【文章內(nèi)容簡介】 、740米和1000米。有840（從貴環(huán)小區(qū)到西站公交站）、92路（從寧月花園到中心公園）、91路（富民路公交站到人民公園公交站）、325路（大王莊地鐵站到佟樓公交站）、643路（華苑小區(qū)公交站到中山門和睦道）、676路（工程師院公交站到商業(yè)大學(xué)公交站）、847路（麗苑公交站到王頂?shù)瘫惫徽荆?62路（海泰南公交站到第六大道公交站）和購40路（人人樂十五經(jīng)路站到人人樂十五經(jīng)路站）九趟公交，交通通達(dá)程度高，地鐵一號(hào)線（下瓦房站距項(xiàng)目1600米）、三號(hào)線（營口道站距項(xiàng)目約2000米）、九號(hào)線（大直沽站距項(xiàng)目800米）通過，四號(hào)線預(yù)計(jì)明年年底通車，五號(hào)線即將開通。教育：項(xiàng)目附近的河?xùn)|區(qū)中心小學(xué)先后被命名為天津市義務(wù)教育示范校、天津市素質(zhì)教育示范校、天津市“三A”學(xué)校、全國現(xiàn)代教育技術(shù)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、天津市文明學(xué)校等幾十項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。 項(xiàng)目附近的五十四中學(xué)，天津市第五十四中學(xué)地處河?xùn)|區(qū)中心地帶，從1955年建校至今，學(xué)校已經(jīng)走過了60年的風(fēng)雨歷程，是一所歷史悠久的市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)。學(xué)校中高考成績優(yōu)秀，各項(xiàng)指標(biāo)均居同類校首位。 項(xiàng)目附近的田莊中學(xué)，學(xué)校以嚴(yán)格有序的管理、優(yōu)良的校風(fēng)、優(yōu)異的教學(xué)成績贏得學(xué)生家長和社會(huì)各界廣泛好評(píng)。1995年跨入天津市義務(wù)教育示范校、天津市教學(xué)改革先進(jìn)校的行列。學(xué)校注重優(yōu)化育人環(huán)境，建立了部頒一類標(biāo)準(zhǔn)的理化生實(shí)驗(yàn)室、網(wǎng)絡(luò)教室，在同類校中率先使電腦和正投等多媒體教學(xué)設(shè)備走進(jìn)了小班教室。近年來，該校先后獲得市級(jí)電化教學(xué)先進(jìn)單位，市級(jí)法制教育先進(jìn)單位，市級(jí)三防教育先進(jìn)集體，市級(jí)文明學(xué)校，河?xùn)|區(qū)“日常行為規(guī)范”示范校，區(qū)級(jí)綠色學(xué)校等多項(xiàng)榮譽(yù) 項(xiàng)目附近的天津新東方學(xué)校擁有得天獨(dú)厚的師資力量，打造最優(yōu)秀的學(xué)習(xí)隊(duì)伍，提供最先進(jìn)的教學(xué)水平。 項(xiàng)目附近的天津音樂學(xué)院（南校區(qū)）中國大學(xué)最佳專業(yè)800強(qiáng)排行143，經(jīng)過半個(gè)多世紀(jì)的建設(shè)，已經(jīng)發(fā)展成為北方地區(qū)重要的培養(yǎng)音樂、舞蹈、戲劇、影視專門人才的高等藝術(shù)教育學(xué)府。 項(xiàng)目附近的天津商務(wù)職業(yè)學(xué)院，天津商務(wù)職業(yè)學(xué)院是一所全日制普通高等職業(yè)院校，前身為天津?qū)ν饨?jīng)濟(jì)貿(mào)易職業(yè)學(xué)院和天津市財(cái)貿(mào)管理干部學(xué)院學(xué)院有著悠久的辦學(xué)歷史和良好的社會(huì)聲譽(yù)，它始終以優(yōu)良的教育品質(zhì)吸引著來自全國各地的學(xué)生。迄今，已經(jīng)為國家培養(yǎng)出12萬余名的優(yōu)秀畢業(yè)生。商服：小白樓CBD是天津著名的商業(yè)區(qū)擁有濱江購物中心、聯(lián)合廣場(chǎng)、國貿(mào)大廈等皆是著名的購物商貿(mào)中心、蘇寧易購、國美電器、津沽早市，形成簡單的生活服務(wù)商圈為居民提供購物休閑的生活需求。自然環(huán)境：面朝海河。海河，是天津的母親河，風(fēng)景優(yōu)美，是著名的旅游觀光圣地，也是天津的象征。海河起于天津市西部的金剛橋，東至大沽口入海，全長1050多公里，橫貫天津鬧市。是天津人日常生活閑逛、休憩釣魚的地方， 海河兩岸歷史悠久是中華文明的發(fā)祥地之一，她具有豐富的史前文化，并在元、明、清三代成為全國的政治和文化中心。人文環(huán)境：緊鄰天妃宮遺址博物館，展示古代人類從事海洋文化實(shí)踐活動(dòng)、天津城市的起源、媽祖文化現(xiàn)象、遺址的發(fā)掘等內(nèi)容。 房地產(chǎn)項(xiàng)目劣勢(shì)分析周圍居民區(qū)較為老化，周圍區(qū)域的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用和改造程度不明顯。而且周圍車站設(shè)施較為老化，交通擁堵問題較為明顯，環(huán)境較嘈雜。 地塊環(huán)境差，毗鄰海河，土地松軟，地基打法困難，為施工帶來不便。 地價(jià)昂貴，主要適合中高收入人士，而喪失了普通百姓這一重要購買力。 房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅分析 （1）機(jī)會(huì)區(qū)域升溫，河?xùn)|區(qū)樓市程大好形勢(shì)。配套完善：教育，交通，醫(yī)療，政府機(jī)關(guān)，商業(yè)服務(wù)相對(duì)完善充分滿足相關(guān)需求。市場(chǎng)空白：周圍住宅均為老區(qū)，新式的各類檔次的住宅區(qū)具有后發(fā)趨勢(shì)。國家放寬生育政策，鼓勵(lì)二胎，這一政策的出臺(tái)會(huì)使得更多家庭增加對(duì)住房改善的需求。外來人口大量涌入城市，加速城市化進(jìn)展，使得購房需求增加。 （2）威脅政府未來政策尚不明確，區(qū)域內(nèi)將有幾個(gè)項(xiàng)目同期推出，存在潛在競(jìng)爭。區(qū)域外整個(gè)開發(fā)市場(chǎng)投放量大競(jìng)爭激烈。第4章 項(xiàng)目定位方案設(shè)計(jì)方案充分考慮工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)，將保留廠房作為地塊核心建筑，其面向海河一側(cè)用地規(guī)劃為城市開放空間。方案以“一個(gè)公共花園、兩個(gè)居住組團(tuán)、三個(gè)商業(yè)院落”為結(jié)構(gòu)骨架，沿海河布置坡屋頂院落，形成規(guī)模商業(yè)建筑群，強(qiáng)調(diào)街闊的連續(xù)性。住宅組團(tuán)的建筑形式和前排建筑統(tǒng)一協(xié)調(diào)，兩座超高層塔樓通過裙房與保留建筑圍合成商務(wù)辦公板塊，通過外檐材質(zhì)的推敲設(shè)計(jì)，形成新與舊的對(duì)比與統(tǒng)一?？臻g關(guān)系從海河岸線公園向高層塔樓逐層升高，以保證海河沿岸空間層次舒朗有序。由于環(huán)境因素，項(xiàng)目地段與河西小白樓CBD隔河相望，屬天津總體城市規(guī)劃“一主兩副”中的主城市核心區(qū)域，所以吸引擁有雄厚資金的人群前來購買，為市內(nèi)有一定積蓄的居民，他們想要提高居住空間的檔次；再者為高收入人群，在市區(qū)工作，項(xiàng)目離工作地點(diǎn)較近，這些人根本不擔(dān)心自己的收入問題，追求豪華與享受，具有一定購買能力。本項(xiàng)目周邊共有3個(gè)競(jìng)爭樓盤，分別是中糧大道、中信城市廣場(chǎng)、富豪新開門。中糧大道項(xiàng)目位于天津市南站CBD核心區(qū)域，是天津市及河?xùn)|區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目北起李公樓立交橋，南至十一經(jīng)路，西鄰六緯路，東接七緯路，坐擁海河景觀。規(guī)劃占地面積約13公頃。規(guī)劃業(yè)態(tài)包括超五星級(jí)酒店、中高端商業(yè)、高檔寫字樓及高端公寓，項(xiàng)目建成后必將成為城市的地標(biāo)性建筑。項(xiàng)目交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距離天津站300米，天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，地鐵4號(hào)線、9號(hào)線交匯于此，是未來環(huán)渤海區(qū)域的財(cái)富之芯。中信城市廣場(chǎng)河?xùn)|區(qū)海河?xùn)|路與九經(jīng)路交口，項(xiàng)目將建設(shè)成為集高端商務(wù)、居住、休閑中心于一體的大型綜合體：包含320米的寫字樓，文華東方酒店，瞰景高層、一線臨河洋房及購物中心。富豪新開門位于河?xùn)|區(qū)新開路與衛(wèi)國道交口，交通便利，建筑類型為高層，主力戶型二居三居。金茂善于打造高端豪宅產(chǎn)品，而海河沿線作為天津近年來迅速崛起的高端豪宅板塊，十分適合金茂定位。熱電廠地塊居于河?xùn)|區(qū)最為中心的地理位置之一，且擁有兩站三線的軌道交通資源，打造成高端豪宅產(chǎn)品。本小區(qū)綠化率為28%，占地面積為33967m2，小區(qū)內(nèi)有公園、健身廣場(chǎng)、公共綠地草坪，該項(xiàng)目距離海河不到2000米，周圍有天妃宮等人文景觀，環(huán)境條件優(yōu)越，風(fēng)景宜人、適宜居住?！耙粋€(gè)公共花園、兩個(gè)居住組團(tuán)、三個(gè)商業(yè)院落”為結(jié)構(gòu)骨架，沿海河布置坡屋頂院落，形成規(guī)模商業(yè)建筑群，強(qiáng)調(diào)街闊的連續(xù)性。住宅組團(tuán)的建筑形式和前排建筑統(tǒng)一協(xié)調(diào)，兩座超高層塔樓通過裙房與保留建筑圍合成商務(wù)辦公板塊，通過外檐材質(zhì)的推敲設(shè)計(jì)，形成新與舊的對(duì)比與統(tǒng)一。空間關(guān)系從海河岸線公園向高層塔樓逐層升高，以保證海河沿岸空間層次舒朗有序。本項(xiàng)目定位為中高端住宅，主要的客戶一般為有一定購買能力的高收入人群，該類人群主要有兩類：一類是有一定積蓄的居民，想要提高品質(zhì)，這類客戶通常家庭人口較多，主要購買戶型為三居；另一類是，追求豪華與享受的高收入白領(lǐng)們，這類客戶通常不需要太大的面積，主力戶型為二居；所以項(xiàng)目的主要戶型為二居90m三居180m2。該地塊周邊同類產(chǎn)品中，中糧大道、富豪新開門均價(jià)均為30000元/平方米，本項(xiàng)目初步定價(jià)為31000元/平方米。本項(xiàng)目選擇的銷售方式為聯(lián)合一體銷售。聯(lián)合一體營銷渠道的建立旨在集中發(fā)展商和代理商的優(yōu)勢(shì)，避免單純直接營銷和間接營銷的不足，其成功的操作關(guān)鍵在于發(fā)展商和中間商以誠相待，利益共享，并且依賴于中間商高超的專業(yè)素養(yǎng)和優(yōu)良的職業(yè)道德。根據(jù)銷售的需要，通過分析，確定項(xiàng)目營銷定位為廣告推廣和銷售促進(jìn)。廣告語為“深宅人家，盡享都市生活”第5章 規(guī)劃方案及建設(shè)條件（1）國家有關(guān)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；（2）河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的河?xùn)|區(qū)土地局測(cè)繪的地形圖及征地紅圖；（3）河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書及要求；（4）項(xiàng)目策劃公司提出的原則設(shè)計(jì)概念要求。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)原則 （1）規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。 （2）規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。 （3）規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。 （4）規(guī)劃設(shè)計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)，一個(gè)是賣相。 （5）規(guī)劃設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些基本禁忌。 項(xiàng)目土地使用條件及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 項(xiàng)目土地使用條件表53項(xiàng)目土地使用條件產(chǎn)權(quán)年限商業(yè)住宅70年商服40年科教50年總建筑面積281700㎡（住宅180000㎡商服101700㎡）3200m2(科教)規(guī)劃建設(shè)用地面積㎡(科教)建筑密度%容積率綠化率28%掛牌起始價(jià)410000萬元（不含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)）建筑后退紅線距離10m建筑高度90m車位地上200個(gè)，地下2000個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（1）可建設(shè)用地范圍內(nèi)地上總建筑面積不大于281700平方米。其中居住建筑面積不大于164500平方米，商業(yè)金融業(yè)建筑面積不大于117200平方米（含保留廠房改造后建筑規(guī)模約23000平方米，其中結(jié)合設(shè)置一處地上建筑規(guī)模不小于800平方米的微型消防站）；　?。?）可建設(shè)用地范圍內(nèi)地鐵四號(hào)線出入口、風(fēng)亭等設(shè)施須與項(xiàng)目擬建建筑結(jié)合設(shè)置；　?。?）規(guī)劃方案應(yīng)結(jié)合地下空間規(guī)劃要求設(shè)置下穿規(guī)劃城市道路（規(guī)劃十四經(jīng)路及北十五經(jīng)路）的機(jī)動(dòng)車連接通道，地下車行通道寬9米，同時(shí)應(yīng)與地鐵、供熱中繼泵站和地下管線等相關(guān)設(shè)施充分結(jié)合；　?。?）其他規(guī)劃要求詳見該地塊《規(guī)劃條件通知書》。　?。?）受讓人自土地出讓合同簽訂之日起180日內(nèi)，繳齊全部土地出讓金?！　。?）該地塊應(yīng)自土地出讓合同簽訂之日起一年內(nèi)開工，2017年6月20日前，沿海河建筑竣工并完成外立面裝修；該地塊內(nèi)居住建筑自土地出讓合同簽訂之日起四年內(nèi)竣工；該地塊內(nèi)商業(yè)金融業(yè)建筑自土地出讓合同簽訂之日起六年內(nèi)竣工。（7）新建住宅配套非經(jīng)營性公建，按《天津市新建住宅配套非經(jīng)營性公建建設(shè)和管理辦法》(津政辦發(fā)[2012]29號(hào))執(zhí)行。 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表541停車場(chǎng)（庫）配建車位控制指標(biāo)建筑類型計(jì)算車位停車位配比商品房單位/戶1商業(yè)車位/萬平方米建筑表542規(guī)劃用地及建筑面積匯總表類別名稱用地面積建筑面積住宅用地6000㎡180000㎡商業(yè)用地3300㎡1017000㎡綠化用地33968㎡道路用地㎡ （1）功能分區(qū)主要有住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)三個(gè)分區(qū)，住宅區(qū)內(nèi)有公園、公共綠地、健身廣場(chǎng)、景觀建筑等設(shè)施，使得區(qū)域不再單調(diào)，可供居民休閑娛樂使用，使生活更加豐富多彩。 （2）環(huán)境結(jié)構(gòu)小區(qū)環(huán)境結(jié)構(gòu)，有公共環(huán)境和私人環(huán)境。公共環(huán)境是指供居民休息使用的共用綠地、公園、健身廣場(chǎng)、自然景觀設(shè)施，這些設(shè)施的有機(jī)組合，給人以一種建筑美感。私人環(huán)境是指住宅一層庭院、陽臺(tái)與露臺(tái)等供居民自用的私人設(shè)施，可以進(jìn)行眺望、休息、喝茶等休閑娛樂活動(dòng)。 （3）園林及綠化在總體的設(shè)計(jì)風(fēng)格上與眾不同，突出設(shè)計(jì)理念?？傮w設(shè)計(jì)理念以中國的傳統(tǒng)文化為主題，以“團(tuán)聚、幸?！睘楹诵睦砟?，結(jié)合小區(qū)景觀建筑特點(diǎn)，將現(xiàn)代建筑與景觀相結(jié)合，力求為住戶營造一個(gè)舒適和諧的生活氛圍。該小區(qū)鄰近海河，是天津的發(fā)源地，有深厚的歷史底蘊(yùn)與人文背景，結(jié)合此特點(diǎn)，營造別具一格的生態(tài)化人居環(huán)境。采取形式多樣的規(guī)劃手段，形成千姿百態(tài)的各種小型綠地，達(dá)到芳草遍地，花開滿院，綠樹成蔭的效果。項(xiàng)目總平面圖（1）入門設(shè)計(jì) ①步行交通功能：出勤交通、商業(yè)交通、娛樂交通。 ②步行交通組成形式：人行道、人行橫道、商業(yè)步行街。 ③步行交通設(shè)施：步行道路、服務(wù)性公用設(shè)施、各種指示信息。（2）道路體系設(shè)計(jì) ①城市道路橫斷面設(shè)計(jì)。 機(jī)動(dòng)車道設(shè)計(jì)；非機(jī)動(dòng)車道設(shè)計(jì)；分隔帶、綠化帶和人行道設(shè)計(jì)、道路路緣石、橫坡和路拱設(shè)計(jì)、道路橫斷面組合、橫斷面圖的繪制。 ②城市道路平面設(shè)計(jì)道路平面曲線設(shè)計(jì)、道路路段平面綜合設(shè)計(jì)。③城市道路縱斷面設(shè)計(jì)道路縱坡、豎曲線、道路縱斷面綜合設(shè)計(jì)。（3）停車場(chǎng)設(shè)計(jì)出入口有良好的視野，出入口距離人行過街天橋、地道和橋梁、隧道引道50米；距離交叉路口須八十米。出入口4個(gè)。出入口之間的凈距須10米，出入口寬度7米。公共建筑配建的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)車位指標(biāo)，包括吸引外來車輛和本建筑所屬車輛的停車位指標(biāo)。停車場(chǎng)內(nèi)的主要通道寬度6米。良好的采光條件，節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)部各使用功能的布置。主要房間朝向陽面，室內(nèi)對(duì)自然光的利用面積較大，南北朝向好，主臥客廳南向采光好，北向布置衛(wèi)生間和廚房也能自然采光，房間能達(dá)到五明標(biāo)準(zhǔn)。擁有良好的視野，塵土、噪音、光污染較少。符合設(shè)計(jì)條件。建筑風(fēng)格主要是美式建筑風(fēng)格，美式建筑風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格，不像歐洲建筑風(fēng)格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的。它在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間又有融合和影響，具有注重建筑細(xì)節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方、融合多種風(fēng)情于一體的鮮明特點(diǎn)。在北美建筑中既有私密性強(qiáng)的個(gè)體居住單位，又有恢弘大氣的整體社區(qū)氣氛。 北美建筑的明顯特點(diǎn)是大窗、閣樓、四坡屋頂、豐富的色彩和流暢的線條。街區(qū)氛圍追求悠閑活力、自由開放。美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅