城市綜合體概念研究及其價值最大化解讀(編輯修改稿)
2024-09-12 01:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 L V G INVESTMENT ? 居住 ? 居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。 L V G INVESTMENT L V G I N V E S T M E N T ? 酒店 ? 酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“ 居住 ” 人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時的服務(wù)使項目保持持久的繁榮并增加其活力。 L V G I N V E S T M E N T ? 按性能分： ? 商務(wù)綜合體，是指 沒有住宅 的純綜合體； ? 生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大 超過 30%； ? 單一綜合體；一種按功能說不但沒有住宅甚至沒有公寓等居住型的凈綜合體； 另一種按建筑形態(tài)說可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品。 ? 按地段分：都心型綜合體，副中心（區(qū)域和新城）型綜合體。 ?按體量分： 大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求， 我們根據(jù)特點可以劃分為： ?? 城市 CBD中心的城市綜合體 ，如北京萬達(dá)廣場。 ?? 交通樞紐型城市綜合體 ，如北京國瑞城。 ? 城市副中心城市綜合體 ,城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點。如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等 ?? 城郊結(jié)合部城市綜合體 ，如世茂 ?；蝶湖灣。 ?由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地 5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。 ? 高端奢侈型綜合體 ，指都心型尤其是一線城市為特征的五星級酒店、五 A級寫字樓和奢侈品和國際一線品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。 ? 中檔生活型城市綜合體 。酒店三星以下，商業(yè)以大賣場主力店為主和寫字樓體量較小的的一線城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線城市的綜合體。 ? “城市商務(wù)綜合體 ” 這一概念，隨著商務(wù)公寓的推出，受到越來越多商務(wù)人士的青睞。成為現(xiàn)代辦公物業(yè)的新名片。 ? 城市商務(wù)綜合體是以 商務(wù)活動為核心的集約物業(yè)形態(tài) ，涵蓋了商務(wù)樓、公寓、住宅、酒店、商業(yè)等多種關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的物業(yè)形態(tài)，如美國紐約洛克菲勒中心、北京的友誼賓館、紐約的花旗中心、香港的時代廣場等。 ? 集約資源放大功能 ，是商務(wù)綜合體的本質(zhì)特征，如深圳萬駿匯商務(wù)公寓既掌控大鏟灣港區(qū)、寶安國際機(jī)場、航空物流園等國際資本圈，同時毗鄰五星級酒店、政府機(jī)關(guān)，掌控家樂福、沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)資源。它打破傳統(tǒng)辦公模式，放大了物業(yè)彼此的價值，從而取得了１＋１遠(yuǎn)大于２的整體效能， 讓企業(yè)員工自由轉(zhuǎn)換于生活和工作之間，輕松享受休閑商務(wù)、擴(kuò)張商務(wù)版圖，為企業(yè)長足發(fā)展奠定人性化基礎(chǔ)。 ? 案例分析： 北京的國貿(mào)、東方廣場持續(xù)高租金的背后，除去地段的因素外，同樣得益于商務(wù)綜合體整體功能的有效支撐與綜合能量的集約反應(yīng)。相比于普通寫字樓，在商務(wù)公寓這樣的現(xiàn)代化辦公場所辦公，對于降低商務(wù)成本、提高公司的運營效率、增強(qiáng)公司形象力以及激發(fā)員工活力等都具有突出的綜合優(yōu)勢。 ? 它為企業(yè)創(chuàng)造了一種嶄新的、極具效率的都市商務(wù)生活模式，成為現(xiàn)代辦公物業(yè)的窗口和發(fā)展型企業(yè)家及投資者的眾望之地。這也正是城市商務(wù)綜合體具有更強(qiáng)生命力、更具可持續(xù)發(fā)展性的根源。 ? 一個城市綜合體應(yīng)該說具備五重的價值空間： ? 第一個可銷售的住宅、公寓包括寫字樓甚至部分實現(xiàn)的短期現(xiàn)金， ? 第二個是酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營和租金的回報； ? 第三是隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費力的提高。尤其人氣帶來的效益的增加，這些綜合要素組合對物業(yè)（資產(chǎn)）評估的價值的翻倍，抵押貸款或并購的價值； ? 第四個是資本的價值，價值的提升通過基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)。 ? 第五個就是它的附加值，一個好的綜合體，不但使項目自身的地塊價值提高，會帶動整個周邊土地和建筑價值和價格的大幅提高，上海的新天地就是最經(jīng)典的案例。 ? 上海的新天地就是最經(jīng)典的案例價值： ? 城市綜合體，里面有旅游的人群，寫字樓有這個城市最高端的商務(wù)人群，住宅有這個城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費人群，他的價值不僅體現(xiàn)在這個城市的綜合體，還體現(xiàn)在周邊的價值提升。所以大家判斷城市綜合體的價值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，所以一個城市綜合體最終的價值最大化，會成為一個區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時會成為一個城市、居民娛樂消費的中心，這是城市綜合體發(fā)展的最大的價值的體現(xiàn)。 ? 城市綜合體的價值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開發(fā)和運營順序和節(jié)奏 比如：先開發(fā)酒店和商業(yè)并通過一段良好的運營和培育，當(dāng)人氣、商氣和形象樹立并傳播開來時再開發(fā)住宅、公寓和寫字樓等銷售型產(chǎn)品，價值和價格無疑會最大化。 而這要看投資商的自有資金實力尤其是多元化中長期的融資通路。當(dāng)然同樣決定的銷售和持有的比例也預(yù)示了項目遠(yuǎn)期價值和資產(chǎn)價值的是否最大化？附加值的體現(xiàn)則更是綜合能力的表現(xiàn)。 ? 但是如何將一個核心地塊的價值最大化并實現(xiàn)長短期的良性循環(huán)，將政府、開發(fā)商、商家、消費者和等多重資源整合好，既創(chuàng)造一個微觀的有效商業(yè)模型，同時是一個宏
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