濟南山水庭院房地產(chǎn)策劃管理匯報(編輯修改稿)
2025-01-20 10:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 、商業(yè)綜合體 黃金物業(yè)逸城山色 無 未定東山墅 無 濟南凱瑞物業(yè)公司 銀座花園 4315平方米的大會所（含中心游泳池）；超市、學校、醫(yī)院、幼兒園 魯商物業(yè)管理公司 海爾綠城 27000平方米的 “運動 “主題會所。兩所幼兒園，一所十八班小學和一所九年一貫制中小學。小區(qū)商業(yè)風情街 25萬平方米。 綠城物業(yè)公司奧龍觀邸 社區(qū)內(nèi)配有 18班的小學和幼兒園 、商業(yè) 中海物業(yè)216。 配套會所： 較為高檔且齊全，會所普遍注重運動功能的設置。教育、商業(yè)配套較為完善。突顯了社區(qū)的人文關懷及檔次216。 物業(yè)管理： 整體物業(yè)管理水平較高。多為國家一級資質(zhì)物業(yè)管理。住宅競爭市場 配套客群研究 ——物管配套本地客戶屬于本地上層人士，多為省、市級公務員及從事電力、鋼才、電信、醫(yī)療等國有企業(yè)及事業(yè)單位以及 IT業(yè)等私營企業(yè)主訴求關鍵詞 1：改善型多為三口以上家庭，年年收入在 50萬以上；目前居住條件多為 100㎡ 以上戶型，再次置業(yè)的主要目的為改善居住條件，提高生活便利。訴求關鍵詞 2：投資性有一定家庭財力支撐，要求居住環(huán)境與辦公地點相匹配，強調(diào)定特的生活圈，注重生活便捷性，并看好區(qū)域發(fā)展。外地客戶多來自濟南周邊縣市。職業(yè)多為電力部門以及中小企業(yè)主。訴求關鍵詞 1：投資型全運會后多看重本地配套資源及房地產(chǎn)升值潛力較大地段，靠近奧體中心及龍奧大廈等地買房，強調(diào)地段、投資價值。訴求關鍵詞 2：外來短期居住 /度假型購房多考慮靠山板塊，有良好的外部景觀，注重小區(qū)規(guī)模、房屋品質(zhì)，當?shù)亻_發(fā)商口碑對客戶有較重要的心理影響。住宅競爭市場 項目區(qū)域客群特征競爭市場概況供應去化研究競爭市場小結住宅競爭市場分析配套客群研究216。 項目規(guī)模 本板塊大盤相對較多，輔以以中小型項目，本項目版塊基本為 30萬以上。百萬規(guī)模項目占到兩席。業(yè)態(tài)較為豐富，多層等低密度住宅數(shù)量占比較少。日漸稀缺216。 產(chǎn)品風格 市場中歐式現(xiàn)代建筑風格同質(zhì)化的現(xiàn)象較為嚴重，其它建筑風格容易形成差異化營銷。 216。 市場去化 在售競爭項目近半年去化明顯，多數(shù)處于尾盤階段，但未來，尤其是 5月集中開盤（逸城山色、銀座、黃金 99）的項目不在少數(shù)，競爭壓力遞增 。216。市場價格 市場均價多集中在 9000元 11000元 /㎡ 左右； 隨著地域配套的完善及小區(qū)入住等人氣的拉動，低密度住宅將在未來繼續(xù)升值。住宅競爭市場 市場小結閣 樓及車位1. 閣樓普遍有產(chǎn)權（ ）；2. 使用率普遍較高，使用率 在 5070%左右。3. 價格一般加在頂層房價中，很少單獨出售。價格多為該項目均價的基礎上，加 3000元 /平米。如東山墅，均價 10400元，頂層帶閣樓 13400元 /平米。車庫 /車位多為產(chǎn)權車位，價格在 1016萬 /個不等。（銀座 10萬 /個，東山墅 16萬元之間）備注購房優(yōu)惠：經(jīng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)版塊房地產(chǎn)市場幾乎所有項目都有一定優(yōu)惠，且優(yōu)惠形式相近，多為一次性享受 99折優(yōu)惠（綠城）銀座 400元 /平的優(yōu)惠，認購多采用交 **抵 **萬的方式進行。如（東山墅交 3萬抵 4萬，奧龍觀邸交 3萬抵 6萬。）因此，在本項目價格制定時，要考慮到其優(yōu)惠幅度。目錄：? 市場現(xiàn)狀分析市場現(xiàn)狀分析? 項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)狀分析? 營銷推廣建議營銷推廣建議? 銷售執(zhí)行方案銷售執(zhí)行方案項目目標定位項目目標定位 ———— 項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀項目地塊： 項目位于濟南市東部新城區(qū)奧體文博板塊，旅游路北?；佚埳铰繁甭?。 該地塊也是板塊中不可多得的觀景地塊。 本 案行政中心 +龍奧大廈周邊交通情況：⊙ 北側旅游路⊙ 西側水泉路、二環(huán)⊙ 東側洪山路項目目標定位項目目標定位 ———— 項目優(yōu)勢解析項目優(yōu)勢解析項目優(yōu)勢分析： ? 稀缺的多層優(yōu)勢? 奧體文博地段優(yōu)勢? 景觀優(yōu)勢（山景、水景）? 購房客戶群優(yōu)勢（省直機關家屬樓）? 交通優(yōu)勢。? 工程進度優(yōu)勢。（主體封頂）項目目標定位項目目標定位 ———— 項目劣勢解析項目劣勢解析? 規(guī)模較小，小區(qū)內(nèi)景觀及自身配套欠缺；? 入市較晚，價格漲幅下降。? 同質(zhì)化，沒有項目自身的特點；? 宏觀市場情況不確定，潛在客戶將存在猶豫
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