【文章內容簡介】 的 規(guī)格和檔次 。 奠定項目決策基礎理論 目前 ， 把房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策建立在項目 可行性研究 的分析評價基礎上 ， 其重要的 決策依據(jù)是項目財務評價和國民經(jīng)濟評價 的結論 ， 然而這兩者評價的前提是建設方案本身其所賴以生存和發(fā)展的社會經(jīng)濟環(huán)境和市場 。 （二）項目策劃的內容和依據(jù) 項目總體策劃指在項目前期立項過程中所進行的全面策劃 。 局部策劃是對全面策劃任務進行分解后的一個單項性或專業(yè)性問題的策劃。 項目構思策劃 （ 1） 項目的 定義 （ 2） 項目的 定位 （ 3） 項目的 系統(tǒng) 構成 （ 4） 其他 項目實施策劃 （ 1） 項目組織策劃 。 法人制 （ 2） 項目融資策劃 。 （ 3） 項目目標策劃 。 項目目標策劃包括項目 總目標 (總投資 、 建設質量 、 總進度 )體系 設定和總目標按項目 、 參加主體 、 實施階段等進行分解的 子目標體系 設定 。 （ 4）項目管理策劃 設計階段 項目管理 策 劃 施工階段 項目管理 策 劃 現(xiàn)場管理組織系統(tǒng)策劃 施工質量 、 成本工期和安全目標控制策劃 施工質量監(jiān)督策劃 現(xiàn)場施工協(xié)調方式策劃 技術檔案資料和信息管理策劃 … … 項目管理 策 劃 設計方案競賽與設計招標策劃 設計合同結構策劃 設計目標控制策劃 施工招標與采購策劃 設計項目組織策劃 組織結構策劃 工作程序與制度策劃 組織運行機制策劃 （三）項目策劃的層次和程序 決策領導層和項目實施基層 中間管理層和技術管理層 項目 早期的策劃 工作是在許多經(jīng)驗性階段假設 的基礎上進行的，所做出的許多分析也是粗略的估計 ，項目的發(fā)展使原來的 假設被證實或者被推翻 ，粗略的估計會逐漸趨于 詳細和精確 。早期項目策劃中的一些偏差得以修正，內容的精確性也得以逐步提高。項目策劃內容的動態(tài)性既是策劃工作的一條基本原則，也是項目管理工作人員必須充分理解的一個特性。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策概述 （ 一 ） 項目投資決策的含義 決策與房地產(chǎn)投資決策 有明確的決策目標； 有兩個以上可供選擇和比較的決策方案； 有評價方案優(yōu)劣的標準； 真實反映客觀實際的數(shù)據(jù)資料 。 房地產(chǎn)投資策略 房地產(chǎn)投資策略是指為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的計劃 。 房地產(chǎn)投資決策的基本要素 決策者； 決策目標； 決策變量 （ 決策者定 ） ； 狀態(tài)變量 （ 不確定性 ） 。 （二）房地產(chǎn)投資決策的程序 確定決策目標 房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達到投資所預定的目標 。 擬訂決策方案 擬訂多個可行的備選方案 。 優(yōu)選決策方案 選擇標準 。 實際運用 。 執(zhí)行決策方案 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資決策方法 定性分析方法和 定量分析方法 兩大類 。 一 、 定性分析方法 因素難以定量描述，定性分析的方法通常有以下兩種類型。 （ 一 ） 經(jīng)驗判斷法 普遍應用于一般決策中 ， 但缺乏嚴謹?shù)耐顿Y分析 。 （ 二 ） 創(chuàng)造工程法 是建立在人的直觀 、 靈感和經(jīng)驗以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎上的創(chuàng)造技術的總稱 。 關鍵是運用人們 創(chuàng)造性的思維能力和創(chuàng)造性的技術方法 ，去認識、分析和解決問題。 二、定量分析方法 定量分析方法是指采用數(shù)量指標和數(shù)學模型進行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對決策問題進行定量分析、計算，以求得決策問題的最優(yōu)解。從而作出科學的決策。 （一）確定型決策 確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且 一種方案只有一種確定 可以預期達到的結果。 單純選優(yōu)法 （ 1） 絕對法 效益或費用的絕對值大小 ① 凈收益法 總收入扣除總成本的余額 。 由于凈收益未涉及到資金的時間價值 ，故一般適用于短期的 （ 即資金價值可以忽略的 ） 房地產(chǎn)投資決策 。 ② 凈現(xiàn)值法 ③ 凈年值法 ? ? ? ???????nttt iCOCINPV01CRCOCINA ??? （ 2） 相對法 ① 內部收益率法 ② 效益費用比法 ? ? ? ???? ???nttt FI RRCOCI101? ? ? ?? ?? ? ???ntntttttiCiBCB0 0 1/1/ ③ 凈現(xiàn)值收益率法 凈現(xiàn)值收益率法是指項目凈現(xiàn)值與全部投資現(xiàn)值之比。 模型選優(yōu)法 [例 31] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有資金 1500萬元左右 、 欲分別投資于別墅 、 住宅 、 飯店三類房地產(chǎn) ， 為謀求整體效益最大化 ， 希望確定哪類投資多些 ， 哪類投資少些 。 假設該公司為實現(xiàn)科學決策 ， 分別邀請房地產(chǎn)專家 、 市場調研員及有關領導共 9人組成決策群體 ， 對三類房地產(chǎn)投資方案進行決策 ， 投資 700萬元左右表示 “ 投資多 ” ， 投資 500萬元左右表示 “ 投資中等 ” ， 投資 300萬元左右表示 “ 投資少 ” 。 [解 ] 9位人士對這三類投資方向的決策量化數(shù)矩陣 D為： 投資飯店投資住宅投資別墅????????????????????????????????350 0590 0470 0300500700621027162D （二）風險型決策法 最大概率法 在風險決策中將概率最大的狀態(tài)作為決策的根據(jù) 。 所發(fā)生的概率都很小 ， 而且互相接近 ， 就不宜采用此方法 。 期望值法 最大的損益期望值即最優(yōu)方案；如果決策目標極小 ， 則最小的損益期望值為最優(yōu)方案 。其一般結構形式為： 設 為決定的行動方案； 為相應自然狀態(tài)的概率 ， 且 ； ? ?mAAAA , 21 ?? ? ?mPPPP , 21 ??? ?mj jP1 1 ? ? ???mjijji aPAE1? ?? ?AEMax AA ? ? ?? ?MinA? [例 32] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設住宅小區(qū)的兩個方案，一個方案為大面積開發(fā)建設住宅，另一個方案是小面積開發(fā)。兩者建設經(jīng)營期限為 4年。大面積開發(fā)需要投資 5000萬元，小面積開發(fā)需要投資 3000萬元，根據(jù)市場預測，房屋需要量的概率及兩個方案損益值如表 31所示。試問選用何種方案收益最大？ 表 31 不同房屋需求量概率年損益值 需求量 行動方案 損益值 需求量高 P1= 需求量低 P2= 期望值 E(Ai) 大面積開發(fā)（ A1） 2023 400 小面積開發(fā)（ A2） 900 600 [解 ] 在建設經(jīng)營期內的凈損益期望值 （ 未考慮時間價值 ） 為： ? ?? ?? ?? ?萬元120500 0211????????? ??jijj aPAE ? ?? ?? ?萬元240300 212???????? ??jijj aPAE 因此 ， 最優(yōu)方案則為 以上計算表明應選擇小面積開發(fā)建設方案收益最大。 ? ? ? ?? ? 221 , AAEAEMax AA ?? 決策樹法 （ 1） 決策點 ：用符號 □ 表示 。 （ 2） 狀態(tài)點 ：用符號 ○ 表示 。 （ 3） 結果點 ：用符號 △ 表示 。 （ 4） 分枝 ：用符號 — 表示 。 [例 33] 上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司設想開發(fā)建設一住宅小區(qū) ， 經(jīng)初步?jīng)Q定提出兩個擬建方案 。 方案 1是進行大規(guī)模開發(fā)；方案 2是先進行小規(guī)模開發(fā) 。 建設經(jīng)營期限均為 6年 。 大規(guī)模開發(fā)需要投資 15000萬元 ， 小規(guī)模開發(fā)需要投資 10000萬元 。根據(jù)市場調研和預測 ， 房屋需求量的概率及兩個方案的年損益值見表 32。 需求量 行動方案 損益值 需求量高 P1= 需求量低 P2= 期望值 E(A) 大規(guī)模開發(fā) 5300 1000 5464 小規(guī)模開發(fā) 3000 1000 4400 題中建設經(jīng)營期分為前 2年和后 4年兩期考慮。根據(jù)對該地區(qū)房地產(chǎn)市場調查、預測，前 2年房屋需求量較高的概率為 ，如果前 2年市場需求量較高，則后 4年房屋需求量較高的概率為 ；如果前 2年市場需求量較低，則后 4年需求量肯定低。試問在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？ □① 需求量低 需求量高 小規(guī)模開發(fā) 大規(guī)模開發(fā) 需求量低 需求量低 1 需求量低 1 需求量低 需求量高 需求量高 需求量高 需求量低 3696 ○② ○③ 3840 11200 ○⑦ 4000 ○⑥ 4000 ○⑤ 18680 ○④ Δ5300 Δ1000 Δ1000 Δ1000 Δ1000 Δ3000 ? ? ? ?? ? ? ? ???????AE ? ? ? ? ??????AE? ? ? ?? ?? ?? ? ?????????????AE? ? ? ? ????A? ? ? ? ? ? ??????AE ? ? ? ? ? ?? ?萬元3840 ??????????AE 特別需要注意的是， 若按期望值法進行計算，大規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為 5460， 算式為： [（ 5300+（ 1000） ） 615000]， 而小規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為 4400，算式為： [（ 3000+1000 ） 610000]， 似乎可判斷應采取大規(guī)模開發(fā)。 所以，對期限較長的投資項目，應充分考慮市場 不同時期的需求問題 ，這是避免風險時必須考慮的因素。 （三）不確定型決策 樂觀法 （ 大中取大法 ） [例 34] 某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實現(xiàn)某一決策目標，提出四種開發(fā)方案，并有四種自然狀態(tài)，用甲、乙、丙、丁表示，已知四種自然狀態(tài)相應的損益值如表 33所列。 表 33 樂觀法 /悲觀法決策表 單位：萬元 ? 狀態(tài) 方案 損益值 自 然 狀 態(tài) 最大損益值 最小損益值 甲 乙 丙 丁 第一方案 300 400 500 600 600 300 第二方案 100 300 500 800 800 100 第三方案 400 600 200 400 600 200 第四方案 200 400 500 700 700 200 最大損益