常州之江地產項目(1)(編輯修改稿)
2025-01-19 04:05 本頁面
【文章內容簡介】 ?金色維也納?水清木華?當代清水園聯(lián)洋新社區(qū)成功經驗聯(lián)洋新社區(qū)成功經驗 ?“土地經營者 +開發(fā)商 ”雙重身份運營模式。?統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套，避免重復投資。?規(guī)劃理念的前瞻性、創(chuàng)新性。大盤的產品周期問題 問題三問題三中小盤的產品周期中小盤的產品周期 上升期：品牌快速上升，銷售快速上升持續(xù)期：品牌基本定型，產品問題暴露，銷售進入穩(wěn)定期尾聲期：剩余問題產品，清盤首尾上升期持續(xù)期尾聲期大盤是一系列 “小盤 ”的組合 大盤由于長開發(fā)周期，產品適應市場在做不斷的調整，其實是由一系列 “小盤 ”構成的組合體 上升期穩(wěn)定期淡出期上升期：整盤概念推向市場概念逐步明確、快速兌現(xiàn)同時與首期樓盤的產品前期暗合穩(wěn)定期：整盤概念基本兌現(xiàn)，個案的運作成為關鍵淡出期：開發(fā)基本完畢，整盤概念淡出市場 主副品牌策略成為大盤常用的操作手法主品牌 ：整盤概念副品牌 ：根據(jù)不同階段產品的特點，目標客戶定位制定的 個案品牌如何管理品牌，長期運作大盤開發(fā)商的重要課題由一般規(guī)律到特殊問題常州房地產市場的四大特征 特征一常州房地產市場盤子較小（ 2023年達到高峰，銷售 149萬平方米），這樣的市場在供給體系與需求體系上都缺乏完善的結構體系，因而對經濟形式、國家政策、市政建設等不可見因素更具有敏感性。這與上海、北京、廣州等 1000萬平方米去化量的 “大盤 ”市場是有本質區(qū)別的。這是我司提請每個欲在常州投資、開發(fā)的房產公司第一需要重視的。波動性大的波動性大的 “小盤小盤 ”特征特征大盤市場：年去化 1000萬平方米以上，如上海、北京、深圳、廣州中盤市場：年去化 400800萬平方米杭州、南京、青島、大連等省會城市或沿海發(fā)達城市小盤市場：年去化 100300萬平方米寧波、蘇州、無錫、常州等中小城市 大盤市場特征 v穩(wěn)定，受個別因素的波動較小v市場細分明確，需求結構豐富v開發(fā)商多為 “參與者 ”，難以左右市場v受個別因素的影響較大，波動性較強 v市場難以細分，停留在 “共性化 ”需求階段v容易形成 “市場寡頭 ”，左右市場發(fā)展 小盤市場特征特征二 內需為主的 “封閉 ”特征 常州本地的經濟結構以及區(qū)域位置、自然資源都決定了常州房地產市場的需求必定是以內需為主。常州在江蘇省內的經濟地位并不突出，同時距離上海、南京經濟圈都較遠，以及自身自然旅游資源不足等原因，其房地產市場的輻射能力非常有限。因而形成了常武地區(qū)內需為主的 “封閉 ”特征。啞鈴型 的居民收入形態(tài)是常州內需的主要特征 根據(jù)常州的經濟結構特征 ——鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟與城市經濟并存的二元結構，常州居民的收入形態(tài)成明顯的紡錘形分布。既擁有以武進私營廠主、常州貿易等行業(yè)私營業(yè)主為主的大量富人，更擁有大量人均收入 13108元 /年（2023年 10月數(shù)據(jù)）的工薪階層，而屆于兩者之間的所謂 “白領 ”較少。 根據(jù)這種居民收入形態(tài)，我司認為整個常州的房地產供給情況也應該是 “走兩頭 ”的模式。我司今年運做的 “美林國際村 ”項目正是抓住了 “一頭 ”——高端客源，而取得成功的。 職工人均收入較高，而且就業(yè)率較高，使常州擁有大量的工薪階層 私營企業(yè)主接近 16萬人，這批私營業(yè)主年平均年收入在30萬元左右。特征三 投資開發(fā)的投資開發(fā)的 “盲目盲目 ”特征特征 常州房地產市場信息較為封閉、房地產企業(yè)投資的盲目性很大。尤其從2023年下半年看，項目立項快速增加，僅 10月份房地產投資較上年同期增加%，而且投資相對集中，2500—3000元 /平方米的樓盤成為市場投資的主要對象。 常州市在售樓盤價格抽樣5%20%40%35%大于 3100 2500－ 31001800－ 2500 小于 1800這樣的市場特征造成最大一個弊病就是“看到某一物業(yè)形態(tài)有市場大家都上某種物業(yè)形態(tài)、看到什么區(qū)域銷售良好就都去某區(qū)域開發(fā) ……”這種盲目的 “羊群心理式開發(fā) ”導致了供求結構的嚴重失衡
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