【文章內容簡介】 營收方式 ?一次性入住金 +月金 :根據(jù)一次性入住金繳納費用的不同，月金付費額度隨之變化。月金包含管理費、租賃費及餐費。 ?收費價格的核定標準為 75歲以上的老人，如果年齡低于 75歲，則一次性入住金價格及返還周期相應調整。 ?介護費額外收取 :墨田項目為介護保險定點機構，老人由醫(yī)院評定介護等級后，政府相應承擔老人在墨田項目消費的 90%的介護服務費用。 ?其它費用 ：醫(yī)療費、日用品費、理容費等其它服務費用，需額外付費。 31 日醫(yī)學館 —— 墨田 全月金方式 標準方式 最低入住金方式 最高入住金方式 一次性入住金 0 840萬日元 （ ） 420萬日元 （ ） 1, （ ） 月金（人 /月） 315,000日元 （ 25,200元） 198,000日元 （ 15,840元） 256,000日元 （ 20,480元） 131,000日元 （ 10,480元） 年齡 65~69歲 70~74歲 75歲以上 一次性入住金增長比例 增長 40% 增長 20% 0% 償還期計算 84個月 72個月 60個月 32 產(chǎn)品設計 —— 室內設計 日醫(yī)學館 —— 墨田 行政接待區(qū) 電梯間 機械浴室 保溫送飯機 自理居室 美容室 告知牌 洗衣房 33 日醫(yī)學館 —— 墨田 項目主要支出 ?工資支出約占 70%、物業(yè)租金支出約占 20%、行政耗材及能源支出約占 10%。 ?項目運營毛利接近 10% 項目要點 ?運營的兩個關鍵環(huán)節(jié)：員工隊伍和入住率 ?員工隊伍 ?養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理的最大障礙是人才的缺失， ?日本介護人員需具備服務資質，這類資質的獲得需要 100小時的培訓時間和若干實習時間。 ?穩(wěn)定的，好的員工隊伍是運營成功的關鍵。 ?入住率 ?養(yǎng)老地產(chǎn)項目的盈利與否取決于入住率。 ?日醫(yī)學館項目的盈虧平衡點在入住率達到 80%。 ?如何盡快的達到 80%的入住率是運營成功的標志。 34 日醫(yī)學館 —— 北浦和 日醫(yī)學館北浦和項目 項目接待人員 養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部 社長 建部 悠 35 日醫(yī)學館 —— 北浦和 項目背景 ?北浦和項目物業(yè)為日醫(yī)學館自行購地興建和運營的項目，與 2023年 5月投入運營。 ?占地面積： 1754㎡ ?建筑面積： 2223㎡ ?總戶數(shù)： 48戶（面積范圍 28~㎡ ） ?入住門檻：僅吸納自理型老人 ?入住率： 31% 客戶特征 ?以單身老人為主 ?老人多數(shù)來自項目 5公里范圍內 36 日醫(yī)學館 —— 北浦和 營收方式 ?月金收費方式：按居室大小，月收費 141250日元（ 11300元） ~221250日元（ 17700元），月金包含租賃費、基本監(jiān)護費及行政管理費。 ?租賃合同 2年一簽，不續(xù)約需提前 3個月通知。 ?不需繳納一次性入住金，入住時近需支付 2~3個月月金額度的手續(xù)費 ?居室內水電費、餐費及停車費需額外收取 ?如需介助和介護服務，可由運營機構幫助聯(lián)系看護人員，自行洽談費用 . 37 日醫(yī)學館 —— 北浦和 服務人員比例 ?項目僅配置 3~4個接待和保安人員 項目主要支出 ?物業(yè)維護費 產(chǎn)品特征 ?北浦和項目產(chǎn)品設計基本等同與酒店式公寓和普通住宅 ?公共空間比例配置很少，僅有食堂、辦公室和停車場。 餐廳 停車場 閱讀室 信報箱 走道 38 日醫(yī)學館 —— 北浦和 居室內設計 39 北浦和項目定位成因 ?類似于墨田項目的介護式養(yǎng)老機構需要政府許可，北浦和的審批額度已滿。 ?北浦和位于東京郊區(qū)，土地費用較低。 ?北浦和區(qū)域老齡化比例較高，且屬于高收入?yún)^(qū)域，對養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品有需求。 項目要點 ?小型類酒店式公寓設計的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。 ?在介護沒有空間的前提下，以自理型產(chǎn)品介入市場。 ?日醫(yī)學館預計項目回收期約為 20年。 日醫(yī)學館 —— 北浦和 40 日醫(yī)學館運營要點 日醫(yī)學館 產(chǎn)品設計 ?項目規(guī)模小，分布在不同的區(qū)域，保證最快速的擁有高入住率，盡快盈利。 ?選址在醫(yī)院、郵局、銀行、超市、文化設施等公共配套便利的地方。 ?盡可能配置有介護設施，純自理式居所項目對老人吸引度不大，影響入住率。 運營模式 ?營收方式 ：除個別項目外，基本沿用一次性入住金 +月金的收費方式 ?組織架構 ：養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部下設四個部門：管理、營銷、人力及財務部 ?客戶定位 ：以項目 5公里范圍內的在中高收入的老人為主 ?醫(yī)療資源：內部設醫(yī)務室，醫(yī)學救助和周邊醫(yī)院達成合作聯(lián)盟 ?服務外包：餐飲、洗滌等基礎工作采取服務外包。 41 日醫(yī)學館對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解 日醫(yī)學館 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的建造成本比普通住宅高 20%，主要用于設備的增加及公共空間的裝修投入。 同時養(yǎng)老地產(chǎn)的相應收入在日本也略高于普通住宅。 ?項目定位非常關鍵，一般來說老人入住成本越低，項目入住率越高，而入住率是項目盈虧的決定因素。 ?大體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，可能存在 三大問題： 入住年齡段太過集中，交替轉換困難，可持續(xù)發(fā)展性較差的問題。 容易導致空置率的升高。 大體量項目的服務人員相應增加，容易導致管理缺失下的服務質量下滑。 ?小體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，具備銷售周期短、人員規(guī)模少等優(yōu)勢，并且靈活性高。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的運營 成本隨著老人介護程度會逐步上升 ，需要公司控制后期通脹風險。 ?承諾老人直到離世的居住安全感和高品質服務延續(xù)，是養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營的條件。 ?一次性入住費用的收取和額度的高低， 運營時成本的合理控制，將 直接影響到養(yǎng)老地產(chǎn)項目的盈利價值。 ?在現(xiàn)狀日本經(jīng)濟條件下，日醫(yī)學館旗下項目的平均回收期為 20年。 42 日醫(yī)學館對中國的拓展意向 日醫(yī)學館 ?日醫(yī)學館首先會發(fā)展日本本土市場 。 ?對中國的政策、商業(yè)環(huán)境需要 23年時間的了解后，再確定是否進入 。 ?日醫(yī)學館旗下的教育、設備、運營三個分支哪個最先進入市場目前尚未確定。 43 日醫(yī)學館 啟示 ?適當控制養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模，連鎖化經(jīng)營，是養(yǎng)老地產(chǎn)風險較低的發(fā)展方向。 ?日本經(jīng)濟處于滯漲期，養(yǎng)老地產(chǎn)同樣處于投資回收緩慢（日醫(yī)學館 2023年養(yǎng)老地產(chǎn)運營利潤為 3%）和投資回收期長（平均投資回收周期為 20年）。 ?高素質的員工和高入住率，是養(yǎng)老地產(chǎn)運營的兩大關鍵因素 ?項目五公里范圍內，是養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要可輻射的客戶圈 ?養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營需要設立營銷部門對應市場。 日醫(yī)學館 44 考察項目 高端運營機構 項目 收益前三 的 運營 機構項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關機構 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側重研究、營建 大和房屋研究所 側重 設備研究 橫濱康復中心 45 SECOM 公司背景 ?SECOM最初是從事防盜報警系統(tǒng)研發(fā)銷售的實業(yè)公司，在日本具有很高的知名度。 ?SECOM也從事養(yǎng)老設備的研發(fā)和銷售、醫(yī)療事業(yè)、房地產(chǎn)實業(yè)、保險事業(yè)等與養(yǎng)老地產(chǎn)相關的行業(yè)領域。