【文章內容簡介】 可供設店之地段。H. 未來的發(fā)展情況簡述。 本章內容4 立地要素如果說商圈是培育門店的沃土，那良好的立地點就如同門店根一般，可適時吸取商圈內最營養(yǎng)的養(yǎng)份，壯碩門店之成長。換言之，空有沃土，但無良好的立地條件，門店依然無法吸取到生存的養(yǎng)份，造成無法存活的命運。因此，立地點的優(yōu)劣更關系著門店茁壯與否。立地點差之毫厘，會導致業(yè)績失之千里。所以立地條件優(yōu)劣是連鎖企業(yè)開店的重要考量。41 立地點所在街道評估依目標地點所在道路性格、接近度、鄰居特性等相關設施做偵測。1)道路性格主要是調查立地點前道路特性及通行車輛之種類。首先，道路是考評目標立地的第一要件。不同的通行車輛構出不同的道路性格，進而影響消費行為。一般來說，道路性格可分為交通連接道路、運輸道路、商流道路、郊區(qū)道路、老舊道路。A. 連接道路：其主要是連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)間，供居民上下班來往，日常生活必經的路線，通常是公車站牌、交通工具轉運站林立處。B. 運輸道路：作為兩地之間商品物資來源的干道稱之為流道 。此種道路多半連接兩大區(qū)域商品貨物之流通，因此，貨車及各式特殊運輸車輛比例多。C. 商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動來往頻繁的動脈。它通常是連鎖主要都市與衛(wèi)星都市或是各個社區(qū)型。因此，此種道路背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。D. 郊區(qū)道路：郊區(qū)住宅為新興造鎮(zhèn)計劃的產物，它也是接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道。除了也是上下班路線外，它最主要一定是處于郊區(qū)，多半屬于附屬舊市鎮(zhèn)的新興區(qū)。E. 老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路稱為舊道。此種道路往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型自用車。因此，是商業(yè)活動熱絡之處。2)接近度則是指消費者是否容易接近門店。尤其是造成人潮通行動線斷層的障礙物是阻隔物更是要提防。接近度是測量立地點是否符合顧客容易接近門店的準則。通常接近度愈高是愈好的立地點。其考評標準如下：A. 轉運站是否在預定點200公尺內有公車站牌或巴士轉運站。此轉運站最好是位于下班路線，以增加購物之時間性。B. 預定門店前道路之寬度：路愈寬不僅行駛車潮愈多，且可增加停車之便利性。C. 是否有斑馬線可到對面街或側街，且左右距離在100公尺內，關系來往人潮數之多少。D. 臨近100公尺內是否有紅綠燈：紅綠燈是增加門店曝光率，增加消費認知的最妙方。E. 近期內是否有道路計劃拓寬或是各項掩埋管線計劃。各項開挖馬路工程都不利于門店經營，更會影響客人上門意愿。尤其是新門店，最怕開幕后半年有工程進行。F. 面對都市、屬于進入或離去動線：一般來說，離去也就是所謂下班路線較佳。3)鄰居特性是指預定點兩側業(yè)種特點，及不適宜與鄰之業(yè)別。如果是屬于同行的專業(yè)街，則新點將會面臨強大的同質競爭；如果是屬于異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考量是否能構成集市效應。其他，為避免造成顧客之反應，如會制造大量污染的店：如洗車店、木工店；或是發(fā)出特別氣味的店：如油漆店；乃至于發(fā)出煙務的店：如汽車修護店、燒烤店等門店之旁較不適宜一般生活用品連鎖業(yè)者。再者如高頻噪音出現的地方如鐵路平交道旁也不是良好的立地點。42 立地點本身之評估“點”是強調立地點本身之評估。針對所要開店之建筑物內外結構及法律問題分析評估。其中評選項目有：1)辯識性—預定點地址是否明確？臨近100公尺內是否有明顯的路標：一般來說，地址是顧客認識門店的鎖匙。因此，明確的地址是第一條件。其次，明顯的路標有助于消費者尋找，如車站旁、百貨公司旁都是可使用的路標。2)齊全性—建物內含有那些設施？通常設施愈齊備，愈可省下開店裝潢成本。當然如果建物內部恰好特殊設計，則在取得屋主諒解下進行拆除工作。如此一來將增加成本。但有時為店門之美觀，不得不開支時，可進一步與屋主談判，爭取拆除補助費。3)所有權明確化—到底真正擁有所有權的屋主要確認。由于部分業(yè)者常因本身經營不善，而轉任二房東出租店面或是透過中介租貸。無法清楚定義真正所有權者，可能導致租貸法律權益，造成糾紛，不利經營。因此，所有權明確化是不可忽略。4)完整性—是指經由使用執(zhí)照來再次確認承租屋主店面法律上使用之權利。并了解實際營業(yè)使用之申請。5)清白性—也就是說清查所租貸之房屋是否有被銀行或其他機構設訂有他項權利或是被查封或拍賣的記錄。以避免于租屋期間因房東之財務糾紛影響。6)時間性—預定點之現行使用人是誰？需要多久才能騰空移交使用。愈短時間對連鎖業(yè)者愈有利。7)明顯度—主要是指可架設廣告招牌可見度。招牌是連鎖業(yè)者與消費者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對連鎖業(yè)者愈好。近來，隋著都市景觀與大樓興起，在部分都會特定區(qū)段或是新建大樓常無法懸掛招牌或是有其固定之格式。8)天候性—天候非旦會影響消費意愿，且對于特殊天候或地形也會造成經營上之不可預估之風險。如淹水、日曬所引起商品及設備之損耗、或者店面迎向強風面所造成大量落塵也會損及商品店面鮮度并提高設備折舊率乃至采光度等均是重要考量因素。9)建物本身評鑒—如建筑物的年份及現況是評估首要條件。一般來說，十年以上老屋不予考慮。再者，建筑物構造成份分析造成及樓層分析。前者有助于裝潢成本之預估。后者，如各樓層不予考慮則關系間接費用之開支，如是否整棟承租，以賣場與辦公室或是宿舍合并。再者，如各樓屋高度、給水、排水、瓦斯、配線狀況及可供電力、消防設施都是計算改裝費用的依據。如果還是樓板挑空填平、中庭加建、屋頂加建、空地加建等部份則要調閱其合法性，避免日后法律糾紛。另外，如是否為室內停車場改裝？是否為防空避難室？乃至是否占用公共設施？也是不可忽略。10)積率：積率則是指預定點本身之形狀與面積。形狀有兩種，一是指建筑物外觀之整體設計，第二則是指預定本身之形狀。前者悠關門店未來門店，后者則是賣場設計之重點。通常愈方面之賣場其形狀愈好。11)面積：是指可使用之營業(yè)面積。也就是說經內部測量后的有效面積數。其中門店寬度是首要條件。尤其是以一樓可用之有效營業(yè)面積有一定要符合連鎖企伙基本面積層次愈高。無論是一、二樓之賣場或是一樓與地下室之賣場，各連鎖企業(yè)依其需求而有不同之特性。如超市因其賣場大，多設于一樓或地下室；而便利門店則以一樓為主要訴求；另美容美發(fā)業(yè)則可設于二樓。12)押金、租金：預定點地價高低悠關租金成本。因此，則要考量整地費。其次，押金—是房租的幾個月份及附近房租行情打探是不可少的市調工作。租金則是房租高低及付款方式。至于地主、屋主、鄰居、前任承租人是何人。其個別職業(yè)、住處、信用及有無遺產繼承糾紛等也是不可免的徵信工作。尤其，屋主是否好相處？是否會大幅度調漲租金？更是要打探清楚。如果門店是前任租屋者放棄租貸權，則一定要了解前任租屋者的成敗因素及遷移因素，以作為前車之鑒。關于鄰店的用途則也是要加以詢問。43 門店預定點之選定門店之選定最重要的是，不論是一家店面或是多家門店候選，除了書面作業(yè)，在選定特定店址后，要進行實