【文章內容簡介】 “在巷子里打殲滅戰(zhàn)”。廣告：利用廣告宣傳，將樓盤賣點一一分解，“引起強烈的購買欲望”吸引產生推力吸引產生拉力開發(fā)商非會員的合作單位、友好單位、新關系戶均是項目潛在的客戶群。深、惠兩地知名酒店等分場展吸納珠三角上流客戶；針對高端客戶群經常出入的場所，多處設分展場，推廣宣傳網點多處吸納客戶，直接捕捉目標客戶群。終端策略將形成低推廣費用，高效的效果。四、廣告媒介策略市場推廣的主要內容由廣告宣傳、活動促進、現場烘托三大部分組成。推廣宜在項目規(guī)劃方案確定時就開展品牌行銷,采用“集中優(yōu)勢有的放矢”的總體原則廣告?zhèn)鞑ィ簭V告宣傳：軟硬結合軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。硬廣告：媒體發(fā)布廣告活動促進：文武雙作文作：公關活動、事件活動武斗：促銷活動現場烘托：促進購買，包括logo、名片等設計；，包括工地美化，路徑引導戶外廣告發(fā)布等媒體組合策略成功的推廣策略必然蘊含著成功的媒體策略。不同媒體組合有助于擴大廣告的受眾量、有助于廣告信息的互相補充、有助于反復提示客戶使其產生購買行為。總之，媒體組合優(yōu)勢最終將形成效益最大化。堅持“優(yōu)勢互補、低成本、高效能”的媒體選擇原則，慎重選擇媒體，并進行有效利用和組合。A、報紙媒體：l 《深圳特區(qū)報》、《深圳晚報》、《晶報》、《南都》，四選二，配合《惠州日報》主流報紙媒體。具體依據“深圳東岸”概念推廣中，各大開發(fā)商的傾向及與各家媒體合作的優(yōu)勢而定。B、電視媒體：l 深圳電視《家園》 。深圳主流電視媒體，覆蓋面廣，具有很強的表現力和真實感，引導性強。l 惠陽電視《新聞》頻道。本地政府高層及私營業(yè)主收視率較高。l 深惠陽光巴士電視廣告。區(qū)域性強，增強項目口碑力度。C、戶外媒體：l 大型戶外招牌（深汕高速、星河深圳長駐廣告牌、人民路、石化大道）。千人成本低，版面巨大適合形象展示。后期加設龍崗中心區(qū)、坑梓鎮(zhèn)、惠南大道戶外廣告牌。l 深惠陽光巴士電視廣告。區(qū)域性強，主要針對上班族客戶。l 奢侈品雜志。有效信息傳達到目標客戶群。D、其他：l 網絡營銷：szhome\soufun網（矩形廣告）?？蛻籼卣骷?、目的性強，廣告有效性高；廣告可圖、文、聲、像并茂。項目網站作為特殊的媒體，在項目整個推廣過程中起著不可替代的作用：及時報道項目活動動態(tài)、炒作項目熱點事件、發(fā)布即時性的優(yōu)惠信息等等。（由于該媒體操作的靈活性和包容性，在后面的媒體行程中將不詳細做在計劃之內）l 本地分展場（目標客戶集中）?？蛻翎槍π詮?，廣告更具有時效性，易樹形象及傳播知名度。推廣構成重點市場深圳n 本地市場容量有限，區(qū)域開發(fā)量巨大，啟動深圳市場才是實現銷售之根本。n 根據深圳是本項目的主戰(zhàn)場，深圳客戶占大比例。n 深圳下半年外購力將持續(xù)增長，抓住時機，乘勢，強勢出擊占推廣總投入75％本地市場n 作為百萬的樓盤，面臨的不僅是完成二期任務，持續(xù)挖掘本地客戶是樓盤不能放棄的方向。n 本地市場短期內有限的購買需求決定其難以肩負主要銷售任務，但項目一期產品線長，吻合本地客戶購買需求，所以本地客又是項目不可忽視的購買群。占推廣總投入25％五、提升營銷力現場體驗樹品質策略本項目山、湖、谷、林、島自然景觀資源罕稀，在項目高端形象釋放市場后，隨即以“星河居住神話”的體驗營銷激發(fā)每位客戶的居住情結。通過售樓處、樣板房、看樓通道、內外部園林、外部看樓路線導示與包裝等展示，重要的是現場軟、硬件雙重具備，重點制作豐富的人文生活氣息，打動客戶身心感覺。星河開創(chuàng)天居神化山、湖、谷、林、島，晨起暮憩360度自然生活的升華現代建筑、依山墅、親湖墅、空中花院第三章、入市策略建議一、入市時機08年5月春交會為契機，大量媒體炒作、活動穿插，市場氛圍好，客戶密集擁向片區(qū)看樓，項目強勢出擊引起市場關注度高，且后續(xù)占據奧運會、秋交會二大銷售節(jié)點，時間就是機遇，所以，盡早上市利于后批物業(yè)的連續(xù)引爆。二、高姿態(tài)入市形象策略主題形象：高品牌+高形象+高視角+稀缺形象作為103萬平米的高端別墅大社區(qū)，項目必須以疆愈無界，墅愈非凡的精純大氣震撼市場，喚醒了人們內心對純別墅大社區(qū)尊貴身份與生活的自信、憧憬與渴望。配合通過品牌導入的敲山震虎，直接確立大盤新主地位（相對半島1號，珠江東岸、熊貓國際物業(yè)的質素具備更高格局）。三、兩地拱合，同時入市深圳、惠陽兩地同時入市，針對不同客戶群、不同活動瞬間擴大社會效應。第五章、項目推售策略建議一、推盤總體原則216。 高調造勢，領跑市場；高端產品首發(fā)，推勢奠定高度216。 層次推進，分批推高216。 亮點組合，客戶累進高端產品入市搶占市場高位二、三期形象提升\品牌提升四、五期配套完善檔次推高六、七期項目成熟期品牌戰(zhàn)略實現別墅類產品\多層別墅類產品\多層別墅類產品\多層\高層\暢通無別墅類產品\多層\空中別墅\酒店高層/小高層二、首期推貨策略高端先行，領袖市場一期沿湖類別墅首發(fā)上市，純別墅發(fā)售拔高項目整體形象，有力沖擊深惠兩地市場，高端形象與品質得到市場認可。 三、銷售控制制造開盤高價速售的良好口碑采用蓄水開閘，厚積薄發(fā)的控制原則，首批單位量控制在100套左右。造勢、蓄勢在前，給市場以神秘感、渴求感、沖動感，放盤即形成搶購浪潮，一蹴而就，避免銷售期過長，成本增加的弊端，同時通過價格、秩序控制使各期產品能同步推售，做到無滯銷、零庫存。四、分批快速推售，連續(xù)引爆市場首批單位開盤后，工程條件許可情況下，以1—，持續(xù)的活動強化項目在市場的推廣效應與提升知名度。五、高低組合，多方位贏得市場首批別墅成功發(fā)售，項目達到市場聚焦效果后，市場認同感已建立，后批單位在充分分析市場競爭的情況下，不同物業(yè)類型（別墅與洋房）、不同資源占位、不同單價總價的物業(yè)搭配銷售，適當拉長產品線，吸收不同層次客戶群，全方位攻擊并贏得市場。第六章、營銷鋪排建議一、一期營銷排期項目一期銷售面積約14萬平方米，以春交會為入市節(jié)點，充分考慮奧運會開幕及秋交會銷售節(jié)點，首批推售單位約100套別墅，銷售壓力相對較小，后兩批單位推售的壓力較大，故首批單位盡量安排在7月初。形象導入期開盤強銷期一開盤強銷期三開盤強銷期二內部蓄客階段持續(xù)強銷期3．16．15．18．17．14．1．112．111．110．19．15．1 內部登記首批開盤日形象入市春交會別墅銷售別墅+洋房持續(xù)強銷期二批開盤日三批開盤日別墅+洋房二、階段性目標一期物業(yè)類型別墅雙拼聯(lián)排多層階段目標一批二批三批一批二批三批一批二批三批一批二批三批面積/㎡90008000800