城市運(yùn)營商拿地策略實(shí)例分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 02:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %以上，具有開發(fā)價(jià)值，且土地價(jià)格越低，開發(fā)價(jià)值越大，總收益越大。?地價(jià)格達(dá)到110萬元/畝后，開發(fā)利潤占總收益的比重降到30%左右，且絕大部分來自于商業(yè)的貢獻(xiàn)，住宅部分利潤貢獻(xiàn)幾乎為零，因此風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)價(jià)值較小。（2）地價(jià)固定，住宅銷售均格與收益的變動(dòng)關(guān)系分析為進(jìn)一步分析住宅銷售均價(jià)可能的變動(dòng)對(duì)收益造成的影響，我們將地價(jià)固定，來分析住宅銷售均格與收益的變動(dòng)關(guān)系。地價(jià)假定為80萬元/畝，該價(jià)格為參考近期當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u價(jià)格所作的可能性推斷。在此地價(jià)基礎(chǔ)上變動(dòng)住宅銷售均價(jià)（考慮到商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)有滯后性和不確定性，討論其變動(dòng)意義不大，因此只考慮住宅銷售均價(jià)變動(dòng)，而商業(yè)銷售均價(jià)取固定值5000元/平方米）得到住宅銷售均價(jià)和對(duì)應(yīng)收益的關(guān)系表：從上表可以看出：?隨住宅銷售均價(jià)的增加，開發(fā)利潤增加，土地增值收益不變，總收益增加。?總收益增加幅度與銷售均價(jià)增加幅度一致，呈線性關(guān)系。?即使保守估計(jì)銷售均價(jià)只有2300元/平方米，%，仍具有開發(fā)價(jià)值，但此時(shí)利潤貢獻(xiàn)的主要來源是商業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)較大。?住宅銷售均價(jià)達(dá)到2500元/平方米，開發(fā)利潤中商業(yè)和住宅的貢獻(xiàn)基本持平，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。?當(dāng)住宅銷售均價(jià)達(dá)到3000元/平方米時(shí)，開發(fā)價(jià)值巨大。?當(dāng)住宅銷售均價(jià)從2500元/平方米增加到3000元/平方米，增幅20%，而總收益增幅42%， 當(dāng)住宅銷售價(jià)格從2500元/平方米減少到2300元/平方米，減幅8%，而總收益減幅17%，說明總收益對(duì)價(jià)格的變動(dòng)比較敏感。（二）多層+小高層產(chǎn)品的土地價(jià)格和收益動(dòng)態(tài)分析（1）銷售均價(jià)固定，地價(jià)與收益的變動(dòng)關(guān)系分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均容積率：，，小高層占地 。說明：該容積率考慮到了多層和小高層兩種產(chǎn)品的組合，從舒適性上看與多層相差
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