【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ,023,448,9,252,775,實(shí)收資本649,033,649,033,1,530,515,1,530,515,凈資產(chǎn)2,975,100,2,411,558,3,146,643,3,103,975,合生北方利潤(rùn)表（單位：元）項(xiàng)目2009年12月2010年12月2011年12月2012年4月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1,526,206,1,031,914,85,045,45,384,主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)914,863,298,172,17,893,55,865,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)790,833,165,824,171,838,30,290,利潤(rùn)總額736,722,164,795,169,612,30,293,凈利潤(rùn)550,833,123,928,169,612,30,293,合生北方現(xiàn)金流量表（單位：元）項(xiàng)目2009年2010年2011年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~1,118,092,1,228,120, 167,545, 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~16,152,　12,250, 465,508, 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~250,949,325,873, 281,112, 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額850,990,　914,497, 16,851, 合生北方綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析　財(cái)務(wù)指標(biāo)2009年12月2010年12月2011年12月償債能力資產(chǎn)負(fù)債率（%）%%%營(yíng)運(yùn)資金（萬(wàn)元）2,827,811, 2,556,227, 3,846,358, 現(xiàn)金比率（%）%%%流動(dòng)比率（%）%%%速動(dòng)比率（%）%%%周轉(zhuǎn)能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(天)　 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(天)　 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(天)　 存貨周轉(zhuǎn)率(天)　 盈利能力銷(xiāo)售利潤(rùn)率（%）%%%資產(chǎn)回報(bào)率（%）　%%%凈資產(chǎn)收益率（%）　%%%2011年“合生北方”重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)附注說(shuō)明：（1）其他應(yīng)收款 3,902,571,，其中，占比較大的5家公司為，%：債務(wù)人金額（單位：元）合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司1,809,500,大連合生興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司486,109,廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司348,576,廣東華南新城房地產(chǎn)有限公司209,500,上海合創(chuàng)置業(yè)有限公司161,390,（2）預(yù)付賬款2,384,497,，其中，%。債務(wù)人金額（單位：元）廣東韓江建筑安裝工程有限公司1,527,336,北京市化工實(shí)驗(yàn)廠200,000,北京市土地儲(chǔ)備中心通州分中心114,513,北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司41,000,天津美新建筑設(shè)計(jì)有限公司48,829,四川星星建設(shè)集團(tuán)有限公司33,672,（3）存貨2,350,433,，主要構(gòu)成如下：科目金額（單位：元）在建物業(yè)1,413,884,完工物業(yè)522,015,土地儲(chǔ)備412,880,（4）應(yīng)付賬款 49,543,，其中，%。債權(quán)人金額（單位：元）中國(guó)建筑第四工程局有限公司25,647,廣州市祥瑞房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司13,000,（5）預(yù)收賬款1,604,751,，構(gòu)成如下：債務(wù)人金額（單位：元）住宅1,315,716,商鋪270,864,車(chē)位18,068,（6）其他應(yīng)付款2,648,299,，其中，%。債務(wù)人金額（單位：元）北京合生綠洲房地產(chǎn)開(kāi)有限公司1,216,757,北京新京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司655,049,廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司289,993,合生（廣州）實(shí)業(yè)有限公司200,000,北京東方文華國(guó)際置業(yè)有限公司174,435,北京合生愉景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司103,457,（7）預(yù)提費(fèi)用540,594,，其中主要構(gòu)成如下，%?？颇拷痤~（單位：元）工程款地產(chǎn)板塊481,432,財(cái)務(wù)費(fèi)用（地產(chǎn)板塊）35,028,“合生北方”%；%，%；其他應(yīng)收款、預(yù)付賬款有微增；%，導(dǎo)致存貨增加；%、使預(yù)收款增長(zhǎng)幅度較大；長(zhǎng)期借款的增加主要因?yàn)?011年新增的10億元借款。資產(chǎn)方面無(wú)明顯壞賬風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債方面主要是預(yù)收房款和關(guān)聯(lián)企業(yè)間的往來(lái)款，與其集團(tuán)公司對(duì)資金的統(tǒng)一調(diào)度與管理制度相符合，有利于財(cái)務(wù)安全。償債能力：%、%，上述兩項(xiàng)流動(dòng)比率較高，說(shuō)明企業(yè)的短期償債能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較?。?，剔除預(yù)收賬款因素，%。 2011年虧損原因分析：2011年北京合生北方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司共計(jì)銷(xiāo)售面積58786萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為107741萬(wàn)元，實(shí)收金額64373萬(wàn)元，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，只有在項(xiàng)目完成竣工備案并給業(yè)主發(fā)放收樓通知書(shū)之后，公司才將銷(xiāo)售額確認(rèn)為當(dāng)年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，否則計(jì)入當(dāng)年的預(yù)收賬款（2011年增加的預(yù)售賬款為748,770,）。由于合生北方開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目交樓集中在2010年末和2012年初，因此在2011年的報(bào)表中合生北方只記入了小部分金額為85,045,。 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本是根據(jù)當(dāng)年確定的目標(biāo)成本乘以交樓面積并與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入配比確定。由于2011年合生北方上調(diào)了目標(biāo)成本，并在主營(yíng)業(yè)務(wù)成本中對(duì)以往年度的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本進(jìn)行一次性集中追述調(diào)整，因此導(dǎo)致2011年的主營(yíng)成本大于當(dāng)年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，導(dǎo)致虧損，相關(guān)盈利能力指標(biāo)測(cè)算均為負(fù)值現(xiàn)金流方面：%，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金回?cái)n大部分是主營(yíng)活動(dòng)發(fā)生，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流具有一定穩(wěn)定性；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量成長(zhǎng)性分析2010年凈流入為負(fù)數(shù)，2011年新增10億元長(zhǎng)期借款，補(bǔ)充了現(xiàn)金流。投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)兩年未付，與合生創(chuàng)展集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相符合，在當(dāng)前國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控的力度的形勢(shì)下，合生創(chuàng)展采取了緊縮型戰(zhàn)略，減少了新建項(xiàng)目和拿地、收購(gòu)項(xiàng)目的速度，避免高速擴(kuò)張，從而有利于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；I資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為正值，2011年較2010年減少，一方面表明其具有較強(qiáng)的融資能力，另一方面與其緊縮型經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相吻合，減少新上項(xiàng)目，減少資金投入量，從而總體降低經(jīng)營(yíng)中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。從各期財(cái)務(wù)報(bào)表期初、期末數(shù)的銜接及資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表相互科目之間的勾稽關(guān)系來(lái)看，基本可以判斷其相關(guān)信息具有可靠性。（1）短期借款截至2012年4月30日，合生北方資產(chǎn)負(fù)債表顯示，短期借款期末余額為零。（2）長(zhǎng)期借款，構(gòu)成明細(xì)如下：名稱(chēng)期末數(shù)（單位：元）到期日159,642,2017年6月24,565,240,000,2012年6月400,000,2012年12月1,000,000,2013年10月600,000,2014年1月合計(jì)2,424,208,盡職調(diào)查核實(shí)，上表中對(duì)外擔(dān)保金額5億元，系對(duì)合生望景開(kāi)發(fā)的“麒麟社”項(xiàng)目在農(nóng)行申請(qǐng)的開(kāi)發(fā)貸提供的擔(dān)保，該筆貸款目前已結(jié)清。保證人二——合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（一）基本情況：名稱(chēng)合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司成立時(shí)間1992年公司總部香港中環(huán)康樂(lè)廣場(chǎng)一號(hào)怡和大廈33樓33053309室上市時(shí)間1998年證券代碼00754主席朱孟依主要持股人朱孟依總股本173,港股股本173,2011年底總資產(chǎn)2011年底凈資產(chǎn)公司業(yè)務(wù)集團(tuán)主要從事投資控股、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及酒店?duì)I運(yùn)。歷史沿革合生創(chuàng)展是一家注冊(cè)于百慕大群島的公司，1992年成立，1998年在香港聯(lián)交所主板上市。該公司是國(guó)內(nèi)較早進(jìn)入香港資本市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)為中高端項(xiàng)目，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成了珠江、合生的強(qiáng)大品牌效應(yīng)。：合生創(chuàng)展為香港上市公司，截至2011年末該公司最大股東為自然人朱孟依100%持股的新達(dá)置業(yè)，%，因此朱孟依為合生創(chuàng)展的實(shí)際控制人。朱孟依的簡(jiǎn)歷詳見(jiàn)“交易對(duì)手：合生望景”部分。：合生創(chuàng)展為香港上市公司，重要交易事項(xiàng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)均需遵守香港上市公司相關(guān)規(guī)定，公司經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，形成了較為成熟的經(jīng)營(yíng)模式。盡管該公司設(shè)置多層級(jí)的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，但公司實(shí)行扁平化的管理體系，其具體組織架構(gòu)如下：此外，合生創(chuàng)展集團(tuán)內(nèi)部特設(shè)有審計(jì)部門(mén)，對(duì)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)進(jìn)行控制與管理，保證集團(tuán)的合法合規(guī)運(yùn)營(yíng)。合生創(chuàng)展集團(tuán)高級(jí)管理人員、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的基本情況詳見(jiàn)下表。職務(wù)姓名性別年齡個(gè)人簡(jiǎn)歷董事局主席朱孟依男52自1997年出任公司董事，為公司主席及集團(tuán)的其中一位創(chuàng)辦人。其在貿(mào)易、建筑、物業(yè)投資及發(fā)展方面擁有逾二十年經(jīng)驗(yàn)；為全國(guó)政協(xié)委員、廣東省梅州市榮譽(yù)市民和廣東企業(yè)發(fā)展策略研究院副會(huì)長(zhǎng)。董事局副主席張懿男49于2003年1月加入中國(guó)工商銀行（亞洲）有限公司為助理總經(jīng)理，并于2003年12月擢升為該銀行副總經(jīng)理，于2005年3月獲委任為該銀行董事暨行政總裁，并擔(dān)任工銀亞洲全資附屬公司華商銀行董事及工銀亞洲投資管理有限公司董事長(zhǎng)。張先生畢業(yè)于上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，獲貨幣銀行學(xué)碩士學(xué)位，并取得高級(jí)經(jīng)濟(jì)師資格。加入合生集團(tuán)前，張先生為中國(guó)工商銀行上海分行副行長(zhǎng)。自2011年11月7日起，張懿先生獲委任為本公司執(zhí)行董事、副主席及財(cái)務(wù)總監(jiān)。董事局副主席項(xiàng)斌男65自2001年出任公司董事，為公司副主席及公司若干附屬公司的董事。其擁有中國(guó)特級(jí)注冊(cè)職業(yè)經(jīng)理和高級(jí)工程師職稱(chēng)；于2001年2月加盟集團(tuán)前，為一上市公司的高級(jí)管理人員；在建筑及行政管理方面有著超過(guò)37年經(jīng)驗(yàn)。常務(wù)副總裁朱桔榕女24就讀于中國(guó)人民大學(xué)金融學(xué)專(zhuān)業(yè)，具有扎實(shí)的金融理論知識(shí)和較全面的投資業(yè)務(wù)技能。從2012年3月起獲委任為本公司常務(wù)副總裁，于2011年11月獲委任為本公司執(zhí)行董事，在2007年和2008年擔(dān)任本集團(tuán)的實(shí)習(xí)生，于2009年至2011年任職總裁助理，并分管本公司財(cái)務(wù)、人力行政等方面工作，積累了一定的財(cái)務(wù)管理和人力資源管理等專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。法定代表歐偉建男54自1997年出任執(zhí)行董事，于1995年加盟集團(tuán)，并為集團(tuán)其他成員公司的董事。其畢業(yè)于廣州中山大學(xué)，在樓宇建造、城市規(guī)劃、地產(chǎn)投資及物業(yè)發(fā)展方面有著逾二十年經(jīng)驗(yàn)。副總裁廖若清男47自2010年1月起出任執(zhí)行董事，亦為本集團(tuán)副總裁及本公司若干附屬公司之董事。畢業(yè)于廣州中山大學(xué)并獲澳洲西悉尼大學(xué)碩士學(xué)位。于2003年加盟本集團(tuán)，曾在政府部門(mén)任職，從事房地產(chǎn)投資及經(jīng)營(yíng)管理工作十余年，積累了豐富的對(duì)接政府部門(mén)及法律事務(wù)、投資開(kāi)發(fā)工作的管理經(jīng)驗(yàn)。：合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合生創(chuàng)展”）于1992年成立，1998年在香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市（股份代號(hào)：0754），是以發(fā)展中高檔大型住宅地產(chǎn)物業(yè)為主的大型地產(chǎn)集團(tuán)，主要涉及住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店及旅游度假產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理等領(lǐng)域。以土地儲(chǔ)備計(jì)算，合生創(chuàng)展是我國(guó)最大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。自1995年以來(lái)，合生創(chuàng)展運(yùn)用適宜的企業(yè)策略及發(fā)展模式開(kāi)始于全國(guó)范圍內(nèi)建立其優(yōu)質(zhì)品牌。其發(fā)展重心位于珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)及長(zhǎng)江三角洲這三個(gè)核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域，并以廣州、北京、天津及上海作為其核心基地。在廣州及北京，合生創(chuàng)展已創(chuàng)建“珠江帝景”、“駿景”及“愉景”等多個(gè)品牌，其服務(wù)范圍涵蓋產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶(hù)服務(wù)及設(shè)施，以符合不同社區(qū)文化及營(yíng)運(yùn)模式的需要。截至2011年底，“合生創(chuàng)展”，，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積上千萬(wàn)平方米，是中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家單位共同發(fā)布的《2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司位列2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)之列，其中綜合實(shí)力排名第9位，盈利性排名第5位。自2002年進(jìn)入北京市場(chǎng)以來(lái)，“合生創(chuàng)展”在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得了迅猛的發(fā)展。截至2011年年底，“合生創(chuàng)展”在北京地區(qū)已成功開(kāi)發(fā)了四個(gè)住宅類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目，即珠江帝景家園、珠江綠洲家園、珠江羅馬嘉園、合生國(guó)際花園；目前在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：合生霄云路8號(hào)、合生世界村、合生世界花園、合生濱江帝景、合生麒麟社、合生德勝大廈等北京項(xiàng)目，以及大連江山帝景、秦皇島綏中天戴河、山西合生紫悅府等外地項(xiàng)目。截至2011年年底，合生創(chuàng)展在北京地區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)面積達(dá)466余萬(wàn)平方米，累計(jì)銷(xiāo)售面積203余萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約278億元人民幣。（1）公司戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和理念216。 偏重中高檔樓盤(pán)、大規(guī)模樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)合生創(chuàng)展起家于廣州，其在廣州開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目單體建筑面積大多在30萬(wàn)平方米以上，且無(wú)論從項(xiàng)目位置還是品質(zhì)均定位為中高檔客戶(hù)群體。216。 強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的成本控制無(wú)論從拿地還是從融資，合生創(chuàng)展一直堅(jiān)持嚴(yán)格控制成本的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，在朱孟依個(gè)人看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要在于成本控制不到位。從該公司歷年拿地情況來(lái)看，合生創(chuàng)展通過(guò)招拍掛方式取得的土地大都是由珠江進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，而該公司從未在招拍掛中以高價(jià)策略取得過(guò)土地，這也是合生創(chuàng)展集團(tuán)近幾年銷(xiāo)售收入被各家公司趕超的原因之一。216。 經(jīng)營(yíng)作風(fēng)穩(wěn)健合生創(chuàng)展雖然具有較多的土地儲(chǔ)備，但其在拿地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中一直注重穩(wěn)健的作風(fēng)，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)非常謹(jǐn)慎。216。 多元化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型合生創(chuàng)展2009年以來(lái)一直在進(jìn)行多元化的戰(zhàn)略調(diào)整，由于該公司較早登陸香港資本市場(chǎng)，受到香港大型開(kāi)發(fā)商影響較大。2005年到2009年是合生創(chuàng)展進(jìn)行大規(guī)模土地儲(chǔ)備的時(shí)期，2009年以來(lái)合生創(chuàng)展放慢了拿地的節(jié)奏，轉(zhuǎn)而將經(jīng)營(yíng)重心轉(zhuǎn)向持有型物業(yè)以及相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)。持有型物業(yè)中，該公司主要是對(duì)位于北京、天津、上海以及廣州地區(qū)擁有的物業(yè)進(jìn)行整合，同時(shí)也在收購(gòu)新的持有型物業(yè)項(xiàng)目，本信托計(jì)劃中涉及的馬駒橋國(guó)家環(huán)