城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調控作用(編輯修改稿)
2025-08-30 02:27 本頁面
【文章內容簡介】 準分四個檔次。地級是按照每個城市居民人均的用地，檔次人均60平方米到75平方米；第二個檔次是75平方米到90平方米；第三個檔次90平方米到105平方米；第四檔次最高的標準由105平方米到120平方米?！ ∮媚膫€檔次，哪個標準，各個地方根據(jù)不同的情況?！ ∪绫狈降貐^(qū)標準可以高一點，北方地區(qū)耕地面積要比南方多一點，第二北京地區(qū)的居住區(qū)考慮日照，到冬季太陽的高度角是不一樣，在南方來講到冬季太陽位置是最低的，到北方冬季房屋的間距要拉大，在南方太陽的入射角較高，建筑靠的較近還是可以看到的太陽，所以我國南北情況不一樣，東西情況不一樣，土地的情況也不一樣?！ ∈弧⒊擎?zhèn)布局 城鎮(zhèn)布局對房地產(chǎn)的影響 。一種是城鎮(zhèn)管轄范圍里的空間叫城市，如北京的城市管轄范圍16400平方公里；另一種是人聚集的區(qū)域，如北京中心區(qū)，五環(huán)以內的空間?！ ?。城市規(guī)劃區(qū)即是規(guī)范又是管理的概念，也就是這是城市規(guī)劃涉及到的地區(qū)，一個是指城市規(guī)劃的用地范圍，另外在城市規(guī)劃用地范圍相關的地區(qū)?！ 〗ǔ菂^(qū)就是指建筑連片同時即有基本的城市基礎設施的地區(qū)?；驹O施有道路、電力、給水、排水。由此知道在這一范圍里我們要把城市合理的組織，用地、道路各個功能很好的組織起來這一工作就叫城鎮(zhèn)布局。 城鎮(zhèn)布局根據(jù)不同的地區(qū)有不同的形式，最常見的布局就是集中式的布局?！ 。?）集中式布局：所謂集中式的布局就是在城市的中心有中心區(qū)，在中心區(qū)里集中了大量的公共服務的設施、廣場。中心區(qū)的外圍是居住區(qū)，居住區(qū)的外圍是工業(yè)區(qū)，是一個千層式的布局。 集中式的布局最有利的因素就是比較緊湊，用地很經(jīng)濟，各種服務設施的半徑可以最大發(fā)揮服務的效能?！ 。?）帶狀的布局是指由于受到地型的限制，如山谷、河流。主要優(yōu)點不集中，環(huán)境好，但是帶狀兩端交通聯(lián)系很困難，基礎設施發(fā)揮的效益不夠高?！ 。?）組團式的布局是指在大的范圍里面是分散的，由于地形的關系把每一個城市分為幾塊，每一個塊相當于一個組?！ 〗M團式的布局正好集中布局的缺點，恰恰是組團式布局的優(yōu)點?！ 。ㄒ唬┏鞘胁季?、城市土地利用對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 主要有三個方面： ?！ ！ ?，交通是方便，用水是否好?！ 「鶕?jù)這些因素，在城市規(guī)劃里往往有一個布局的原則，比如有很多城市有一些概括的語言，有一個選擇發(fā)展的方向。 ?。ǘ┏鞘杏玫氐男再|決定房地產(chǎn)的結果 房地產(chǎn)的結構與城市性、用地性質關系很大。如，像首都，省會城市一般來講規(guī)劃部門都是考慮總合功能，功能考慮政府職能，考慮現(xiàn)代服務業(yè)。所城市的性質，包括土地利用決定了房地產(chǎn)開發(fā)的結構。 ?。ㄈ┏鞘械目臻g管制，管制的范圍影響了房地產(chǎn)開發(fā)地段的選擇 十二、城市對外交通 十三 城市道路交通 城市的基礎設施對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 ?。ㄒ唬┙煌ǖ缆废到y(tǒng)對房地產(chǎn)投資的導向作用 城市交通首先城市交通分為城市對外交通和城市市內交通，對外交通的設施一般來講包含了三個方面：鐵路設施、機場設施、公路設施；沿海的城市還有港口設施。從運輸角度來講管道運輸也是對外交通。 城市對外交通設施與城市的關系是對外交通設施對城市是一把雙刃劍，城市的發(fā)展離不開對外交通。對外交通對城市也有嚴重的干擾，如噪聲?！ ∫话銇碇v對外交通的設施與城市有關的部分要放在城市里?！ 〕鞘薪荒芫褪侵赋鞘袃炔康慕煌?，城市內部的交通主要是通過城市的道路來實現(xiàn)的，沒有道路就沒流通。所以城市的道路是一個城市的估價?！ ∧壳拔覀儑业牡缆钒凑罩匾苑譃樗拇箢悾嚎焖俾?、主干路、次干路、支路?！ ?，所以快速路不能夠有過多的平面交叉?！ ?，一般比較寬。城市交通的問題不完全是路多路少問題，是路寬路窄的問題，同時還有很多問題，如土地利用不合理也可以導致城市交通的擁擠；管理問題?！ 」粌?yōu)先成為我們國家當前城市公共交通的一個優(yōu)先政策，從未來的發(fā)展事態(tài)來看主要是鼓勵優(yōu)先發(fā)展公共交通。 ?。ǘ┙煌ǖ缆废到y(tǒng)對房地產(chǎn)的投資的作用 ，同時交通道路系統(tǒng)也影響了開發(fā)和利用。明顯的交通起著一個改善地塊，改善房屋區(qū)位的作用?！ 〉缆返慕ㄔO，交通系統(tǒng)的改善實際上對土地是有很大的爭執(zhí)作用?！ ?，除交通以外各項配套的設施，基礎設施對房地產(chǎn)的影響也不能忽視，如給水、排水，這些設施即有正面的影響，同時也有一些負面的影響，都需要研究?！ 。ㄈ┉h(huán)境質量是人們追求宜居的重要因素 在人們生活水平提高的情景之下對環(huán)境的要求越來越高，所以一個環(huán)境工程還有環(huán)境設施的改善，已經(jīng)成為我們對房地產(chǎn)的開發(fā)具有很大的影響?！ ⊙芯砍鞘幸?guī)劃，研究城市環(huán)境實際上跟我們的評估是有很大的關系，同時創(chuàng)造了更好的城市環(huán)境，各種基礎設施，顯然我們整個城市土地，整個城市房屋也是會增值的?！ 奈磥淼陌l(fā)展趨勢，國家根據(jù)中國人多地少的國情，制定了關于節(jié)約集約利用土地的一個基本國策，所以要做到節(jié)約集約適當提高土地的開發(fā)強度，增加土地的容積率和使用效率提高的使用效率，應該講是未來的一個發(fā)展的方向。過去有一種觀念，認為城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)它們相互關系是一個制約的關系。我覺得比較片面?！ ∫粋€地區(qū)或者一個樓盤，他的開發(fā)強度從開發(fā)商的考慮來講只是能夠取得最高的利潤，但是從規(guī)劃角度來看，我們制定的開發(fā)強度，制定的容積率不僅僅要看開發(fā)的經(jīng)濟效益，同時要考慮到環(huán)境社會的影響?！ ±纾喝绻谝粋€很小的范圍里都搞超高層的建筑，層數(shù)超過了三十層以上，第一個結果就是在這一地方要聚集大量的人流，如果是寫字樓就要有大量的職工上班?！ ∷苑康禺a(chǎn)開發(fā)即要考慮到經(jīng)濟效益，同時也要考慮到環(huán)境的效益、社會效益以及城市環(huán)境容量基礎設施的存在能力，這就是城市規(guī)劃考慮開發(fā)強度的出發(fā)點，還要從景觀角度來考慮?！ 。@是國家
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