【文章內(nèi)容簡介】 國際房屋按揭與小額貸款行業(yè)已有成熟經(jīng)驗，可充分借鑒，降低試錯成本。 4 商業(yè)銀行合作空間大國家開發(fā)銀行和中小型商業(yè)銀行，對于房屋按揭與小額信貸業(yè)務(wù)認可度高，合作空間大。 5 信用環(huán)境基本具備人民銀行個人與企業(yè)信用信息系統(tǒng)基本完善，具備開展房屋按揭與小額信貸業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。 不利因素按揭代理、擔(dān)保業(yè)務(wù)：序號不利因素描述 1 房地產(chǎn)市場政策和信貸政策影響業(yè)務(wù)規(guī)模受政府調(diào)控及銀行房貸政策及二手房交易量影響較大。 2 銀行合作政策變化銀行與渠道機構(gòu)合作政策影響按揭業(yè)務(wù)合作的穩(wěn)定性 3 行業(yè)惡性競爭行業(yè)進入門檻低，簡單的價格競爭將導(dǎo)致贏利下降，惡性無序競爭可能招致產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機構(gòu)制裁和政府主管部門的干預(yù)。序號不利因素描述 4 過戶和抵押登記時間縮短房管機構(gòu)不斷縮短產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記時間將持續(xù)擠壓擔(dān)保收費率。小額信貸：序號不利因素描述 1 將來可能的政策管制新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇政策上的波動。 2 可能的行業(yè)無序競爭新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇行業(yè)內(nèi)的無序競爭。 3 信用環(huán)境有待繼續(xù)提高尚未能與人行系統(tǒng)連接；人口流動大；從業(yè)人員缺乏行業(yè)資質(zhì)管理。 主營業(yè)務(wù)主要競爭對手競爭地位比較按揭代理南楓按揭（泛華金融）業(yè)務(wù)量接近，X品牌及凈利潤指標領(lǐng)先。置業(yè)擔(dān)保不動產(chǎn)、安信巨融X暫落后于 2家競爭對手；基于對手處于成長瓶頸，X處于高速成長期，計劃于 2012年全面超越?，F(xiàn)金贖樓融安擔(dān)保、安信巨融X產(chǎn)品豐富、收費合理、渠道多，市場占有率 20%以上，優(yōu)勢較為明顯小額信貸信安易貸、中安信業(yè)、UA 三家企業(yè)貸款余額分別為 、 2億元，月增量分別為 6000、3000和 1600萬元，X貸款余額 4000萬元，月增量 1000萬元。 X擔(dān)保所提供的綜合服務(wù)價值鏈條較為獨特，一方面能夠比較有效地化解房地產(chǎn)市場波動帶來的不利影響；另一方面能夠形成對客戶的交叉銷售，提升服務(wù)價值，快速提高整體市場占有率。 X擔(dān)保采取低成本運作模式，固定成本占比小，具有較大的財務(wù)優(yōu)勢。 X擔(dān)保在發(fā)展階段采取差異化競爭，包括客戶選擇、產(chǎn)品設(shè)計和營銷模式，市場競爭力較強。 X擔(dān)保主營業(yè)務(wù)定位為：”Mortgage amp。 Home Loan Service”，即提供房屋按揭與家庭貸款服務(wù)。主營業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)開展情況按揭代理無風(fēng)險、成熟的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、模式和發(fā)展路徑清晰、復(fù)制能力強置業(yè)擔(dān)保低風(fēng)險、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰現(xiàn)金贖樓低風(fēng)險、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰小額信貸擁有完整業(yè)務(wù)團隊，適度開展 按揭代理業(yè)務(wù)流程 擔(dān)保業(yè)務(wù)流程小額信貸業(yè)務(wù)流程 按揭代理及擔(dān)保業(yè)務(wù)同屬按揭業(yè)務(wù)鏈，其中按揭服務(wù)貫穿全流程，擔(dān)保為其中階段需求（見X擔(dān)保業(yè)務(wù)流程圖示）。X業(yè)已建立“規(guī)模發(fā)展按揭業(yè)務(wù)、以按揭業(yè)務(wù)為擔(dān)保業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和資源、擔(dān)保業(yè)務(wù)促進按揭營銷”的獨特業(yè)務(wù)模式，實行“市場拓展→專業(yè)受理→售后服務(wù)”的專業(yè)細分和“梯隊小組 +業(yè)務(wù)聯(lián)動”的銷售管理模式，有效提升業(yè)務(wù)規(guī)模，降低運營成本。小額信貸業(yè)務(wù)在其服務(wù)領(lǐng)域，強調(diào)輕資產(chǎn)、低風(fēng)險、杠桿化。其中，信貸風(fēng)險的有效控制主要通過主動性客戶選擇和信貸配給制度來實現(xiàn)。 3 年各產(chǎn)品業(yè)務(wù)量及創(chuàng)收單位：萬元業(yè)務(wù)品種 財務(wù)指標 2007年 2008年同比變動 2009年同比變動按揭代理 年業(yè)務(wù)量 458,830 146,377 68% 519,635 255%業(yè)務(wù)總收入 1,932 566 71% 1,701 201%置業(yè)擔(dān)保 年業(yè)務(wù)量 13,900 13,020 6% 194,327 1393%業(yè)務(wù)總收入 88 103 17% 1,281 1141%現(xiàn)金贖樓 年業(yè)務(wù)量 7,660 44,171 477% 45,486 3%業(yè)務(wù)總收入 164 1,044 537% 855 18%小額貸款 年業(yè)務(wù)量 1,867 933 50% 7,058 656%業(yè)務(wù)總收入 66 216 229% 781 262%數(shù)據(jù)來源：X擔(dān)保財務(wù)部 3 年營業(yè)收入構(gòu)成單位：萬元業(yè)務(wù)品種 2007年比例 2008年比例 2009年比例 按揭代理 1,932 % 566 % 1,701 %置業(yè)擔(dān)保 88 % 103 % 1,281 %現(xiàn)金贖樓 164 % 1,044 % 855 %小額貸款 66 % 216 % 781 %其它 12 % 263 % 587 %收入合計 2,261 % 2,192 % 5,205 %自 2006年以來，X擔(dān)保主營業(yè)務(wù)由單一的按揭代理銷售，發(fā)展為按揭代理、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓和小額貸款等多元化房地產(chǎn)交易相關(guān)業(yè)務(wù)。排除房地產(chǎn)市場 2007年的高峰和 2008年的低谷對業(yè)務(wù)銷售的特別影響外，各業(yè)務(wù)在近三年呈現(xiàn)快速增長發(fā)展趨勢，尤其是擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額信貸業(yè)務(wù)，在 2009年得到突破性的發(fā)展。按揭代理的銷售收入占總收入的比例自 2007年的 %下降到 2009年的 %，2009年各類業(yè)務(wù)的總銷售收入超過 5,200萬元。 X擔(dān)保的客戶主要分為二大類，一是終端個人業(yè)主，二是銀行機構(gòu)。終端個人業(yè)主主要為擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額家庭貸款業(yè)務(wù)的付費方，銀行機構(gòu)主要作為按揭代理業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)的付費方和合作伙伴。合作銀行及合作內(nèi)容銀行名稱合作項目按揭代理擔(dān)保合作特點擔(dān)保額度（不含平轉(zhuǎn)）保證金比例工商銀行交易類業(yè)務(wù)優(yōu)勢明顯 3000萬 10% 深圳發(fā)展銀行消費類業(yè)務(wù)有優(yōu)勢 2500萬 10% 平安銀行政策優(yōu)勢不明顯 1億 10% 交通銀行交易類，操作便捷 5% 農(nóng)業(yè)銀行交易類 2000萬 10% 光大銀行商業(yè)類物業(yè)有優(yōu)勢 5000萬（申報中） 銀行名稱合作項目按揭代理擔(dān)保合作特點擔(dān)保額度（不含平轉(zhuǎn)）保證金比例招商銀行交易類 5000萬（申報中） 建設(shè)銀行交易類 5000萬（申報中） 興業(yè)銀行交易類 6500萬（申報中） 510% 星展銀行政策偏緊 恒生銀行政策緊，要求高 渣打銀行交易類政策有優(yōu)勢 南洋商業(yè)銀行可受理外幣，非交易不受理 東亞銀行可受理外幣，非交易不受理 業(yè)務(wù)來源情況根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，按揭代理、置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)， 50%以上來源于中小中介，30%以上來源于銀行客戶經(jīng)理轉(zhuǎn)介，不到 5%來源大中介，不到 15%來源于終端客戶。按揭代理業(yè)務(wù)在各銀行的受理業(yè)務(wù)量分布情況如下：單位：萬元銀行名稱 業(yè)務(wù)量 合計 2009年 2008年 2007年工商銀行 175,420 38,120 153,302 366,843交通銀行 166,655 50,771 58,121 275,547中國銀行 11,421 196,596 208,018深發(fā)展 65,751 22,433 21,100 109,283光大銀行 35,280 15,169 14,628 65,077興業(yè)銀行 27,052 27,052平安銀行 19,738 19,738建設(shè)銀行 477 114 10,974 11,565渣打銀行 1,517 5,664 4,109 11,290農(nóng)業(yè)銀行 10,638 264 10,901招商銀行 10,668 10,668 郵儲銀行 3,670 3,670星展銀行 304 2,421 2,725廣發(fā)銀行 1,510 1,510東亞銀行 444 444渤海銀行 396 396恒生銀行 116 116合計 519,635 146,377 458,830 1,124,843擔(dān)保業(yè)務(wù)自 2009年才開始大規(guī)模的輸送量，主要是以交通銀行和工商銀行為主，占所有合作銀行擔(dān)保業(yè)務(wù)總量的 80%以上。第四章目標企業(yè)財務(wù)會計信息根據(jù)中磊會計師事務(wù)所出具的審計報告，X擔(dān)保最近三年的財務(wù)信息摘要如下（合并財務(wù)報表口徑）： ：萬元項目 貨幣資金 3, 3,存出保證金 2,應(yīng)收賬款 預(yù)付款項 其他應(yīng)收款 6, 2,其他流動資產(chǎn) 4, 1,流動資產(chǎn) 16, 7,固定資產(chǎn) 長期股權(quán)投資 非流動資產(chǎn) 資產(chǎn)合計 17, 8,應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)交稅費 其他應(yīng)付款 4, 1,其他流動負債 2,流動負債 8, 1,長期借款 2,非流動負債 2, 負債合計 10, 1,實收資本 5, 5,資本公積 盈余公積 未分配利潤 歸屬于母公司所有者的股東權(quán)益 6, 5,少數(shù)股東權(quán)益 1,數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告注：其它應(yīng)收款 6,，主要包括置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的對外擔(dān)保贖樓款和現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的現(xiàn)金贖樓款。 其它流動資產(chǎn) 4,，主要包括小額信貸業(yè)務(wù)對外發(fā)放的小額信用貸款等。 其他應(yīng)付款 4,，主要包括擔(dān)保業(yè)務(wù)銀行已發(fā)放但尚未贖樓