【文章內(nèi)容簡介】 %。其中，%,%，%。2010年，%。其中，%，%%。12月當(dāng)月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，%；全國商品房銷售額10201億元，%。（2）市場可能容納的最大銷售額：在城市化、人均居住條件改善和房屋自然折舊三個主要因素作用下，如果我國十年后人均住宅面積分別達(dá)到228 和30 平方米，%、%%；、。也就是說未來十年房地產(chǎn)投資額年均增長維持在一到兩倍GDP 的水平是合理的。過去幾年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長一直高于GDP 增長，%，按照這樣的增長速度，預(yù)計每三年即有10%的城鎮(zhèn)居民進(jìn)入中等收入家庭行列，也即每年有3 億平米的住房需求，這表明在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)居民的住宅潛在需求變?yōu)橛行枨笫强赡艿摹＃?）未來房地產(chǎn)市場規(guī)模的趨勢：a房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化 b房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密 c房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點擴散 d國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善 房地產(chǎn)市場的構(gòu)成 （1）構(gòu)成房地產(chǎn)市場的主要品牌：中國幾個較大的房地產(chǎn)商有萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、陽光100等。（2）與通用時代構(gòu)成競爭的樓盤：建發(fā)匯金國際、萬科城市花園、保利國際廣場、書院觀邸、恒大金都 營銷環(huán)境分析總結(jié) 機會與威脅 機會：政府重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房；我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展；股市下撤熱線投入房地產(chǎn)行業(yè)；消費者需求不飽和；每年城市人口增加；房地產(chǎn)重組；威脅：巨大的供應(yīng)量+同比大幅下滑的銷售量，開發(fā)商銷售壓力巨大；央行存款儲備提高，資金來源收緊；銀行存款加息；可規(guī)劃土地減少；政府積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場 優(yōu)勢與劣勢 優(yōu)勢：區(qū)域和客戶定位明確；我國充足的土地準(zhǔn)備；房地產(chǎn)行業(yè)的品牌知名度和客戶對公司品牌的忠誠度較高 劣勢：施工隊伍素質(zhì)不高；管理邊界問題，內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場驗證；公司中高層管理人員人事變動較為頻繁 消費者分析 消費者的總體消費態(tài)勢： 房地產(chǎn)消費態(tài)勢（1）房地產(chǎn)總體消費態(tài)勢向上（2）現(xiàn)有的消費時尚：隨著人們生活水平的提高，對房子的要求從僅僅是能夠居住擴展到現(xiàn)在的周邊環(huán)境好，小區(qū)設(shè)備齊全，人文環(huán)境好以及房子是否有發(fā)展?jié)摿Φ鹊取Ｈ藗儗Ψ孔拥男枨笠呀?jīng)不僅僅局限于居住，甚至在商業(yè)投資、人文地理環(huán)境及配套設(shè)施提出了更高的要求。 通用時代消費者分析 消費群體的構(gòu)成他們是五高人群，高收入、高職位、高知識、高要求、高品位，追求時尚，他們是城市國際化的先鋒。（1）現(xiàn)有消費者的年齡：目標(biāo)受眾年齡為2550歲（2） 現(xiàn)有消費者的職業(yè)：從事較好的職業(yè)工作。如本地公務(wù)員、事業(yè)單位中高層管理者、私營企業(yè)主、企事業(yè)高管、富二代、自由職業(yè)者等（3）現(xiàn)有消費者的收入：消費者本身或者家庭必須要有較好的收入，才能負(fù)擔(dān)起房子，具有購買房子的消費能力。（4）現(xiàn)有消費者的受教育程度：受過良好教育，注重房子質(zhì)量（5）現(xiàn)有消費者生活形態(tài)分析：注重生活質(zhì)量，有能力負(fù)擔(dān)購房費用；關(guān)注環(huán)保，喜歡親近自然；追求時尚、品味，看中中心區(qū)生活，工作重心在城區(qū)，追求生活、開始體味生活、追求面子、地位，彰顯個人地位與財富 消費者的消費行為（1） 購買的動機：理性動機 投資、自??；感性動機 求新、求美、效仿或炫耀、癖好、健康和舒適。自住兼有多次投資、多次置業(yè)，改善需求。（2） 購買的時間：2011年8月份開始。（3） 購買的頻率：頻率小，多為終身性。（4） 購買的數(shù)量：一般都為一套，但也有用作商業(yè)投資的會不止購買一套。（5） 購買的地點：長沙通用時代國際社區(qū)客戶形象定位 城市國際精英階層 擁有強烈的國際化意識，擁有生活的品質(zhì)與生活的品味，是財富與閱歷成就的生活大師 通用時代特性分析 通用時代性能 通用時代國際社區(qū)是2009央企排名第28位、2010中國企業(yè)500強排名第88位的中國通用技術(shù)集團(tuán)成員企業(yè)通用地產(chǎn)在長沙的開山力作，項目占地240畝，總規(guī)模近70萬平方米，總投資額30億，通用地產(chǎn)將以央企的實力和責(zé)任，將項目打造成長沙最佳城市生活示范區(qū)。 項目位于長沙市中央城區(qū)，南北主干道芙蓉路與赤領(lǐng)路交匯處。其出則繁華的地脈優(yōu)勢，入則寧靜的綠色、生態(tài)宜居環(huán)境，板式建筑設(shè)計、N+1戶型設(shè)計、高贈送面積、架空陽光車庫、東南亞風(fēng)情園林、百年原生態(tài)喬木、3重頂級安防、5A級物業(yè)配套……通用時代?國際社區(qū)正傾力為長沙人居打造最佳城市生活示范區(qū)物業(yè)類別 住宅 項目特色 其他建筑類別 板塔結(jié)合 高層 裝修狀況 毛坯環(huán)線位置 二環(huán)以內(nèi) 所屬商圈 中心片區(qū)物業(yè)地址 天心芙蓉中路與赤嶺路交匯處（長沙理工大學(xué)正對面）交通狀況 乘坐91907090804等多路公交車在長沙理工大學(xué)下車即可到達(dá)。開盤時間 2011716 入住時間 201212容 積 率 [關(guān)于容積率]綠 化 率 %[關(guān)于綠化率]戶 　 數(shù) 總共 2340 戶 [房源詳情]預(yù)售許可證 長房售許字（2011）第0489號 [更多] 物 業(yè) 費 暫無資料[點評物業(yè)]物業(yè)公司 北京市均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司長沙分公司開 發(fā) 商 通用地產(chǎn)長沙有限公司售樓地址 芙蓉中路與赤嶺路交匯處（長沙理工大學(xué)正對面）項目配套 學(xué)校：長沙理工大學(xué) 　　 商場：蘇寧電器、通程電器 　　 公園：南郊公園、湘江風(fēng)光帶 　　 購物：嘉信茂沃爾瑪超市、步步高超市、新一佳超市、華銀旺和超市、國美電器、通程電器、蘇寧電器 　　 酒店：神龍大酒店、五華酒店、新時空康年 　　 銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、 中信銀行 　　 醫(yī)院：第二人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、愛爾眼科醫(yī)院、長沙市中心醫(yī)院 　　 影院：雨花亭電影院、湖南大劇院、萬達(dá)影院、王府井影院 　　 體育館：賀龍體育館、理工大學(xué)體育 通用時代項目的質(zhì)量項目超高綠化率，低居住密度，城市央?yún)^(qū)罕有；擁東南亞風(fēng)情園林，百余種精選植被，原生喬木，詮釋綠色有氧生活；大小景觀結(jié)點，無邊泳池、生態(tài)陽光車庫……將生態(tài)、健康的氣質(zhì)賦予生活的每一個細(xì)節(jié)；節(jié)能環(huán)保技術(shù)也在項目中得到廣泛應(yīng)用，塑造都市生態(tài)人居的典范之作。項目獲得了“2011年長沙綠色榜樣樓盤”的殊榮。 通用時代項目的價格均價7800左右，在同類樓盤中屬于高檔居住房。這個價格與通用時代質(zhì)量的配合程度還是非常高的，消費者也普遍認(rèn)為這個價格比較合理。 與同類其他樓盤的比較與同等價格的其他樓盤相比，通用時代在性能質(zhì)量上更加優(yōu)越，它所提供的配套設(shè)施更加完善；與同地段的其他樓盤相比，通用時代性價比更高；在材質(zhì)和工藝上，通用時代有中國500強的通用地產(chǎn)做后盾；而且通用時代地理位置優(yōu)越，消費者認(rèn)知度比較高。 通用時代項目的生命周期分析由于長沙房地產(chǎn)行業(yè)比較活躍，和通用時代本身所具有的高質(zhì)量，使得很多網(wǎng)站都已提前發(fā)布關(guān)于通用時代的信息，而且第一期開盤第一天就全部一售而空，可見其知名度和受喜愛度。但通用時代才剛剛起步，仍處于市場導(dǎo)入期，開拓市場。由于導(dǎo)入市場的費用較高，我們需要縮短這一時期，減少導(dǎo)入成本。廣告應(yīng)以提高其知名度、消費者認(rèn)知度、使其迅速進(jìn)入市場為目的，進(jìn)行廣告宣傳活動。 通用時代項目的品牌形象分析通用時代國際社區(qū)是2009央企排名第28位、2010中國企業(yè)500強排名第88位的中國通用技術(shù)集團(tuán)成員企業(yè)通用地產(chǎn)在長沙的開山力作，項目位處芙蓉中路央?yún)^(qū)地段，雄踞眺江宜居版塊，以近兩萬平米長沙中心城區(qū)最大的東南亞園林景觀、近千顆原生喬木簇?fù)矸比A；以板式建筑，N＋1人性化戶型尊重人居；更以近1000平米無邊泳池、籃球場和網(wǎng)球場，倡導(dǎo)健康生活；長沙首家入戶大堂及汽車豪華大堂雙大堂設(shè)計，全球頂級物管顧問——戴德梁的傾力服務(wù)、霍尼韋爾等國際頂級智能安防系統(tǒng)的安防配備，無不體現(xiàn)一種世界級的尊崇。通用時代國際社區(qū)以打造“最佳城市生活示范區(qū)”為核心理念，將城市生活與絕美自然融合一體，在城市核心地脈打造國際級品質(zhì)的宜居之所。于多數(shù)人而言，城市更多的是倡導(dǎo)繁華；于通用時代 國際社區(qū)而言，我們更崇尚自然。通過多次地對國外先進(jìn)設(shè)計理念的研究，結(jié)合新海歸特有的奢享生活方式與中國情結(jié)，通用時代國際社區(qū)正在致力為長沙人居打造一種國際化設(shè)計風(fēng)格。既萃取西方居住的舒適又謹(jǐn)遵中國的文化禮儀，既吸納城市之繁華，又與自然宜居共融，于平常中見證非凡，于非凡中流淌品質(zhì)，于品質(zhì)中彰顯尊貴。 通用時代定位境界所在 精工建筑 精致園林 精美戶型 而且通用時代的定位達(dá)到了預(yù)期的效果 通用時代項目分析總結(jié)優(yōu)勢 地段――芙蓉南路，南臨南郊公園、猴子石大橋，北接芙蓉路，地理位置優(yōu)越，交通便捷；規(guī)模――總面積240畝，總規(guī)模近70萬平方米，總投資額30億；配套――停車場、醫(yī)院、學(xué)校、健身設(shè)施，配套齊備；政策――此案是政府招商引資項目，給商業(yè)項目提供了廣闊發(fā)展空間。 劣勢 通用時代國際社區(qū)人口過于密集，周邊的道路規(guī)劃不太規(guī)范，公交車太多，上下班高峰期堵車嚴(yán)重。且此區(qū)域周邊棚戶改造較多，個別的道路在整改使街道不太干凈。機會 經(jīng)營模式――N+1戶型，開啟長沙人居世界觀；商業(yè)提升價值――交通及區(qū)域形象提升，購買力增強，吸引多類經(jīng)營商戶進(jìn)駐經(jīng)營。 威脅 經(jīng)營項目及品牌商戶在同一區(qū)域存在重疊經(jīng)營現(xiàn)象；競爭對手較多，如匯金國際、錦繡湘江、保利國際廣場等，招商難度增大，而且該項目經(jīng)營規(guī)模龐大。市區(qū)內(nèi)各大商業(yè)物業(yè)招商力度不斷加大，品牌客戶群體是共同的招商對象。 通用時代在競爭中的地位在房地產(chǎn)這個競爭激烈的行業(yè)中，房地產(chǎn)商多如牛毛，而各大知名地產(chǎn)商在長沙也均有分公司。而通用地產(chǎn)在全國排名88位，已經(jīng)算是競爭力比較強的地產(chǎn)公司了。作為通用地產(chǎn)在長沙的首個鼎力之作，自今年4月開盤以來便贏得市場的一致喝彩，即使整個銷售周期恰逢調(diào)控挺向縱深，也無法影響購房者對它的偏愛，銷售額已超8億，在地產(chǎn)界的風(fēng)云際會之中，獨占鰲頭，超越群倫。 通用時代的競爭對手 主要的競爭對手及其基本情況通用時代的競爭對手還是集中于中央城區(qū)、價格較高、配套設(shè)施較好的樓盤，主要的競爭對手是建發(fā)匯金國際。建發(fā)匯金國際項目是建發(fā)房產(chǎn)2010年“城系”標(biāo)桿項目，侯家塘?城市精英私家官邸，24萬平米國際社區(qū)——建發(fā)?匯金國際是集城市中心頂級豪宅、寫字樓、商業(yè)配套為一體的城市綜合體項目，占據(jù)著長沙絕對城市中心領(lǐng)地，緊鄰地鐵1號線赤黃路站，以150米的地標(biāo)建筑高度，撐起南城CBD核心；該項目環(huán)抱侯家塘、東塘商圈及雨花亭三大商圈，車程僅3分鐘，構(gòu)筑出奢華生活圈，聚集了大量的中高