【文章內(nèi)容簡介】 共同申請登記。 直管公房是房地產(chǎn)部門代表政府直接經(jīng)營管理的國有房產(chǎn)。鑒于目前房地產(chǎn)管理體制、機構(gòu)不盡一致，各地登記的主體五花八門，造成產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，國有房產(chǎn)流失。因此本辦法規(guī)定，直管公房由登記機關(guān)直接代為登記。登記的主體是該直管公房的房地產(chǎn)行政管理機關(guān)。 第十二條 權(quán)利人(申請人)可以委托代理人申請房屋權(quán)屬登記。 [釋義] 本條規(guī)定權(quán)利人(申請人)因故不能親自辦理申請時，可以委托他人即代理人辦理。 第十三條 權(quán)利人(申請人)申請登記時，應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)交驗單位或者相關(guān)人的有效證件。 代理人申請登記時，除向登記機關(guān)交驗代理人的有效證據(jù)外，還應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)提交權(quán)利人(申請人)的書面委托書。 [釋義] 本條規(guī)定了權(quán)利人、申請人、代理人在申請登記時應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)提供有效證件。 權(quán)利人、申請人是法人的應(yīng)提交主管機關(guān)頒發(fā)的證件、證明，如工商部門頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，上級主管部門的批準(zhǔn)文件等。 自然人應(yīng)提交公安部門核發(fā)的身份證、戶口簿等。 代理人除應(yīng)提交他所代理的權(quán)利人或申請人的上述有效證件外，還要提供本人的身份證等有效證件。同時應(yīng)當(dāng)提交權(quán)利人或申請人的書面委托書。委托書應(yīng)予公證。 第十四條 總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。 登記機關(guān)認(rèn)為需要時，經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗證或者換證。 凡列入總登記、驗證或者換證范圍，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記?？偟怯?、驗證或者換證的期限，由縣級以上地方人民政府規(guī)定。 [釋義] 本條是對總登記及其相近似的驗證和換證做了規(guī)定。 驗證是房地產(chǎn)登記機關(guān)對權(quán)利人領(lǐng)有的權(quán)屬證書進(jìn)行檢查核定。主要是核對其登記事項與產(chǎn)籍檔案資料、房屋權(quán)屬與房屋現(xiàn)狀是否一致。權(quán)證是否有偽。同時，對未登記或者漏登記的房屋進(jìn)修清理、補登記。對與資料現(xiàn)狀不符或有偽造的產(chǎn)權(quán)證書則依法更正或查處。 換證是房地產(chǎn)登記機關(guān)對所有權(quán)利人領(lǐng)有的權(quán)屬證書進(jìn)行全面的更換。 總登記、驗證、換證都是清理整頓產(chǎn)權(quán)管理秩序，建立產(chǎn)籍資料的必要手段。所以在規(guī)定范圍內(nèi)的權(quán)利人無一例外，都要按要求辦理。 總登記、驗證、換證都是政策性強，涉及面廣、工作量大、耗費人財物的工作。因此，是否進(jìn)行，進(jìn)行的期限，應(yīng)由縣級以上人民政府確定。 第十五條 總登記、驗證、換證應(yīng)當(dāng)由縣級以上地方人民政府在規(guī)定期限開始之日三十日發(fā)布公告。 公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： (一)登記、驗證、換證的區(qū)域； (二)申請期限； (三)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件； (四)受理申請的地點； (五)其他應(yīng)當(dāng)公告的事項。 [釋義] 本條規(guī)定了總登記、驗證、換證公告的時間和公告的內(nèi)容。 公告時間規(guī)定在規(guī)定期限前三十日。一是提前告知所有權(quán)利人應(yīng)當(dāng)注意的事項以便做好準(zhǔn)備；二是登記機關(guān)可以有充裕的時間做好正式開始前的組織、物資(表格、證書等)、宣傳動員等工作。公告的方式可以是布告、報紙、電視、廣播等。公告的內(nèi)容包括了登記、驗證、換證的地域范圍、期限、應(yīng)提交證件、登記地點、其他事項等。公告應(yīng)當(dāng)簡明、具體、準(zhǔn)確，群眾易于明了掌握。 第十六條 新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的三個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)向登記機關(guān)提交用地證明等文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。 [釋義] 本條對初始登記的時限和應(yīng)當(dāng)提交的證件做了規(guī)定。 新建房屋初始登記。登記的時限是三個月；應(yīng)當(dāng)提交的證明有： “用地證明文件”主要是指由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。 《土地使用權(quán)證》是指由市、縣人民政府須發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是指由城市規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)申請人在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)核發(fā)的證書，建設(shè)單位或者個人在取得該證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上地方人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是指由城市規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)申請人在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程核發(fā)的證書。建設(shè)單位或者個人在取得該證和其他批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。 《施工許可證》是指由城市建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)申請人進(jìn)行建設(shè)施工的證書。建設(shè)單位或者個人在取得該證后方可進(jìn)行施工。 房屋竣工驗收資料是指甲方按照合同對乙方承建的房屋建筑進(jìn)行驗收所形成的資料，包括各種文字材料、圖表、聲象資料等。 其他資料是指除上述證明材料之外，與確認(rèn)權(quán)屬有關(guān)的資料。 集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋初始登記。 城市規(guī)劃法)規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理?！币虼吮緱l規(guī)定，集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的初始登記、納入城市房地產(chǎn)權(quán)屬的管理。這是對集體所有土地進(jìn)人房地產(chǎn)市場，參與經(jīng)濟活動的限制，以達(dá)到有效地按照城市規(guī)劃利用土地確定用地范圍，控制土地出讓的范圍和總量，以及合理布局節(jié)約用地之目的。此項登記的時限是三十天，提交的證明是國家建設(shè)征用土地的有關(guān)文件、土地出證合同或者《國有土地使用權(quán)證》等。 第十七條 因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。 申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。 [釋義] 本條對房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的時限與應(yīng)當(dāng)提供的證明做了規(guī)定。轉(zhuǎn)移登記時限是三十天。房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)的方式及其應(yīng)當(dāng)提供的證明主要是： 房屋買賣是指房地產(chǎn)權(quán)利人將房產(chǎn)交付給買受人所有，后者接受該房產(chǎn)并支付約定價款的行為。房屋買賣應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、買賣合同、契稅證明以及其他相關(guān)材料。 房屋交換是指當(dāng)事人雙方以各自的房產(chǎn)互相交換的行為。房屋交換合同屬于有償?shù)碾p務(wù)合同。房產(chǎn)買賣合同的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系除法律另有規(guī)定外，同樣適用于房產(chǎn)交換。在房產(chǎn)的交換中，每一方交付的房產(chǎn)都要為對方所有，因此都應(yīng)當(dāng)對所轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)權(quán)利負(fù)擔(dān)保責(zé)任。如有找付對方一定差價時，則貨幣買賣部分適用買賣價款的規(guī)定。房屋交換應(yīng)當(dāng)提交雙方的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、交換協(xié)議、契稅證明以及其他相關(guān)材料。 房屋贈與是指贈與人把自己的或有處分權(quán)的房屋無償?shù)亟o予受贈人的行為。贈與需要雙方意愿一致，所以贈與是一種合同關(guān)系。贈與合同是一種實踐合同，即贈與人交付房產(chǎn)并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記后才能生效。房屋贈與應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、贈與合同、契稅證明以及其他相關(guān)材料。 房屋繼承是指按法律規(guī)定的程序,把被繼承人的遺產(chǎn)房屋轉(zhuǎn)歸繼承人所有的一種法律行為。遺產(chǎn)房屋繼承的形式有法定繼承、遺囑繼承、代位繼承、轉(zhuǎn)繼承、遺贈等。繼承人、受遺贈人應(yīng)當(dāng)分別提交被繼承人死亡證明、權(quán)屬證明書、公證書、遺產(chǎn)分割協(xié)議書或法院的判決書、調(diào)解書、原房屋所有權(quán)證、原土地使用權(quán)證、同一順序放棄繼承權(quán)的棄權(quán)書、遺囑或遺囑證明。 房屋劃撥是指國家或者上級部門、企業(yè)等將所有的房產(chǎn)劃歸某單位或者所屬下級單位、企業(yè)所有的行為。國家已禁止單位、部門之間財產(chǎn)，包括房產(chǎn)無償劃撥。房屋劃撥應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、劃撥有關(guān)文件、資料等。 房屋轉(zhuǎn)讓大的概念是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈與或者其他合法方式將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里的轉(zhuǎn)讓是指因土地使用權(quán)買賣、贈與等發(fā)生房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移的行為。房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)提交轉(zhuǎn)讓行為相關(guān)的各種證明文件。 房屋分割是指共有房產(chǎn)依法分割為各自的房產(chǎn)的行為。如合伙企業(yè)的散伙析產(chǎn)、法人分立析產(chǎn)、兄弟姐妹分家析產(chǎn)等。房屋分割應(yīng)當(dāng)提交原所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、企業(yè)法人析產(chǎn)的批準(zhǔn)，文件、協(xié)議、資料、契稅證明等、家庭析產(chǎn)的協(xié)議，房產(chǎn)分割單、契稅證明等。 房屋合并是指房產(chǎn)權(quán)利人通過企業(yè)兼并、合資經(jīng)營、以房價人股等方式將自己的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到新的或者另一企業(yè)法人單位的行為。房屋合并應(yīng)當(dāng)提交原有房屋所有權(quán)證土地使用權(quán)證、主管部門批準(zhǔn)文件、合同協(xié)議，以及相關(guān)的權(quán)屬證明、資料等。 房屋裁決是指仲裁機關(guān)、人民法院對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬所作的裁斷、判決。房屋裁決應(yīng)當(dāng)提交仲裁裁決書、法院判決書等。 第十八條 權(quán)利人名稱變更或房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情況之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請變更登記： (一)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的； (二)房五面積增加或者減少的； (三)房屋翻建的； (四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請變更登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件。 [釋義] 本條對房屋變更登記的內(nèi)容、登記時限、提交證件做了規(guī)定。房屋變更登記的內(nèi)容有兩個方面：一是名稱變更，即權(quán)利人作為權(quán)利主體并沒有變化，只是他使用的名稱發(fā)生了更改；二是房屋坐落的街道、門牌號、房屋名稱