本調整管理辦法》，基本可以用于指導合約規(guī)劃的調整。六、合同界面的管理界面也就是管控界線，界面這個詞最早應用于工程技術領域，近年來被引入了組織管理的范疇，主要描述了各要素間相互聯(lián)結的關系，專家將界面管理的內容分為三種類型：合同界面、實體界面與組織界面。三種界面本質上存在著廣泛的內在聯(lián)系，合同過多導致較多的實體界面，同時由于參建單位增多，也就產(chǎn)生了更多的組織界面。在建設項目管理中，這三類界面管理貫穿于整個項目的生命周期。項目管理中界面少、界面清晰方利于項目管理。集約化管理，可以減少合同界面項目參與方過多是造成合同界面多的主要原因，實行集約化管理，推行總承包模式，如設計總承包、施工總承包是減少合同界面的最有效方式。增加項目參與方總體來講有利于成本的控制，但過多項目參與方會導致工程被肢解，合同界面交叉混亂，項目參與方互相推諉扯皮，出現(xiàn)問題時責任界定和劃分困難。合約規(guī)劃決定了合同界面的劃分，從合同角度看，主要有以下措施：一是實行設計總承包、施工總承包模式。將總包范圍內項目一次性發(fā)包給總包，減少專項分包隊伍數(shù)量。二是將施工分包模式改為供貨模式。對于一些對品質、造價影響較大，但安裝簡單的甲方分包隊伍的供貨+安裝模式變成單純供貨模式，例如將精裝階段簡單設備安裝合同變更為設備供貨合同模式，委托精裝單位安裝，廠家供貨和現(xiàn)場技術支持即可，便于協(xié)調和責任劃分。三是將甲供材料改為甲指乙供材料模式。將甲供材料改為甲指乙供材料可以在確保材料品質的情況下減少甲方協(xié)調管理的內容。以主合同為綱，理清各施工合同實體界面實體界面劃分的基本要求界面清晰，覆蓋完整，既無缺漏也無重疊。合同工程清單漏項是界面缺漏的典型，各項目參與方相互扯皮推諉，或坐地起價敲竹杠，這給建設單位管理協(xié)調和成本控制帶來較大難度。 對于實體界面，可以總包合同、精裝合同、消防合同為主線，理清各施工合同實體界面的劃分。目前，關于實體界面劃分的案例非常多，目前在網(wǎng)絡上能夠搜到很多知名地產(chǎn)合同樣本，這些樣本中有很多詳細實體界面劃分的案例，下面只列出一部分，其余在此就不一一詳述了。序號合同名稱合同范圍與總包（土建）工程界面1 基坑支護及土方挖運包括：基坑支付工程深化設計、基坑施工、基坑位移及沉降觀測至地下室土方回填、施工期間坑內降水與抽水、施工現(xiàn)場污泥水外運、土方外運、基坑周邊防護。與樁基、總包（土建）合同的關系：基坑出現(xiàn)滲漏影響總包（土建）施工，堵漏由基坑單位完成；基坑周邊防護移交給樁基、總包（土建）單位，費用已經(jīng)包含基坑合同中。2 樁基工程包括：工程圖紙范圍內的所有內容，整個施工期間的施工措施、降水排水、測量放線、樁點定位、土方外運、辦理驗收、配合樁基檢測的水電接駁。與總包（土建）合同關系：破樁頭和補樁頭包含在總包（土建）合同中。3 人防門工程地下室人防施工圖中所包括的所有人防門的制作及安裝工程與總包（土建）合同的關系：戰(zhàn)時封堵梁由土建單位制作并運至人防位置；各人防門、臨戰(zhàn)封堵在頂板內的預埋吊鉤有土建單位加工預埋；人防超壓測壓裝置DN15鍍鋅鋼管由土建單位加工預埋；與安裝工程合同關系：其余人防設備由安裝單位負責4 防火門、入戶門施工圖范圍內的門窗制作安裝，包括門邊塞縫與總包（土建）合同關系：門窗邊塞縫砂漿由總包（土建）提供，由門廠家填實框四周凹槽；土建抹灰時填實框四周其余部位，費用在配合費上考慮。與精裝單位關系：入戶子母門需要在過門石上安裝地門插時由門廠家提供材料，精裝單位安裝；門框四周有精裝單位打膠；5 鋁合金門窗和百葉工程施工圖范圍內的門窗制作安裝，包括門窗塞縫、三性試驗與總包（土建）合同關系：窗框四周發(fā)泡填充、打膠、避雷引下線的焊接包含在門窗合同內；避雷引下線抹灰隱蔽包含在土建合同內（針對后塞口法）；6 幕墻工程施工圖范圍的玻璃幕墻、石材幕墻和鋁板幕墻，不含預埋件的制作預埋，包括預埋件的糾偏和補預埋。與總包（土建）合同關系：預埋件制作安裝和腳手架提供包含在總包（土建）合同中。7 外墻保溫、涂料工程施工圖紙中所包括的所有保溫工程和涂料工程，包括外立面大墻、飄窗上下板外側、空調板、陽臺欄板外側、架空層樓板底部、屋頂裝飾架，外立面裝飾線條；各部位保溫做法詳見圖紙要求與總包（土建）合同關系：腳手架提供包含在總包（土建）合同中。8 安裝合同詳見各安裝合同與總包（土建）合同關系：總包（土建）負責室內墻壁、地臺孔和各類套管的預埋工作，套管預留預埋工作包括穿鋼絲；負責預留空洞的封堵、找平、抹灰工作；負責避雷接地鋼筋的連接 ； 負責管井、水池蓋板的施工、爬梯和腳踏的施工；負責各類設備基礎的施工；負責電纜溝及蓋板的施工；負責管道根部需要9 精裝修工程室內所有樓地面工程、天花裝飾、墻面裝修、水電安裝及水電改造工程，不包括墻面抹灰。公共部位的裝修工作，詳見精裝工程界面的劃分章節(jié)10 景觀綠化工程人行道、園路、廣場等所有硬化鋪裝系統(tǒng)；水系、景墻（包含西北LOGO景墻）、園林小品系統(tǒng)；、景觀水電系統(tǒng)；園林照明系統(tǒng)；綠化灌溉等；與總包（土建）合同關系：總包（土建）負責瀝青混凝土路面及相應的花崗巖