【文章內容簡介】 駐，在短期內卻很難 20 完成，這同樣將在很大程度上制約房地產市場的發(fā)展。以鎮(zhèn)江目前的城市發(fā)展規(guī)模和經濟發(fā)展水平，還沒達到讓人們在一個區(qū)域內辦 公、消費，而到另外的區(qū)域生活的水平。鎮(zhèn)江市區(qū)內目前并未達到無房可售的地步，多數(shù)客戶還是選擇在市區(qū)購房為主。 但作為鎮(zhèn)江城市重點發(fā)展區(qū)域，丹徒近幾年的發(fā)展速度還是令人矚目的，丹徒擁有自身的特點和優(yōu)勢，其發(fā)展前景也令人期待。一、 “生態(tài)丹徒”概念早已深入人心，今后區(qū)域發(fā)展繼續(xù)打造生態(tài)優(yōu)勢，將“生態(tài)”充分落實到位，將會吸引更多人到丹徒置業(yè)。二、政府不斷完善區(qū)域相關配套設施建設，區(qū)域內業(yè)主生活也將日益便利。三、區(qū)域內幾個大盤開發(fā)對丹徒發(fā)展的推動作用不可忽視，若能有效聯(lián)合，將進一步推動區(qū)域及各項目發(fā)展速度，實現(xiàn)多贏局 面。四、目前鎮(zhèn)江同時在發(fā)展南徐新城，作為鎮(zhèn)江未來的行政中心，該區(qū)域的發(fā)展可縮減丹徒與市區(qū)的直線距離，對丹徒的發(fā)展也將起到一定程度的推動作用。價在 46 萬元～49 萬元，比翠堤春曉的話，價格優(yōu)勢還是明顯的，而且是現(xiàn)房是框架結構。 第 4 章 鎮(zhèn)江市土地市場分析 （土地供應總體特征分析 ） （ 1）近一年內土地情況 鎮(zhèn)江 20xx年上半年共計出讓國有建設用地 37宗，總成交金額為 元。單宗成交金額最大的為，招商地產在濱江板塊拿到得大東 1號、 2號地塊，成交金額為 301000萬元，成交出讓面積為： ，成交總建筑面積為： 550000平方米土地。成交樓面價已達約 5500元 /平方米。 20xx年鎮(zhèn)江第一期國有建設用地掛牌出讓結果： 3宗土地順利成交。出讓面積，總出讓面積面 399010平方米，起步價 520xx萬元，成交價 60200萬元，共計三塊用地。 20xx年鎮(zhèn)江第二期國有建設用地掛牌出讓結果： 出讓面積 ，起步價 6600萬元，成交價 6800萬元，同比增幅 %。共計一塊用地。 20xx年鎮(zhèn)江第三期國有建設用地掛牌出讓結果： 3宗土地順利成交，總用地面積 21 338530平方米 /，總出讓面積 196375平方米 /，總成交金額為 62180萬元。 20xx年鎮(zhèn)江第四期國有建設用地使用權出讓結果： 19宗土地順利成交，總用地面積為 ，總成交金額 493300萬元。 20xx年鎮(zhèn)江第五期國有建設用地掛牌出讓地塊成交結果： 11宗土地順利成交，總用地面積為 ，總出讓面積為 ，總成交金額為 184670萬元同比增幅為 % （ 2）近幾年土地成交情況 1) 20xx20xx 年鎮(zhèn)江土地市場供應情況 如圖所示，鎮(zhèn)江市土地市場成交從 20xx 年以來大幅增長。 20xx 年 20xx 年土地成交 畝，環(huán)比上漲 %，相比 20xx 年上漲 %。 2) 20xx20xx 年土地成交價格 20xx年以來，地塊成交單價上漲幅度較大，由 20xx年 /畝上漲至 20xx年 萬元 /畝，環(huán)比上漲 %，而 20xx 年地塊成交單價 萬元 /畝， 22 較 20xx 年環(huán)比上漲 %。成交土地中最高樓面地價分別為 2908 元 /㎡、 3399元 /㎡、 4603 元 /㎡，環(huán)比漲幅分別為 %、 %。 20xx 年 10 月份，根據(jù)鎮(zhèn)江市 20xx 年第 7 期國有建設用地掛牌出讓地塊成交結果顯示，本月掛牌拍賣土地共計 15 幅，實際成交 9 幅。成交地塊中 4 幅位于潤州區(qū)、 3 幅位于丹徒片區(qū)、 2 幅位于大港片區(qū)，其他地區(qū)未有成交。 成交地塊情況分別如下： 從上述成交情況來看，鎮(zhèn)江土地市場已經受到房地產市場影響，推出 15 幅地塊，實際成交僅 9 幅地塊，并且基本未經過幾輪角逐就已經定拍。不過，盡管土地市場成交開始有所下降，但是成交價格并沒有出現(xiàn)太大波動，土地價格依然保持上半年水平，沒有下跌，在地價較高的情況下，開發(fā)企業(yè)已經不敢輕易拿地。從目前情況看來，土地需求雖然有所降低，但土地的稀缺性依然決定了價格不可能出現(xiàn)明顯下跌，預計未來地價還將保持一定平穩(wěn)，不會輕易出現(xiàn)下行趨勢。 市場供應量分析 市區(qū)總供應情況 23 20xx 年 10 月份，鎮(zhèn)江市區(qū)（京口、潤州、丹徒、大港、丁卯）商品房總供應量為 1990 套，較上月環(huán)比下跌 %， 較去年同期同比上漲 %。需要指出的是， 9 月份安置房供應量達到 1720 套，占比較大，而 10 月份安置房基本無新增供應量。就新增商品房供應情況來看， 10 月份較 9 月環(huán)比下跌 %。由此可以看出，金九銀十去化效果極其不理想，因此市場存量房較多，房源積蓄，沒有形成有效去化，開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏將適當放緩，預計年前未來 2 月，除安置房外，新增商品房供應量還將持續(xù)走低 。 各片區(qū)供應情況 從圖片中可以看出， 20xx 年 10 月份市區(qū)新增商品房供應量除丁卯片區(qū)僅 30 套之外，其他各片區(qū)基本較為平均。大港片區(qū) 明發(fā)錦繡銀山 有新房源推出，該片區(qū)由于樓盤較少，并且檔次不一，因此價格浮動較大，隨著 明發(fā)錦繡銀山 推盤， 24 預計下個月大港片區(qū)成交均價將有所上漲。此外值得注意到的是， 10 月份普通住宅供應量占 比增加，這和京口、丹徒片區(qū)恢復供應有關。 市區(qū)銷售情況分析 20xx 年 10 月，市區(qū)商品房總成交 2506 套，與上月環(huán)比上漲 %，與去年同期同比上漲 %。 10 月份，鎮(zhèn)江市區(qū)商品房成交均價為 元 /㎡，與上月環(huán)比下跌 %，與去年同期同比下跌 %。本月安置房銷售達到 1597 套，商品房實際成交僅 909 套，成交均價受安置房成交影響，大幅度下跌。另外，值得注意的是，在 909 套商品房成交數(shù)據(jù)中，非住宅（營業(yè)性用房、辦公用房等）商品房成交近 200 套，可見住宅市場受調 控影響巨大，還將持續(xù)低迷。 住宅銷售情況 20xx 年 11 月 安置房成交對住宅成交市場的影響依然較大，潤州片區(qū)受到安置房成交影響，成交均價不足以代表該片區(qū)實際情況。據(jù)統(tǒng)計，潤州片區(qū)新城花園、 25 鳳凰家園安置房成交共計 387 套，占該片區(qū)銷售總占比 %，成績價格嚴重影響了實際商品房價格。不過需要指出，雖然安置房成交對商品房成交形成了較大影響，但是住宅商品房價格已經開始回落，如 10 月 29 日萬科沁園開盤，精裝房推出 6300 元 /㎡底價。另外，值得注意的是京口片區(qū)價格有上漲趨勢，但主要是因為招商北固灣開盤銷售所引起的，均價達到 元 /㎡，并非該片區(qū)價格逆市上漲。 營業(yè)性用房銷售情況 20xx 年 10 月份，鎮(zhèn)江市內營業(yè)性用房共銷售 157 套，與上月環(huán)比上漲 %；成交均價為 元 /㎡，與上月環(huán)比下跌 %。 20xx 年 10 月份市區(qū)營業(yè)性用房成交走低。潤州片區(qū)主要是鎮(zhèn)江 萬達廣場 尾盤銷售，以及 旭輝時代城 開盤部分銷售，其他基本數(shù)據(jù)樓盤底商銷售。雖然樓市調控政策并沒有直接指向營業(yè)性用房市場，但是銀行政策等作用于貨幣的措施對營業(yè)性用房市場依然存在較大影響，整體市場的不利氛圍對營業(yè)性用房市場也產生較大影響。市民對于商鋪投資更加趨向謹慎，未來成交量和成交量價格可能還將走低。 近幾年供應量分析 說明： 鎮(zhèn)江市區(qū)： 不含丹陽、揚中、句容三區(qū)，包含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港共五區(qū)；鎮(zhèn)江全市： 含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港、丹陽、揚中、句容共八區(qū)； 1) 20xx20xx鎮(zhèn)江市全市商品房月度供應量、銷售量分析 26 20xx年鎮(zhèn)江全市 8區(qū)供應量總計 53113套，與去年全年 52049套基本持平，環(huán)比漲幅 %，與 20xx年全年供應 37602套相比上漲 %。 20xx年鎮(zhèn)江市內 5區(qū)商品房供應量總計 25213 套，與 20xx年 24583套基本持平，環(huán)比漲幅%，與 20xx年全年市區(qū)供應量 18672 套相比上漲 %。 市場調查 產品現(xiàn)有市場供需現(xiàn)狀 從《京江樓市》的 —— “ 20xx 下半年，鎮(zhèn)江購房者心態(tài)及需求調查”：調查結果顯示， 44%的被調查對象購房目的都是“結婚用房”，其次是“改善用房”， 27 占 21%，再次是“理財投資”，占 14%，另有 11%的被調查對象選擇“給子女、父母買房”，選擇其他目的的僅占 10%。 調查中， 45%的被調查對象能承受的住宅總價是 60100 萬，其次 35%的被調查對象選擇 60 萬以下，能承受 100200 萬的占 10%， 200 萬以上的也為 10%。對“傾向選擇的住宅面積”，選擇 6090 平方米占比較多，為 40%，其次為 60 平方米以下， 90120 平方米、 120150 平方米和 150 平方米以上，分別為 37%、 17%、3%和 3%。對于購房次數(shù)調查， 50%的被調查對象是第一次購房，第二次購房的為35%，選擇第三次和三次以上的分別為 10%和 5%。以上三組調查數(shù)據(jù)均表明，剛性需求和改善需求仍在如今的鎮(zhèn)江樓市中占有主要地位，也是樓市成交量穩(wěn)定的兩大有力支撐。另外，調查中選擇“理財投資”及“三次購房以上”的均占較小比例，也說明了重拳出擊的新政策調控對抑制投機、投 資購房起到了一定作用。在樓市目前的情況下， 72%的被調查對象的購房態(tài)度是“暫時觀望，看房價是否能降”，選擇“租房住”的比列位居第二，為 13%，房價不降堅決不買、不買了、抓緊目前的優(yōu)惠機會分別占到了 6%、 5%和 4%。目前，觀望的人群中多數(shù)在等待房價下降。在購房因素調查中，被調查對象除了重視常規(guī)的環(huán)境、配套、交通等因素外，在先今的市場下，購房的人也越來越重視開發(fā)商和放物品質。 放低長市場現(xiàn)狀 進入到 20xx 年 10 月份之后，房地產市場依然毫無起色，成交量持續(xù)走低，盡管在輿論上開發(fā)企業(yè)依然在堅守，但房價的實際下跌已經毋庸置疑，可以確定，樓市已經進入拐點。 據(jù)了解， 20xx 年 10 月，北京共成交期房商品住宅 4674 套，成交面積 萬平方米，環(huán)比上月成交套數(shù)上漲 %，成交面積上漲 %；同比去年 10 月份，成交套數(shù)減少了 2182 套，同比下跌 %。同時， 10 月份北京市商品住宅成交均價為 20569 元 /平方米，環(huán)比上月下跌 %。另外， 20xx 年 10 月上海市商品住宅共計成交 3823 套，環(huán)比下滑 %， 同比去年 10 月同樣大幅下探%；總計成交面積 萬平，環(huán)比萎縮 %，同比銳減 %。新增供應面積 萬平，環(huán)比幾乎遭腰斬，降幅達 %，同比也減少 %。 9 月份，鎮(zhèn)江樓市商品房成交量也呈現(xiàn)小幅度下跌，由于安置房成交納入統(tǒng)計，市內五區(qū)成交總套數(shù)為 2506 套，在剔除安置房成交之后僅 909 套，環(huán)比 28 上月下跌 %。在“金九銀十”無望之后，樓市已經進入冰點，成交量持續(xù)下跌之后，帶來的是房價的下滑。目前萬科已經開始降價，部分近期開盤樓盤開盤價格相應較低。 市場政策分析 10 月 14 日，中國建設銀行拉開了上調首套房貸款利率的帷幕。將首套房貸最低利率由原來的基準利率上調到基準利率的 倍。該行根據(jù)各貸款客戶的不同情況，實施差別化貸款利率政策。雖然目前該政策僅北京地區(qū)執(zhí)行，但是其他城市的陸續(xù)執(zhí)行只是遲早的事情。 實際上銀行的緊縮政策比單純的樓市調控對樓市影響更加巨大。對于銀行系統(tǒng)來說，在中央持續(xù)收緊銀根，上調存款準備金率的情況下，銀行放貸量減少，出于盈利需要，上調貸款利率也可以贏得更大的收益。但是，對于購房者而言，尤其是剛需購房者，購房壓力再度提升，門檻 的提高將大部分想要購房的市民拒之門外。 結論與分析 整體來說，政策走勢在近期內不可能發(fā)生改變，樓市調控還將持續(xù)。接下來市場走勢依然不容樂觀，預計本輪下行趨勢預計將持續(xù)到 20xx 年 4 月份，另外，在政策變化不大的基礎上，預計明年 6 月份左右房價下行趨勢將被遏制，進入到穩(wěn)定階段。 29 第 5 章 鎮(zhèn)江市城市空間特色規(guī)劃 鎮(zhèn)江，依山傍水，雄踞江南，浩淼長江與婉約南下的大運河城中交匯，寧鎮(zhèn)山脈綿延入城，形成 “ 一水橫陳，連崗三面 ” ，臨江 “ 三山 ” 鼎立之 “ 雄 ” 勢，素有 “ 天下第一江山 ” 、 “ 城市山林 ” 的美譽。 如何把握城市發(fā)展脈絡，凝煉城市要素，解構城市空間特色，彰顯濱江山水城市的獨特風貌，將是本規(guī)劃的重點。 本次規(guī)劃的具體目標則是突出城市山水個性，在長三角具有唯一性。建設山水與人文交融、自然與歷史輝映、靈動與活力迸發(fā)、并具有濃郁現(xiàn)代氣息的 “ 山水花園城市 ” 。 鎮(zhèn)江空間特色資源分布現(xiàn)狀圖 30 鎮(zhèn)江特色資源可以概括為： “山 水 城 林 ” 互為襯托的 “ 大江風貌，城市山林 ” 的自然風貌；以古城文化、津渡文化為代表的化精彩厚重的多元文化；文化、城市與山水的交融輝映。重點空間特色資源為金山、北固山、焦山、西津渡、長江、古運河、南山、金山湖。 金山 北固山 焦山 南山 31 西津渡 金山湖 古運河 長江 32 本規(guī)劃通過向市民發(fā)放問卷，進行公眾認知調研。共向鎮(zhèn)江市民共發(fā)放了1350 份問卷，收回有效問卷 1123 份，經過統(tǒng)計分析，基本得出鎮(zhèn)江市民對城市特色的認知。問卷顯示：市民對鎮(zhèn)江城市印象最深的是悠久的歷史文化與獨特的自然山水。市民認為最能代表鎮(zhèn)江城市形象特色的是：西津渡（代表歷史文化），京口三山（代表歷史文化與