【文章內(nèi)容簡介】 建筑高度39．1米電梯2臺地下一層停車場1896．41層商業(yè)2958．92層商業(yè)3001．43層商業(yè)2902．44層商業(yè)2902．45層9層酒店客房1976．2*510層辦公層1976．2客房總數(shù)量180間其中標準間150間套間30間二、項目SWOT分析◎項目優(yōu)勢：交通優(yōu)勢：項目位于湘潭縣鳳凰路與銀杏路的交匯處東南角，是湘潭縣城區(qū)的中心位置。鳳凰路北通湘江二橋，與湘潭市近在咫尺；往東到株洲只需十多分鐘車程。交通發(fā)達，優(yōu)勢明顯。區(qū)域優(yōu)勢：項目周邊幾乎聚集了湘潭縣所有政府機關(guān)、行政部門，公務(wù)員將是本項目最大的消費群體。品牌優(yōu)勢：心連心集團投資開發(fā)建設(shè)。心連心集團實力雄厚，在當(dāng)?shù)氐闹?、認可度較高，心連心的品牌優(yōu)勢將是項目最大的賣點之一。酒店本身優(yōu)勢：酒店擴建后將成為湘潭縣規(guī)模最大，檔次最高的星級酒店，賦予投資者身份的尊貴也是項目的主要賣點。◎劣勢：產(chǎn)權(quán)式酒店在當(dāng)?shù)貙傩滦屯顿Y產(chǎn)品，一旦操作不當(dāng)，可能會產(chǎn)生一定的市場抗性，為項目資金回籠帶來不利，并直接影響酒店建設(shè)，甚至造成不好的口碑，影響后期經(jīng)營。因此在項目銷售前期需做大量的專業(yè)工作，充分分析消費者的喜好，緊系項目賣點，從各專業(yè)角度避免市場風(fēng)險，確保酒店運做成功。湘潭縣近年來居民收入雖有了穩(wěn)步提高，但消費能力仍然有限，投資意識淡薄，有待通過宣傳助其提高對本項目的關(guān)注度。做為產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店裝修成本須加入開發(fā)成本，因此銷售價格將遠高于區(qū)域住宅市場的價格，價格門檻將使一部分投資者對項目產(chǎn)生心理障礙?！驒C會點：湘潭縣城市化水平的提高，將會帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展，為本項目的建設(shè)與經(jīng)營提供市場契機；湘潭經(jīng)濟的發(fā)展及人民收入水平的提高，增強市場的消費能力，為本項目積累潛在客戶；城市的擴容及城市人口增長的需求，將會帶動房地產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展；城市建設(shè)的日益完善及道路交通的發(fā)達，將會加強湘潭縣與外界的溝通，為湘潭的經(jīng)濟發(fā)展帶來無限的商機 ；旅游業(yè)的興起，為湘潭帶來大量的流動人口，活躍了酒店的消費市場；湘潭縣內(nèi)投資產(chǎn)品不多，本項目產(chǎn)品差異化、產(chǎn)品內(nèi)涵、個性化具有很強的市場競爭力和產(chǎn)品耐受性；◎威脅點：其他產(chǎn)權(quán)式酒店的失敗案例將會給投資者造成一定的心理障礙。目前，大部分金融機構(gòu)已取消對產(chǎn)權(quán)式酒店的按揭，若無法獲得銀行支持，將大大增加項目的投資門檻。宏觀政策、工程進度等不確定因素將對項目構(gòu)成潛在威脅。第三章 項目定位一、項目發(fā)展策略項目按產(chǎn)權(quán)式模式銷售，充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)與酒店行業(yè)的有機整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按酒店行業(yè)模式進行運作；充分考慮湘潭縣酒店市場現(xiàn)狀，創(chuàng)立項目在區(qū)域的競爭力； 以項目周邊的政府機關(guān)的公務(wù)員、學(xué)校老師、醫(yī)院醫(yī)生作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立項目形象。二、項目目標客戶分析定位216。 主要客戶：黨政軍等公務(wù)員，醫(yī)院、學(xué)校等效益較好的事業(yè)單位員工黨政軍等公務(wù)員及醫(yī)院、學(xué)校等效益較好的事業(yè)單位員工，區(qū)域忠誠度高，價格敏感度高，風(fēng)險意識強，注重高額的投資回報率及眼前的實惠，崇尚置業(yè)的成就感、身份的歸屬感等；此類客戶也將是日后酒店的主要消費群體。216。 可能性客戶：主要是各大工業(yè)園區(qū)企業(yè)的中上層管理干部等企業(yè)中上層管理人員的綜合素質(zhì)及品位較高，也是日后酒店最忠實的客戶群體，這類客戶一般注重身份的尊貴感和產(chǎn)品的附加值。216。 可能性客戶：專業(yè)投資人士專業(yè)投資者區(qū)域忠誠度低，價格較敏感高，注重投資回報率、產(chǎn)品的升值潛力及日后的市場經(jīng)營風(fēng)險。 三、酒店檔次定位 湘潭縣酒店數(shù)量較少，且檔次不高；無論是產(chǎn)權(quán)式銷售，還是酒店的日后經(jīng)營，酒店的檔次都將是核心競爭力。為保證項目銷售的順利完成，實現(xiàn)開發(fā)利潤，樹立企業(yè)品牌，且在一定時間內(nèi)不被其他酒店超越，建議酒店客房、大廳按三星級酒店標準裝修，部分功能如餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等酒店建議達到四星級標準，酒店整體達到國家三星級酒店評定標準，建議以娛樂、餐飲業(yè)為主要贏利點的特色酒店。四星級酒店的評定分數(shù)比三星別酒店要高80分，主要突出在功能的完善上。本項目因規(guī)模局限，無法設(shè)置其中部分公共及健康娛樂設(shè)施，例如：酒吧、舞廳、游泳池、高爾夫練習(xí)場、旅行團專用通道、停車場規(guī)模、庭院和花園等；這些功能設(shè)施的盈利能力低，并且區(qū)域市場的消費水平有限，建議諸類功能不設(shè)置。四、酒店品牌定位酒店品牌定位分析216。 縣級城市難以引進品牌酒店管理公司本項目硬件條件雖在湘潭縣具備很強的競爭力，但市場的覆蓋面較小，品牌酒店公司進駐的可能性不大。216。 普通酒店認可度欠佳 普通酒店品牌實力不夠，經(jīng)營能力有限，投資者接受度不高，對項目銷售反而會造成一定威脅。 216。 無品牌、無企業(yè)背景的新公司與普通酒店品牌存在同樣的缺陷，另外，新公司的管理模式、經(jīng)營能力都存在局限性。以我公司經(jīng)驗，酒店品牌也是決定產(chǎn)權(quán)式酒店運做成功的關(guān)鍵性因素。無品牌酒店缺乏市場號召力和影響力，直接影響投資者的投資欲望和投資信心。酒店品牌建議前面分析到三類酒店都不符合項目的特殊性，而產(chǎn)權(quán)式酒店的成功與否，很大程度建立在酒店的品牌優(yōu)勢上。本項目要達到銷售所必要的品牌要求，必須完美的結(jié)合三類酒店的優(yōu)劣。根據(jù)項目的特殊性，我們建議：（1） 吸納二線酒店管理公司經(jīng)營酒店，并注入“心連心”品牌，與心連心集團聯(lián)營，由酒店管理公司負責(zé)酒店管理且支付投資回報。（2） 由心連心集團注冊酒店管理公司，負責(zé)日后酒店的經(jīng)營管理及支付投資者的投資回報。心連心集團有限公司成立于1997年11月；經(jīng)營范圍為超市連鎖、各類百貨及農(nóng)副產(chǎn)品的銷售、房地產(chǎn)、食品加工、銷售等。1997年，公司法人代表黃騰其憑借其敏銳的洞察力，看準連鎖超市這塊巨型蛋糕，經(jīng)過多年的艱苦努力，憑著心連心人開拓進取的創(chuàng)新精神，誠實守信的道德原則，勤奮務(wù)實的工作作風(fēng)和對連鎖事業(yè)的執(zhí)著追求，公司現(xiàn)已發(fā)展成為政府安置下崗再就業(yè)職工8000余名，注冊資本5500萬，年銷售收入達20億元，現(xiàn)在湖南、江西等 省，下瞎融資、合資、控股公司10個，擁有大中型連鎖超市、百貨購物廣場50多家，超市營業(yè)面積10萬余平米，上交國家稅收5000多萬元的集貿(mào)、工、農(nóng)于一體的大型綜合型企業(yè)。 公司目前采用董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制，共設(shè)部門15個，下轄直屬子公司有岳陽心連心超市有限公司；江西萍鄉(xiāng)心連心超市有限公司；湖南鄉(xiāng)里美食有限責(zé)任公司；湘潭寶玉商貿(mào)有限公司；湖南鄉(xiāng)村連鎖超市有限責(zé)任公司；南極雪食品工業(yè)園等企業(yè)實體。在連鎖超市不斷發(fā)展的同時，公司堅持多元化經(jīng) 營思路，全面實施前店后廠的發(fā)展戰(zhàn)略。在看準湖南生豬大省優(yōu)勢的前提下，于2003年果斷兼并以肉制品加工為主體的原湘潭先鋒企業(yè)集團食品工業(yè)有限公司 ，并更名為湖南鄉(xiāng)里美食責(zé)任有限公司后，更是做足農(nóng)字文章，開始了以連鎖超市為龍頭，以農(nóng)產(chǎn)品精、深加工，尤其是生豬加工為依托，以現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品 物流配送中心為紐帶，在有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了自己的種植、養(yǎng)殖基地，以訂單農(nóng)業(yè)的形勢為基礎(chǔ)，3年內(nèi)將逐步建成年出欄100萬頭安全優(yōu)質(zhì)瘦肉型豬，三交雜交 豬規(guī)模化、集約化養(yǎng)殖基地，并建設(shè)無公害蔬菜綠色果蔬基地30萬畝，