【正文】 ，每 10 萬人中具有大學文化程度的由5044 人上升為 11509 人；具有高中文化程度的由 15128 人上升為 18520 人；具 10 有初中文化程度的由 38255 人上升為 40425 人；具有小學文化程度的由 29120 人下降為 220xx 人。 全市常住人口中，文盲人口（ 15 歲及以上不識字的人）為 89876 人，同 20xx年第五次全國人口普查相比，文盲人口減少 69635 人，文盲率 [5]由 %下降為 %，下降 個百分點。 (以上資料根據(jù)第六次人口普查 ) 鎮(zhèn)江市交通情況 鎮(zhèn)江是一座區(qū)位獨特、條件優(yōu)越的 交通樞紐 城，是長江與京杭大運河、 上海經(jīng)濟圈和南京都市圈的交匯點，區(qū)位優(yōu)勢突出，水陸交通發(fā)達。京滬鐵路、滬寧高速公路、 312 國道、 104 國道 穿城而過， 中國 第一、世界第三的潤揚長江大橋貫通南北。隨著 京滬高速鐵路 、泰州長江公路 大橋、滬寧城際 輕軌 、寧杭城際輕軌的建成，鎮(zhèn)江的交通樞紐地位更加突出。鎮(zhèn)江擁有長江岸線 259 公里，其中穩(wěn)定的深水岸線 80 余公里。鎮(zhèn)江港是長江第三大 港口 ，貨物吞吐量超億噸。鎮(zhèn)江目前沒有機場，乘飛機可取道 南京祿口國際機場 或無錫市 蘇南碩放國際機場 。 行政區(qū)劃 鎮(zhèn)江市為江蘇省 省轄市 ，現(xiàn)轄京口、潤州、丹徒三區(qū)，代管句容、丹陽、 揚中 三市。另有國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 鎮(zhèn)江新區(qū)行使 市轄區(qū) 經(jīng)濟、社會管理權限。鎮(zhèn)江全市總面積 2414 平方公里，人口 萬人。 市人民政府 駐京口區(qū)正東路39 號。 至 20xx 年底，全市共有 51 個鎮(zhèn)（街道）。其中 :鎮(zhèn) 41 個， 街道辦事處 10個。丹陽市轄 13 個鎮(zhèn)，句容市轄 10 個鎮(zhèn)，揚中市轄 5 個鎮(zhèn)，丹徒區(qū)轄 7 個鎮(zhèn)，京口區(qū)轄 2 個鎮(zhèn)、 4 個街道辦事處，潤州區(qū)轄 1 個鎮(zhèn)、 4 個街道辦事處，鎮(zhèn)江新區(qū)轄 3 個鎮(zhèn)、 2 個街道辦事處。 縣 /市 /區(qū) 面積（ k ㎡） 人口（萬人） 政府駐地 所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn) 京口區(qū) 126 36 京口路 諫壁鎮(zhèn) 、 象山鎮(zhèn) 11 潤州區(qū) 24 潤州路 蔣喬鎮(zhèn) 丹徒區(qū) 611 36 丹徒新區(qū) 高橋鎮(zhèn) 、辛豐鎮(zhèn)、谷陽鎮(zhèn)、上黨鎮(zhèn)、寶堰鎮(zhèn)、高資鎮(zhèn)、世業(yè)鎮(zhèn) 鎮(zhèn)江新區(qū) 金港大道 丁崗鎮(zhèn) 、大路鎮(zhèn)、姚橋鎮(zhèn) 句容市 1385 62 華陽鎮(zhèn) 華陽鎮(zhèn) 、黃梅鎮(zhèn)、下蜀鎮(zhèn)、白兔鎮(zhèn)、邊城鎮(zhèn)、茅山鎮(zhèn)、后白鎮(zhèn)、郭莊鎮(zhèn)、天王鎮(zhèn)、寶華鎮(zhèn) 丹陽市 1059 蘭陵路 界牌鎮(zhèn) 、后巷鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、云陽鎮(zhèn)、司徒鎮(zhèn)、陵口鎮(zhèn)、呂城鎮(zhèn)、訪仙鎮(zhèn)、導墅鎮(zhèn)、埤城鎮(zhèn)、皇塘鎮(zhèn)、珥陵鎮(zhèn)、延陵鎮(zhèn) 揚中市 332 三茅鎮(zhèn) 三茅鎮(zhèn) 、新壩鎮(zhèn)、油坊鎮(zhèn)、八橋鎮(zhèn)、西來橋鎮(zhèn) 注： 鎮(zhèn)江新區(qū)并非正式市轄區(qū)，但享有市轄區(qū)經(jīng)濟、社會管理權限，故列入詳述。 12 20xx 年 16 月鎮(zhèn)江規(guī)模以上工業(yè)總體保持了穩(wěn)定的上漲態(tài)勢， 7 月份略微下降，但到 9 月后初步穩(wěn)定，與去年同期相比保持較快的增漲速度。 （ 1）鎮(zhèn)江城市 GDP 增長 20xx 年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %（按可比價計算），其中：。從產(chǎn)業(yè)結構看，三次產(chǎn)業(yè)構成由上年的 ::，調(diào)整至::，第三產(chǎn)業(yè)占比較上年提高 個百分點，服務業(yè)對就業(yè)、稅收增長的貢獻得到進一步提升，服務業(yè)占 GDP 比重為 %。從運行質(zhì)量看，財政與經(jīng)濟增長的同步性、匹配性得到改善，財政總收入占 GDP 比重 %，比上年 13 提高 個百分點，財政一般預算收入增幅比上年提高 個百分點，快于 GDP增幅 個百分點，占 GDP 比重 %，比上年提高 1 個百分點。 （ 2）鎮(zhèn)江市產(chǎn)業(yè)結構及非公經(jīng)濟 1)第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。人均地區(qū)生產(chǎn)總值 63325元，折合 9580 美元，比上年增長 % 2) 民營經(jīng)濟活力增強。全年新建創(chuàng)業(yè)孵化基地 128 家、創(chuàng)業(yè)實驗（訓）基地 22家，開展創(chuàng)業(yè)意識教育培訓人數(shù) 萬人，扶持創(chuàng)業(yè) 萬人。年末全市擁有私營企業(yè) 萬戶、注冊資本 億元、從業(yè)人員 萬人，比上年分別凈增 萬戶、 億元和 萬人；擁有個體工商戶 萬戶、注冊資本 億元、從業(yè)人員 萬人，比上年分別凈增 萬戶、 億元和 萬人。全市民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值 1112 億元，占 GDP 的比重 %，比上年提高 ；民營經(jīng)濟實現(xiàn)稅收收入 ，增長 %，占比 %，比上年提高 個百分點。 （ 3）鎮(zhèn)江人均收支水平 14 (1)由于經(jīng)濟危機的影響， 09 年第四季度人均可支配收入為 5030 元，隨著經(jīng)濟回暖， 10 年第一季度已經(jīng)超過去年最高水平，達到了 7512 元，但在二季度出現(xiàn)下滑，第三季度重新回升至 5000 元左右的水平。 (2)由于經(jīng)濟回暖， 20xx 年 12 月份，消費者價格指數(shù)出現(xiàn)大幅上漲，短期表現(xiàn)微脹跡象。 36 月份之后開始趨于穩(wěn)定上漲， 710 月大幅上漲， 11 月 12 月逐步下跌 （ 4） 20xx 年進出口總額 15 20xx 年 2 月份，鎮(zhèn)江市的進出口額度達到頂峰值 億元。 3 月回落至 7 億元左右后呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢， 1012 月呈現(xiàn)增長的趨勢。 近年來鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資保持在 20%以上的增幅，其中房地產(chǎn)投資占 10%，城市建設力度比較大，城市擴展速度比較快。 丹徒區(qū)域市場發(fā)展詳細分析 （ 3） 20xx 年丹徒片區(qū)成交情況分析 16 20xx 年丹徒片區(qū)商品房銷售共 4281 套，與 20xx 年相比（ 5685 套）同比下跌%；總供應量 4451套；總成交面積 ，同比 20xx年下跌 %；總成交金額 萬元，與 20xx 年相比，同比下跌 %；全年丹徒片區(qū)成交均價為 元 /㎡，同比 20xx 年上漲 %；平均套均面積 ㎡。 20xx 年丹徒片區(qū)受政策調(diào)控影響較大，作為以住宅項目為主要銷售產(chǎn)品的丹徒片區(qū)，本身缺乏商業(yè)項目支撐，產(chǎn)品主要是以自住型和改善型居住需求為主，一般戶型面積均在 110 ㎡以上，投資類小戶型產(chǎn)品也幾乎沒有，因此在本輪調(diào)控政策中受影響較大。從圖中走勢也能看到，春節(jié)淡季之后， 4 月份成交量有所上升，但是“ 調(diào)控政策”出臺后，成交量持續(xù)走低，在 9 月份傳統(tǒng)旺季的帶領下，剛剛有所回升，“ 二輪調(diào)控”出臺，導致全年成交情況走低。 不過，丹徒片區(qū) 20xx 年總供應量為 4451 套，總銷售量為 4281 套，其供需比例為 1： ，明顯可見其供應量嚴重不足。隨著丹徒片區(qū)的逐漸開發(fā)以及人們對丹徒片區(qū)潛在價值的逐步認識，丹徒片區(qū)的購房需求也越來越高。 部分樓盤舉例： 項目名稱 亞 廈 風 和苑 楓華麗府 華 潤 金 色 陽光 茗園 開發(fā)商 亞廈地產(chǎn) 瑞森置業(yè) 華潤地產(chǎn) 泰銀地產(chǎn) 售價 4700元 /平方米 4460元 /平方米 4600 元 /平方米 4900元 /平方米 銷售情況 在售 在售 在售 在售 總建筑 面積 80000 ㎡ 100000 ㎡ 239899 ㎡ 105819 ㎡ 位置 丹 徒 區(qū) 谷陽大道 丹 徒 區(qū) 谷陽大道 80號 丹徒區(qū)華山路 丹徒區(qū)長山路 17 總結 總結上述經(jīng)濟指標，可以看出鎮(zhèn)江市基本符合新城市發(fā)展評價標準。（數(shù)據(jù)對比見下表） 鎮(zhèn)江市各項指標及數(shù)據(jù) 新城市發(fā)展評價標準 一、城市指標： 人口指標： 全市戶籍人口為 萬人。其中： 戶籍人口 萬人 ； 進入城市總常駐人口（含外來人口）不低于 100 萬人的城市；城區(qū)常駐人口不低于 30 萬人； GDP 指標： 20xx 年，全市生產(chǎn)總值 GDP 為 億元，人均 GDP 為 63325 元人民幣，達到 9580 美元。按可比價格計算，比上年增長 12％ 城市 GDP 總量應不低于 100 億元；人均GDP 應不低于 3000 美元。城市 GDP 總量年增長率應是全國中上水平，目前標準不低于 12％； 產(chǎn)業(yè)比重： 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重 % 。 勞動密集型工業(yè)發(fā)達，第二產(chǎn)業(yè)比重占到 50％以上 投資開發(fā)度指標： 非公經(jīng)濟比重 58%； 非公經(jīng)濟比重，占經(jīng)濟總量 50％以上 二、居民指標： 全市城市居民人均可支配收入 23075元 城市居民人均可支配收入 1 萬以上，農(nóng)民 7000 元以上 城市居民人均消費性支出為 13031元， 人居儲蓄 27619 元 人均住房支出 1145 元 三、房地產(chǎn)指標： 人均購房 平米 人均購房不低于 平米 丹徒作為鎮(zhèn)江城市重點發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)在近兩年逐步發(fā)展，區(qū)域內(nèi)樓盤密布，目前在售項目約 20 余個，多集中在谷陽大道及千禧路兩側，物業(yè)類型主要以多層為主，部分項目含有少量小高層或高層，如新城茗苑、風景城邦、幸福城 ?格林藍天等；另外因區(qū)域內(nèi)擁有的自 18 然環(huán)境優(yōu)勢，也是鎮(zhèn)江目前別墅、聯(lián)排項目集中分布的區(qū)域，主要有駙馬山莊、聆湖尚郡、御墅臨楓等。 丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場優(yōu)勢： 相比鎮(zhèn)江其他區(qū)域，丹徒房地產(chǎn)市場主要有以下優(yōu)勢： 物美：作為鎮(zhèn)江城市發(fā)展的重點區(qū)域，丹徒有山有水，自然環(huán)境優(yōu)美，市政道路、景觀綠化等又剛完工不久，整個區(qū)域呈現(xiàn)出良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，丹徒區(qū)政府適時提出 “ 生態(tài)丹徒 ” 的宣傳口號，在目前客戶對樓盤的整體品質(zhì)及居住小區(qū)內(nèi)外環(huán)境愈加重視的今天，該宣傳口號可謂很準確的抓住了客戶內(nèi)心的精神需求。同時，丹徒區(qū)多數(shù)都是目前正在開發(fā)或剛交付不久的樓盤，區(qū)域內(nèi)住宅整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。 價廉：目前丹徒區(qū)普通住宅售價基本在 20xx— 2500 元 /㎡，相對于市中心區(qū)域房價，平均低 1000 元 /㎡以上，與丁卯區(qū)相比也有較大的價格差距，對于那些有迫切購房需求但資金不充足的客戶來說，在價格上形成了絕對的競爭優(yōu)勢。 升值：丹徒區(qū)目前剛開發(fā)時間不長，作為鎮(zhèn)江城市重點發(fā)展區(qū)域，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃逐步實施， 相關配套設施不斷完善，普通住宅市場升值潛力巨大，是投資客比較看重的投資區(qū)域。以上三點是吸引客戶選擇在丹徒區(qū)購房并支撐該區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的重要因素。 丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場劣勢： 丹徒區(qū)因發(fā)展時間較短，目前除政府相關行政部門基本齊全外，其他生活必須配套設施，如學校、公交、超市、菜場、銀行等相關生活配套設施相對滯后，對在該區(qū)域居住業(yè)主的生活造成了不便，在很大程度上抑制了該區(qū)域房產(chǎn)市場快速發(fā)展。 目前區(qū)域內(nèi)除相關政府部門在此辦公外，其他各行業(yè)在此辦公的很少，若在市區(qū)工作而選擇丹徒居住，目前等公交和路上時 間總共約需 40分鐘以上，對于鎮(zhèn)江這樣的二、三線城市來說，是很多客戶難以接受的。 目前區(qū)域內(nèi)已交樓盤普遍入住率較低，很大程度也是因為生活上有眾多不便。 丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場銷售情況： 19 丹徒區(qū)商品房總體銷售量低于潤州、京口、丁卯區(qū)域， 20xx 年初至20xx 年 7 月份，區(qū)域內(nèi)推出商品房房源總計約 5000 套，平均銷售率約45%，其中普通住宅面積多在 80— 130 ㎡，聯(lián)排面積在 180— 300 ㎡，獨立別墅面積多在 300 ㎡左右。 區(qū)域內(nèi)各樓盤銷售呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，首先，作為鎮(zhèn)江別墅項目集中分布的區(qū)域，外部自然景觀優(yōu)勢加上樓盤自身品質(zhì)及便利的道路交通，吸引了大部分對高檔住宅有需求的客戶，區(qū)域內(nèi)別墅項目銷售情況良好，截止 7 月份，聆湖尚郡銷售率達 82%，御墅林楓整體銷售率達 73%。和別墅項目相比，區(qū)域內(nèi)普通住宅銷售情況不甚理想，相對已推出銷售的房源，多數(shù)樓盤銷售率僅在 40%左右，月銷售套數(shù)也多在個位數(shù)，某些項目 20xx 年推出的房源有部分尚未售出。 相對于住宅來說，丹徒區(qū)目前商業(yè)供應量較少，基本為各項目沿街底商，由于區(qū)域內(nèi)人流量有限，整體 缺乏商業(yè)氣氛，多數(shù)商鋪目前“關門大吉”。 丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場銷售價格： 目前丹徒區(qū)普通多層住宅銷售價格在 20xx— 2500 元 /㎡，小高層及高層在 2500— 3000 元 /㎡，排屋銷售價格在 3500— 4000 元 /㎡，除聆湖尚郡外，獨立別墅價格在 4300 元 /㎡左右，聆湖尚郡因整體品質(zhì)明顯高于其他別墅項目，售價以 6000 元 /㎡其價，最高達 9000 元 /㎡。普通住宅售價整體與市中心區(qū)域有較大差距，且銷售價格波動不大。 丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析： 丹徒區(qū)目前生活配套設施不夠完善是制約區(qū)域房地產(chǎn)市場快速 發(fā)展最主要的原因，因此，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度主要取決于政府對區(qū)域相關配套設施完善速度。 作為一個獨立發(fā)展的城市空間，除了相關生活配套設施完善外，區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展水平、辦公企業(yè)數(shù)量、飯店及娛樂設施是否齊全等也是決定一個區(qū)域發(fā)展水平的關鍵因素。即使短期內(nèi)丹徒可完善相關生活配套設施，給業(yè)主提供便利的生活環(huán)境，但一個區(qū)域若想形成商業(yè)氣氛，吸引各行業(yè)進駐辦公，吸引飯店、娛樂等消費場所入