北京中關(guān)村商業(yè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告l(編輯修改稿)
2025-09-02 07:45 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目前除了中關(guān)村區(qū)域內(nèi)成長(zhǎng)起來(lái)的和新注冊(cè)的公司外，隨著中關(guān)村廣場(chǎng)的和清華科技園區(qū)及融科資訊中心的建設(shè)，中關(guān)村逐步改變了以往硬件設(shè)施落后的狀況，有更多的外資500強(qiáng)的公司和國(guó)內(nèi)的知名IT公司紛紛從CBD回流中關(guān)村。這部分客戶(hù)不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動(dòng)了一些相關(guān)公司進(jìn)駐中關(guān)村，對(duì)于本區(qū)域的寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)起到了主要的推動(dòng)作用。中關(guān)村近年來(lái)平均每年新增企業(yè)超過(guò)3000家，至今已有注冊(cè)企業(yè)1萬(wàn)多家。這些企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所的需求量可想而知。同時(shí)，眾多跨國(guó)公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或區(qū)域總部，而且，跨國(guó)公司的進(jìn)入有逾演逾烈的趨勢(shì)。中關(guān)村的商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)客戶(hù)群體一方面將吸引具備長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目光的諸如微軟研發(fā)、朗訊、NTT、高通、松下、聯(lián)想、方正等企業(yè)巨頭；另一方面則是數(shù)以萬(wàn)計(jì)的高活力創(chuàng)新企業(yè)和相關(guān)配套行業(yè)的企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累的各類(lèi)企業(yè)。中關(guān)村的客戶(hù)類(lèi)型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜合化、國(guó)際化趨勢(shì)，由此也可以說(shuō)明中關(guān)村所獨(dú)有的科技、人才的原動(dòng)力將長(zhǎng)期而巨大的吸引著國(guó)際、國(guó)內(nèi)客戶(hù)的廣泛關(guān)注。中關(guān)村核心區(qū)銷(xiāo)售寫(xiě)字樓供應(yīng)情況項(xiàng)目名稱(chēng)寫(xiě)字樓面積（平方米）中關(guān)村科貿(mào)中心100000中關(guān)村e(cuò)世界60000新中關(guān)35000第三極450001+1大廈24000天創(chuàng)科技大廈33000合計(jì)297000中關(guān)村出租寫(xiě)字樓供應(yīng)情況項(xiàng)目名稱(chēng)寫(xiě)字樓面積（平方米）出租率理想國(guó)際大廈7000080%威新大廈3000060%輝煌時(shí)代6600060%中國(guó)電子大廈理想中心6000030%清華科技大廈188000——現(xiàn)代中芯大廈20000——部分項(xiàng)目租售價(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)寫(xiě)字樓租賃價(jià)格第三極180007元/平米*天理想國(guó)際——7元/平米*天輝煌時(shí)代19000*天天創(chuàng)科技大廈13900*天1+1大廈9層以下，賣(mài)散戶(hù)，12000元/M2； 10層以上整層賣(mài)，14000元/M2只售不租CEO首創(chuàng)拓展大廈只租不賣(mài)*天中關(guān)村e(cuò)世界17000—— 鼎好電子大廈128004元/平米*天中關(guān)村科貿(mào)大廈13000 3元/平米*天清華科技大廈13500 *天中芯大廈——*天華奧大廈——*天蘇州街33號(hào)9700*天大恒科技大廈12800整層銷(xiāo)售，不租 該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量極大，－5元/平方米/天之間，入住率均在60％以上。 寫(xiě)字樓主力使用依然為IT業(yè)，輔以部分金融、通訊等。 超5A寫(xiě)字樓及5A寫(xiě)字樓、乙級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)齊全。觀點(diǎn)：l 中關(guān)村寫(xiě)字樓大部分都是甲級(jí)寫(xiě)字樓，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)很高。但是從租售情況看，只有只租不售的寫(xiě)字樓如融科資訊、理想國(guó)際等能夠在整體品質(zhì)上得到保證，從而獲得良好的出租率和大量知名客戶(hù)。而銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓除了能夠有大單成交的中關(guān)村金融中心、中國(guó)電子大廈等外，其他散售寫(xiě)字樓則不夠樂(lè)觀。l 價(jià)格則根據(jù)級(jí)別與地段的差距而明朗化，根據(jù)以海龍為中心的區(qū)域輻射程度直接作用于各商鋪、寫(xiě)字樓的價(jià)格體系。銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓只能寄希望于獲得整端客戶(hù)。四、項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：l 本項(xiàng)目地段極佳，處于人行天橋，人行道之間，車(chē)站較近，直線(xiàn)距離僅為50米左右。l 寫(xiě)字樓入住率高，有知名企業(yè)入駐，為本項(xiàng)目帶來(lái)有一定知名度。l 商鋪臨中關(guān)村電子一條街，商鋪面較長(zhǎng)，達(dá)到75米左右。l 可改造為商鋪部分面積方正，進(jìn)深合理。l 人流量極大，周一至周末人流量均值在2000人次－6000人次/小時(shí)之間。劣勢(shì)： l 外立面陳舊。l 寫(xiě)字樓空高不夠，設(shè)備陳舊。l 商鋪豎向交通不足，極度缺乏。l 商鋪無(wú)統(tǒng)一業(yè)態(tài)定位，無(wú)主流業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)一般。l 停車(chē)位過(guò)少。l 建筑使用年限縮短，可辦證時(shí)長(zhǎng)有限。機(jī)會(huì)點(diǎn)：l 中關(guān)村具扎堆效應(yīng)，極具人氣。l “中關(guān)村廣場(chǎng)”初具規(guī)模，未來(lái)發(fā)展不可限量。l “中關(guān)村e(cuò)時(shí)代”、“第三極”商鋪聚集商業(yè)投資客戶(hù)。l 地鐵4號(hào)，10號(hào)線(xiàn)的建成，為本項(xiàng)目帶來(lái)軌道人流。l 本項(xiàng)目二手商鋪、寫(xiě)字樓所擁有的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。l 北京商鋪可按柜臺(tái)銷(xiāo)售的政策優(yōu)勢(shì)。l 中關(guān)村區(qū)域高科技企業(yè)三減三免政策優(yōu)惠。l 中小型企業(yè)每年大量增加帶來(lái)的辦公經(jīng)營(yíng)需求。威脅點(diǎn)：l 國(guó)家宏觀政策對(duì)二手房的實(shí)際打壓。l 周邊乙級(jí)二手寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大，形成價(jià)格壓力與空置率的增加。l “鼎好電子商城”二期為本項(xiàng)目帶來(lái)的招商壓力。l 中關(guān)村廣場(chǎng)的建成，形成中關(guān)村電子市場(chǎng)重心的逐步西
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