【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的是店面 到手雜物間 明明向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的是店面，拖了七八年盼到可辦理產(chǎn)權(quán)證了，卻被通知 “店面成了雜物間 ”。 12 日，在福興茶會(huì)小區(qū) 1號(hào)樓開(kāi)辦盲人按摩診所 的張先生致電本報(bào)黨報(bào)熱線 3751111反映，茶會(huì)小區(qū) 1 至 4 號(hào)樓樓下近 40家店面的業(yè)主都受同樣的問(wèn)題困擾。 店面成了雜物間？ 昨日上午，記者到福興茶會(huì)小區(qū)了解情況。在張先生診所內(nèi)，業(yè)主代表們向記者表示了不滿和困惑。張先生告訴記者，他于 1996 年購(gòu)買(mǎi)了福興茶會(huì)小區(qū) 1 號(hào)樓二層樓的一處單元房。雖然眼睛看不見(jiàn)，但張先生有盲人按摩的一技之長(zhǎng)，四處湊錢(qián)后以每平方米 4000 元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了住房樓下約 16 平方米的店面。張先生說(shuō)，買(mǎi)店面時(shí)，他與福州市鼓山福興建設(shè)發(fā)展總公司簽訂了房屋購(gòu)售合約，在合約的購(gòu)售房 屋內(nèi)容表里明確說(shuō)明了購(gòu)買(mǎi)的是店面。其他業(yè)主們的遭遇也和張先生差不多，只是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、店面面積和價(jià)格有差別。 簽約后，開(kāi)發(fā)商告訴業(yè)主，由于小區(qū)并未完全竣工等原因，產(chǎn)權(quán)證不能立即辦理，得到了業(yè)主們的諒解。“可沒(méi)想到，這一拖就拖了七八年！ ”張先生說(shuō)，幾年來(lái)他一直催促開(kāi)發(fā)商為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，卻一直被工作人員以 “時(shí)候未到 ”的原因敷衍。 今年 4 月，業(yè)主們突然接到開(kāi)發(fā)商的通知，沿街店面業(yè)主須在 7 月 25 日之前與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，并到有關(guān)部門(mén)辦好產(chǎn)權(quán)手續(xù)。就在業(yè)主們興高采烈之時(shí)，卻被開(kāi)發(fā)商告知，辦理的產(chǎn)權(quán)證上 的原本是店面的房屋成了 “住房附屬間 ”，也就是雜物間。業(yè)主們這下全懵了。 帶來(lái)麻煩誰(shuí)負(fù)責(zé)？ 開(kāi)服裝店的業(yè)主劉先生告訴記者，他 1997年在福興茶會(huì)小區(qū)買(mǎi)房時(shí)，該地段住房?jī)r(jià)格約為每平方米 1700元，推算一下，雜物間的價(jià)格應(yīng)為每平方米八九百元。 “如果當(dāng)初開(kāi)發(fā)商指出該店面只能以雜物間的性質(zhì)辦理產(chǎn)服裝品牌經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)廣告企劃特許加盟連鎖代理 千葉帆文檔 權(quán)證，業(yè)主們?cè)趺磿?huì)花每平方米 4200 元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)雜物間？這是種欺騙！ ”劉先生氣憤地說(shuō)。 劉先生表示，他曾向有關(guān)部門(mén)咨詢，按照新的規(guī)范文件，層高達(dá)到 5． 4 米以上的房屋才能通過(guò)店面標(biāo)準(zhǔn)審核，而他們目 前的店面層高只有 2． 5 米左右。 “這是當(dāng)初法規(guī)不健全，開(kāi)發(fā)商擅自規(guī)定房屋性質(zhì)造成的。 ”業(yè)主們說(shuō)： “不過(guò)，店面成雜物間的后果不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。 ”他們多次與開(kāi)發(fā)商交涉均未果，感到異常氣憤。 店面成了雜物間，業(yè)主們?cè)鞠碛械暮戏ɡ娌荒艿玫奖Ｗo(hù)。業(yè)主們擔(dān)心：一來(lái)如果各部門(mén)法規(guī)進(jìn)一步規(guī)范，雜物間性質(zhì)的房屋不能用作店面用途，他們這幾年的投資就全部白費(fèi)了；二來(lái)一旦遇到拆遷，店面成了雜物間，在賠償方面會(huì)蒙受更大的損失。 開(kāi)發(fā)商：購(gòu)房者可起訴 昨天中午，記者與福州市鼓山福興建設(shè)發(fā)展有限公司的 負(fù)責(zé)人郭先生取得聯(lián)系。郭先生表示，這個(gè)小區(qū)是1991 年開(kāi)始興建的，在規(guī)劃建設(shè)時(shí)的確是店面。但是后來(lái)因?yàn)榉康禺a(chǎn)主管部門(mén)的規(guī)定有所改變，這些店面因?yàn)閷痈卟粔颍荒苻k產(chǎn)權(quán)。郭總承認(rèn)，造成現(xiàn)在這種局面，公司肯定負(fù)有責(zé)任，但他 1997 年到公司任職后，就已停止出售剩余的店面。 郭先生說(shuō)，公司與店面業(yè)主多次協(xié)調(diào)，表示每平方米愿補(bǔ)償購(gòu)房戶 550元，或者以當(dāng)初的售出價(jià)回收這些附屬間，但業(yè)主們都不肯接受。郭先生表示： “如果這些方法都行不通，他們也可以到法院起訴。通過(guò)司法途徑解決問(wèn)題。 ” 據(jù)了解，隨著房地 產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，目前茶會(huì)小區(qū)的店面價(jià)格大約為每平方米 7000 多元。當(dāng)開(kāi)發(fā)商提出這一解決辦法時(shí)，大多數(shù)人均表示反對(duì)。 ? 商鋪投資 重 “鋪 ”更重 “商 ” 2020 投資房產(chǎn)博覽會(huì)暨商用房產(chǎn)及商鋪展覽會(huì)近日在上海展覽中心舉行。隨著樓市調(diào)控政策逐步發(fā)力，普通住宅的投資市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了震蕩，商業(yè)房產(chǎn)卻依然處于升溫狀態(tài)。特別是面向普通投資者的商鋪，在此次展會(huì)上成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。 一鋪真能養(yǎng)三代？ 常言道 “一鋪養(yǎng)三代 ”，這充分體現(xiàn)了商鋪投資回報(bào)率較高的特點(diǎn)。在一些商鋪開(kāi)發(fā)商的廣告中，可以看到年收益率 8%至 10%的誘人承諾。高回報(bào)的誘惑成就了近年來(lái)商鋪投資的火爆行情： 2020 年，新塘橋生活廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪一期推出 129 個(gè)小鋪位，每平方米 18000 元，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日一個(gè)上午就售空，有的購(gòu)鋪者排了三天三夜的隊(duì)才買(mǎi)到；地處市中心康定路的一處商鋪，售價(jià)每平米 3 萬(wàn)元以上，開(kāi)盤(pán)后不到半月，銷(xiāo)售已超過(guò)七成。就連松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的商鋪，每平方米售價(jià) 6000 元左右，在預(yù)售期就售罄。 有 關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年上海樓市中的商業(yè)地產(chǎn)份額繼續(xù)擴(kuò)大，目前已由以往不足 5%上升到近 15%。值得關(guān)注的是，普通投資者的商鋪回報(bào)率卻從當(dāng)初的 12%左右下降到目前的 6%至 8%。雖然這個(gè)回報(bào)率依然相當(dāng)高，但已經(jīng)顯現(xiàn)出商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)。 投資陷阱層出不窮 在商鋪投資行情逐步升溫的影響下，一系列的投資 “陷阱 ”也浮出水面。有兩類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)最值得注意，首先是承諾服裝品牌經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)廣告企劃特許加盟連鎖代理 千葉帆文檔 最低收益率。 2020 年，在商鋪投資熱紅火了兩年后，北京商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)了一例又一例投資回報(bào)不能兌現(xiàn)的案例，像巨庫(kù)、第五大道等，在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商 方面宣傳可以獲得 8%～ 10%的回報(bào)率，開(kāi)業(yè)半年后，商鋪的出租率仍未超過(guò) 60%，高額的投資回報(bào)率沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。 除了承諾投資收益保底之外，另外一大陷阱是商鋪 “拆零 ”。由于一般的商鋪面積都比較大，普通投資者很難承受，因此一些開(kāi)發(fā)商打出了所謂 “拆零 ”的口號(hào)，并承諾可以辦理小產(chǎn)證。但事實(shí)上，根據(jù)有關(guān)的政策， “拆零 ”的前提是必須向房地部門(mén)申請(qǐng)，辦理審批程序。如要改變承重結(jié)構(gòu)等，須向建設(shè)、規(guī)劃、消防、衛(wèi)生等管理部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)方能分割，分割后，還應(yīng)辦理變更登記手續(xù)方可銷(xiāo)售。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該首先看到 這些變更登記文件。否則根本拿不到產(chǎn)證，也不要說(shuō)收益了。 只看地段遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠 對(duì)于許多初入的投資者來(lái)說(shuō)，投資商鋪首先關(guān)注地段和價(jià)格，事實(shí)上這些僅只是基礎(chǔ)。從理論上講，商鋪需在一定的商業(yè)氛圍中才能存活、發(fā)展。對(duì)于還未形成氣候的商圈，自然需要花費(fèi)一些時(shí)間 “培育 ”。只有在商業(yè)氛圍被培養(yǎng)出來(lái)之后，商鋪才能夠?qū)崿F(xiàn)理想的經(jīng)營(yíng)狀況和投資回報(bào)。如果開(kāi)發(fā)商只是引用一些概念，一味宣傳離鬧市比較近，卻沒(méi)有具體的商業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 從目前上海的商業(yè)環(huán)境來(lái)看，同樣是商業(yè)中心地區(qū)，商鋪 租金價(jià)差進(jìn)一步拉大，最大在 3倍以上，至于次商業(yè)中心地區(qū)的社區(qū)商業(yè)街價(jià)差更大，高的達(dá) 10 倍以上。決定商鋪?zhàn)饨鸬脑蚨喾N多樣，不單單是一個(gè)地理位置的概念。比如周邊商業(yè)氛圍、地勢(shì)走向、樓層高低、商鋪面積等都可能造成租金的高低差距。因此在投資商鋪，特別是外地商鋪的時(shí)候，更要謹(jǐn)慎。 商圈的形成需要?dú)v史的沉淀，商鋪投資不是短線 “打滑板 ”，而是長(zhǎng)線投資。投資者對(duì)挑選商鋪應(yīng)保持理性，事先找投資顧問(wèn)或業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析可行性，不可一時(shí)輕信開(kāi)發(fā)商的遠(yuǎn)期承諾沖動(dòng)投資。 ? 加盟店經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè) 一、專(zhuān)賣(mài)店開(kāi)業(yè)前的準(zhǔn)備 a) 區(qū)位條件：彩田公司委派專(zhuān)業(yè)人員幫助加盟業(yè)主對(duì)專(zhuān)賣(mài)店店址做選址勘察 b) 環(huán)境條件：周?chē)担埃懊椎淖∶瘛⒘鲃?dòng)人口狀況、周?chē)虅?wù)樓的密集程度 .是否適合開(kāi)設(shè)辦公用品專(zhuān)賣(mài)店 c) 商務(wù)環(huán)境：周?chē)?d) 業(yè)店鋪的狀況調(diào)查； 1)店的外部結(jié)構(gòu)與內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否適合做加盟店 e) 面積：專(zhuān)賣(mài)店面積大小及簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)面積；是否可設(shè)辦公場(chǎng)所 f) 租店注意事項(xiàng)：談判方法、租約方 式、年限、租金等。 開(kāi)業(yè)促銷(xiāo)策略 a) 活動(dòng)：開(kāi)業(yè)促銷(xiāo)、各種節(jié)慶之促銷(xiāo)活動(dòng)完全配合彩田公司統(tǒng)一實(shí)施并且由彩田辦公用品做信息支持 , 同 b) 步進(jìn)行 c) 海報(bào)： DM 廣告 ,單頁(yè)促銷(xiāo)廣告 ,每周計(jì)劃的單品特買(mǎi)廣告、新品發(fā)布廣告、禮品促銷(xiāo)或贈(zèng)品廣告等 d) 節(jié)慶促銷(xiāo)：節(jié)慶促銷(xiāo)目的是讓老顧客感覺(jué)到本公司及本店充分體現(xiàn)以人為本的銷(xiāo)售模式 ， e) 向老顧客贈(zèng)送節(jié)日禮品 ； f) 時(shí)點(diǎn)促銷(xiāo)：配合特殊事件發(fā)生而 g) 促銷(xiāo) , 按照時(shí)點(diǎn)來(lái)進(jìn)行微利特賣(mài) 店鋪員工招聘 招聘信息發(fā)布；加盟業(yè)主可以自行招聘也可以委托公司代招 聘并且由公司免費(fèi)為加盟店培訓(xùn)店員 二、專(zhuān)賣(mài)店店長(zhǎng)管理 服裝品牌經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)廣告企劃特許加盟連鎖代理 千葉帆文檔 人員崗位職責(zé)：實(shí)行固定崗位責(zé)任制 , 每個(gè)崗位所產(chǎn)生的效益與本人的實(shí)際收入相結(jié)合 , 要充分體現(xiàn)多勞多得的勞動(dòng)管理體系 , 貨品擺放：商品必須按照系列、大小、銷(xiāo)售的冷熱程度 ,先后順序進(jìn)行排列 ,保持貨架的清潔 ,不準(zhǔn)有亂堆亂放的跡象和習(xí)慣 . c)人員配置：每家加盟店要有一個(gè)店長(zhǎng) ,負(fù)責(zé)具體的商品銷(xiāo)售 ,訂貨及物流 ,傳達(dá)與接受公司對(duì)加盟店的各種活動(dòng)與之持 . 至少配有一到二名店?duì)I業(yè)員和一到二個(gè)配送貨人員 . d) 財(cái)務(wù)管理；加盟店可以由店長(zhǎng)負(fù)責(zé)也可 安排其他人管理 . 2. 人員管理 a) 人力資源管理 :由店長(zhǎng)或業(yè)主自行安排 , 彩田公司只提供推薦或幫助招聘 b) 員工績(jī)效考核 :員工的實(shí)際收入是根據(jù)本人的業(yè)績(jī)來(lái)計(jì)算的 , 多勞多得 .上不 c) 封頂 . d) 員工技能培訓(xùn) :加盟店員工的業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)由彩田公司免費(fèi)培訓(xùn) 三、專(zhuān)賣(mài)店操作 １、現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)管理 a) 陳列：各種面積的陳列位置和陳列架方式；均參照彩 田公司的樣板店陳列 , 在新店開(kāi)業(yè)時(shí)的第一次出樣陳列是由彩田公司派人員幫助出樣的 , 到時(shí)候加盟店可以根據(jù)實(shí)際情況小區(qū)域調(diào)整商品 .具體情況由業(yè)主或店長(zhǎng)處理 . b) 貨品進(jìn)出：加盟店的商品全部由彩田公司出貨 ,加盟店不得以任何借口自行采購(gòu) , 如公司有少部分商品不齊全的商品 , 加盟店可由店長(zhǎng)或業(yè)主提交書(shū)面申請(qǐng)到公司管理部門(mén) ,再由公司采購(gòu)部專(zhuān)門(mén)采購(gòu) , 充分體現(xiàn)統(tǒng)一采購(gòu)的優(yōu)越性 ,如有加盟店自行采購(gòu)并且沒(méi)有經(jīng)過(guò)公司統(tǒng)一的情況 ,公司則視加盟店違約自行推出加盟 ,已經(jīng)核實(shí)彩田公司將不再提供任何支持與服務(wù) ,同時(shí)加盟店合同將自動(dòng)作廢 .彩田公司將不再承擔(dān)任何合同中的任何義務(wù) . ２、客戶管理與組織 a)客戶的資料管理：加盟店的客戶由加盟店自行提供服務(wù)與 銷(xiāo)售 ,彩田公司所提供的客戶資料也同樣由加盟店自行保管資料，彩田公司也可以根據(jù)加盟店的要求免費(fèi)代為保管及維護(hù) b)彩田公司的投訴處理是 : 每家加盟店必須有 5000 元以上的客戶投訴處理保證金 ,每家加盟店的服務(wù)有問(wèn)題如公司出面處理的費(fèi)用暫時(shí)先由保證金內(nèi)支付 , 如費(fèi)用不足加盟店應(yīng)及時(shí)補(bǔ)上 , 如該店不肯配合處理公司有權(quán)對(duì)該店的加盟事宜重新考慮或自動(dòng)作廢合作合同 , 即從此時(shí)起彩田公司將不再承擔(dān)任何合同中的任何義務(wù) ? 開(kāi)店如何獲得 “地利 ”優(yōu)勢(shì) 正確選擇店址，是開(kāi)店賺錢(qián)的首要條件。一個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目很好的店鋪，若選錯(cuò)了店址，小則影響生意，大則還可能導(dǎo)致 “關(guān)門(mén)大吉 ”?？茖W(xué)選址將使你獲得 “地利 ”優(yōu)勢(shì)而生意興隆。 依據(jù)人氣選址好的位置雖然不是絕對(duì)的，但卻有很多共性，如人口流動(dòng)性大、交通方便等，所以選擇好位置必須考慮以下因素： 1．人流量：平常、假日及日、夜來(lái)往人次和比例； 2．車(chē)流量：汽車(chē)、摩托車(chē)往來(lái)流量；3．交通：目前及未來(lái)可能增減的運(yùn)輸工具； 4．馬路寬窄與停車(chē)問(wèn)題； 5．區(qū)域特征：競(jìng)爭(zhēng)店、互 補(bǔ)店、金融機(jī)構(gòu)及文教、休閑設(shè)施等； 6．人口勘察：該區(qū)人口數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣等； 7．商圈勘察：主要及次要商圈范圍、租金、價(jià)位。 根據(jù)人氣選址開(kāi)店，可粗略分為兩種：一種開(kāi)在人來(lái)人往的鬧市口，一種開(kāi)在居民新村。前者因?yàn)楹痛蟮曜鲟従?，商品特色顯得更為重要，應(yīng)該找大店所沒(méi)有的東西來(lái)做。經(jīng)營(yíng)這樣的小店，一定要把市場(chǎng)做專(zhuān)做深做透。開(kāi)在鬧市的小店，不妨經(jīng)營(yíng)能迎合年輕人口味的商品，因?yàn)槟贻p人是最喜歡逛街的。相反，經(jīng)營(yíng)老年人用品的小店應(yīng)開(kāi)在居民小區(qū)里，那是老年人的活動(dòng)范圍，就近購(gòu)買(mǎi)當(dāng)然受他們歡迎。 依據(jù)地段選址 服裝品牌經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)廣告企劃特許加盟連鎖代理 千葉帆文檔 購(gòu)買(mǎi)店鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)投資的一個(gè)品種，具有既可出租、又可自營(yíng)的雙重特性，早就引起了投資者的注意。但是，并不是隨便買(mǎi)個(gè)店鋪都能賺錢(qián)，店鋪的選擇大有講究。 投資店鋪講究地段，店鋪的地段一般有三類(lèi)：第一類(lèi)是成熟的中央商務(wù)圈；第二類(lèi)是成型的商圈，多鄰近大型的住宅區(qū)或就業(yè)中心區(qū)，能吸引大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；第三類(lèi)是住宅小區(qū)內(nèi)部。 在成熟的中央商務(wù)圈投資店鋪，投資額較大，而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度，都將直接影響店鋪的經(jīng)營(yíng)效益及場(chǎng)地的租金。這種店鋪的運(yùn)作首先是借了近在 咫尺的整個(gè)商圈的人氣，再者有固定的人流量保證，方可 “大樹(shù)底下好乘涼 ”，得來(lái)全不費(fèi)功夫。 一般說(shuō)來(lái)，就業(yè)中心區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場(chǎng)，住宅區(qū)為就業(yè)中心提供了充足的勞動(dòng)力。店鋪的興起，將啟動(dòng)住宅與就業(yè)的二度興旺，特別是新建樓盤(pán)的品質(zhì)和價(jià)位會(huì)有明顯提高，這反過(guò)來(lái)又會(huì)使店鋪的增值更為可觀。 若投資小區(qū)內(nèi)的店鋪，則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)僅僅是為圖個(gè)便利，而難有持續(xù)的、大宗的消費(fèi)。適合投資的小區(qū)內(nèi)店鋪，最好在較大規(guī)?；蛘呤情_(kāi)放式小區(qū)，有寬敞的街區(qū)道路，小區(qū)