【文章內容簡介】 用。因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。房地產產業(yè)價值鏈對房地產產品本身價值的認識形成龍騰對價值追求的認識注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對 “槐房項目 ”運作的思考 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析細分參數選擇：房地產產業(yè)市場可以按不同的參數選擇作出不同的市場細分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產產品為細分參數，將房地產市場劃分為：危改市場、經濟適用房市場、寫字樓市場、別墅市場、對北京市相關細分市場狀況作出分析。商業(yè)用房市場分析北京市寫字樓市場分析別墅市場分析經濟適用房市場分析（政策性強）危改房市場分析（政策性強）其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場分析說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。它是地區(qū)房地產市場的重要組成部分之一。由于北京市近年經濟運行良好，居民消費觀念的變化及旅游產業(yè)的發(fā)展帶動外來人員進京消費等，推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。 市場供應：總體供應量逐步增加，但在房地產投資中相對比重較小；商業(yè)用房供應規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在 3—5 萬平米之間居多。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺區(qū)大型店鋪近乎沒有。 市場需求：需求結構多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。 市場區(qū)域分布典型特點：餐飲服務業(yè)：方莊、東直門、亞運村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經營業(yè)：公主墳、西直門電腦、 IT業(yè)：中關村。 市場預測：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風水地帶。 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析北京市寫字樓市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應北京市寫字樓市場供應量呈現(xiàn)擴張趨勢，其中西部是市場供應擴大的主體寫字樓市場供應板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場需求以 IT、網絡等高科技概念為核心的新經濟極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網、高科技、保險和金融機構是市場需求的主力軍隨著中國經濟的發(fā)展和中國即將加入 WTO，外資機構在寫字樓租賃市場也體現(xiàn)出強大的實力需求的地域差異比較明顯，中關村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價格租賃市場活躍，租金大幅上揚寫字樓銷售有價無市，成交主要集中在中關村地區(qū)發(fā)展前景一、市場供應量繼續(xù)加大，對大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經介入二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經濟發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素經濟持續(xù)增長，加入 WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產生實質的推動作用 2023年奧運為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機高科技相關產業(yè)和中資公司的發(fā)展對高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長銀行信貸政策支持推動市場需求擴大三、價格方面旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚態(tài)勢四、區(qū)域分布以中關村為的高科技園區(qū)和朝陽的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析別墅市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應隨著近年經濟的持續(xù)增長，別墅市場供應數量明顯增加別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個區(qū)域占北京市別墅供應量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。別墅產品體系逐步完善，經濟型別墅占據市場主導地位別墅區(qū)整體建設環(huán)境仍有差距二、市場需求客戶構成多樣客戶都別墅需求的層次差異很大三、價格與交易情況經濟型別墅的推出使得別墅價格回落別墅成交趨于活躍市場展望政府將加強對別墅市場的監(jiān)管遠郊區(qū)別墅將逐漸升溫別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設潛力巨大區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析經濟適用房市場分析發(fā)展經濟適用住房是中央實現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經濟增長點而進行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應體系的重要組成部分。經過近三年的實踐，經濟適用住房建設取得了較好的成效，依《建設事業(yè) “十五 ”計劃剛要》，政府明確提出發(fā)展經濟適用住房為重點的住宅建設，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點的房地產業(yè)和裝修裝飾業(yè)。可以預見，經濟適用房將成為未來住宅市場發(fā)展的重要組成部分之一，應是房地產開發(fā)商重點關注的細分市場之一。 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析市場現(xiàn)狀一、市場供應 目前北京市經濟適用房總體供應不均衡，北多南少。北京綜合開發(fā)經濟適用房分布：東部四個，南部 2個，西部 5個，北部 5個，東北部 3個，東南部 2個，西南部 3個，共計 24個；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬平方米。北京市批準科教文衛(wèi)等單位定向建設經濟適用住房項目 87個，總規(guī)模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。 二、市場需求需求對象： 從統(tǒng)計數據來看，目前對開盤的不同的項目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個人購房兩大類。其中，個人購房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務員、教師、國企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購房。單位購房，如玉海園項目，單位購房占到 65％，所以對這類隱性的單位購房值得關注。戶型需求：從居室類型來看，主要有一層導四居及躍層等類型，不同項目所占比例略有差異。三、目前經濟適用房市場的各項政策還不完善北京市經濟適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經濟適用房，但是依據北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設都要求加大該地區(qū)的經濟適用房建設力度，所以，龍騰要關注南城的經濟適用房建設，尋求政府支持。 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析經濟適用房市場分析北京市經濟適用住房發(fā)展前景 經濟適用房作為政府主力推廣的項目，在未來實現(xiàn)國家城鎮(zhèn)建設目標中具有很重要的地位，政府政策導向也會傾向于擴大經濟適用房建設。所以說，經濟適用房建設的整體發(fā)展前景是良好的。一、需求預測 “十五 ”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據經濟發(fā)展水平預測戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為上限，人均下限 23平米，上限 30平米。北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預測，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標準測算，每年約需住房 900多萬平方米，從長遠看，每年約需 1200萬平方米。通過對北京市城鎮(zhèn)居民收入結構和購房支付能力分析，近幾年內約 77％的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點工程拆遷戶，可支付房價在每平方米 3000—4500 元，戶均面積在 60—120 平方米。通過對中低收入家庭住房需求、供應分析，年需房量在 600萬平方米左右。它們對住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中 “房改加危改 ”政策是影響比較大的一個因素。二、供應結構分析依據前述分析，以中低收入者為標準，北京是經濟適用房總體供應在年 600萬平方米左右；對供應結構，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應 180萬平方米，二、三級市場年供應 150萬平方米，集中建設經濟適用房平均每年約在 150萬平方米。經濟適用房建設供應布局：危舊房改造地區(qū)是重點之一，分散集團式供應（十大邊緣集團供應）中南部是未來發(fā)展重點區(qū)域之一，經濟適用房布局要依據未來北京是交通規(guī)劃地段。危舊房改造房市場分析2023年 3月，北京市政府實行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā) [2023]19號）在崇文、宣武和豐臺三區(qū)五片進行試點。根據北京市政府的 “十五 ”規(guī)劃，未來 5年內將基本完成城區(qū)現(xiàn)有 303萬平方米危舊房改造，這給房地產開發(fā)帶來新的發(fā)展機會 。 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析 一、危舊房改造市場背景介紹 北京市危舊房改造的形式：（ 1） 以房地產開發(fā)帶動危改—— 政策依據 ： 《關于調整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復》（京政函〔 2023〕 60號）。（ 2） 以市政道路及重點構成建設拆遷帶動危改 —— 政策依據 ：《關于市政建設重點工程有關規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔 1998〕 18號）。（ 3） 以房改帶動危改（目前的主要形式） —— 政策依據 ：《關于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）的通知》 （京政辦發(fā)〔 2023〕 19號，簡稱《危改辦法》）。 “以房改帶危改 ”產生的歷史背景北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來全市累計開工改造危舊小區(qū) 168片，竣工 53片，竣工面積達 1450萬平方米，拆除危舊房屋 499萬平方米，動遷居民 18． 4萬戶，取得了一定成效。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對較嚴，危改工作難度加大。而且舊有的危改形式已經不適應新的發(fā)展形勢要求，由此提出了 “ 房改帶危改 ” 新的危改形勢， 2023年 3月經市委、市政府批準印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖 2023〗 19號），在崇文、宣武、豐臺三個區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進行房改帶危改的試點，并取得了良好的效果。 以 “房改帶危改 ”的主要政策內容： 變 “要我危改 ”為 “我要危改 ”； 按解危與適當解困的原則安置危改居民 。居民按房改成本價和經濟適用房政策購房 。多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 .危舊房改造的實施原則 :危舊房改造的實施原則是 “統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場運作、精心組織 ”，并在 “以區(qū)為主 ”的基礎上，充分調動各方的積極性，多方式、多渠道推進危改。 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析危舊房改造房市場分析二、危舊房改造市場現(xiàn)狀 “ 三區(qū)五片 ” 試點取得良好效果： “ 三區(qū)五片 ” 是 “ 以房改帶危改 ” 形式的試點工程，它們在實踐中取得了很好的效果，開發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。危舊房改造項目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關廂地區(qū)和南城，具體分布主要是宣武、豐臺、西城和崇文四區(qū)。今年， 宣武區(qū)計劃今年內 “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計劃年內多片小區(qū)聯(lián)動開發(fā)，豐臺區(qū)計劃年內開工 7片地區(qū)，西城區(qū)計劃年內動工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。其中，豐臺區(qū)待改造的危舊房很多。政府在危改工程項目中發(fā)揮重要的作用三、市場發(fā)展前景 危改市場缺口大，開發(fā)商機大 ： 北京市 “ 十五 ” 時期固定資產投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實提高人民群眾居住水平。預計五年累計竣工住宅 6000萬平方米，力爭基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬平方米危舊房改造，到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到18平方米。危舊房改造市場缺口很大，對開發(fā)商來講，蘊藏著巨大的商機。未來的幾年里，危舊房改造和市政設施建設將促進北京南城的房地產市場發(fā)展“房改帶危改 ”的危改形式是政府政策性強的房地產投資項目，各級政府發(fā)揮很大的作用，而豐臺區(qū)又是危改的重點區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺區(qū)的關心資源，主抓危改項目，而且 “以房改帶危改 ”的政策內容使投資危改的開發(fā)商整體降低了在征地、規(guī)劃設計、配套建設和市場銷售等各個價值鏈環(huán)節(jié)的費用和不確定風險。 產業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史建筑企業(yè)增加個數相對較少建筑業(yè)產值增加趨勢穩(wěn)定，和國民經濟發(fā)展呈正相關建筑業(yè)房屋施工面積增長速度較快建筑業(yè)在國民經濟各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農業(yè)，而高于商業(yè)、運輸業(yè)、服務業(yè)等行業(yè)，是國民經濟的支柱產業(yè)。近２０年來，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進國民經濟發(fā)展、重點工程建設、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)方面作出了重要的貢獻。數據來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)現(xiàn)狀 2023年北京市建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值