【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城西路的入口附近。翠竹廣場(chǎng)和翠竹公園是目前永興縣集民眾鍛煉、休閑、娛樂(lè)、園藝等多種功能于一體的綜合性大型游樂(lè)場(chǎng)所之一。 項(xiàng)目政府資源分析到目前為止，永興縣城區(qū)能提供高水平接待能力的酒店太少，而其他縣市基本上城區(qū)都擁有10家高檔以上大酒店。從其他縣市的情況來(lái)看，興建一家高檔以上酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國(guó)民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的潤(rùn)滑作用。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，永興縣政府對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)非常支持，這也是本項(xiàng)目一項(xiàng)非常重要的資源。項(xiàng)目區(qū)位分析根據(jù)永興縣城區(qū)規(guī)劃方案，本項(xiàng)目與即將新建的永興縣市民服務(wù)中心距離僅五分鐘左右車程，同時(shí)，本項(xiàng)目所在地正好是永興城區(qū)的商業(yè)地段，附近主干道路干勁南路—永康路、龍山路—龍山西路以及人民路，均為寬敞城市道路，交通便利，距永興縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園等不超過(guò)十分鐘車程。從區(qū)位上看，一方面，本項(xiàng)目建成之后，能同時(shí)為這兩個(gè)辦事機(jī)構(gòu)提供急需的服務(wù)；另一方面，這兩個(gè)機(jī)構(gòu)也能對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一個(gè)強(qiáng)大的支托。另外，從永興縣范圍來(lái)看，永興縣未來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還會(huì)以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)為主，其中資本密集型產(chǎn)業(yè)主要就是房地產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目的建成，將能對(duì)全永興縣區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到拋磚引玉的作用。二、項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體定位酒店的總體定位：集度假、商務(wù)、會(huì)議、娛樂(lè)為一體的大型綠色生態(tài)酒店。定位說(shuō)明：（1）度假——以 為依托。同時(shí)也注重商務(wù)與娛樂(lè)。打造外來(lái)游客的棲息場(chǎng)所。從地理位置來(lái)看，項(xiàng)目做成純粹商務(wù)酒店沒(méi)有便利性優(yōu)勢(shì)，而且以項(xiàng)目所在地為核心在10分鐘車程的區(qū)域內(nèi)，包含了周邊地區(qū)眾多的商務(wù)酒店，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，以本方向?yàn)樗悸?，可以有效避開(kāi)這種競(jìng)爭(zhēng)；（2）商務(wù)——完善電子信息系統(tǒng)，成為企業(yè)交流、會(huì)議、會(huì)展的場(chǎng)所。隨著永興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項(xiàng)目周邊的企業(yè)數(shù)量將越來(lái)越多，酒店的商務(wù)及娛樂(lè)的需求量也會(huì)隨之增長(zhǎng)，從既有經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商務(wù)與娛樂(lè)是永興酒店市場(chǎng)的重要收入來(lái)源，所以不可忽視這些市場(chǎng)的需求量；近年來(lái)，隨著政府工作的不斷深入，永興縣招商引資力度的加大，全市硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。每年都有眾多企業(yè)考察團(tuán)前來(lái)學(xué)習(xí)、考察，這部分客戶同時(shí)也具有旅游、度假、會(huì)議等需要，本項(xiàng)目多方面入手，做好宣傳，能更好地滿足該類客戶的需求；綜合考慮，項(xiàng)目不能忽略棋牌、休閑、娛樂(lè)的存在；在項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，要充分考慮商務(wù)、娛樂(lè)與度假功能的相互影響；（3）綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，無(wú)論是度假酒店還是商務(wù)酒店，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。本項(xiàng)目本身就具備天然的綠色自然生態(tài)環(huán)境，再經(jīng)過(guò)營(yíng)造，這些條件將會(huì)有力地保證本項(xiàng)目在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中不落人后；（4）項(xiàng)目在本地人文歷史底蘊(yùn)的依托下，從酒店的建筑風(fēng)格及園林藝術(shù)等方面多加考慮，將更有利于提升酒店的文化內(nèi)涵。永興現(xiàn)有酒店的設(shè)計(jì)基本上都是以歐陸風(fēng)格或東南亞風(fēng)格為主題。為使項(xiàng)目不入俗套，獨(dú)樹(shù)一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林建筑為主題風(fēng)格。項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目定位：高檔（1）從永興其他縣市酒店?duì)I運(yùn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，就永興以及周邊地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件以及其自然、人文、政治等資源而言，永興完全有能力支撐一個(gè)高檔大酒店的正常運(yùn)作并盈利；（2）到目前為止，永興周圍縣市基本上都擁有本地的幾個(gè)高檔大酒店，永興在興建一座高檔大酒店能彌補(bǔ)這個(gè)缺憾，可以把外出其他縣市消費(fèi)的客人留在永興，為永興創(chuàng)造價(jià)值；（3）就項(xiàng)目地塊綜合素質(zhì)而言，一座低于高檔的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會(huì)削弱地塊本身的利用價(jià)值，更重要的是，它還會(huì)破壞項(xiàng)目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開(kāi)發(fā)和利用。項(xiàng)目客戶群定位屬性具 體 描 述年齡3055歲職業(yè)企業(yè)高管與所有者及其業(yè)務(wù)伙伴、私企老板、公務(wù)員文化層次以大專和本科學(xué)歷者為主、高中和研究生學(xué)歷次之經(jīng)濟(jì)能力月收入在20008000RMB左右者為主、其他收入層次者次之消費(fèi)時(shí)關(guān)注因素保健、休閑、安全、保密主要消費(fèi)項(xiàng)目娛樂(lè)、康體、餐飲、商務(wù)相關(guān)服務(wù)消費(fèi)目的商務(wù)需要、釋放工作壓力第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件第一節(jié) 項(xiàng)目地理位置永興翠竹賓館位于永興縣 以東， 以北。項(xiàng)目地勢(shì)平坦開(kāi)闊，交通極為便利，毗鄰永興翠竹廣場(chǎng)和翠竹公園，風(fēng)景宜人，空氣質(zhì)量較好，適宜該項(xiàng)目的建設(shè)。第二節(jié) 永興縣政治經(jīng)濟(jì)條件一、永興縣獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位永興縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距省會(huì)長(zhǎng)沙僅300公里、距郴州市52公里。耒水最大支流——便江橫穿全境，京廣鐵路、京珠高速公路、G107穿越南北，S212橫跨東西，加上正在籌建中的永郴快線、京珠高速公路永興縣連接線、S213延伸段（經(jīng)過(guò)黃泥、塘門口、復(fù)合，在馬田與G107平交）等高等級(jí)公路，永興水陸交通發(fā)達(dá)。全縣國(guó)土面積1979平方公里，人口64萬(wàn)。永興縣是郴州市建設(shè)“兩型”社會(huì)、打造“永郴宜”城市圈內(nèi)核心圈層，永興城區(qū)是全縣的中心，郴州的衛(wèi)星城。永興縣現(xiàn)有高檔賓館 座，二星級(jí)賓館 座，中高檔賓館 個(gè)，其它小型餐館、旅店近千個(gè)，融食宿、娛樂(lè)于一體。優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使永興縣的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時(shí)，由于近幾年永興縣政府加大了招商引資力度，一大批國(guó)內(nèi)外客商紛紛來(lái)永投資，伴隨著永興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園的迅速崛起，便江風(fēng)景旅游區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)，越來(lái)越多的外來(lái)人口涌向永興，這對(duì)本來(lái)就比較薄弱的永興服務(wù)業(yè)是一種考驗(yàn)，是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，因此建造能夠提供高質(zhì)量服務(wù)的商務(wù)酒店已是勢(shì)在必行，據(jù)此，我們認(rèn)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上可行的。 二、永興縣城市發(fā)展規(guī)劃“十二五”期間，永興縣的發(fā)展將按照“南延西擴(kuò)，發(fā)展新區(qū)；完善配套，提升老區(qū)；亮麗環(huán)境，接軌郴州”的原則進(jìn)行。城市規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)為 “兩心三軸”。兩心：在縣城北部形成老城區(qū)綜合服務(wù)中心，在縣城的南部形成新城區(qū)綜合服務(wù)中心。三軸：工業(yè)發(fā)展軸：在縣城的西部以循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園為依托，形成工業(yè)發(fā)展軸。綜合發(fā)展軸：依托永興大道，連接兩中心，布局縣城的公共服務(wù)設(shè)施，形成縣城的綜合發(fā)展軸。生活休閑軸：依托桃源路，結(jié)合便江風(fēng)景區(qū)，形成生活休閑軸?？h城發(fā)展總體目標(biāo)充分把握中部崛起的戰(zhàn)略機(jī)遇，發(fā)揮區(qū)位、交通、資源等綜合優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化“中國(guó)銀都”的戰(zhàn)略地位，打造全國(guó)最具優(yōu)勢(shì)的金銀產(chǎn)業(yè)集群新高地；強(qiáng)化資源節(jié)約，建成全國(guó)有影響力的循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)；增強(qiáng)縣城的中心增長(zhǎng)極的輻射帶動(dòng)作用，把縣城建設(shè)成經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境友好、設(shè)施完善、配套齊全具有地方特色的山水旅游城市?？h城發(fā)展分項(xiàng)目標(biāo)1．經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，2015年、2020年和2030年經(jīng)濟(jì)總量分別達(dá)到150億、250億和450億元，、4萬(wàn)和6萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，規(guī)劃期末三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為8∶42∶50。全面建設(shè)小康社會(huì)，積極發(fā)展教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，人民生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。2015年、2020年和2030年城鎮(zhèn)化水平達(dá)分別到45%、51%、58%，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可支配收入不斷提高，縣城登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，全面普及高中教育。城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋率基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋。以建設(shè)環(huán)境友好型社會(huì)為目標(biāo)，以人為本，加大生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)力度，大力推廣循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)，積極倡導(dǎo)節(jié)能減排和清潔生產(chǎn)。2030 年全縣萬(wàn)元GDP 噸標(biāo)準(zhǔn)煤/萬(wàn)元以下。實(shí)現(xiàn)生活污水和工業(yè)廢水處理達(dá)標(biāo)率達(dá)到100%，生活垃圾無(wú)害化處理率100%，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，縣城綠地率達(dá)到35%，綠化覆蓋超過(guò)40%。加快縣城建設(shè)，形成設(shè)施完善、配套齊全、適宜居住的具有地方特色的山水城市，規(guī)劃期末供水普及率達(dá)到100%，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)到90%以上，縣城人均公園綠地達(dá)到8平方米?？h城發(fā)展指標(biāo)體系詳見(jiàn)附表1?？h城發(fā)展策略產(chǎn)業(yè)發(fā)展－銀都發(fā)展策略堅(jiān)持實(shí)施“銀都戰(zhàn)略”，強(qiáng)化金銀企業(yè)集群建設(shè)，突出總量、技術(shù)、品牌和市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，把金銀企業(yè)產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)。區(qū)域發(fā)展－強(qiáng)化增長(zhǎng)極核，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展策略實(shí)施區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，融入郴州“4+2”半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，積極培育區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，根據(jù)發(fā)展要求強(qiáng)化縣城的增長(zhǎng)極地位，通過(guò)增長(zhǎng)極的輻射帶動(dòng)作用，加快其它城鎮(zhèn)發(fā)展，以城帶鄉(xiāng)，把縣城的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)向農(nóng)村延伸，從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。空間發(fā)展－縣城南拓發(fā)展策略通過(guò)縣城南拓打開(kāi)縣城的發(fā)展空間，不斷提高縣城品質(zhì)，完善城鎮(zhèn)功能，形成新的增長(zhǎng)中心。協(xié)同發(fā)展－“五化”并進(jìn)策略不斷推進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化深入發(fā)展。通過(guò)五化并進(jìn)加快永興的發(fā)展?？h城總體布局空間結(jié)構(gòu)縣城形成“一江兩岸、三團(tuán)二區(qū)一園”的空間結(jié)構(gòu)。沿便江兩岸布局，形成三個(gè)組團(tuán)分別是老城組團(tuán)、湘永組團(tuán)和新城組團(tuán)（碧塘），兩區(qū)主要是東部結(jié)合便江和龍華山公園，形成便江風(fēng)景區(qū)，西部形成龍王嶺風(fēng)景區(qū)，一園主要是循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園。三、永興縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件跨入二十一世紀(jì)，隨著永興縣政府著力擴(kuò)大城市規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施投資加大了投入，新建、改建和擴(kuò)建了城市道路，對(duì)老城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造，加大了拆遷力度，經(jīng)濟(jì)上致力于招商引資，投資氛圍十分濃厚，相繼建設(shè)了各類專業(yè)市場(chǎng)和旅游服務(wù)配套項(xiàng)目，城市環(huán)境以及相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境得到很大程度的優(yōu)化。永興縣隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人民收入的提高，總體消費(fèi)水平，總體投資能力，包括消費(fèi)和投資額等均有極大的提高，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，本項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)是可靠的。2010全縣生產(chǎn)總值為1658124萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值326258萬(wàn)元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值859426萬(wàn)元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值472440萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，%、%%。（按常住人口計(jì)算），%。2010年永興城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，全縣年末總?cè)丝?4萬(wàn)人，%。2008—2010年三年城市建設(shè)總投資超過(guò)300億元，全年新修城區(qū)街道24420米。，建成區(qū)綠化覆蓋面積144公頃。2010，全縣完成財(cái)政收入181316萬(wàn)元，%，地方一般預(yù)算收入完成73199萬(wàn)元，%。財(cái)政支出173020萬(wàn)元，%。財(cái)政收入受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)整等因素影響，收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，人民生活水平進(jìn)一步改善。全年農(nóng)民人均純收入5598元，增加540元，%；%（恩格爾系數(shù)）。城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達(dá)14330元，%。全縣從業(yè)人員年人均貨幣工資16947元，增加1839元，%；在崗職工年人均工資達(dá)16917元，增加1788元，%。，%。社會(huì)治安狀況良好，人民生活安居樂(lè)業(yè)。該項(xiàng)目建址于永興城區(qū)核心地段，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，交通運(yùn)輸便捷，人流、物流暢通。附近有眾多的單位和高檔住宅區(qū)，市場(chǎng)潛力巨大，是理想的酒店投資場(chǎng)所。第三節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件地形、地貌、地震情況（1）地形、地貌永興縣地處湖南省東南部、耒水中游，位于東經(jīng)112176。43′～113176。35′ ，北緯25176。54′～26176。29′之間。地域狹長(zhǎng)形似蠶，東西長(zhǎng)90公里。，%?？h境北接耒陽(yáng)市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽(yáng)三縣毗鄰。全縣25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界?？h境距首都北京鐵路里程1860公里，距省會(huì)長(zhǎng)沙280公里，距郴州市40公里，距南粵廣州445公里。全縣地貌似蠶形，東部多山，西部以丘陵為主，中部丘陵及河谷平地間布，便江、永樂(lè)江橫貫縣境。東部為羅霄山脈余脈，自七甲鄉(xiāng)入境，走向龍形市、大布江，形成以中山為主的山地地貌；東南部為羅霄山八面山余脈，自千沖鄉(xiāng)入境，向北延伸，橫亙縣境中東部，插入于茶永盆地，形成中低山、高丘為主的組合型地貌；北部為羅霄山脈武功山余脈南翼，自樟樹(shù)鎮(zhèn)入境，呈斜帶狀綿延于中西部，與茶永盆地相銜；西部為南嶺山脈陽(yáng)明山余脈東端，自三塘鄉(xiāng)入境，呈東南梯降，于中部與茶永盆地過(guò)渡帶交接。%，海拔300～800米；丘陵、%，海拔500～300米以下；%。項(xiàng)目建設(shè)地域地勢(shì)平坦，適宜于項(xiàng)目建設(shè)。（2）地震根據(jù)我國(guó)主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組，屬非抗震設(shè)防區(qū)。氣候條件永興縣屬中亞熱帶大陸濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。境內(nèi)熱量豐富，光照充足，雨量充沛，四季分明。小盆地冷熱氣候變化明顯，山丘氣候類型多樣。℃，%。全年無(wú)霜期307天。光、熱條件配合基本同季。二、物產(chǎn)資源　?。河琅d縣屬中亞熱帶常綠闊葉林區(qū)。主要植物有96科685種，其中喬木樹(shù)種64科468種，引進(jìn)樹(shù)種13科22種。全縣樹(shù)木的水平分布呈東喬西灌、南竹北松、中部喬灌相間布局。垂直分布依次為高山胡枝子草地、闊葉林、針闊混交林、馬尾松油茶混交林、油茶林。尤以油茶、馬尾松分布最廣。　　全縣速生鄉(xiāng)土樹(shù)種有泡桐、香椿、擬赤楊、檫樹(shù)、拐棗、杉木、馬尾松等10余種以上。珍稀保護(hù)樹(shù)種有水松、銀杏、紅豆杉、杜仲、楨楠、厚樸等。保護(hù)動(dòng)物有華南虎、中華秋沙鴨（過(guò)往）、穿山甲、花面貍、水鹿、水獺、小靈貓、娃娃魚、猴面鷹等。　　 資 源：縣內(nèi)有大小河流149條，其中控制流域面積在10平方公里以上的有53條，分為便江水系和永樂(lè)江水系。便江水系，%；永樂(lè)江水系，%?！　】h內(nèi)各河流水質(zhì)均為軟水，適合農(nóng)田灌溉和工業(yè)用水；地下水質(zhì)類型以重碳酸鈣鎂型為主，其次是重碳酸鉀，礦化度較低，利于作飲用水?！　∮琅d水能資源理論蘊(yùn)藏量為 萬(wàn)千瓦，年水電發(fā)電量約 億度，是全國(guó)重點(diǎn)電氣化縣之一。現(xiàn)全縣已建有永興一級(jí)電站、永興二級(jí)電站，目前投資 6 億元的煤矸石綜合利用電廠正在緊張地施工中?！　。河琅d境內(nèi)自然風(fēng)光優(yōu)美、百里便江清幽秀麗；宗教文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)；絕無(wú)僅有的佛教建筑與山洞的完美結(jié)合令人叫奇；全國(guó)最長(zhǎng)最窄的一線天奇觀和千年古剎觀音巖聞名遐邇。國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景區(qū)－－便江旅游風(fēng)景區(qū)、人民公園、黃克誠(chéng)故居、悅來(lái)溫泉、鑫達(dá)銀業(yè)有限責(zé)任公司（湖南省工業(yè)旅游示范點(diǎn)）等旅游景點(diǎn)交相輝映。頗具文化底蘊(yùn)的古民居――板梁民居為永興旅游業(yè)增光添彩?！　。河琅d縣地處湘南東南部，南嶺構(gòu)造帶以北的茶永盆地南端。境內(nèi)因受多次地殼構(gòu)造運(yùn)動(dòng)影響，地層出露比較完整，僅缺失奧陶系和志留系地層，礦產(chǎn)資源較豐富，且種類較多。解放以來(lái)，通過(guò)地質(zhì)隊(duì)普查、勘探，共發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)21