【文章內(nèi)容簡介】 、740米和1000米。有840（從貴環(huán)小區(qū)到西站公交站）、92路（從寧月花園到中心公園）、91路（富民路公交站到人民公園公交站）、325路（大王莊地鐵站到佟樓公交站）、643路（華苑小區(qū)公交站到中山門和睦道）、676路（工程師院公交站到商業(yè)大學公交站）、847路（麗苑公交站到王頂?shù)瘫惫徽荆?62路（海泰南公交站到第六大道公交站）和購40路（人人樂十五經(jīng)路站到人人樂十五經(jīng)路站）九趟公交，交通通達程度高，地鐵一號線（下瓦房站距項目1600米）、三號線（營口道站距項目約2000米）、九號線（大直沽站距項目800米）通過，四號線預計明年年底通車，五號線即將開通。教育：項目附近的河東區(qū)中心小學先后被命名為天津市義務教育示范校、天津市素質(zhì)教育示范校、天津市“三A”學校、全國現(xiàn)代教育技術(shù)實驗學校、天津市文明學校等幾十項榮譽稱號。 項目附近的五十四中學，天津市第五十四中學地處河東區(qū)中心地帶，從1955年建校至今，學校已經(jīng)走過了60年的風雨歷程，是一所歷史悠久的市級重點中學。學校中高考成績優(yōu)秀，各項指標均居同類校首位。 項目附近的田莊中學，學校以嚴格有序的管理、優(yōu)良的校風、優(yōu)異的教學成績贏得學生家長和社會各界廣泛好評。1995年跨入天津市義務教育示范校、天津市教學改革先進校的行列。學校注重優(yōu)化育人環(huán)境，建立了部頒一類標準的理化生實驗室、網(wǎng)絡教室，在同類校中率先使電腦和正投等多媒體教學設備走進了小班教室。近年來，該校先后獲得市級電化教學先進單位，市級法制教育先進單位，市級三防教育先進集體，市級文明學校，河東區(qū)“日常行為規(guī)范”示范校，區(qū)級綠色學校等多項榮譽 項目附近的天津新東方學校擁有得天獨厚的師資力量，打造最優(yōu)秀的學習隊伍，提供最先進的教學水平。 項目附近的天津音樂學院（南校區(qū)）中國大學最佳專業(yè)800強排行143，經(jīng)過半個多世紀的建設，已經(jīng)發(fā)展成為北方地區(qū)重要的培養(yǎng)音樂、舞蹈、戲劇、影視專門人才的高等藝術(shù)教育學府。 項目附近的天津商務職業(yè)學院，天津商務職業(yè)學院是一所全日制普通高等職業(yè)院校，前身為天津?qū)ν饨?jīng)濟貿(mào)易職業(yè)學院和天津市財貿(mào)管理干部學院學院有著悠久的辦學歷史和良好的社會聲譽，它始終以優(yōu)良的教育品質(zhì)吸引著來自全國各地的學生。迄今，已經(jīng)為國家培養(yǎng)出12萬余名的優(yōu)秀畢業(yè)生。商服：小白樓CBD是天津著名的商業(yè)區(qū)擁有濱江購物中心、聯(lián)合廣場、國貿(mào)大廈等皆是著名的購物商貿(mào)中心、蘇寧易購、國美電器、津沽早市，形成簡單的生活服務商圈為居民提供購物休閑的生活需求。自然環(huán)境：面朝海河。海河，是天津的母親河，風景優(yōu)美，是著名的旅游觀光圣地，也是天津的象征。海河起于天津市西部的金剛橋，東至大沽口入海，全長1050多公里，橫貫天津鬧市。是天津人日常生活閑逛、休憩釣魚的地方， 海河兩岸歷史悠久是中華文明的發(fā)祥地之一，她具有豐富的史前文化，并在元、明、清三代成為全國的政治和文化中心。人文環(huán)境：緊鄰天妃宮遺址博物館，展示古代人類從事海洋文化實踐活動、天津城市的起源、媽祖文化現(xiàn)象、遺址的發(fā)掘等內(nèi)容。 房地產(chǎn)項目劣勢分析周圍居民區(qū)較為老化，周圍區(qū)域的經(jīng)濟帶動作用和改造程度不明顯。而且周圍車站設施較為老化，交通擁堵問題較為明顯，環(huán)境較嘈雜。 地塊環(huán)境差，毗鄰海河，土地松軟，地基打法困難，為施工帶來不便。 地價昂貴，主要適合中高收入人士，而喪失了普通百姓這一重要購買力。 房地產(chǎn)項目機會與威脅分析 （1）機會區(qū)域升溫，河東區(qū)樓市程大好形勢。配套完善：教育，交通，醫(yī)療，政府機關，商業(yè)服務相對完善充分滿足相關需求。市場空白：周圍住宅均為老區(qū)，新式的各類檔次的住宅區(qū)具有后發(fā)趨勢。國家放寬生育政策，鼓勵二胎，這一政策的出臺會使得更多家庭增加對住房改善的需求。外來人口大量涌入城市，加速城市化進展，使得購房需求增加。 （2）威脅政府未來政策尚不明確，區(qū)域內(nèi)將有幾個項目同期推出，存在潛在競爭。區(qū)域外整個開發(fā)市場投放量大競爭激烈。第4章 項目定位方案設計方案充分考慮工業(yè)遺產(chǎn)保護，將保留廠房作為地塊核心建筑，其面向海河一側(cè)用地規(guī)劃為城市開放空間。方案以“一個公共花園、兩個居住組團、三個商業(yè)院落”為結(jié)構(gòu)骨架，沿海河布置坡屋頂院落，形成規(guī)模商業(yè)建筑群，強調(diào)街闊的連續(xù)性。住宅組團的建筑形式和前排建筑統(tǒng)一協(xié)調(diào)，兩座超高層塔樓通過裙房與保留建筑圍合成商務辦公板塊，通過外檐材質(zhì)的推敲設計，形成新與舊的對比與統(tǒng)一?？臻g關系從海河岸線公園向高層塔樓逐層升高，以保證海河沿岸空間層次舒朗有序。由于環(huán)境因素，項目地段與河西小白樓CBD隔河相望，屬天津總體城市規(guī)劃“一主兩副”中的主城市核心區(qū)域，所以吸引擁有雄厚資金的人群前來購買，為市內(nèi)有一定積蓄的居民，他們想要提高居住空間的檔次；再者為高收入人群，在市區(qū)工作，項目離工作地點較近，這些人根本不擔心自己的收入問題，追求豪華與享受，具有一定購買能力。本項目周邊共有3個競爭樓盤，分別是中糧大道、中信城市廣場、富豪新開門。中糧大道項目位于天津市南站CBD核心區(qū)域，是天津市及河東區(qū)的重點建設項目，項目北起李公樓立交橋，南至十一經(jīng)路，西鄰六緯路，東接七緯路，坐擁海河景觀。規(guī)劃占地面積約13公頃。規(guī)劃業(yè)態(tài)包括超五星級酒店、中高端商業(yè)、高檔寫字樓及高端公寓，項目建成后必將成為城市的地標性建筑。項目交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，距離天津站300米，天津濱海國際機場20分鐘車程，地鐵4號線、9號線交匯于此，是未來環(huán)渤海區(qū)域的財富之芯。中信城市廣場河東區(qū)海河東路與九經(jīng)路交口，項目將建設成為集高端商務、居住、休閑中心于一體的大型綜合體：包含320米的寫字樓，文華東方酒店，瞰景高層、一線臨河洋房及購物中心。富豪新開門位于河東區(qū)新開路與衛(wèi)國道交口，交通便利，建筑類型為高層，主力戶型二居三居。金茂善于打造高端豪宅產(chǎn)品，而海河沿線作為天津近年來迅速崛起的高端豪宅板塊，十分適合金茂定位。熱電廠地塊居于河東區(qū)最為中心的地理位置之一，且擁有兩站三線的軌道交通資源，打造成高端豪宅產(chǎn)品。本小區(qū)綠化率為28%，占地面積為33967m2，小區(qū)內(nèi)有公園、健身廣場、公共綠地草坪，該項目距離海河不到2000米，周圍有天妃宮等人文景觀，環(huán)境條件優(yōu)越，風景宜人、適宜居住?！耙粋€公共花園、兩個居住組團、三個商業(yè)院落”為結(jié)構(gòu)骨架，沿海河布置坡屋頂院落，形成規(guī)模商業(yè)建筑群，強調(diào)街闊的連續(xù)性。住宅組團的建筑形式和前排建筑統(tǒng)一協(xié)調(diào)，兩座超高層塔樓通過裙房與保留建筑圍合成商務辦公板塊，通過外檐材質(zhì)的推敲設計，形成新與舊的對比與統(tǒng)一?？臻g關系從海河岸線公園向高層塔樓逐層升高，以保證海河沿岸空間層次舒朗有序。本項目定位為中高端住宅，主要的客戶一般為有一定購買能力的高收入人群，該類人群主要有兩類：一類是有一定積蓄的居民，想要提高品質(zhì)，這類客戶通常家庭人口較多，主要購買戶型為三居；另一類是，追求豪華與享受的高收入白領們，這類客戶通常不需要太大的面積，主力戶型為二居；所以項目的主要戶型為二居90m三居180m2。該地塊周邊同類產(chǎn)品中，中糧大道、富豪新開門均價均為30000元/平方米，本項目初步定價為31000元/平方米。本項目選擇的銷售方式為聯(lián)合一體銷售。聯(lián)合一體營銷渠道的建立旨在集中發(fā)展商和代理商的優(yōu)勢，避免單純直接營銷和間接營銷的不足，其成功的操作關鍵在于發(fā)展商和中間商以誠相待，利益共享，并且依賴于中間商高超的專業(yè)素養(yǎng)和優(yōu)良的職業(yè)道德。根據(jù)銷售的需要，通過分析，確定項目營銷定位為廣告推廣和銷售促進。廣告語為“深宅人家，盡享都市生活”第5章 規(guī)劃方案及建設條件（1）國家有關的規(guī)范標準；（2）河東區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的河東區(qū)土地局測繪的地形圖及征地紅圖；（3）河東區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的設計任務書及要求；（4）項目策劃公司提出的原則設計概念要求。 規(guī)劃設計方案的指導原則 （1）規(guī)劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。 （2）規(guī)劃設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。 （3）規(guī)劃設計應該充分考慮將來物業(yè)管理的方便?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。 （4）規(guī)劃設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。 （5）規(guī)劃設計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還應盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設計。但傳統(tǒng)建筑景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設計方面，關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。 項目土地使用條件及規(guī)劃設計條件 項目土地使用條件表53項目土地使用條件產(chǎn)權(quán)年限商業(yè)住宅70年商服40年科教50年總建筑面積281700㎡（住宅180000㎡商服101700㎡）3200m2(科教)規(guī)劃建設用地面積㎡(科教)建筑密度%容積率綠化率28%掛牌起始價410000萬元（不含市政公用基礎設施大配套費）建筑后退紅線距離10m建筑高度90m車位地上200個，地下2000個規(guī)劃設計條件（1）可建設用地范圍內(nèi)地上總建筑面積不大于281700平方米。其中居住建筑面積不大于164500平方米，商業(yè)金融業(yè)建筑面積不大于117200平方米（含保留廠房改造后建筑規(guī)模約23000平方米，其中結(jié)合設置一處地上建筑規(guī)模不小于800平方米的微型消防站）；　　（2）可建設用地范圍內(nèi)地鐵四號線出入口、風亭等設施須與項目擬建建筑結(jié)合設置；　　（3）規(guī)劃方案應結(jié)合地下空間規(guī)劃要求設置下穿規(guī)劃城市道路（規(guī)劃十四經(jīng)路及北十五經(jīng)路）的機動車連接通道，地下車行通道寬9米，同時應與地鐵、供熱中繼泵站和地下管線等相關設施充分結(jié)合；　?。?）其他規(guī)劃要求詳見該地塊《規(guī)劃條件通知書》?！　。?）受讓人自土地出讓合同簽訂之日起180日內(nèi)，繳齊全部土地出讓金?！　。?）該地塊應自土地出讓合同簽訂之日起一年內(nèi)開工，2017年6月20日前，沿海河建筑竣工并完成外立面裝修；該地塊內(nèi)居住建筑自土地出讓合同簽訂之日起四年內(nèi)竣工；該地塊內(nèi)商業(yè)金融業(yè)建筑自土地出讓合同簽訂之日起六年內(nèi)竣工。（7）新建住宅配套非經(jīng)營性公建，按《天津市新建住宅配套非經(jīng)營性公建建設和管理辦法》(津政辦發(fā)[2012]29號)執(zhí)行。 項目主要技術(shù)指標表541停車場（庫）配建車位控制指標建筑類型計算車位停車位配比商品房單位/戶1商業(yè)車位/萬平方米建筑表542規(guī)劃用地及建筑面積匯總表類別名稱用地面積建筑面積住宅用地6000㎡180000㎡商業(yè)用地3300㎡1017000㎡綠化用地33968㎡道路用地㎡ （1）功能分區(qū)主要有住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)三個分區(qū)，住宅區(qū)內(nèi)有公園、公共綠地、健身廣場、景觀建筑等設施，使得區(qū)域不再單調(diào)，可供居民休閑娛樂使用，使生活更加豐富多彩。 （2）環(huán)境結(jié)構(gòu)小區(qū)環(huán)境結(jié)構(gòu)，有公共環(huán)境和私人環(huán)境。公共環(huán)境是指供居民休息使用的共用綠地、公園、健身廣場、自然景觀設施，這些設施的有機組合，給人以一種建筑美感。私人環(huán)境是指住宅一層庭院、陽臺與露臺等供居民自用的私人設施，可以進行眺望、休息、喝茶等休閑娛樂活動。 （3）園林及綠化在總體的設計風格上與眾不同，突出設計理念?？傮w設計理念以中國的傳統(tǒng)文化為主題，以“團聚、幸?！睘楹诵睦砟睿Y(jié)合小區(qū)景觀建筑特點，將現(xiàn)代建筑與景觀相結(jié)合，力求為住戶營造一個舒適和諧的生活氛圍。該小區(qū)鄰近海河，是天津的發(fā)源地，有深厚的歷史底蘊與人文背景，結(jié)合此特點，營造別具一格的生態(tài)化人居環(huán)境。采取形式多樣的規(guī)劃手段，形成千姿百態(tài)的各種小型綠地，達到芳草遍地，花開滿院，綠樹成蔭的效果。項目總平面圖（1）入門設計 ①步行交通功能：出勤交通、商業(yè)交通、娛樂交通。 ②步行交通組成形式：人行道、人行橫道、商業(yè)步行街。 ③步行交通設施：步行道路、服務性公用設施、各種指示信息。（2）道路體系設計 ①城市道路橫斷面設計。 機動車道設計；非機動車道設計；分隔帶、綠化帶和人行道設計、道路路緣石、橫坡和路拱設計、道路橫斷面組合、橫斷面圖的繪制。 ②城市道路平面設計道路平面曲線設計、道路路段平面綜合設計。③城市道路縱斷面設計道路縱坡、豎曲線、道路縱斷面綜合設計。（3）停車場設計出入口有良好的視野，出入口距離人行過街天橋、地道和橋梁、隧道引道50米；距離交叉路口須八十米。出入口4個。出入口之間的凈距須10米，出入口寬度7米。公共建筑配建的機動車停車場車位指標，包括吸引外來車輛和本建筑所屬車輛的停車位指標。停車場內(nèi)的主要通道寬度6米。良好的采光條件，節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)部各使用功能的布置。主要房間朝向陽面，室內(nèi)對自然光的利用面積較大，南北朝向好，主臥客廳南向采光好，北向布置衛(wèi)生間和廚房也能自然采光，房間能達到五明標準。擁有良好的視野，塵土、噪音、光污染較少。符合設計條件。建筑風格主要是美式建筑風格，美式建筑風格實際上是一種混合風格，不像歐洲建筑風格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的。它在同一時期接受了許多種成熟的建筑風格，相互之間又有融合和影響，具有注重建筑細節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方、融合多種風情于一體的鮮明特點。在北美建筑中既有私密性強的個體居住單位，又有恢弘大氣的整體社區(qū)氣氛。 北美建筑的明顯特點是大窗、閣樓、四坡屋頂、豐富的色彩和流暢的線條。街區(qū)氛圍追求悠閑活力、自由開放。美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅