【文章內容簡介】 況等等。 簽定合同時，還要注意以下方面的內容： （1）《中華人民共和國建筑法》及相關法律、法規(guī)中，針對建筑工程質量問題都進行了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建筑工程安全標準要求；建筑物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發(fā)現(xiàn)的質量缺陷，施工企業(yè)應當修復；交付竣工驗收的建筑工程必須符合建筑工程質量標準；建筑工程實行質量保修制度等。建設部規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 《住宅質量保證書》的內容有：工程質量監(jiān)督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任?！蹲≌|量保證書》可作為商品房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規(guī)定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：　　，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；　　、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；　　，為兩個采暖期、供冷期；　　、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。　　《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標準等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發(fā)商不承擔保修責任。 （2）購房時房屋的建設進度和資金的落實情況。購房人有權知道預付樓款是否確實被用于所購房屋的建設。作為預售項目，開發(fā)商拒不提供預售許可證的原件，則應在合同中注明開發(fā)商最遲應在一個月之內到房地產管理部門做好預售登記，否則買方有權退款、退房。如果開發(fā)商不答應此項約定，則可能該項目存在缺陷，可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項目的預售許可，或者別的其他原因。 （3）建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，國家質量技術監(jiān)督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規(guī)定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本 》均規(guī)定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。（）以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。 　?。骸　?，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算?！　?、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算?！　?、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算?！　　⑻衾劝雌渫鈬酵队懊娣e計算。 　　：　?。c房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算?！　。毩⒅?、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算?！　　⑻衾劝雌渌酵队懊娣e的一半計算。 　?。骸　?、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等?！　??！　?、挑臺，天面上的花園、游泳池。 　?。骸　?、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積?！　。▎卧┡c公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。 　　：　　、半地下室?！　?。 　?。?）如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內能取得房屋所有權證并將其寫在合同中，則買方的風險可能會減少。因為按照正常的合法的房地產開發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應該能夠取得房屋所有權證，最多不會超過兩年。要求開發(fā)商將取得房屋所有權證的確切、時間寫在合同中、如果到期不能取得房產證，則買方有權退房、或者逾期不能取得房產證，則按日、按一定比例支付違約。 四、預售登記 《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案”。只有經(jīng)過預售登記備案，買受人對預購商品房的請求權才具有一定的排他效力，這是因為預售合同的登記備案是將物權公示手段運用于債法上的請求權，使買受人對預購商品房的請求權具有對抗第三人的效力，從而具有保全買受人請求預售人交付商品房的債權實現(xiàn)的作用。簽完購房合同后，買賣雙方應到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理部門辦理預售(預購)登記手續(xù)。預售登記對保護房屋交易雙方的權益非常重要，只有在辦理完預售(預購)登記后，購房合同生效。 根據(jù)《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》的規(guī)定，在取得商品房預售許可證或房地產權證后，市房地產交易中心應將商品房證照信息、價格信息、部位、結構、面積等具體的樓盤信息以及經(jīng)市房地資源局、市工商局聯(lián)合制定的商品房銷售合同、定金合同示范文本在網(wǎng)上房地產備案登記系統(tǒng)（以下簡稱網(wǎng)上操作系統(tǒng)）予以公布。房地產開發(fā)企業(yè)和購房人根據(jù)合同示范文本擬訂條款，合同經(jīng)雙方確認后，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)傳送至房地產交易中心辦理備案和進行房地產登記申請