【文章內(nèi)容簡介】 的土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、整體風(fēng)貌設(shè)計(jì)和環(huán)境形象塑造。商務(wù)中心區(qū)以功能開發(fā)為主，著重增強(qiáng)商務(wù)中心區(qū)的集散功能、管理功能和服務(wù)功能。屆時(shí)，某市將積極創(chuàng)造條件，引導(dǎo)外資金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、國內(nèi)外大企業(yè)總部、各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)聚集，提高商務(wù)中心區(qū)集聚和擴(kuò)散生產(chǎn)要素的能力。CBD將全面改造市政配套設(shè)施，基本滿足重大項(xiàng)目建設(shè)需要，加快智能化、高效率的服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，顯著增強(qiáng)為國際商務(wù)活動(dòng)服務(wù)的能力。為了全面建設(shè)CBD，推進(jìn)土地開發(fā)和功能置換，某市將全面完成區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)的搬遷。某商務(wù)中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)將對某東邊的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 （3）南城開發(fā)和衛(wèi)星城開發(fā)建設(shè)。據(jù)分析，某市將實(shí)行城市開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，加快南部城區(qū)建設(shè)和發(fā)展，加強(qiáng)衛(wèi)星城開發(fā)建設(shè)，加速推進(jìn)郊區(qū)小城鎮(zhèn)建設(shè)，構(gòu)建市中心區(qū)綠化隔離帶邊緣集團(tuán)衛(wèi)星城小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城市格局，促進(jìn)城市體系完善和空間布局優(yōu)化。同時(shí)，針對南北發(fā)展不平衡，為改變舊城臟亂差的環(huán)境，某市將加快南部城區(qū)發(fā)展。南城開發(fā)以危舊房改造和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為突破口，加快相對落后的南部城區(qū)的建設(shè)步伐，逐步實(shí)現(xiàn)南部城區(qū)與其他區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，某市政府會(huì)實(shí)施適當(dāng)傾斜政策，加大對南部城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持力度，建設(shè)完成一批關(guān)系南部城區(qū)發(fā)展的重大項(xiàng)目，使南部城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施相對落后的狀況明顯改觀。南部城區(qū)開發(fā)以危舊改造為主，開發(fā)完畢后將使南部城區(qū)居民的居住狀況和環(huán)境明顯改善。 　　城市綠化隔離帶政策對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)影響也很大。某市將嚴(yán)格控制市區(qū)規(guī)模的粗放擴(kuò)張，在城近郊區(qū)建成125平方公里的綠地，建成近百個(gè)綠色產(chǎn)業(yè)園和綠色休閑公園，形成環(huán)繞市區(qū)的綠化隔離帶，促進(jìn)城市發(fā)展格局的完善和生態(tài)環(huán)境的改善。相信沿城市綠化隔離帶兩端會(huì)涌現(xiàn)很多綠色生態(tài)樓盤。加快衛(wèi)星城開發(fā)建設(shè)也會(huì)影響某市的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。未來幾年，某市會(huì)加強(qiáng)衛(wèi)星城的規(guī)劃，提高整體設(shè)計(jì)水平和建設(shè)質(zhì)量，進(jìn)一步明確功能定位，創(chuàng)造各具特色的衛(wèi)星城形象。據(jù)分析，某市將重點(diǎn)發(fā)展通州、昌平、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、順義六個(gè)衛(wèi)星城，使之成為現(xiàn)代加工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基地，并分擔(dān)全市科技、教育、文化、衛(wèi)生、物流集散等方面的功能，同時(shí)成為市區(qū)人口轉(zhuǎn)移的主要地區(qū)。為了吸引人才和投資，某市會(huì)加強(qiáng)衛(wèi)星城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)解決好衛(wèi)星城與市區(qū)之間的交通聯(lián)系問題，搞好能源、環(huán)保設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，提高供給能力和服務(wù)水平，形成高質(zhì)量的生活服務(wù)體系。 加速推進(jìn)郊區(qū)小城鎮(zhèn)建設(shè)也會(huì)影響某市的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。按照科學(xué)規(guī)劃、合理布局、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美、增強(qiáng)特色的原則，某市將重點(diǎn)抓好通州宋莊鎮(zhèn)、順義后沙峪鎮(zhèn)、昌平小湯山鎮(zhèn)、大興西紅門鎮(zhèn)、懷柔楊宋鎮(zhèn)5個(gè)示范鎮(zhèn)的建設(shè)，同時(shí)各遠(yuǎn)郊區(qū)縣也會(huì)重點(diǎn)抓好23個(gè)中心鎮(zhèn)和重點(diǎn)村的建設(shè)。各遠(yuǎn)郊區(qū)縣會(huì)加快小城鎮(zhèn)二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)各自的優(yōu)勢和特點(diǎn)，大力發(fā)展各具特色的產(chǎn)業(yè)，吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和各種生產(chǎn)要素向小城鎮(zhèn)集聚。同時(shí)，某市將實(shí)施戶籍管理新政策，引導(dǎo)農(nóng)村人口向小城鎮(zhèn)集中。加強(qiáng)小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)，創(chuàng)造小城鎮(zhèn)發(fā)展的良好形象。 (4)重點(diǎn)功能區(qū)開發(fā)建設(shè)。重點(diǎn)功能區(qū)包括：①中央金融區(qū)，基本完成金融街沿二環(huán)路一側(cè)的開發(fā)建設(shè)，形成金融管理和服務(wù)密集的金融功能區(qū)。②以王府井和西單為重點(diǎn)的現(xiàn)代化商業(yè)文化服務(wù)區(qū)。③以前門大柵欄地區(qū)為重點(diǎn)的有傳統(tǒng)文化特色的商業(yè)區(qū)。④建設(shè)一批包括城市廣場和大面積城市公共綠地在內(nèi)的永久性開放空間。⑤在宣武區(qū)規(guī)劃建設(shè)以開發(fā)傳統(tǒng)文化資源為特色的琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。⑥在良鄉(xiāng)地區(qū)規(guī)劃建設(shè)以集裝箱到發(fā)及聯(lián)運(yùn)為主的大型現(xiàn)代化綜合物流基地，同時(shí)以豐臺(tái)為重點(diǎn)，在市區(qū)邊緣建設(shè)和完善一批物流中心。⑦加快城區(qū)危舊房改造步伐。通過市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、歷史文化名城保護(hù)帶動(dòng)危舊房改造。采取必要的優(yōu)惠政策，積極引導(dǎo)社會(huì)資金、外資和外埠資金投向危改項(xiàng)目。加強(qiáng)危舊房改造的協(xié)調(diào)服務(wù)，積極探索新途徑，創(chuàng)造新經(jīng)驗(yàn)，力爭到2005年基本完成城區(qū)現(xiàn)有危舊房改造。 (5)改善城市交通建設(shè)。某市將以建設(shè)交通便捷之城為目標(biāo)，進(jìn)步加強(qiáng)交通設(shè)施建設(shè)，改進(jìn)和加強(qiáng)交通管理，完善城市道路網(wǎng)和軌道交通網(wǎng)，建立以公共交通網(wǎng)絡(luò)為主體、快速交通為骨干的現(xiàn)代化城市交通體系。近年，某市將力爭新開工建設(shè)軌道交通線路105公里，新建、改建道路200公里以上，新建公路700公里以上。某市將把城市軌道交通建設(shè)作為重中之重，加快建設(shè)某城市快速軌道交通工程、地鐵五號線、地鐵四號線、地鐵八通線等一批項(xiàng)目。在市中心區(qū)采取限制性的交通措施，集中力量發(fā)展連接中心區(qū)與邊緣集團(tuán)和衛(wèi)星城的大容量軌道交通和市區(qū)地面公共交通系統(tǒng)。城市交通建設(shè)的改善將極大促進(jìn)某市邊緣地區(qū)的開發(fā)。　　其次，從需求方面講。根據(jù)某市規(guī)劃，力爭2005年達(dá)到人均居住面積18平方米，按某市常住人口1160萬計(jì)算，缺口有約5000萬平方米，而某市2000年普通住宅竣工面積只有500萬平方米左右，由此可見房地產(chǎn)開發(fā)的空間還很大。在京中央和國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工的購房補(bǔ)貼資金的發(fā)放對某市房地產(chǎn)市場的影響也很大。2000年在京中央和國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工將得到20億元的購房補(bǔ)貼，2001年將發(fā)放25億、2002年將發(fā)放30億。住房補(bǔ)貼資金有三個(gè)重要來源：一是原有住房建設(shè)資金的劃轉(zhuǎn)，就是把原來財(cái)政和各單位用于建房的資金，轉(zhuǎn)化為職工的住房補(bǔ)貼；二是公房出售收入在扣除共用部位、共有設(shè)施和維修基金以及原房管機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制資金后，全部用于職工住房補(bǔ)貼；三是按照財(cái)政部關(guān)于企業(yè)房改的有關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法，從企業(yè)管理費(fèi)用中落實(shí)一部分住房補(bǔ)貼資金。按照20％首付款計(jì)算，2001年25億住房補(bǔ)貼在分期付款的條件下可以啟動(dòng)100億銀行按揭，合計(jì)購房資金將達(dá)125億，由于住房資金的使用受到限制、利率偏低，再加上擔(dān)心政策變化等因素影響，225億資金(加上100億2000年未用的資金)將在2001年內(nèi)大部分投進(jìn)市場，如果按4500元／平方米計(jì)算，購房面積將達(dá)500萬平方米，相當(dāng)于2000年某市房地產(chǎn)竣工面積，這無疑是某房地產(chǎn)市場的一個(gè)空前利好消息。隨著生活水平的改善，相當(dāng)一部分人需要賣掉或租出舊房用來購買新房，如果適時(shí)完善二級市場和三級市場的相應(yīng)配套政策，相信某住房二、三級市場也將出現(xiàn)一個(gè)高潮?！　〕厦鎺c(diǎn)因素外，如果某申辦奧運(yùn)會(huì)成功，則會(huì)對某的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。但申奧是面雙刃劍，如果失敗，對北部，尤其是亞運(yùn)村地區(qū)的負(fù)面影響也不可小看。二、某的外銷公寓市場公寓，因其具有良好的居住、投資和辦公功能，歷來是投資置業(yè)人士之首選。首先，從居住功能來看，高檔公寓大都位于市內(nèi)繁華地段，交通極為方便，且在建筑外觀和戶型設(shè)計(jì)上都十分超前，在配套設(shè)施上，公寓一般都能提供完善設(shè)施，如提供全套豪華精裝修、中央空調(diào)、酒店式物業(yè)管理等。其次，從投資功能上看，房地產(chǎn)本身就具有保值和增值的效用。而作為公寓，業(yè)主在購買之后既可用于出租，以獲到不菲的租金收入，也可在二手物業(yè)市場出售。從目前市場狀況來看，某優(yōu)質(zhì)公寓的月租金水平盡管較前幾年有所回落，但仍保持在每平方米20美元以上，并且有強(qiáng)勁的需求支撐，年平均回報(bào)率能達(dá)到10%以上。對于外地駐京辦事機(jī)構(gòu)和沒有大量雇員的公司而言，購買公寓，可兼作居住和辦公。一些高檔公寓，在設(shè)計(jì)上十分注重居住和辦公兩者之間的協(xié)調(diào)，真正做到了居住和辦公兩相宜。(一)外銷公寓發(fā)展歷程據(jù)統(tǒng)計(jì)，1992年—1996年期間，外銷公寓海外購買比例較高。當(dāng)時(shí)有相當(dāng)部分是作為長線投資，再加上許多外商的海外員工在京的房租由公司負(fù)擔(dān)，公司一般提供給他們較好的住房條件。某的外銷高檔公寓的條件參差不齊，無論從物業(yè)的建筑質(zhì)量、配件設(shè)施、周邊環(huán)境一物業(yè)管理水平都有很大的差距?？晒┛蛻艨蛇x擇的只有很少部分。某市于1995年開始對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，限制外銷項(xiàng)目的審批，但外銷公寓的供應(yīng)卻連年遞增。1997年底的亞洲金融風(fēng)暴的因素，需求并未有相應(yīng)增加，因此，形成供過于求的狀況。1997年至1998年上半年，從某整個(gè)外銷公寓市場的銷售情況還可以，自1997年上半年起平衡波動(dòng)，1998年初，受某普通住宅市場看好的影響，拉動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場回升，進(jìn)而促進(jìn)了某外銷公寓項(xiàng)目的發(fā)展，一些項(xiàng)目成為新的熱點(diǎn)。但是1998年下半年，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣及房改政策效應(yīng)的影響，外銷公寓市場開始回落，實(shí)際成交量較少。（二）外銷公寓市場現(xiàn)狀2000年某外銷公寓市場可以說基本上擺脫了1997年以來的下滑局面，具體表現(xiàn)在租金止跌回升，空置率呈現(xiàn)下降趨勢。新增供應(yīng)量顯著減少，同時(shí)需求逐漸增加。但由于整個(gè)外銷住宅市場仍處在供過于求的狀態(tài)，因此外銷住宅市場還沒有真正地走出困境。供應(yīng)根據(jù)我們對市場在售高檔公寓的統(tǒng)計(jì)來看，朝陽區(qū)所占的比重最大，尤其是外銷公寓，占到55%。至1999年底，高檔公寓及別墅的總建筑面積為680多萬平米，共提供約39306個(gè)單元。其中某市共批準(zhǔn)外銷公寓項(xiàng)目131個(gè)，提供27100個(gè)單元。高檔公寓的新開工面積在今年也呈現(xiàn)出增長的態(tài)勢，今年上半年開工的高檔公寓的面積已相當(dāng)于去年全年的三分之二。無論從售價(jià)還是租金上看，高檔公寓在總體上呈下滑的趨勢，但下滑的空間已經(jīng)很小。從區(qū)域市場來看，東二、三環(huán)是高檔公寓的聚集區(qū)，一方面售價(jià)及租金相對較高，另一方面其銷售率及空置率又都是最低的。2000年某只有三個(gè)外銷公寓項(xiàng)目入市，共提供公寓1034套，遠(yuǎn)低于前幾年的數(shù)量（見表一）。 表一 2000年某外銷公寓新增供應(yīng) 物業(yè)名稱位 置套 數(shù)單位建筑面積（平方米）京華豪園朝陽區(qū)雅寶路198181－226建國公寓東城區(qū)建國門內(nèi)21075－313新世界二期崇文區(qū)崇文門外62660－400租賃市場2000年某外銷公寓租金在第一、第二季度仍舊保持低迷的局面，但從第三季度開始租金上揚(yáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，％，達(dá)到21美元每月每平方米，盡管幅度很小，但表示某外銷住宅市場已經(jīng)開始走出谷底。租金之所以止跌回升，無疑與人們對中國即將加入世貿(mào)組織的積極預(yù)期有密切關(guān)系。同時(shí)，新增供應(yīng)明顯減少也使市場有機(jī)會(huì)消化現(xiàn)有存量，使市場的空置率維持在一個(gè)較低的水平。盡管外銷公寓整體租金出現(xiàn)微漲，但這主要是由中、高檔公寓市場所拉動(dòng)的，而低檔公寓市場仍保持下跌的態(tài)勢。一些高檔公寓，如嘉里中心以其高品質(zhì)和服務(wù)吸引了客戶，從而使這些樓盤保持了較高的入住率，租金保持緊挺甚至上揚(yáng)。而許多低檔公寓由于供過于求，同時(shí)質(zhì)素較低，對客戶吸引力不大，從而造成低檔公寓市場陷于低迷的局面。到2000年底，中高檔公寓的空置率為22％，而低檔公寓的空置率達(dá)到26％。對于外銷別墅而言，其市場情況與公寓比較起來更加低迷。盡管隨著一些居住在高級公寓的外籍人士搬到外銷別墅，從而使外銷別墅的空置率有所下降，但由于早年某已不斷有別墅空置以至囤積了大量的閑置別墅，因此2000年全年某外銷別墅租金仍處于疲軟的走勢，與1999年相比，％，降到23美元每月每平方米。銷售市場與租務(wù)市場相比，外銷住宅銷售市場變化不大。平均售價(jià)基本維持在2300美元每平方米左右，收益率在8％到10％之間。一些新開盤的項(xiàng)目由于品質(zhì)比較高且市場推廣比較成功，因此取得了不俗的銷售業(yè)績。如2000年5月份推向市場的華普花園目前已取得了50％的銷售率。而對于那些報(bào)價(jià)高于市場可接受價(jià)格的老項(xiàng)目來說，其銷售情況就差強(qiáng)人意了。 從外銷公寓的需求上看，買家主要還是以投資為目的的國內(nèi)人士。尤其是隨著中國即將加入世界貿(mào)易組織，無論國內(nèi)人士還是海外投資者都對某外銷住宅市場重新建立信心，使外銷公寓的銷售有進(jìn)一步復(fù)蘇的跡象。盡管目前大部分外銷住宅的買家是國內(nèi)投資者，但出于改善生活質(zhì)量的考慮，現(xiàn)在越來越多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的國內(nèi)人士購買外銷住宅以自用為目的，而位于郊區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的外銷別墅更是他們首選的對象。例如，2000年開盤的萊蒙湖別墅第一期，其第一批買家中相當(dāng)一部分就是以自用為目的的。（三）外銷公寓市場展望 2001年新入市項(xiàng)目仍不會(huì)很多，主要是一些2000年本應(yīng)完工，但由于各種原因不得不拖到2001年的項(xiàng)目，從需求上看，隨著中國加入世貿(mào)組織后會(huì)有更多的國外公司進(jìn)入中國，而現(xiàn)有在某的公司也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大其經(jīng)營規(guī)模，因此駐京外籍人士的數(shù)量估計(jì)會(huì)進(jìn)一步增加。因此，未來外銷住宅新增供應(yīng)的匱乏和需求的旺盛預(yù)示著外銷住宅租金的繼續(xù)上升。而隨著投資活動(dòng)的加強(qiáng)，外銷住宅買賣市場也會(huì)活躍起來，使得外銷住宅售價(jià)也隨之上漲。 三、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場狀況 按照某市正式規(guī)劃的CBD區(qū)域邊界劃分，CBD西起永安路，東至西大望路，南到東長安街，北臨朝陽路。但實(shí)際意義的CBD遠(yuǎn)不只這一范圍，它應(yīng)該包括了三元橋以東至東