【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 綜合折扣階段均價(jià)比例10%80%2%8%15% 673810% 688610% 1 704015% 1 710825% 11 718510% 11 711915% 11 7052100%平 均 折 扣 第三部分 項(xiàng)目包裝策略一、銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)組織項(xiàng)目達(dá)成正常的銷(xiāo)售，需要一定的銷(xiāo)售基礎(chǔ)設(shè)施，主要包括：售樓處、停車(chē)場(chǎng)、看樓路線、導(dǎo)示系統(tǒng)、圍墻圍板、樣板房及其他展示系統(tǒng)?，F(xiàn)場(chǎng)組織的原則：最大程度方便客戶看樓；充分利用現(xiàn)有資源，節(jié)約成本，并考慮與后階段調(diào)整的良好銜接；盡量讓銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和施工場(chǎng)地分離；盡可能多展示項(xiàng)目的價(jià)值。為此，銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)組織如下：詳見(jiàn)下頁(yè)示意圖。銷(xiāo)售中心正面福安街；在福華路項(xiàng)目地段設(shè)置形象墻；形象墻與銷(xiāo)售中心之間加強(qiáng)看樓導(dǎo)示系統(tǒng)；停車(chē)場(chǎng)位于銷(xiāo)售中心前空地，并組織好停車(chē)；第一階段虛擬樣板房位于售樓處西側(cè)；住戶大堂及首層電梯廳同時(shí)實(shí)體展示；做出圍墻，讓銷(xiāo)售中心與施工場(chǎng)地隔離。安排區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)和戶外廣告牌。二、 現(xiàn)場(chǎng)包裝 現(xiàn)場(chǎng)包裝除了是銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)組織的需要外，由于深圳大多數(shù)項(xiàng)目在樓花階段即開(kāi)始發(fā)售，客戶在選擇自己住房時(shí)不能看到商品交易的實(shí)體，故會(huì)影響交易的過(guò)程，如何把項(xiàng)目將來(lái)項(xiàng)目的價(jià)值展示出來(lái)，也需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面包裝?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心深圳市對(duì)于預(yù)售條件的最新規(guī)定：不允許內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，主體結(jié)構(gòu)做到2/3才能拿到預(yù)售許可證，依照此規(guī)定，所以正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間也受到限制。根據(jù)工程進(jìn)度，項(xiàng)目3月底裙樓方能封頂，進(jìn)行售樓處的裝修。估計(jì)最快也要到4月下旬售樓處才能建好，開(kāi)始認(rèn)購(gòu)。為保證裝修效果，售樓處的裝修須委托專(zhuān)業(yè)裝修公司進(jìn)行售樓處包裝設(shè)計(jì)裝修。位置：位于東座天園閣首層大廳劃出面積350平方米左右作售樓處。布局：安排銷(xiāo)售接待，功能包括接待臺(tái)、洽談區(qū)、模型區(qū)、展板、現(xiàn)場(chǎng)影像播放位、財(cái)務(wù)處、廁所、示范單位及裝修材料展示區(qū)。裝修效果：現(xiàn)代、時(shí)尚、明亮，裝飾細(xì)致，緊扣項(xiàng)目的主題，主色調(diào)將根據(jù)樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)色確定，更具體的要求在裝修設(shè)計(jì)階段另案詳述。示范單位第一階段——虛擬示范單位——同售樓處一起建設(shè)虛擬示范單位設(shè)在銷(xiāo)售中心，示范單位體現(xiàn)主力戶型，考慮做二套，一房一廳和二房二廳各一套，一房一廳選擇A3型（）,二房二廳選擇B5型（）。示范單位為小戶型，且在樓花階段，樣板房的展示與引導(dǎo)是銷(xiāo)售的關(guān)鍵，強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng)格給客戶的感染作用。樣板房的設(shè)計(jì)要有二種不同風(fēng)格，設(shè)計(jì)時(shí)要精心處理，合理、最大限度地利用每一個(gè)空間，裝飾精美、高檔，色彩搭配要溫馨，體現(xiàn)小戶型的精細(xì)、巧妙，給客戶以超值感受。由于示范單位為虛擬，故平面和層高可以適當(dāng)放大，加強(qiáng)感染力。第二階段——實(shí)體樣板房——封頂以后 實(shí)體樣板房初步考慮安排在5樓，實(shí)體樣板房具有更強(qiáng)的展示力和可信度，對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)作用更大，所以應(yīng)盡快做出。但我們會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售情況做出適當(dāng)調(diào)整，具體做何種戶型的樣板房也需根據(jù)銷(xiāo)售情況確定。實(shí)體樣板房住戶大堂及電梯廳在裝修售樓處的同時(shí)時(shí)需將住戶大堂和首層電梯廳裝修好，裝修高檔的實(shí)體展示會(huì)給客戶帶來(lái)珍貴感，引發(fā)物有所值的價(jià)值感受，從而促使客戶快速落定。大堂的裝修需請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)，注重功能分布、裝修風(fēng)格和建筑材料的選取，力圖在花費(fèi)不多的情況下，最大限度的促進(jìn)銷(xiāo)售。1）選材要適當(dāng)高檔，裝修風(fēng)格現(xiàn)代，以大的線條和色塊為主，無(wú)過(guò)多細(xì)節(jié)裝飾；2）功能分布一般來(lái)訪接待、信報(bào)箱、以及客人休息區(qū)（可以沒(méi)有）注重其合理分布，不要影響整體效果和檔次。地盤(pán)形象墻、圍墻1）形象墻位于福華路，由于福華路有較強(qiáng)的展示性，但銷(xiāo)售中心由于現(xiàn)實(shí)條件位于福安街，形象墻主要宣傳漾福居的整體形象，主要是效果圖、主題句、銷(xiāo)售熱線。2）圍墻色彩為樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)色，圍墻發(fā)布信息，主要有：樓盤(pán)Logo、樓盤(pán)名稱(chēng)、發(fā)展商、廣告語(yǔ)、代理商、戶型及面積分布等，高度適當(dāng)做高，建議不低于4米。3）效果：形象的體現(xiàn)都市生活。具體設(shè)計(jì)由我司與廣告公司共議。圍墻導(dǎo)示系統(tǒng)和戶外廣告導(dǎo)示系統(tǒng)主要包括內(nèi)外部指示牌、道旗、看樓通道；戶外廣告主要包括條幅、昭示布、噴繪廣告、燈箱廣告、車(chē)體廣告等。1）指示牌：包括戶外和內(nèi)部指示牌。用于指向銷(xiāo)售中心的需8塊，具體位置如下：序號(hào)位置備注1華強(qiáng)南路與福華路交匯處必須做2福虹路與福華路交匯處參考做3福華路與福慶街交匯處必須做4福星路與福慶路交匯處參考做5福星沃爾瑪前必須做6福田路與濱河大道交匯處參考做7福田路與深南大道交匯處參考做8福民路與深南大道交匯處參考做內(nèi)部導(dǎo)示主要是銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)功能區(qū)指示，包括：指向資料索取處；指向示范單位；指向住戶大堂及電梯廳；指向交樓標(biāo)準(zhǔn)材料展示區(qū)；指向洗手間；指向財(cái)務(wù)室等其他能展示區(qū)。指示牌2）道 旗：福華路、福安街、福慶街、福星路、福民路布置。（見(jiàn)示意圖）3）看樓通道：加以裝修，用植被加以處理，并配適當(dāng)形象圖片。（見(jiàn)示意圖）看樓通道4）條 幅：懸掛于塔樓，訴求點(diǎn)為：樓盤(pán)名稱(chēng)、售樓電話、價(jià)格、及不同銷(xiāo)售階段的需發(fā)布信息等，主要懸掛于塔樓的南北面。5）昭示布：可在開(kāi)盤(pán)初期懸掛于華強(qiáng)北路與深南中路交匯處西南的電子顯示屏上。6）噴繪廣告：位于鄰福華路圍墻上，寬度為除去形象墻剩余長(zhǎng)度，高度約10米。（見(jiàn)示意圖）7）騎樓燈箱廣告：商鋪銷(xiāo)售時(shí)商鋪南、北側(cè)燈箱廣告位布置到位。噴繪廣告牌8）公 交 車(chē)：225路、9路、14路等,在車(chē)身發(fā)布噴繪廣告。 以上內(nèi)容設(shè)計(jì)均需我司與廣告公司公議方案，要求醒目，具視覺(jué)沖擊力，體現(xiàn)項(xiàng)目主題。模型、效果圖1）樓盤(pán)模型考慮有必要做大，兩套樓盤(pán)形象模型。樓盤(pán)形象模型比例：1：130。2）分戶模型適當(dāng)做大，展示家私布置，比例1：20。3）效果圖：包括小區(qū)三維效果圖及架空層效果圖。施工場(chǎng)地布置1）臨建用房、材料堆放及加工廠的布置時(shí)，做好與銷(xiāo)售中心的間隔處理，減少不利影響。2）施工車(chē)輛出入口設(shè)在售樓處附近，車(chē)輛進(jìn)出時(shí)間應(yīng)避開(kāi)客戶看樓密集時(shí)段。3）工地出入口附近的地面衛(wèi)生及工地內(nèi)的垃圾應(yīng)及時(shí)清掃和運(yùn)走，提升施工形象。三、銷(xiāo)售資料包裝樓書(shū)、折頁(yè)、宣傳單張、展板1）樓 書(shū)：全面闡述項(xiàng)目形象定位和市場(chǎng)主題，色彩明快，以圖片為主，配上精簡(jiǎn)文筆，圖文并茂，擬安排：建筑效果圖、地理位置交通圖、架空層布置圖、周邊配套設(shè)施、交通、戶型圖、小區(qū)及發(fā)展商簡(jiǎn)介、物管介紹、裝修標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。內(nèi)容以實(shí)用為主，版面規(guī)格：A4/彩色/20p。2）住宅折頁(yè)：由于樓書(shū)成本較高，不適于大量派發(fā)，原則上發(fā)給到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)看樓客戶。建議制作宣傳折頁(yè)以補(bǔ)充宣傳資料，展示樓盤(pán)主賣(mài)點(diǎn)，安排效果圖、地理位置、配套說(shuō)明等。規(guī)格：A4/彩色/6p，戶型圖另外印刷。3）單 張：主要是戶型圖和解釋后期促銷(xiāo)活動(dòng)的單張。規(guī)格一般為為A3/彩色/2P。4）商鋪折頁(yè)：用于商鋪推廣，主要內(nèi)容為效果圖、地理位置、商鋪主題、投資分析等，版面規(guī)格：A3/彩