【正文】 福利費(fèi)按工資的14%提取，預(yù)計(jì)年均工資及福利費(fèi)為131萬元。第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)費(fèi)用與效益估算依據(jù)（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（2）《中華人民共和國公司法》及其實(shí)施條例（3）《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅法》及其實(shí)施細(xì)則（4）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例（5）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定（6）國家及武漢市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動(dòng)工資管理和社會(huì)保障等有關(guān)規(guī)定費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選?。?）項(xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期定為11年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營(yíng)期11年。環(huán)境影響咨詢費(fèi)，依據(jù)國家計(jì)委、國家環(huán)?？偩钟?jì)價(jià)格[2002]125號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。組織機(jī)構(gòu)圖如下董事長(zhǎng)總經(jīng)理副總經(jīng)理客房管理部市場(chǎng)開發(fā)部財(cái)務(wù)部餐飲服務(wù)部物業(yè)管理部行政部人力資源副總經(jīng)理綜合管理部品控部 二、項(xiàng)目盈利模式主要有以下幾種盈利模式：餐飲收入住宿收入娛樂旅游收入會(huì)議會(huì)展收入特色商品收入三、酒店服務(wù)設(shè)施策劃酒店住宿設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目總體開發(fā)定位，接待設(shè)施需滿足至少三個(gè)層面的賓客需求：第一類為滿足高端消費(fèi)者（私營(yíng)老板）的需求；第二類為滿足商務(wù)人士（企業(yè)高管和政界）的需求；第三類為滿足都市中等大眾性消費(fèi)的需求。（2）干式滅火系統(tǒng)按每200㎡配備一具干式手提滅火器，置于各消火栓箱內(nèi)。 第八章 安全與消防一、設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國消防法》 1998年9月1日施行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687(2003年版)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14090(1997年版)二、設(shè)計(jì)范圍本工程消防設(shè)計(jì)范圍主要為室內(nèi)外消防系統(tǒng)。（3）生活廢棄物治理固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)作無害化處理。（1）工程護(hù)坡措施：建成后的路基邊坡及涵邊坡容易成為水土流失源。水土流失防護(hù)措施擬建項(xiàng)目水土流失防治責(zé)任范圍為建設(shè)項(xiàng)目全部范圍。固體廢物（1）建設(shè)施工期間按照施工計(jì)劃進(jìn)行。五、環(huán)保措施的評(píng)述及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證施工期環(huán)境質(zhì)量保護(hù)措施（1）大氣環(huán)境①在土地平整、開挖、取、棄土以及建筑材料裝卸運(yùn)輸易飛散物料時(shí)，要采取防風(fēng)遮擋措施，必要時(shí)加蓋蓬布。四、供水系統(tǒng)節(jié)能采用節(jié)水措施，加強(qiáng)對(duì)自來水管網(wǎng)的管理，采用先進(jìn)節(jié)能的感應(yīng)式出水閥及節(jié)水型設(shè)備。應(yīng)建立中水處理系統(tǒng)，用于景觀灌溉、減少水資源浪費(fèi)。外門窗可采用雙層真空玻璃，建筑外門窗擬采用斷橋鋁合金。一是石碳系測(cè)水組無煙煤，主要分布于三塘鄉(xiāng)、洋塘鄉(xiāng)和悅來鄉(xiāng)，～。頗具文化底蘊(yùn)的古民居――板梁民居為永興旅游業(yè)增光添彩。保護(hù)動(dòng)物有華南虎、中華秋沙鴨（過往）、穿山甲、花面貍、水鹿、水獺、小靈貓、娃娃魚、猴面鷹等。光、熱條件配合基本同季。%，海拔300～800米；丘陵、%，海拔500～300米以下；%。29′之間。%。建成區(qū)綠化覆蓋面積144公頃。沿便江兩岸布局，形成三個(gè)組團(tuán)分別是老城組團(tuán)、湘永組團(tuán)和新城組團(tuán)（碧塘），兩區(qū)主要是東部結(jié)合便江和龍華山公園，形成便江風(fēng)景區(qū)，西部形成龍王嶺風(fēng)景區(qū)，一園主要是循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園。加快縣城建設(shè)，形成設(shè)施完善、配套齊全、適宜居住的具有地方特色的山水城市，規(guī)劃期末供水普及率達(dá)到100%，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)到90%以上，縣城人均公園綠地達(dá)到8平方米?？h城發(fā)展總體目標(biāo)充分把握中部崛起的戰(zhàn)略機(jī)遇，發(fā)揮區(qū)位、交通、資源等綜合優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化“中國銀都”的戰(zhàn)略地位，打造全國最具優(yōu)勢(shì)的金銀產(chǎn)業(yè)集群新高地；強(qiáng)化資源節(jié)約，建成全國有影響力的循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)；增強(qiáng)縣城的中心增長(zhǎng)極的輻射帶動(dòng)作用，把縣城建設(shè)成經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境友好、設(shè)施完善、配套齊全具有地方特色的山水旅游城市。優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使永興縣的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目定位：高檔（1）從永興其他縣市酒店?duì)I運(yùn)經(jīng)驗(yàn)來看，就永興以及周邊地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件以及其自然、人文、政治等資源而言，永興完全有能力支撐一個(gè)高檔大酒店的正常運(yùn)作并盈利；（2）到目前為止，永興周圍縣市基本上都擁有本地的幾個(gè)高檔大酒店，永興在興建一座高檔大酒店能彌補(bǔ)這個(gè)缺憾，可以把外出其他縣市消費(fèi)的客人留在永興，為永興創(chuàng)造價(jià)值；（3）就項(xiàng)目地塊綜合素質(zhì)而言，一座低于高檔的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會(huì)削弱地塊本身的利用價(jià)值，更重要的是，它還會(huì)破壞項(xiàng)目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開發(fā)和利用。同時(shí)也注重商務(wù)與娛樂。 項(xiàng)目政府資源分析到目前為止，永興縣城區(qū)能提供高水平接待能力的酒店太少，而其他縣市基本上城區(qū)都擁有10家高檔以上大酒店。從消費(fèi)偏好來看，一般來說，客戶更注重保健、休閑、棋牌等，他們對(duì)房間的空間要求比較多一些；外地客戶大多比較喜歡娛樂（桑拿、KTV、酒吧）以及相關(guān)服務(wù)。三、永興酒店消費(fèi)者研究消費(fèi)者對(duì)商務(wù)酒店和度假酒店的需求差異經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查，就永興范圍來說，商務(wù)酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來便利：就酒店位置來說，最好臨近商務(wù)區(qū)或重要交通樞紐（例如主干公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于參加各種商務(wù)活動(dòng)；商務(wù)酒店本身提供的條件要便利，如商務(wù)中心的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小型會(huì)議甚至遠(yuǎn)程會(huì)議種種需求等；完成一天的任務(wù)之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費(fèi)者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美體、球類等等；商務(wù)酒店對(duì)價(jià)格因素很敏感，因?yàn)樯虅?wù)酒店數(shù)量比較多，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；商務(wù)酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是5分鐘車程，次級(jí)商圈為10分鐘車程，三級(jí)商圈半小時(shí)車程。 伴隨著永興縣“中國銀都”戰(zhàn)略的實(shí)施，每年將會(huì)有數(shù)量龐大的各種類型的招商團(tuán)、考察團(tuán)前來永興投資、考察，另外隨著縣境內(nèi)旅游資源的不斷開發(fā)，也會(huì)有大批游客來永興縣觀光旅游，這些團(tuán)體頻頻光顧永興，將會(huì)給永興縣的酒店帶來的滾滾客源。隨著我國改革開放的進(jìn)一步深入，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、乃至廣州的亞運(yùn)會(huì)大型活動(dòng)的成功舉辦、2020年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進(jìn)一步的發(fā)展和新的動(dòng)向，目前來看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會(huì)議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個(gè)不斷滿足市場(chǎng)多樣化需求的過程；（2）酒店集團(tuán)化步伐加快，國內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場(chǎng)目前，我國酒店集團(tuán)已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。以壯大支柱產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)、發(fā)展工業(yè)園區(qū)為載體，新型工業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，“工業(yè)強(qiáng)縣”的核心作用進(jìn)一步凸顯。龍?zhí)端畮臁挥诎亓宙?zhèn)龍?zhí)洞?，是縣內(nèi)唯一的一座中型水庫，居耒水注江上游。徑流量地域分布總趨勢(shì)自東向西逐減。常見的約340余種。全縣水能資源豐富，；全縣水域?qū)拸V，共有大小河流149條，青山垅水庫屬大型水庫。永興縣地處南嶺構(gòu)造帶東北部河茶水?dāng)嘞菖璧啬隙?，屬多回旋造山地帶。改革開放以來，永興縣城得到迅猛發(fā)展，城市設(shè)施日新月異，城市人口為10萬人。全縣25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界。第二章 市場(chǎng)分析一、永興縣基本情況永興縣地處湖南省東南部、郴州地區(qū)北陲，為郴州市第二大縣，位于東經(jīng)112186。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期 個(gè)月，于 年 — 月底完成項(xiàng)目的可行性研究、勘探、設(shè)計(jì)工作，于 年 月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊(duì)伍與設(shè)備供應(yīng)商，確保 年 月— 年 月底全部完成施工任務(wù)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。賓館總建筑面積 平方米。六、項(xiàng)目提出的理由為了認(rèn)真貫徹落實(shí)永興縣委、縣政府提出的“加快旅游興縣”戰(zhàn)略部署，打造粵港澳后花園的目標(biāo)，更好地促進(jìn)永興縣“兩型”社會(huì)的建設(shè)，提升永興旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實(shí)際問題，打造獨(dú)具特色的高檔商務(wù)大酒店，打造永興縣高規(guī)格接待服務(wù)平臺(tái)。五、項(xiàng)目可研報(bào)告編制范圍對(duì)該項(xiàng)目在市場(chǎng)需求、市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。其中第一、二單元均為 — 層住宅樓，建筑面積 平方米；第三單元為 — 層酒店客房，建筑面積為 平方米。三、主要建設(shè)內(nèi)容主要建設(shè)翠竹賓館一座，建筑面積約 平方米（不含住宅樓面積），土建工程、酒店裝修及設(shè)備，其他配套工程等。建議加強(qiáng)員工崗前培訓(xùn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量，聘請(qǐng)知名的酒店管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行深度細(xì)分，拿出切實(shí)可行的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)運(yùn)作方案，以規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安全?？h境北接耒陽市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽三縣毗鄰。永興縣城是郴州市域的次中心，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以能源、冶煉深加工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，山水旅游為特色的地方性小城市。全縣紅巖分布廣，“丹霞”地貌發(fā)育，為全市之最。全縣有油茶林76萬畝，年產(chǎn)茶油1400余噸；，湘永白煤譽(yù)滿全省。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，除栽培的110余種作物外，其余已被利用或行將被利用的植物資源不下1000種。年際最大年（1961），比歷年平均量多61%，最小年（1963），為歷年平均量的47%；年內(nèi)，汛期（3～8月），枯水期（9～2月），最大月（5月），最枯月（12月）。水庫大壩，壩長(zhǎng)180米，高56米，最大泄洪流量1582m3/s?！叭边M(jìn)程進(jìn)一步加快。二、酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r中國酒店業(yè)現(xiàn)狀我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國住宿與餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)總額1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關(guān)，%左右，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。（2）從利好因素對(duì)永興縣酒店業(yè)的支撐來看永興縣屬郴州市城市圈內(nèi)的衛(wèi)星城市，全縣總?cè)丝?0多萬，是郴州市第二人口大縣，現(xiàn)已形成金銀、煤炭、煙花、食品、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，2008 年、2009 年連續(xù)兩年被湖南省委、省政府授予“全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)縣”稱號(hào)，同時(shí)還榮獲“全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)”，有湖南縣域經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)”和“全國循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)縣”等榮譽(yù)稱號(hào), 2002 年被命名為“中國銀都”。這是由永興酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，永興酒店業(yè)發(fā)展才不過五、六年的時(shí)間；另一方面，永興酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的本土管理人才；這些因素決定了永興酒店還不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的酒店還沒形成。從入住酒店的時(shí)間上看，來自外地的客戶入住的時(shí)間相對(duì)來說長(zhǎng)一點(diǎn)，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性；他們?nèi)ゾ频晗M(fèi)時(shí)往往在餐飲、娛樂方面消費(fèi)的比較多而住店的時(shí)候少，而且他們?cè)诰频昀锩嫦M(fèi)這些項(xiàng)目的頻率非常高。定位說明：（1）度假——以 為依托。為使項(xiàng)目不入俗套，獨(dú)樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林建筑為主題風(fēng)格。永興縣現(xiàn)有高檔賓館 座，二星級(jí)賓館 座，中高檔賓館 個(gè)，其它小型餐館、旅店近千個(gè)，融食宿、娛樂于一體。生活休閑軸：依托桃源路，結(jié)合便江風(fēng)景區(qū)，形成生活休閑軸。實(shí)現(xiàn)生活污水和工業(yè)廢水處理達(dá)標(biāo)率達(dá)到100%，生活垃圾無害化處理率100%，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，縣城綠地率達(dá)到35%，綠化覆蓋超過40%?？h城總體布局空間結(jié)構(gòu)縣城形成“一江兩岸、三團(tuán)二區(qū)一園”的空間結(jié)構(gòu)。2008—2010年三年城市建設(shè)總投資超過300億元，全年新修城區(qū)街道24420米。全縣從業(yè)人員年人均貨幣工資16947元，增加1839元，%；在崗職工年人均工資達(dá)16917元，增加1788元，%。54′～26176。東部為羅霄山脈余脈，自七甲鄉(xiāng)入境，走向龍形市、大布江，形成以中山為主的山地地貌；東南部為羅霄山八面山余脈，自千沖鄉(xiāng)入境，向北延伸，橫亙縣境中東部，插入于茶永盆地，形成中低山、高丘為主的組合型地貌；北部為羅霄山脈武功山余脈南翼，自樟樹鎮(zhèn)入境，呈斜帶狀綿延于中西部，與茶永盆地相銜；西部為南嶺山脈陽明山余脈東端，自三塘鄉(xiāng)入境，呈東南梯降，于中部與茶永盆地過渡帶交接。全年無霜期307天。珍稀保護(hù)樹種有水松、銀杏、紅豆杉、杜仲、楨楠、厚樸等。國家級(jí)水利風(fēng)景區(qū)－－便江旅游風(fēng)景區(qū)、人民公園、黃克誠故居、悅來溫泉、鑫達(dá)銀業(yè)有限責(zé)任公司（湖南省工業(yè)旅游示范點(diǎn)）等旅游景點(diǎn)交相輝映。無煙煤產(chǎn)于兩個(gè)不同的地質(zhì)時(shí)代。節(jié)能保溫措施：外墻飾面內(nèi)采用保溫隔熱材料。降低毛建筑面積比率，增加凈建筑面積。功率因素補(bǔ)償采用低壓電容自動(dòng)補(bǔ)償裝置。四、建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響該項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要發(fā)生在工程的建設(shè)期及后期的運(yùn)營(yíng)期，但只要做好施工期及運(yùn)營(yíng)期的防護(hù)工作，不會(huì)對(duì)周邊造成大的環(huán)境污染。③盡量選用低噪聲施工設(shè)備，高噪聲設(shè)備夜間（～）停止施工，減輕施工噪聲對(duì)周邊居民及野生動(dòng)物的影響。（2）工程施工結(jié)束后，對(duì)征地范圍內(nèi)造成的植被破壞盡快采取必要的恢復(fù)及補(bǔ)救措施，并注意林相和諧，對(duì)于施工區(qū)域，破壞什么植被就補(bǔ)救什么植被。道路和臨時(shí)棄渣場(chǎng)應(yīng)設(shè)置排水溝和沉淀池，在雨天必須棄渣堆覆蓋土工布以減少土流失。（2）廢氣治理本項(xiàng)目基本無廢氣排出。六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論和建議施工期和運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境經(jīng)綜合治理以后，都將達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。按同層相鄰兩個(gè)消火栓的密集水柱能同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi)任何部位的原則全面布置消火栓。定員80人?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)，依據(jù)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。建設(shè)資金來源：（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號(hào)費(fèi)用金額1規(guī)費(fèi)2土地款3土地稅費(fèi)4已開票樁基5已開票毛渣