【文章內(nèi)容簡介】 。 改擴建農(nóng)貿(mào)綜合市場涉及到原紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場舊建筑的拆除。包括臨街的 32 間營業(yè)用房和市場內(nèi)的營業(yè)用房。以及現(xiàn)存的經(jīng)營攤位和經(jīng)營者的簡便庫房、臨時住房等，需拆除的面積大約為 平方米，拆除費用（包括拆遷補助等）按 600元 /平方米概算，需投入 921萬元。 （附件 19：拆除房屋明細表） 建設 資金投入 按規(guī)劃和設計要求 主要建筑物面積62680㎡ ，其中作為 新型農(nóng)貿(mào)綜合市場“商業(yè)用房 8336平方米” ，半地下室 18000平方米 的規(guī)模 進行計算，建筑基礎，土建、 普通裝飾、 水電、消防、電梯 (電動扶梯 )等預算每平 方米的工程造價 預算 為 1， 238元。建設投入概算為 7760萬元 (1238 元 /平方米 62680平方米 )。 《宜賓市政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定》 (宜府辦發(fā) [2020]80 號文件）對農(nóng)貿(mào)綜合市場建設項目實行收費優(yōu)惠扶持政策。該項目申報規(guī)建工程規(guī)費 313285 元配套費己由相關部門免收。 農(nóng)貿(mào)綜合市場的流通設備及農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)工農(nóng)一體化需要投入的設施及配套設備等。經(jīng)初步測算需 200 萬元。該部份投 入可依據(jù)市政府《關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定》 （附 1） 對“現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品市場流通設施及農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)工農(nóng)一體化設施建 設”實行稅收優(yōu)惠扶持政策，新型農(nóng)貿(mào)綜合市場建成后可申請優(yōu)惠回收，暫不列入建設資金投入概算中 不可預見費概算為 96 萬。 根據(jù)宜賓市政府《關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定》：“取得國有土地使用權的農(nóng)貿(mào)市場建設用地，其土地公開出讓的起始價依據(jù)土地取得成本從優(yōu)確定。”E0111地塊土地出讓金費用宜賓和興工程機械化有限責任公司已全部完清， 參考土地市場區(qū)域價格的評估價值， 作為包括 改擴建農(nóng)貿(mào) 綜合市場 建設項目 的自有資產(chǎn)投入。 同時不考慮 已 免收的建設工程規(guī)費 ，則 包括 改擴建新型農(nóng)貿(mào)綜合市 場 的整個建設項目 測算需要的建設資金 計劃 投入為： 10351萬元 。 項目概算表 序號 工程或費用名稱 技術經(jīng)濟指標 概算金額（萬元） 1 土地使用權價值 100 萬 /畝 畝 1670 2 舊市場拆遷費用 600 元 /㎡ 15346 ㎡ 921 3 項目前期工作費 35 4 勘察費（地勘） 15 5 施工圖設計費 11元 /㎡ 62680 ㎡ 68 6 施工預算編制費 建安工程費 % 23 7 招標 服務費 建安工程費 % 13 8 工程監(jiān)理費 30 9 工程保險費 建安工程費 1% 46 10 建安工程費 740 元 /㎡ 62680 ㎡ 4638 11 水、電、氣消防 186 元 /㎡ 62680 ㎡ 1166 12 排污管道 25 13 排污處理池 42 14 廁所 8 15 電梯（扶梯） 8 臺 250 16 道路、綠化 85 17 市場配套，辦公設備 40 18 外裝飾工程 560 19 凍庫設備 60 20 財務費 預算 2000 萬貸款 3 年利息 480 21 建設單位管理費等 80 22 不可預見費 96 25 預算總計 10351 二、資金籌措 宜賓和興工程機械化有限責任公司作為 包括 改擴建新型農(nóng)貿(mào)綜合市場 建設 項目的開發(fā)建設主體，開發(fā)資金的來源以自籌為主， 暫缺部分，向銀行申請貸款支持。 建設投入資金采用下列方法進行解決： 自籌 現(xiàn)金 部分：宜賓和興工程機械化有限責任 公司 在江北 舊州組團 B0102 地塊 開發(fā) 建 設的 “和興花苑”商住樓 營業(yè)用房及非營業(yè)用房 14550 ㎡ （ 在江北古塔大道 ） ，正進行綜合驗收出售（出租），營業(yè)用房及非營業(yè)用房出售出租的部分回收資 金可使用 2500萬元作為改擴建農(nóng)貿(mào)綜合市場自籌資金投入。 改擴建農(nóng)貿(mào)綜合 市場 的地址 用地屬于 宜賓和興工程機械化有限責任 公司 以出讓方式取得土地使用權的商住用地，出讓金及各種規(guī)費均已完清，該地塊土地評估價1670 萬元，作為自有資本投入，不考慮建設資金投入 。 對紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場現(xiàn)有建筑的拆除，及舊市場內(nèi)大棚攤位，營業(yè)用房的拆遷安置測算的費用支出，預測費用為 921 萬元，可作為舊市場業(yè)主“宜賓和興工程機械化有限責任公司”內(nèi)部賬務處理，暫不考慮建設資金投入。 改擴建新型農(nóng)貿(mào)綜合市場建設資金需投入的暫缺部分，向銀行申請三 年期貸款 2000萬元，預計償還的本 金和利息 為 2480萬元 該項目按預計工期進度建設，在投入建設預計 540天（一年半）后，可以進行預售（出租）許可，預計可 前期 回收資金 3300 萬元，作為償還貸款和項目資金投入。 紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場改擴建資金籌措 序號 方 案 金額（萬元） 資金比例（％） 1 自籌建設資金 來源 5091 49 土地使用權價值 1670 拆遷安置費用 921 現(xiàn)金 2500 2 向 銀行貸款 2000 19 3 預售（ 出 租）回收資金 3300 32 5 動態(tài) 預測總計 10391 100 資金籌措比例圖示： 32％ 租售收入再投入 自有資金 49％ 19％ 貸款 第六章 財務測 算與評價 一、經(jīng)濟效益分析 改擴建農(nóng)貿(mào)綜合市場建設工期初步定為 540 天。在管理和資金保證的情況下，基本能按設計工期完成。 新型農(nóng)貿(mào)綜合市場建成后，沿街商業(yè)營業(yè)用房和市場內(nèi)營業(yè)及辦公服務 用房為 8336 平方米。 區(qū)域： 菜市、水果、家畜、水產(chǎn) 等 各類攤位大致布置為 400個左右。 每個小時服務 4位買主，每個攤位經(jīng)營 8 小時 /天計，該市場能接待 12800人 /天。 根據(jù)對 E0111地塊四鄰現(xiàn)有營業(yè)房價格的調(diào)查，商業(yè)營業(yè)房售價和租金如下表： 宜賓上江北門面價格調(diào)查表 地 段 售 價 租 金 五糧液 大道 約 65007000 元 /㎡ 2530 元 /㎡ 酒都生活廣場 約 8500 元 /㎡ 35 元 /㎡左右 銀龍附近（葡萄園） 約 6500 元 /㎡ 2026 元 /㎡ 中氣 天然氣 公司 附近 約 6000 元 /㎡左右 2023 元 /㎡ 恒發(fā) 約 5000 元 /㎡（二樓） 20 元 /㎡（二樓） 恒發(fā) 約 2800 元 /㎡（三、四樓） 12元 /㎡（三、四樓） 宜賓學院 約 65007000 元 /㎡ 2030 元 /㎡ 沁禾商業(yè)廣場 約 800010000 元 /㎡ 紅豐西路金宏小區(qū) 約 70008000 元 /㎡ 紅豐西路諧苑小區(qū) 約 70007500 元 /㎡ 改擴建 開發(fā)建設的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場按期建成竣工出售（或出租）預期在 2020 年，國家的經(jīng)濟預期會有很大的發(fā)展，按樂觀的期望預測，新型綜合市場商業(yè)用房和攤位的租售價格和成交比例均會有所上升，改擴建開發(fā)建設投資收益按最優(yōu)期望 進行測算，即商業(yè)營業(yè)用房及各類攤位，全部出售，商業(yè)營業(yè)用房均價 為 8500 元 /㎡ ，攤位使用權 40 年 4萬 元 /個， 規(guī)建住房 36344 ㎡ ，預測均價為 2200 元 /㎡ ，地下凍庫、車位出售預測收入 252萬元，地下凍庫、車位年出租預測收入 72 萬元， 序號 項 目 測 算 依據(jù) 收入 （萬元） 扣除支出（萬元） 1 市場營業(yè)用房 8500元 /