【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人不知或不同意展期的，如何處理？第三節(jié)　借款合同的效力一、貸款人的主要義務(wù)與責(zé)任按期、足額提供借款的義務(wù)（第200、201條）　?。ㄗ匀蝗酥g借款合同的貸款人無(wú)此合同義務(wù)）保密義務(wù)。二、借款人的主要義務(wù)與責(zé)任按約定的日期和數(shù)額收取借款。（第201條）按約定的用途使用借款。（第20203條）返還借款的義務(wù)（1）按期返還借款（第20207條）（2）提前返貸的處理（第208條）支付利息的義務(wù)。（1）是否有支付利息的義務(wù)？ （第211條）（2）利率的確定與復(fù)利問(wèn)題。（第204條）（3）利息不得預(yù)先在本金中扣除（第200條）（4）按約定期限支付利息（第205條）容忍義務(wù)。（主要針對(duì)銀行借款合同）本章思考題1．借款合同是諾成合同，還是實(shí)踐合同？2．自然人之間的借款，如果約定不支付利息，是否意味著永遠(yuǎn)不支付利息？3．民間借款的高利貸如何認(rèn)定，法律上如何處理？第五章　租賃合同第一節(jié)　租賃合同概述一、租賃合同的概念與特征租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（第212條）1．是轉(zhuǎn)移物的使用權(quán)和收益權(quán)的合同。2．租賃對(duì)象主要是物，租賃物須是有體物、非消耗物、特定物 。3．是雙務(wù)、有償、諾成合同，原則上是不要式合同 (第215條)。4．屬于繼續(xù)性合同。5．兼具債權(quán)與物權(quán)特征。二、租賃合同的種類（一）使用租賃與用益租賃（二）一般租賃與特殊租賃（三）定期租賃與不定期租賃租賃合同的租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。（最長(zhǎng)租期）租期的約定更新（即續(xù)訂，第214條）和法定更新（第236條）。三、不定期租賃合同的表現(xiàn)與特殊效力（一）表現(xiàn)：　　1．租賃期限6個(gè)月以上，當(dāng)事人未采用書面形式的；（第215條）　　2．當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或約定不明確，依合同法第61條仍不能確定的；（第232條）　　3．租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的；（第236條）　　4．當(dāng)事人明確約定為不定期租賃。（二）效力：對(duì)于不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人（第232條）。第二節(jié)　租賃合同的效力一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任交付租賃物并在租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務(wù) 。（第216條）對(duì)租賃物和租賃權(quán)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。（第233條；228條）維修租賃物的義務(wù)。（第2221條）承擔(dān)租賃物上的合法負(fù)擔(dān)。租賃合同終止時(shí)，出租人應(yīng)及時(shí)接受承租人返還的租賃物，并及時(shí)退還押金和其他擔(dān)保物。 二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任支付租金的義務(wù)。（第22227條）不得隨意轉(zhuǎn)租的義務(wù)。（224條）按約定的方法和租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù) 。（第2121219條）妥善保管租賃物的義務(wù) 。(第222條)返還租賃物的義務(wù)。（第235條）三、轉(zhuǎn)租1．轉(zhuǎn)租不同于租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。2．合法轉(zhuǎn)租（經(jīng)出租人同意）3．違法轉(zhuǎn)租（未經(jīng)出租人同意） 《2009年關(guān)于城鎮(zhèn)房屋的司法解釋》第16條：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟?！?16。 《合同法》第224條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?16。 司法解釋第15條：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外?！?16。 司法解釋第17條：“因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償?！?16。 司法解釋第18條：“房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！彼?、對(duì)裝飾裝修、擴(kuò)建的處理 《合同法》第223條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的。承答人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！? 《關(guān)于民法通則的司法解釋》第86條：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！薄?009年關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋》第9－14條。五、租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)租賃期間，租賃物因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由全部或部分毀損滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或全部毀損滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。（參考第231條）1．租賃物的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由出租人承擔(dān)。2．承租人可不付或少付租金，或解除合同。3．承租人的財(cái)產(chǎn)損失，自己承擔(dān)。第三節(jié)　租賃權(quán)的物權(quán)化一、租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不破租賃第229條:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”1．所有權(quán)變動(dòng)不破租賃的表現(xiàn)：　?。?）買賣不破租賃；　　（2）贈(zèng)與、互易不破租賃；　?。?）抵押不破租賃。2．“租賃期間”說(shuō)明合同有效，其他權(quán)利發(fā)生并實(shí)現(xiàn)于此期間。3．適用范圍：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)。4．除外情況：（司法解釋第20條）　?。?）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；　?。?）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！　。?）當(dāng)事人另有約定的5．需考慮的其他問(wèn)題：?。?）承租人是否應(yīng)實(shí)際占有租賃物？?。?）是否適用于不定期租賃？二、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（P322－324）1．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念與特征2．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件?。?）租賃合同有效?。?）出租人在租賃期間出賣租賃房屋。（限于房屋租賃、出賣，司法解釋223條）?。?）購(gòu)買的條件同等?。?）在一定期限內(nèi)行使（受通知后15日，拍賣5日前受通知但不參加拍賣的）?。?）除外情況：（司解24條）3．侵害房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的處理司法解釋第21條：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！保?）買賣合同不因此無(wú)效（2）請(qǐng)求出租人賠償損失三、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問(wèn)題1．共同居住人、共同經(jīng)營(yíng)人、合伙人對(duì)房屋租賃合同的概括繼受　?。?）合同法第234條：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”　?。?）司法解釋第19條：“承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！钡谌?jié)　租賃權(quán)的物權(quán)化2．一物數(shù)租的處理司法解釋第六條：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：　?。ㄒ唬┮呀?jīng)合法占有租賃房屋的；　?。ǘ┮呀?jīng)辦理登記備案手續(xù)的；　　（三）合同成立在先的。　　不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！?．優(yōu)先承租權(quán)（我國(guó)法律對(duì)此無(wú)規(guī)定）關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除權(quán)的總結(jié) 1．承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失（第219條）?！　∷痉ń忉尩?條：161。176。承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。2．承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同（第224條第2款）關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除權(quán)的總結(jié)3．承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同（第227條）。 4．因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同（第231條）。5．不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人（合同法第232條）。關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除權(quán)的總結(jié)6．租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同（第233條）。 7．司法解釋第八條：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：　?。ㄒ唬┳赓U房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；　?。ǘ┳赓U房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的?！?003年司法考試題 甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬(wàn)元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營(yíng)酒店，經(jīng)甲同意，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，共花費(fèi)6萬(wàn)元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機(jī)駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費(fèi)1萬(wàn)元予以維修。現(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見(jiàn)不一。請(qǐng)回答以下81—84題。2003年司法考試題 81．該租賃合同的性質(zhì)如何?A．附解除條件的合同 B．附延緩條件的合同C．附始期的合同　 D．附終期的合同 82．對(duì)于乙對(duì)房屋的裝修費(fèi)用，若甲乙達(dá)不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理?A．由乙無(wú)條件拆除，費(fèi)用由乙自理B．裝修物歸甲所有，且甲無(wú)須支付費(fèi)用C．裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當(dāng)支付全部裝修費(fèi)用D．若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價(jià)后歸甲所有 83．對(duì)于乙對(duì)玻璃墻的維修及其費(fèi)用應(yīng)如何處理?A．由甲承擔(dān)維修費(fèi)用B．由乙承擔(dān)維修費(fèi)用C．由甲乙分擔(dān)維修費(fèi)用D．甲承擔(dān)大部分維修費(fèi)用，乙承擔(dān)小部分維修費(fèi)用 84．若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無(wú)法就租賃期限協(xié)議補(bǔ)充，下列關(guān)于合同解除的何種說(shuō)法是正確的?A．甲無(wú)權(quán)隨時(shí)解除合同B．甲可以隨時(shí)解除租賃合同，但應(yīng)在合理期限之前通知乙C．乙可以隨時(shí)解除租賃合同D．若合同解除，乙仍應(yīng)支付解除之前實(shí)際租賃期限的租金本章思考題1．簡(jiǎn)述租賃合同的概念與特征。2．租賃合同在何種情況下屬于不定期租賃？3．租賃期限最長(zhǎng)是多少？法律為什么要作此規(guī)定？4．簡(jiǎn)論租賃合同當(dāng)事人的主要義務(wù)。5．如何理解租賃合同的標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)？6．簡(jiǎn)述合法轉(zhuǎn)租與非法轉(zhuǎn)租。7．何為買賣不破租賃？8．簡(jiǎn)述房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。9．法律關(guān)于雙方當(dāng)事人的法定解除權(quán)有哪些規(guī)定。第六章　融資租賃合同第一節(jié)　融資租賃合同概述一、融資租賃合同的概念與特征融資租賃合同，指出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購(gòu)買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同（第237條）。 從英文finance lease翻譯過(guò)來(lái)，“二戰(zhàn)”后發(fā)展起來(lái)，最早出現(xiàn)于美國(guó)。1952年5月，美國(guó)人創(chuàng)立了世界上第一家融資租賃公司：美國(guó)租賃公司，現(xiàn)更名為美國(guó)國(guó)際租賃公司。1981年成立的中日合資企業(yè)－－中國(guó)東方租賃有限公司，是我國(guó)第一家從事融資租賃的企業(yè)。1981年組建的中國(guó)租賃有限公司是首家從事融資租賃業(yè)務(wù)的內(nèi)資非銀行金融機(jī)構(gòu)二、融資租賃合同的特征1．融資租賃合同是以融資為主要機(jī)能（或目的），集融資與融物為一體的新型信貸方式。2．融資租賃合同是涉及兩個(gè)合同（買賣和租賃）、三方當(dāng)事人（出賣人、出租人及承租人）的較復(fù)雜的合同。 　　　買賣與租賃的效力關(guān)系問(wèn)題？P3393．租賃物是動(dòng)產(chǎn)（或設(shè)備），租金是融資的對(duì)價(jià)。4．出租人須是經(jīng)批準(zhǔn)取得融資租賃經(jīng)營(yíng)資格的公司。4．是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同、要式合同（238條）。 三、融資租賃合同與租賃合同的區(qū)別1．出租人不同2．標(biāo)的物種類不同3．合同的形式不同4．租賃物的維修義務(wù)與瑕疵擔(dān)保不同5．租賃物意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)不同6．租金性質(zhì)、構(gòu)成不同7．期滿租賃物的返還有所不同8．是否屬于繼續(xù)性合同不同第二節(jié)　融資租賃合同的效力一、租賃物的選擇、交付及索賠1．出賣人和租賃物一般由承租人選擇確定，出租人不得擅自變更與承租人有關(guān)的買賣合同內(nèi)容。 （第23241條） 2．出賣人有按照約定直接向承租人交付標(biāo)的物的義務(wù)，承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買受人的權(quán)利。 （第239條） 3．承租人有依約定直接向出賣人索賠的權(quán)利，出租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。 （第240條） 4．除特殊情況外，免除出租人對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。（第244條） 二、租賃物的所有權(quán) 1．租賃期間，租賃物的所有權(quán)屬于出租人 。但出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對(duì)租賃物的占有和使用。 （第24245條）2．租賃期間屆滿租賃物的歸屬 ?！　〉?50條規(guī)定的三種確定方式：約定、依61條確定、歸出租人。 租賃物的處理方式：留購(gòu)、續(xù)租、返還。三、租賃物的保管、使用和維修1．承租人承擔(dān)對(duì)租賃物的妥善保管、使用和維修的義務(wù)