【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務往來。以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。主要商業(yè)項目：群盛華城英雄山商圈：文化區(qū)域到商業(yè)區(qū)域的轉(zhuǎn)型 以往濟南市民提及英雄山，多會想到清晨山腳下那熱熱鬧鬧的早市，或是稍加用心便能淘到幾本老書的文化廣場，還有小商品云集的新世界商城，以及即使吃一天也嘗不完的特色小吃。如今的英雄山片區(qū)引來了國際或國內(nèi)知名零售企業(yè)的進駐。2004年，易初蓮花來了；2005年，國外著名零售連鎖企業(yè)狐貍城名品折扣店來了，借助經(jīng)四路人防商城的成功經(jīng)驗，2007年濟南第二家人防商城也已經(jīng)開門納客。英雄山商圈開始由文化區(qū)域轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)域。 主要商業(yè)項目：魯能泰山廣場、新世界商城大學城商圈長清區(qū)大學路北側(cè)，山東輕工業(yè)學院東鄰。西部新城的商業(yè)中心，政府的形象工程；占據(jù)大學科技園的中心位置，壟斷１４所高校４０萬師生年２８億消費額；滿足周邊廣大學生及其它人群消費的集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等為一體的一站式體驗型商業(yè)街，是大學科技園內(nèi)唯一的核心商業(yè)群，西部新城的商業(yè)中心。銷售均價超過７０００元／平方米。商業(yè)地產(chǎn)項目在選址、定位方面均是可圈可點。在泉城廣場商圈，匯泉地王廣場連接了金街泉城路和三大名勝之一的大明湖，商機與景觀兼得，而圣凱摩登城則搶占了濼源大街的絕版地塊，與山東商業(yè)龍頭老大銀座商城比鄰，這兩個項目高調(diào)登場，再加上泉城廣場北側(cè)規(guī)劃的大型購物中心，進一步奠定了泉城廣場商圈濟南中心商圈的地位。海蔚廣場緊靠東部金街花園路，比鄰山大老校和百年教堂。此次海蔚和貴和的強強聯(lián)手，結(jié)束了洪樓商圈沒有高檔綜合商場的歷史，使得濟南東北部商業(yè)中心呼之欲出。洪樓商圈周邊分布著匯科旺園、建鑫花園、富翔天地、彼岸新都、錦繡泉城等十幾個高檔社區(qū)，以貴和為主力店的海蔚廣場必將會分流泉城廣場商圈的高層次顧客。而對于中潤世紀廣場來說，占據(jù)連接中心主城區(qū)和東部新城的樞紐地位，除了中潤麾下的中潤世紀城，周邊還有名士豪庭、燕子山莊、燕東秀府等眾多高檔樓盤。目前中潤已經(jīng)購并萬嘉隆超市，使得中潤地盤橫跨經(jīng)十東路南北，雄心勃勃將中潤世紀廣場打造成燕山新區(qū)的商業(yè)中心。除了專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營商，省城一些大盤對社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)也是非常重視，在南部，超級大盤魯能領(lǐng)秀城對商業(yè)地產(chǎn)虎視眈眈，積極醞釀打造南部最大的商業(yè)中心，在北部，重汽翡翠郡憑借北園路BRT改造東風，打造北部商業(yè)中心，在西部，香港群盛集團兵發(fā)西市場商圈，力圖實現(xiàn)西市場傳統(tǒng)商業(yè)的升級換代。不同區(qū)位的商業(yè)地產(chǎn)的崛起，這意味著濟南一個商業(yè)中心的老格局已經(jīng)打破，開始進入多中心時代。濟南多中心的商業(yè)發(fā)展格局，給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也提出了更高的要求，同時也會給市民帶來更多的便利和實惠。 濟南寫字樓市場特點概述濟南市寫字樓市場伴隨整個濟南市經(jīng)濟的景氣回升也呈現(xiàn)快速增長勢頭，市場進一步繁榮和活躍。 2007年下半年以來，濟南寫字樓供應量增加顯著，十余個寫字樓項目推出市場開始發(fā)售。有城市中心的圣凱財富廣場、匯泉地王廣場，有東部的楓潤商務大廈、中潤世紀廣場，有山大路附近的歷東商務大廈、恒展商務大廈，有高新區(qū)繼續(xù)發(fā)力的三慶世紀財富中心、魯商國奧城等。濟南市寫字樓的發(fā)展整體呈現(xiàn)以下特點： 一、整體發(fā)展依然較慢 濟南市經(jīng)過近幾年的城市發(fā)展，城市建設(shè)水平也取得了較大進步。商用樓宇的開發(fā)呈現(xiàn)向高檔次、大規(guī)模方向發(fā)展，設(shè)計 、外觀、建筑風格、功能配套等注重吸取發(fā)達城市經(jīng)驗。但從整體來看，濟南市寫字樓的建設(shè)與發(fā)達大城市相比，建設(shè)水平尚處于較低階段，發(fā)展比較緩慢，外在形象、風格等方面還不夠突出和大膽。 二、投資增大，新樓宇不斷涌現(xiàn) 由于政府投資政策拉動，濟南市寫字樓的開發(fā)投資加速增長，新竣工項目和新開工項目不斷增多。尤其是高檔酒店式商住兩用樓宇、大面積專業(yè)寫字樓迅速增加，市場供給量迅速擴大。中小型、混合型辦公樓、單位自建對外營業(yè)性屋宇在一些較好地段也不斷出現(xiàn)。三、分布趨于合理 由于濟南市老城區(qū)和老商埠區(qū)的帶動和輻射作用，高檔寫字樓原以中心商務區(qū)為主，分布過于集中。隨著濟南市“提升中心區(qū)，做強近郊區(qū)，突破遠郊區(qū)”政策的實施，城市功能圈覆蓋范圍不斷擴大，寫字樓已逐漸形成濼源大街、山大路、東外環(huán)、高新區(qū)四大主流板塊并舉的局面。四、市場競爭日益激烈，開發(fā)商注重提升物業(yè)品質(zhì) 隨著供應量的激增，市場競爭變得劇烈，老盤閑置率開始上升，面對競爭，開發(fā)商開始注重對樓體進行包裝，塑造良好形象；同時不斷改善周圍環(huán)境，強化物業(yè)管理，突出樓宇特征和品位。2007濟南寫字樓人性化、科技化、生態(tài)化的趨勢，更趨明顯。新風系統(tǒng)、空調(diào)滅菌系統(tǒng)、地熱應用、防紫外線輻射的玻璃幕墻……一系列新技術(shù)在甲級寫字樓的應用可圈可點，生態(tài)化同樣是07年最引人注目的看點。調(diào)查顯示，在市場重壓下濟南唯有甲級寫字樓火爆異常，一枝獨秀。五、價格穩(wěn)中有升，潛力較大 寫字樓整體售價水平保持平穩(wěn)增長，僅個別區(qū)域或區(qū)域內(nèi)個別樓盤出現(xiàn)微幅上漲或下滑，這與寫字樓項目及所在區(qū)域所處的外部環(huán)境（供求關(guān)系、競爭環(huán)境等）或內(nèi)在條件變化（自身設(shè)施、配套等）有關(guān)。但寫字樓和其他城市相比，價格不高，尤其和濟南的住宅相比。濟南純寫字樓市場的價格上升幅度遠沒有住宅和商鋪上漲幅度大，仍有較大空間。 濟南寫字樓板塊情況濟南寫字樓市具有明顯的板塊特色　　傳統(tǒng)ＣＢＤ區(qū)域——濼源大街板塊　　該板塊是濟南最具有商業(yè)氛圍、寫字樓產(chǎn)品集中、具有代表濟南寫字樓產(chǎn)品發(fā)展歷程的區(qū)域，也是濟南老城區(qū)現(xiàn)有的ＣＢＤ區(qū)域，代表樓盤有圣凱財富廣場、匯泉地王廣場、永安大廈、名仕大廈等。區(qū)域產(chǎn)品銷售均價在8500——14000元／平方米之間?！　】萍季奂瘏^(qū)——山大路板塊　　該區(qū)域是濟南的電子產(chǎn)品集中區(qū)域，素有濟南的中關(guān)村之稱，該區(qū)域主要入住客戶多以電子產(chǎn)品經(jīng)銷商為主，新增樓盤有歷東商務大廈、恒展商務大廈等。區(qū)域產(chǎn)品銷售價格在8000元／平方米左右?！　∩套羌袇^(qū)——東外環(huán)板塊　　這一板塊與高新區(qū)板塊都是在濟南市委、市政府“東拓”政策以及十一屆全運會在濟南奧體中心舉辦等重大歷史機遇的條件下，隨著高新區(qū)第二次跳躍式發(fā)展而異軍突起的板塊；該板塊現(xiàn)在已經(jīng)是濟南寫字樓產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，區(qū)域市場認可度極高，發(fā)展勢頭迅猛。該板塊的代表樓盤是中潤世紀廣場、三威大廈、三慶豐潤商務大廈。區(qū)域產(chǎn)品銷售價格在7100—8000元／平方米之間。　　未來新城ＣＢＤ——高新區(qū)板塊　　高新區(qū)板塊的發(fā)展具有前瞻性，其樓盤品質(zhì)也屬于濟南寫字樓產(chǎn)品的高檔物業(yè)，代表樓盤是世紀財富中心、魯商國奧城等產(chǎn)品。區(qū)域產(chǎn)品銷售價格在6500元／平方米以上。　　2． 新增供應量情況　以下所選取的樣本是濟南寫字樓各板塊比較有代表性的樓盤，在位置上、樓盤自身品質(zhì)、入住率、銷售情況等因素在各板塊中都是有一定代表性的，窗體頂端物業(yè)地址物業(yè)地址均價元/平方米總建筑面積平米開發(fā)商魯商國奧城歷下奧體中心350000山東省魯商置業(yè)有限公司（商住樓）恒展商務大廈歷下花園路與歷山路交叉口東南778015000濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司（純寫字樓）三威大廈歷城華龍路1110號714019000山東大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（商住樓）歷東商務大廈歷下解放路112號800028000山東普利建設(shè)發(fā)展有限公司（商住樓）中潤世紀廣場歷下窯頭路與二環(huán)東路交匯處8000250000山東中潤置業(yè)有限公司（純寫字樓）財富自由港市中經(jīng)五小緯二路66號760018000山東泉景公司（純寫字樓）圣凱財富廣場(圣凱摩登城)歷下濼源大街29號1400050000山東圣凱置業(yè)（純寫字樓）名仕大廈歷下濼源大街東段850024000濟南融基置業(yè)有限公司（商住樓）豐利大廈歷下濟南泉城路9200 20000山東福豐年有限公司（純寫字樓）三慶楓潤商務大廈歷下工業(yè)南路100號775030000山東三慶置業(yè)有限公司（商住樓）三慶世紀財富中心高新管委會對面6500200000濟南國慶置業(yè)有限公司（商住樓）匯泉地王廣場濟南市縣西巷兩側(cè)1300050000香港新世界集團（純寫字樓）永安大廈歷下泉城路268號950026000山東永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（純寫字樓）備注：本統(tǒng)計表格未包括已售完寫字樓窗體底端目前在售寫字樓中：純寫字樓：，主要分布在濼源大街片區(qū)和山大路片區(qū)。商住樓：，大部分分布在高新區(qū)和東外環(huán)片區(qū)。 項目分析優(yōu)勢（S）n 核心地段 項目位于濟南市最具發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值的區(qū)域，濟南市市中區(qū)陽光舜城最南端。東側(cè)依山，西側(cè)為“天泰太陽樹”高檔社區(qū)，道路環(huán)繞，交通便捷。n 大型社區(qū) 項目位于占地面積：871萬平方米，建筑面積280萬平方米陽光舜城大型社區(qū)，人脈鼎盛，精英云集，能夠提高產(chǎn)品的使用價值及投資價值。n 美麗景觀 北依濟南千佛山，東鄰蚰蜒山風景區(qū)，西臨金雞嶺游覽區(qū)，南接外環(huán)路，風景秀麗，空氣新鮮，依山而建營造一個純自然生態(tài)景觀SOHO社區(qū)。n 知名品牌 國家動漫產(chǎn)業(yè)基地、建邦大橋等重大項目的成功操作，已讓建邦集團在濟南市場建立起強大的品牌形象及良好的市場口碑，更讓濟南創(chuàng)意階層對這一具備現(xiàn)代soho意義的商住公寓充滿了期待。n 創(chuàng)新概念 濟南同類產(chǎn)品中無一通過以SOHO概念面向文化創(chuàng)意階層市場，有利于體現(xiàn)項目的差異化。n 自由空間 板式單元組合，自由分割，布局緊湊實用，既有效地控制單戶建筑面積，又滿