【文章內(nèi)容簡介】 %。其中，%,%，%。2010年，%。其中，%，%%。12月當(dāng)月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，%；全國商品房銷售額10201億元，%。（2）市場可能容納的最大銷售額：在城市化、人均居住條件改善和房屋自然折舊三個(gè)主要因素作用下，如果我國十年后人均住宅面積分別達(dá)到228 和30 平方米，%、%%；、。也就是說未來十年房地產(chǎn)投資額年均增長維持在一到兩倍GDP 的水平是合理的。過去幾年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長一直高于GDP 增長，%，按照這樣的增長速度，預(yù)計(jì)每三年即有10%的城鎮(zhèn)居民進(jìn)入中等收入家庭行列，也即每年有3 億平米的住房需求，這表明在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)居民的住宅潛在需求變?yōu)橛行枨笫强赡艿?。?）未來房地產(chǎn)市場規(guī)模的趨勢：a房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化 b房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密 c房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，增長迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散 d國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善 房地產(chǎn)市場的構(gòu)成 （1）構(gòu)成房地產(chǎn)市場的主要品牌：中國幾個(gè)較大的房地產(chǎn)商有萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、陽光100等。（2）與通用時(shí)代構(gòu)成競爭的樓盤：建發(fā)匯金國際、萬科城市花園、保利國際廣場、書院觀邸、恒大金都 營銷環(huán)境分析總結(jié) 機(jī)會與威脅 機(jī)會：政府重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房；我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展；股市下撤熱線投入房地產(chǎn)行業(yè)；消費(fèi)者需求不飽和；每年城市人口增加；房地產(chǎn)重組；威脅：巨大的供應(yīng)量+同比大幅下滑的銷售量，開發(fā)商銷售壓力巨大；央行存款儲備提高，資金來源收緊；銀行存款加息；可規(guī)劃土地減少；政府積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場 優(yōu)勢與劣勢 優(yōu)勢：區(qū)域和客戶定位明確；我國充足的土地準(zhǔn)備；房地產(chǎn)行業(yè)的品牌知名度和客戶對公司品牌的忠誠度較高 劣勢：施工隊(duì)伍素質(zhì)不高；管理邊界問題，內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場驗(yàn)證；公司中高層管理人員人事變動較為頻繁 消費(fèi)者分析 消費(fèi)者的總體消費(fèi)態(tài)勢： 房地產(chǎn)消費(fèi)態(tài)勢（1）房地產(chǎn)總體消費(fèi)態(tài)勢向上（2）現(xiàn)有的消費(fèi)時(shí)尚：隨著人們生活水平的提高，對房子的要求從僅僅是能夠居住擴(kuò)展到現(xiàn)在的周邊環(huán)境好，小區(qū)設(shè)備齊全，人文環(huán)境好以及房子是否有發(fā)展?jié)摿Φ鹊?。人們對房子的需求已?jīng)不僅僅局限于居住，甚至在商業(yè)投資、人文地理環(huán)境及配套設(shè)施提出了更高的要求。 通用時(shí)代消費(fèi)者分析 消費(fèi)群體的構(gòu)成他們是五高人群，高收入、高職位、高知識、高要求、高品位，追求時(shí)尚，他們是城市國際化的先鋒。（1）現(xiàn)有消費(fèi)者的年齡：目標(biāo)受眾年齡為2550歲（2） 現(xiàn)有消費(fèi)者的職業(yè)：從事較好的職業(yè)工作。如本地公務(wù)員、事業(yè)單位中高層管理者、私營企業(yè)主、企事業(yè)高管、富二代、自由職業(yè)者等（3）現(xiàn)有消費(fèi)者的收入：消費(fèi)者本身或者家庭必須要有較好的收入，才能負(fù)擔(dān)起房子，具有購買房子的消費(fèi)能力。（4）現(xiàn)有消費(fèi)者的受教育程度：受過良好教育，注重房子質(zhì)量（5）現(xiàn)有消費(fèi)者生活形態(tài)分析：注重生活質(zhì)量，有能力負(fù)擔(dān)購房費(fèi)用；關(guān)注環(huán)保，喜歡親近自然；追求時(shí)尚、品味，看中中心區(qū)生活，工作重心在城區(qū)，追求生活、開始體味生活、追求面子、地位，彰顯個(gè)人地位與財(cái)富 消費(fèi)者的消費(fèi)行為（1） 購買的動機(jī)：理性動機(jī) 投資、自??；感性動機(jī) 求新、求美、效仿或炫耀、癖好、健康和舒適。自住兼有多次投資、多次置業(yè)，改善需求。（2） 購買的時(shí)間：2011年8月份開始。（3） 購買的頻率：頻率小，多為終身性。（4） 購買的數(shù)量：一般都為一套，但也有用作商業(yè)投資的會不止購買一套。（5） 購買的地點(diǎn)：長沙通用時(shí)代國際社區(qū)客戶形象定位 城市國際精英階層 擁有強(qiáng)烈的國際化意識，擁有生活的品質(zhì)與生活的品味，是財(cái)富與閱歷成就的生活大師 通用時(shí)代特性分析 通用時(shí)代性能 通用時(shí)代國際社區(qū)是2009央企排名第28位、2010中國企業(yè)500強(qiáng)排名第88位的中國通用技術(shù)集團(tuán)成員企業(yè)通用地產(chǎn)在長沙的開山力作，項(xiàng)目占地240畝，總規(guī)模近70萬平方米，總投資額30億，通用地產(chǎn)將以央企的實(shí)力和責(zé)任，將項(xiàng)目打造成長沙最佳城市生活示范區(qū)。 項(xiàng)目位于長沙市中央城區(qū)，南北主干道芙蓉路與赤領(lǐng)路交匯處。其出則繁華的地脈優(yōu)勢，入則寧靜的綠色、生態(tài)宜居環(huán)境，板式建筑設(shè)計(jì)、N+1戶型設(shè)計(jì)、高贈送面積、架空陽光車庫、東南亞風(fēng)情園林、百年原生態(tài)喬木、3重頂級安防、5A級物業(yè)配套……通用時(shí)代?國際社區(qū)正傾力為長沙人居打造最佳城市生活示范區(qū)物業(yè)類別 住宅 項(xiàng)目特色 其他建筑類別 板塔結(jié)合 高層 裝修狀況 毛坯環(huán)線位置 二環(huán)以內(nèi) 所屬商圈 中心片區(qū)物業(yè)地址 天心芙蓉中路與赤嶺路交匯處（長沙理工大學(xué)正對面）交通狀況 乘坐91907090804等多路公交車在長沙理工大學(xué)下車即可到達(dá)。開盤時(shí)間 2011716 入住時(shí)間 201212容 積 率 [關(guān)于容積率]綠 化 率 %[關(guān)于綠化率]戶 　 數(shù) 總共 2340 戶 [房源詳情]預(yù)售許可證 長房售許字（2011）第0489號 [更多] 物 業(yè) 費(fèi) 暫無資料[點(diǎn)評物業(yè)]物業(yè)公司 北京市均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司長沙分公司開 發(fā) 商 通用地產(chǎn)長沙有限公司售樓地址 芙蓉中路與赤嶺路交匯處（長沙理工大學(xué)正對面）項(xiàng)目配套 學(xué)校：長沙理工大學(xué) 　　 商場：蘇寧電器、通程電器 　　 公園：南郊公園、湘江風(fēng)光帶 　　 購物：嘉信茂沃爾瑪超市、步步高超市、新一佳超市、華銀旺和超市、國美電器、通程電器、蘇寧電器 　　 酒店：神龍大酒店、五華酒店、新時(shí)空康年 　　 銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、 中信銀行 　　 醫(yī)院：第二人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、愛爾眼科醫(yī)院、長沙市中心醫(yī)院 　　 影院：雨花亭電影院、湖南大劇院、萬達(dá)影院、王府井影院 　　 體育館：賀龍?bào)w育館、理工大學(xué)體育 通用時(shí)代項(xiàng)目的質(zhì)量項(xiàng)目超高綠化率，低居住密度，城市央?yún)^(qū)罕有；擁東南亞風(fēng)情園林，百余種精選植被，原生喬木，詮釋綠色有氧生活；大小景觀結(jié)點(diǎn)，無邊泳池、生態(tài)陽光車庫……將生態(tài)、健康的氣質(zhì)賦予生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)；節(jié)能環(huán)保技術(shù)也在項(xiàng)目中得到廣泛應(yīng)用，塑造都市生態(tài)人居的典范之作。項(xiàng)目獲得了“2011年長沙綠色榜樣樓盤”的殊榮。 通用時(shí)代項(xiàng)目的價(jià)格均價(jià)7800左右，在同類樓盤中屬于高檔居住房。這個(gè)價(jià)格與通用時(shí)代質(zhì)量的配合程度還是非常高的，消費(fèi)者也普遍認(rèn)為這個(gè)價(jià)格比較合理。 與同類其他樓盤的比較與同等價(jià)格的其他樓盤相比，通用時(shí)代在性能質(zhì)量上更加優(yōu)越，它所提供的配套設(shè)施更加完善；與同地段的其他樓盤相比，通用時(shí)代性價(jià)比更高；在材質(zhì)和工藝上，通用時(shí)代有中國500強(qiáng)的通用地產(chǎn)做后盾；而且通用時(shí)代地理位置優(yōu)越，消費(fèi)者認(rèn)知度比較高。 通用時(shí)代項(xiàng)目的生命周期分析由于長沙房地產(chǎn)行業(yè)比較活躍，和通用時(shí)代本身所具有的高質(zhì)量，使得很多網(wǎng)站都已提前發(fā)布關(guān)于通用時(shí)代的信息，而且第一期開盤第一天就全部一售而空，可見其知名度和受喜愛度。但通用時(shí)代才剛剛起步，仍處于市場導(dǎo)入期，開拓市場。由于導(dǎo)入市場的費(fèi)用較高，我們需要縮短這一時(shí)期，減少導(dǎo)入成本。廣告應(yīng)以提高其知名度、消費(fèi)者認(rèn)知度、使其迅速進(jìn)入市場為目的，進(jìn)行廣告宣傳活動。 通用時(shí)代項(xiàng)目的品牌形象分析通用時(shí)代國際社區(qū)是2009央企排名第28位、2010中國企業(yè)500強(qiáng)排名第88位的中國通用技術(shù)集團(tuán)成員企業(yè)通用地產(chǎn)在長沙的開山力作，項(xiàng)目位處芙蓉中路央?yún)^(qū)地段，雄踞眺江宜居版塊，以近兩萬平米長沙中心城區(qū)最大的東南亞園林景觀、近千顆原生喬木簇?fù)矸比A；以板式建筑，N＋1人性化戶型尊重人居；更以近1000平米無邊泳池、籃球場和網(wǎng)球場，倡導(dǎo)健康生活；長沙首家入戶大堂及汽車豪華大堂雙大堂設(shè)計(jì)，全球頂級物管顧問——戴德梁的傾力服務(wù)、霍尼韋爾等國際頂級智能安防系統(tǒng)的安防配備，無不體現(xiàn)一種世界級的尊崇。通用時(shí)代國際社區(qū)以打造“最佳城市生活示范區(qū)”為核心理念，將城市生活與絕美自然融合一體，在城市核心地脈打造國際級品質(zhì)的宜居之所。于多數(shù)人而言，城市更多的是倡導(dǎo)繁華；于通用時(shí)代 國際社區(qū)而言，我們更崇尚自然。通過多次地對國外先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的研究，結(jié)合新海歸特有的奢享生活方式與中國情結(jié)，通用時(shí)代國際社區(qū)正在致力為長沙人居打造一種國際化設(shè)計(jì)風(fēng)格。既萃取西方居住的舒適又謹(jǐn)遵中國的文化禮儀，既吸納城市之繁華，又與自然宜居共融，于平常中見證非凡，于非凡中流淌品質(zhì)，于品質(zhì)中彰顯尊貴。 通用時(shí)代定位境界所在 精工建筑 精致園林 精美戶型 而且通用時(shí)代的定位達(dá)到了預(yù)期的效果 通用時(shí)代項(xiàng)目分析總結(jié)優(yōu)勢 地段――芙蓉南路，南臨南郊公園、猴子石大橋，北接芙蓉路，地理位置優(yōu)越，交通便捷；規(guī)模――總面積240畝，總規(guī)模近70萬平方米，總投資額30億；配套――停車場、醫(yī)院、學(xué)校、健身設(shè)施，配套齊備；政策――此案是政府招商引資項(xiàng)目，給商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間。 劣勢 通用時(shí)代國際社區(qū)人口過于密集，周邊的道路規(guī)劃不太規(guī)范，公交車太多，上下班高峰期堵車嚴(yán)重。且此區(qū)域周邊棚戶改造較多，個(gè)別的道路在整改使街道不太干凈。機(jī)會 經(jīng)營模式――N+1戶型，開啟長沙人居世界觀；商業(yè)提升價(jià)值――交通及區(qū)域形象提升，購買力增強(qiáng)，吸引多類經(jīng)營商戶進(jìn)駐經(jīng)營。 威脅 經(jīng)營項(xiàng)目及品牌商戶在同一區(qū)域存在重疊經(jīng)營現(xiàn)象；競爭對手較多，如匯金國際、錦繡湘江、保利國際廣場等，招商難度增大，而且該項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模龐大。市區(qū)內(nèi)各大商業(yè)物業(yè)招商力度不斷加大，品牌客戶群體是共同的招商對象。 通用時(shí)代在競爭中的地位在房地產(chǎn)這個(gè)競爭激烈的行業(yè)中，房地產(chǎn)商多如牛毛，而各大知名地產(chǎn)商在長沙也均有分公司。而通用地產(chǎn)在全國排名88位，已經(jīng)算是競爭力比較強(qiáng)的地產(chǎn)公司了。作為通用地產(chǎn)在長沙的首個(gè)鼎力之作，自今年4月開盤以來便贏得市場的一致喝彩，即使整個(gè)銷售周期恰逢調(diào)控挺向縱深，也無法影響購房者對它的偏愛，銷售額已超8億，在地產(chǎn)界的風(fēng)云際會之中，獨(dú)占鰲頭，超越群倫。 通用時(shí)代的競爭對手 主要的競爭對手及其基本情況通用時(shí)代的競爭對手還是集中于中央城區(qū)、價(jià)格較高、配套設(shè)施較好的樓盤，主要的競爭對手是建發(fā)匯金國際。建發(fā)匯金國際項(xiàng)目是建發(fā)房產(chǎn)2010年“城系”標(biāo)桿項(xiàng)目，侯家塘?城市精英私家官邸，24萬平米國際社區(qū)——建發(fā)?匯金國際是集城市中心頂級豪宅、寫字樓、商業(yè)配套為一體的城市綜合體項(xiàng)目，占據(jù)著長沙絕對城市中心領(lǐng)地，緊鄰地鐵1號線赤黃路站，以150米的地標(biāo)建筑高度，撐起南城CBD核心；該項(xiàng)目環(huán)抱侯家塘、東塘商圈及雨花亭三大商圈，車程僅3分鐘，構(gòu)筑出奢華生活圈，聚集了大量的中高