【文章內(nèi)容簡介】 2020年 90% 2020年 —— 常熟市區(qū)居民的人均住房面積近兩年維持在 ㎡之間，住宅成套率 90%，人均住宅面積略低于全國的平均水平 26㎡。 常熟市場銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析 2020年 110月份，常熟的商品房銷售面積 累計 ，其中住宅銷售面積為 方，比重 %，商品房銷售額達到 401110萬元，其中住宅 320206萬元。 二手房市場，常熟二手房成交面積為 萬方，其中住宅為 萬方，比重為 %，銷售總額 ，其中住宅 。常熟的二手市場中主要需求偏向于商業(yè)。 我們以 2020年 110月常熟市場的市場預售推案量和商品房的銷售面積的對比來衡量常熟市場近段時間的供需是否平衡。 2020年 110 月份，市場預售推案量總面積達到 ，而商 品房銷售面積累計 萬方，市場供應略大與需求，但在合理范圍之內(nèi)。綜合考慮市場的前期存量，常熟市場的供需結(jié)構(gòu)特征就顯而易見了。 常熟市場供需特征：供需兩旺，但供稍大于求，總體供需關系尚處在合理范圍內(nèi)。 房地產(chǎn)市場微觀研究 隨著常熟經(jīng)濟的發(fā)展，常熟房地產(chǎn)的發(fā)展也隨之蒸蒸日上。而作為影響房地產(chǎn)發(fā)展最重要因素之一的土地資源也顯得越來越受關注?？梢哉f，土地市場的風吹草動直接影響著房地產(chǎn)市場的風云變化。土地出讓的規(guī)模量體，供應地段的分布、供應價格的 變化等等一切因素都牽動著整個房地產(chǎn)市場，影響著房地產(chǎn)市場的競爭格局。 常熟這兩年的土地出讓總量相對來說，處于一個高位運行的階段，而出讓性質(zhì)，出讓地段等等都有其自己的特色。 常熟市場土地出讓一覽表 年份 區(qū)域 居住（萬方） 商業(yè)（萬方） 合計（萬方） 2020年 城區(qū) 719935 248339 120B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。1738 鎮(zhèn)區(qū) 126023 107441 2020年 城區(qū) 862552 467669 1653085 鎮(zhèn)區(qū) 145406 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。177458 2020年 城區(qū) 855286 283514 19B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。17532 鎮(zhèn)區(qū) 380222 398510 2020年 城區(qū) 0 80665 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。178073 鎮(zhèn)區(qū) 58640 38768 合計 3148064 1802364 4950428 出讓總量 2020年到 2020年 1月份，常熟市場總共出讓土地 4950428平方米，總量接近 500萬方。 2020 年到 2020 年，三年之間，常熟土地出讓總量逐年遞增， 2020 年達到最高峰，總量達到 19B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。17532 平方米，年增長率分別為 %和 %。 2020年 1月份常熟土地出讓總量 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。178073平方米，主要是商業(yè)性質(zhì)用地。 出讓性質(zhì) 三年來，常熟出讓土地當中，主要是居住性質(zhì)用地， 3148064㎡，比重達到 64%，商業(yè)及其他性質(zhì)用地比重為 36%， 1802364㎡。 2020 年居住性質(zhì)用地和商用性質(zhì)用地出讓比重為 70%： 30%， 2020 年為 61%： 39%， 2020年為 64%： 36%。 常熟市場居住 性質(zhì)用地和商業(yè)性質(zhì)用地的出讓比重相對來說比較趨于理性化，在大力發(fā)展住宅市場的同時，也在關注商業(yè)配套以及一些基礎設施的建設。協(xié)調(diào)住商、生活與配套共同發(fā)展。 土地供應地段 2020 年到 2020 年 1 月，常熟城區(qū)總共出讓土地 35B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。17960 ㎡，比重達到 71%，鎮(zhèn)區(qū)總共出讓土地1432468㎡，比重達到 29%，開發(fā)重點偏向于城區(qū)。 特征：常熟房產(chǎn)在發(fā)展城區(qū)房地產(chǎn)的同時，鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場也在同時起步。 居住性質(zhì)的出讓土 地中，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的比重分別是 77%、 23%，總量分別為 2437773㎡， 710291㎡。 商業(yè)性質(zhì)的出讓土地中，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的比重分別是 60%、 40%，總量分別為 1080187㎡， 722B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。177㎡。 常熟市主要在城區(qū)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，因為城區(qū)的商業(yè)服務配套等設施相對完善。而在鎮(zhèn)區(qū)，除了發(fā)展住宅物業(yè)，常熟也很重視商業(yè)服務配套的跟上。 城區(qū)的住宅土地供應最近主要集中在新城區(qū)和東南開發(fā)區(qū)等新興重點發(fā)展區(qū)域。 土 地供應規(guī)模 根據(jù)房管局的土地出讓資料顯示，常熟市場出讓的土地規(guī)模大小不一，跨度比較大，小者不到 1000㎡，大者也有幾十萬方，大量體規(guī)模性的土地出讓主要是集中在城區(qū)的新開發(fā)區(qū)域，如常熟新城區(qū)、文化片區(qū)和東南開發(fā)區(qū)。 從常熟已成交地塊未推向市場的存量及分布的情況來看，我們可以預計常熟房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展重點區(qū)是在哪里，同時也可以預判，本項目的主要的客源競爭區(qū)是在哪里。 常熟城市的重點規(guī)劃發(fā)展方向是偏北偏東，也就是新城區(qū)，由于土地資源充足，后續(xù)可以源源不斷供應，所以，新 城區(qū)將肯定是常熟房產(chǎn)市場的發(fā)展重點，借助區(qū)域逐漸成熟的配套等等，新城區(qū)對常熟其他區(qū)域市場主力客源的吸引度可想而知了。世茂、綠地等外來或本土的知名實力開發(fā)商也都在該區(qū)域有操作項目或土地儲備，品牌實力的影響，開發(fā)理念的引入，開發(fā)水平的提升無疑讓區(qū)域市場成為常熟房產(chǎn)開發(fā)的重中之重。 由于常熟土地出讓的主要特征之一就是出讓土地規(guī)模性不大，分布較零散，故統(tǒng)計常熟已成交地塊未推向市場的存量及分布就呈現(xiàn)一定的難度。通過常熟一系列的開發(fā)數(shù)據(jù)以及市場發(fā)展的特征，經(jīng)過市場這兩年的開發(fā)，再加上 2020 年目前已出讓的土地，估計常 熟市場目前已成交但卻未推向市場的存量在 250萬方左右，而城區(qū)的土地存量估計在 150200萬方左右，可以說，土地市場存量還是比較充足的。 這部分土地存量分布在常熟城區(qū)的各個板塊，但主要的是集中在兩大區(qū)域， 一個就是本項目所在的東南開發(fā)區(qū)，土地存量達到 8090萬方左右， 而另外一個主要區(qū)域是海虞北路長江路一帶的城北新區(qū)，總量在 6070萬方左右，掌握在綠地、世茂、中凱、裕坤等開發(fā)商手中。其余的土地存量主要是分布在城區(qū)的其他區(qū)域，但多是體現(xiàn)在新興城區(qū)或城區(qū)的邊緣地帶。 而從常熟的區(qū)域版圖來看，新世紀大道兩側(cè) 沿線尚有比較多的未開發(fā)用地，在今后的常熟市場，該片區(qū)可能成為重要的土地出讓片區(qū)。 東南開發(fā)區(qū)目前有一定量的土地儲備，但本項目占據(jù)了半壁江山，其他地塊從規(guī)模和實力上來說尚未達到檔次，故從目前現(xiàn)狀來看，本項目也可看作是代表東南開發(fā)區(qū)板塊?？梢钥吹?，東南板塊要發(fā)展，項目要發(fā)展，客源競爭的主要板塊將是新城區(qū)。 從未來發(fā)展來看，項目以及東南板塊所面臨的競爭形勢還是比較嚴峻的，在外區(qū)域的客源競爭上將任重道遠。 從常熟的整體規(guī)劃來看，可以預計常熟市場今后土地出讓的走勢。 由于常熟舊城 改造和新城建設，新興區(qū)域的興起，使得常熟未來一段時間內(nèi)依然還有一定量體的土地推出市場。城區(qū)主要是集中在新城區(qū)。 土地供應重點逐漸趨向于城郊結(jié)合部和新興區(qū)域以及常熟的鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)的土地資源將越來越稀缺。 將來一段時間依然還是以居住性質(zhì)用地出讓為主，但城區(qū)的商業(yè)性質(zhì)用地的出讓比重將可能提高。 將來市場可能還會有大型地塊推出。 受國家宏觀政策以及土地資源的稀缺影響，未來出讓的土地當中，高容積率可能會占據(jù)較大比重。 從土地市場存量來看，全市土地存量較為充足，本案作為東南開發(fā)區(qū)第一批發(fā)展的大型地產(chǎn)項目，具有撬動整 個板塊發(fā)展的基礎和條件，片區(qū)未來的競爭將逐步趨于激烈。 概述： 可以說，常熟的房地產(chǎn)市場發(fā)展真正始于 2020 年， 2020年 6月 30日，最后一批存量公房出售止，常熟住房分配福利制度結(jié)束，正式進入商品房制度改革。 由于常熟是縣級市，盡管各項經(jīng)濟指標都名列國內(nèi)領先地位，但由于發(fā)展機遇不能等同于上海蘇州等大城市，城市發(fā)展也晚于這些城市，所以國有土地的市場化運作晚于這些城市。而隨著土地拍賣政策實行，大量居住用地拍出，市場供應量增加；各區(qū)的建設基本完善 ，城市發(fā)展帶來外來人口的大量導入等因素，從 2020年開始，常熟的房地產(chǎn)市場進入了快速發(fā)展的時期，各項指標增幅明顯。 新區(qū)域的全面啟動、購買需求的增加、全國市場的升溫引爆了常熟市場，短短三四年內(nèi)，常熟房價從 1500 元 /平方米左右一路上漲到 4000/平方米左右，市區(qū)更有產(chǎn)品價格達到 5000元 /平方米左右，上漲幅度明顯。市場的發(fā)展除了價格，還從另外一些方面得到了體現(xiàn)： 從產(chǎn)品形態(tài)來看，常熟從最初的多層 +別墅發(fā)展為多層、小高層、高層、別墅、商業(yè)、酒店公寓等各類產(chǎn)品百花齊放的市場格局；從產(chǎn)品品質(zhì)來看，從最初的小區(qū) 僅僅為了滿足居住需求，發(fā)展到現(xiàn)在的居住質(zhì)量、居住健康等多方面的需求。景觀、規(guī)劃、戶型等多方面都得到了很大的發(fā)展；從客源角度看，常熟市場從最初的本地自住客戶占絕對比例，發(fā)展到本地客戶與外來客戶共同成為市場主力，置業(yè)目的也從自住發(fā)展為自住與投資。 隨著國家一系列的宏觀政策調(diào)控以及市場自身的調(diào)節(jié)，常熟市場逐漸趨于成熟穩(wěn)定，購房者更加理性，開發(fā)商對產(chǎn)品品質(zhì)也越來越重視，價格平穩(wěn)上漲。經(jīng)過這段時間的市場調(diào)整，外來的實力開發(fā)商的影響力與優(yōu)勢逐漸體現(xiàn)，先進開發(fā)理念的進入，使本地部分小農(nóng)思想嚴重的開發(fā)商受到很大的沖擊，居民 的理性購房也使不少產(chǎn)品沒有競爭力的樓盤在激烈的市場競爭中處于下風。 由于自住客戶依然占了購房者的主力，且房地產(chǎn)價格與自住客戶接受能力背離不大，可以說，常熟的市場用比較長遠的角度看，會持續(xù)健康發(fā)展，但同時對開發(fā)商提出了更加高的要求，注重樓盤品質(zhì)、增加樓盤附加價值將會是今后競爭中利器。 常熟市場價格走勢 我們將 2020年到 2020年常熟市場商品房的成交均價進行了統(tǒng)計。（見右圖） 從圖中可以看出，常熟這兩年的商品房成交均價一直呈現(xiàn)上漲趨勢，年上漲額度在 300800元 /平方米之間，此成交均價包含了常熟的住宅、 商業(yè)等商品房形態(tài)。 2020 年，常熟市場商品住宅成交均價 元 /㎡，而 2020 年，常熟商品住宅成交均價為 /㎡。 二手房市場， 2020年上半年，常熟二手房成交均價為 /㎡，二手住宅成交均價 元 /㎡；而 2020年 110月份，常熟二手房成交均價為 /㎡，二手住宅成交均價 元 /㎡，漲幅不明顯。 按目前常熟市場的發(fā)展環(huán)境，其房產(chǎn)價格將在現(xiàn)有的基礎之上穩(wěn)步發(fā)展，穩(wěn)中有升，但幅度將大大降低。不排除隨著市場競爭的加劇，部分形態(tài)產(chǎn)品價格有小的波動。 常 熟市場產(chǎn)品走勢 和其他市場一樣，常熟的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品也隨著時間的發(fā)展逐漸經(jīng)歷了一個演變的過程。 產(chǎn)品形態(tài)：單元化往多元化方向發(fā)展 常熟市場原先以自建民宅和一部分福利分房為主，此時的產(chǎn)品談不上產(chǎn)品形態(tài)，后來隨著住房制度的改革，商品房的出現(xiàn)，市場出現(xiàn)了早期的商品房，多以別墅和多層公寓為主。但隨著市場的發(fā)展，土地資源的稀缺，新興城區(qū)的興趣，客源接受度的引導等等，小高層和高層產(chǎn)品逐漸融入常熟市場，于是，常熟的產(chǎn)品形態(tài)不管是住宅還是商業(yè)都變得多元化，客戶的可選擇性也更大。 產(chǎn)品質(zhì)量：滿足日常居住需求到 追求生活品質(zhì)的轉(zhuǎn)變 市場發(fā)展之初，居民更多的是滿足日常的居住需求，福利房、自建房以及拆遷安置房的品質(zhì)毋需多言，隨后，商品房的出現(xiàn)，讓更多客戶關注到原來居住也是有品質(zhì)而言。常熟的房產(chǎn)正在逐步從“居者有其屋、居者大其屋”往“居者優(yōu)其屋”發(fā)展?？蛻粢哺嗟膶⒛抗馔吨T到產(chǎn)品的建筑材料、建筑品質(zhì)、戶型、小區(qū)的景觀設計、功能空間等等能夠表現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的諸多因素上來。而常熟的很多產(chǎn)品也在其產(chǎn)品的細節(jié)、景觀環(huán)境的營造和附加價值上做出了文章。 普通住宅時代（過去） 品質(zhì)提升階段（發(fā)展） 品質(zhì)住宅（ 現(xiàn)在） 健康、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能??等類型住宅（將來） 常熟市場客戶分析 常熟的經(jīng)濟發(fā)達，人民生活水平較高，尤其是民營企業(yè)的發(fā)展，使得區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生了很多經(jīng)濟實力比較強的客戶。伴隨著經(jīng)濟條件的改善，對居住環(huán)境的追求也就越來越高，從而產(chǎn)生對住宅市場的需求。 高端產(chǎn)品客源：經(jīng)濟實力比較強的客戶，主要是兩個客層，私營業(yè)主（包括私營企業(yè)主和一