臨海萬邦可行性分析報告(編輯修改稿)
2024-09-02 07:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 需拆遷，形狀規(guī)整，地質(zhì)較為疏松，土地整體平坦。2．項目SOWT分析SWOT分析內(nèi)容優(yōu)勢 區(qū)域位置優(yōu)越，位于老城區(qū)與新城市中心交匯處，離塵不離城 周邊配套成熟，生活氣氛濃郁，流動人口與常住人口量都較大 開發(fā)商擁有眾多戰(zhàn)略聯(lián)盟商家資源，可以實現(xiàn)較快的資金回流 開發(fā)商實力雄厚，行業(yè)資源整合力強，房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗豐富劣勢 周圍無明顯景觀資源可以借鑒機會 新城市中心的規(guī)劃戰(zhàn)略，使本案區(qū)位優(yōu)勢將進(jìn)一步凸現(xiàn)，開發(fā)潛力將得到有效發(fā)掘，前景十分廣闊 周邊目前可售房源較少，且沒有高端樓盤，形成一定市場空缺，這給本項目提供了契機 超高層建筑，有望成為臨海市的標(biāo)桿性住宅項目威脅 宏觀調(diào)控和經(jīng)濟環(huán)境等不穩(wěn)定因素，存在影響購房者心理3．項目定位方案基于以上對整個開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)、消費特征、市場發(fā)展趨勢等因素的研究，再結(jié)合本項目的地理條件、發(fā)展方向等因素，得出關(guān)于本案基于市場面最優(yōu)的定位建議：
首先從本案現(xiàn)況來看，項目位于城市主干道柏葉路，整體樓盤形象直接影響到城市形象，加上地塊既可享受到老城區(qū)成熟配套，又可兼得新城市中心的活力，地理位置十分優(yōu)越，故本案定位相對高端，發(fā)展空間和增值潛力無限，并勢必成為代表整個臨海房地產(chǎn)開發(fā)水平的標(biāo)桿性項目。
我們深入、細(xì)致的消費者深度調(diào)查的結(jié)論顯示：臨海消費者所顯現(xiàn)出來的購買偏好，也大多只是青睞于“環(huán)境好”或“社區(qū)品味不錯”，臨海現(xiàn)有所謂的高檔項目，對臨海人骨子里虛榮心的挖掘卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；臨海素有“千年古風(fēng)，文化之邦”之美譽，而目前市場上的樓盤，對于臨海深厚的文化底蘊與人居之間的那份千絲萬縷的聯(lián)結(jié)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。而本案，就是打破這種格局的新生力量，超百米超高層俯瞰眾生，在與臨海周邊百家爭鳴的市場里瞬間劃開界線，甲與乙、乙與丙不再是平分秋色，不再難分高下。09地王，王者之風(fēng) 臨海首席高尚人文大宅高：超百米地標(biāo)性建筑，滿足人居所有幻想尚：尚品、臻品、精品人文：充滿文化底蘊，傳統(tǒng)內(nèi)涵現(xiàn)代演繹大宅：真正大開大闔，大家風(fēng)范樓盤格調(diào)：尊貴，典雅，富有文化內(nèi)涵項目案名備選：n 萬邦星洲半島——發(fā)現(xiàn)藏在心底的香格里拉注解：驀然回首，心之歸屬卻在那燈火闌珊處，等待多年，只為心底那處香格里拉。n 萬邦香榭華庭——品味香榭，傳世筑家注解：經(jīng)典即是永恒。經(jīng)典的宅院，人脈相續(xù)，永恒的建筑，可以傳世。n 萬邦爵世名邸——盡享都市繁華注解：百米超高建筑，一覽都市繁華，爵世象征身份，名流入住名邸。本案價值梳理→軟性價值：城市文脈傳承的“人文價值” 實力開發(fā)商的“品牌價值”剛性價值：優(yōu)越地理位置的“成長價值” 優(yōu)質(zhì)規(guī)劃設(shè)計的“產(chǎn)品價值” 優(yōu)美人居環(huán)境的“居住價值”地王的核心價值：牽引城市文脈，創(chuàng)造城市附加值 建筑規(guī)模與主要功能本項目在業(yè)態(tài)分布上，設(shè)計多層住宅、小高層住宅、高層住宅、1個幼兒園、商業(yè)用房、物業(yè)管理及市政配套用房等公共設(shè)施。建筑規(guī)模：項目在住宅規(guī)劃上分為3幢31層高層（其中中間單元28層）、2幢28層高層、6幢18層高層、3幢9層小高層和9幢排屋多層。基于本項目區(qū)位的重要性，在規(guī)劃目標(biāo)方面，充分探索臨?，F(xiàn)代人的生活需求和精神需求，兼顧地域文化的生活特點，以求塑造一個具有豐富文化內(nèi)涵的花園式經(jīng)典高尚居住空間?？傄?guī)：項目總體建筑規(guī)劃高低錯落、疏密相間，部分架空層的設(shè)計使得鄰里之間的交流更加親密；各高層與多層、商業(yè)之間的關(guān)系體現(xiàn)均好性、合理性和科學(xué)性，既緊密相聯(lián)又擁有私密空間。景觀：在尊重自然，人與自然融合的基礎(chǔ)上，采用點式、板式高層圍合成一個大院子，并把江南園林與歐式皇家園林要素引入其中，使每戶均能享受庭院景觀，充分享受歸屬感和尊貴感。建筑：建筑立面采用高雅、精致、富有時代感與活力的風(fēng)格，質(zhì)感與色彩設(shè)計強調(diào)清新、明朗的感覺，未來將成為柏葉路一帶的視覺標(biāo)志?？臻g：在戶型方面，本案針對臨海人的居住特性設(shè)計了多種大小不同的戶型，充分滿足多種市場需求，并打破傳統(tǒng)室內(nèi)空間音調(diào)封閉的六面體形式，使得空間生動變化得更具情趣，例如復(fù)式、躍式等等。人文：體現(xiàn)臨海特有的文化底蘊，尊重傳統(tǒng)文化，講求現(xiàn)代生活與傳統(tǒng)元素的充分融合、人與自然的親密無間?？偲进B瞰圖：高層建筑效果圖：板式高層效果圖：排屋建筑效果圖：景觀小品示意圖：花園實景示意圖：3．4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積m273394總建筑面積m22504072地上建筑面積m2200200 其中商業(yè)面積 m232000其中15000 m2返還給柏葉村3地下汽車庫面積m2 514074容積率 5綠地率31% 6建筑密度 % 7總居住戶數(shù)戶1538 五、項目實施進(jìn)度安排本項目工程為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃自2011年7月開工，至2014年10月竣工。如表51所示。 表51 項目實施進(jìn)度計劃表序號項目進(jìn)度時 間 安 排時間跨度（月）1可行性研究、項目審批、規(guī)劃設(shè)計2011年2月—4月32三通一平、施工招標(biāo)2011年5月—6月23一期建設(shè)（地上）2011年7月—2011年12月184二期建設(shè)（地下、地上）2011年11月—2012年10月245三期建設(shè)（地下、地上）2012年3月—2013年2月246環(huán)境綠化配套2014年3月—8月67竣工、綜合驗收2014年9月—10月28交付使用2014年11月1六、投資估算與資金籌措1．估算依據(jù) 臺州市建筑工程造價信息 項目定位2．開發(fā)成本估算 土地成本 本項目的土地拍賣價加上契稅等相關(guān)稅費，合計110畝土地的取得成本為
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