北京中關(guān)村商業(yè)項目可行性分析報告l(編輯修改稿)
2024-09-02 07:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 目前除了中關(guān)村區(qū)域內(nèi)成長起來的和新注冊的公司外，隨著中關(guān)村廣場的和清華科技園區(qū)及融科資訊中心的建設(shè)，中關(guān)村逐步改變了以往硬件設(shè)施落后的狀況，有更多的外資500強的公司和國內(nèi)的知名IT公司紛紛從CBD回流中關(guān)村。這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動了一些相關(guān)公司進駐中關(guān)村，對于本區(qū)域的寫字樓租售市場起到了主要的推動作用。中關(guān)村近年來平均每年新增企業(yè)超過3000家，至今已有注冊企業(yè)1萬多家。這些企業(yè)對辦公場所的需求量可想而知。同時，眾多跨國公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機構(gòu)或區(qū)域總部，而且，跨國公司的進入有逾演逾烈的趨勢。中關(guān)村的商務(wù)寫字樓市場客戶群體一方面將吸引具備長遠發(fā)展目光的諸如微軟研發(fā)、朗訊、NTT、高通、松下、聯(lián)想、方正等企業(yè)巨頭；另一方面則是數(shù)以萬計的高活力創(chuàng)新企業(yè)和相關(guān)配套行業(yè)的企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累的各類企業(yè)。中關(guān)村的客戶類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜合化、國際化趨勢，由此也可以說明中關(guān)村所獨有的科技、人才的原動力將長期而巨大的吸引著國際、國內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。中關(guān)村核心區(qū)銷售寫字樓供應(yīng)情況項目名稱寫字樓面積（平方米）中關(guān)村科貿(mào)中心100000中關(guān)村e世界60000新中關(guān)35000第三極450001+1大廈24000天創(chuàng)科技大廈33000合計297000中關(guān)村出租寫字樓供應(yīng)情況項目名稱寫字樓面積（平方米）出租率理想國際大廈7000080%威新大廈3000060%輝煌時代6600060%中國電子大廈理想中心6000030%清華科技大廈188000——現(xiàn)代中芯大廈20000——部分項目租售價格項目名稱寫字樓銷售均價寫字樓租賃價格第三極180007元/平米*天理想國際——7元/平米*天輝煌時代19000*天天創(chuàng)科技大廈13900*天1+1大廈9層以下，賣散戶，12000元/M2； 10層以上整層賣，14000元/M2只售不租CEO首創(chuàng)拓展大廈只租不賣*天中關(guān)村e世界17000—— 鼎好電子大廈128004元/平米*天中關(guān)村科貿(mào)大廈13000 3元/平米*天清華科技大廈13500 *天中芯大廈——*天華奧大廈——*天蘇州街33號9700*天大恒科技大廈12800整層銷售，不租 該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量極大，－5元/平方米/天之間，入住率均在60％以上。 寫字樓主力使用依然為IT業(yè)，輔以部分金融、通訊等。 超5A寫字樓及5A寫字樓、乙級寫字樓供應(yīng)齊全。觀點：l 中關(guān)村寫字樓大部分都是甲級寫字樓，建設(shè)標準很高。但是從租售情況看，只有只租不售的寫字樓如融科資訊、理想國際等能夠在整體品質(zhì)上得到保證，從而獲得良好的出租率和大量知名客戶。而銷售型寫字樓除了能夠有大單成交的中關(guān)村金融中心、中國電子大廈等外，其他散售寫字樓則不夠樂觀。l 價格則根據(jù)級別與地段的差距而明朗化，根據(jù)以海龍為中心的區(qū)域輻射程度直接作用于各商鋪、寫字樓的價格體系。銷售型寫字樓只能寄希望于獲得整端客戶。四、項目定位項目SWOT分析優(yōu)勢：l 本項目地段極佳，處于人行天橋，人行道之間，車站較近，直線距離僅為50米左右。l 寫字樓入住率高，有知名企業(yè)入駐，為本項目帶來有一定知名度。l 商鋪臨中關(guān)村電子一條街，商鋪面較長，達到75米左右。l 可改造為商鋪部分面積方正，進深合理。l 人流量極大，周一至周末人流量均值在2000人次－6000人次/小時之間。劣勢： l 外立面陳舊。l 寫字樓空高不夠，設(shè)備陳舊。l 商鋪豎向交通不足，極度缺乏。l 商鋪無統(tǒng)一業(yè)態(tài)定位，無主流業(yè)態(tài)，經(jīng)營態(tài)勢一般。l 停車位過少。l 建筑使用年限縮短，可辦證時長有限。機會點：l 中關(guān)村具扎堆效應(yīng)，極具人氣。l “中關(guān)村廣場”初具規(guī)模，未來發(fā)展不可限量。l “中關(guān)村e時代”、“第三極”商鋪聚集商業(yè)投資客戶。l 地鐵4號，10號線的建成，為本項目帶來軌道人流。l 本項目二手商鋪、寫字樓所擁有的價格優(yōu)勢。l 北京商鋪可按柜臺銷售的政策優(yōu)勢。l 中關(guān)村區(qū)域高科技企業(yè)三減三免政策優(yōu)惠。l 中小型企業(yè)每年大量增加帶來的辦公經(jīng)營需求。威脅點：l 國家宏觀政策對二手房的實際打壓。l 周邊乙級二手寫字樓供應(yīng)量較大，形成價格壓力與空置率的增加。l “鼎好電子商城”二期為本項目帶來的招商壓力。l 中關(guān)村廣場的建成，形成中關(guān)村電子市場重心的逐步西
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