【文章內(nèi)容簡介】 大。三、功能定位集商務(wù)辦公、娛樂休閑、餐飲于一體的大型商務(wù)中心現(xiàn)在，一些中小企業(yè)對辦公物業(yè)的需求一般有以下幾個特點：一是性價比高；二是有相應(yīng)配套，有專業(yè)的現(xiàn)代辦公條件，有餐飲，有健身場所，適合24小時辦公；三是是現(xiàn)房。因此，根據(jù)市場的需求與項目本身所具有的條件，本項目應(yīng)該具備：商務(wù)功能、休閑功能、生活功能（餐飲）四、形象定位財智空間——具有濃厚的人文氣息，適合創(chuàng)業(yè)、成長型企業(yè)發(fā)展的商務(wù)空間產(chǎn)品形象定位不是自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。在消費者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認(rèn)同并追求。定位為才智空間，不僅順應(yīng)了一些創(chuàng)業(yè)、成長企業(yè)的需求，提高了這些企業(yè)的身份，而且也提高了項目的形象。五、客戶群定位創(chuàng)業(yè)型、中小型公司主要依據(jù)：根據(jù)調(diào)查結(jié)果和對淄博經(jīng)濟的分析，淄博市近年來中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢頭，并逐漸成為本市經(jīng)濟發(fā)展的一股生力軍。這類企業(yè)的迅速發(fā)展對性價比高的中小面積的辦公空間面有較大的需求，特別是辦公面積在50—100平米左右，而這些小面積的辦公空間適合創(chuàng)業(yè)型或中小型企業(yè)進駐，較小的辦公面積降低了該類企業(yè)租賃總成本。因此，我們主要的把目標(biāo)客戶鎖定創(chuàng)業(yè)型、成長型的中小企業(yè)，這是一個巨大有潛力的市場。主要客戶類別：根據(jù)翔實而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查、市場分析的結(jié)果，擬將項目的目標(biāo)客戶群鎖定為類型企業(yè)：咨詢公司、培訓(xùn)機構(gòu)、房地產(chǎn)中介公司、兼職中介公司、律師事務(wù)所、計算機軟件公司、計算機維修公司、網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司、文化傳媒企業(yè)、裝修設(shè)計公司、貿(mào)易公司、科技企業(yè)、餐飲業(yè)、健身俱樂部等。以下是客戶組成詳細(xì)比例列表：客戶類型細(xì)分租賃原因所占比例預(yù)測宣傳點餐飲業(yè)餐廳、咖啡主要看中本項目龐大的師生資源約1%人氣、師生資源文化類產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)、廣告公司、傳媒公司裝飾設(shè)計公司價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象，有龐大的師生資源約40%價格、形象創(chuàng)業(yè)空間代理中介企業(yè)咨詢公司、代理公司、兼職中介機構(gòu)、律師事務(wù)所價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象，有龐大的師生資源約25%價格、形象創(chuàng)業(yè)空間科技、網(wǎng)絡(luò)、通訊類企業(yè)計算機軟件公司、計算機維修公司、網(wǎng)絡(luò)公司價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象約25%價格、形象創(chuàng)業(yè)空間休閑產(chǎn)業(yè)健身館價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象，有龐大的師生資源約1%價格其他貿(mào)易公司價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象約8%價格、形象創(chuàng)業(yè)空間六、價格定位價格范圍：2層：1217元/㎡/月36層：1520元/㎡/月均價17元/㎡/月定價依據(jù)寫字樓價格是由地價、工程造價，各種稅費、資金利息、銷售費用和利潤等因素構(gòu)成的。一般市場定價原則由三個價值取向構(gòu)成。市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。成本價值取向：項目整體綜合成本加期望利潤?？蛻粜睦韮r值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心里的“功能價格比”。當(dāng)然，除考慮價值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的因素是項目整體所包括的多種可變因素，以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價格的定位因素，構(gòu)成了價格定位的可行性基礎(chǔ)。從數(shù)字上看企業(yè)利潤增加招租難度加大項目運作風(fēng)險增大高租金從數(shù)字上看減少企業(yè)利潤招租難度降低項目運作風(fēng)險降低低本報告價格定位基于對本案地段價值、區(qū)域形象、商務(wù)形象、配套等項目特質(zhì)和市場上寫字樓的租金調(diào)查以及開發(fā)商成本價值等綜合分析而成。從企業(yè)利潤最大化的角度來分析，完全可以提高租價。但最終能否實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，結(jié)果取決于可租面積能否順利到客戶手中，完成產(chǎn)品與貨幣的轉(zhuǎn)化。因此，在本案中，租賃價格定位成為項目操作的一個重要關(guān)鍵點，降低租金，可能減少企業(yè)利潤，但可以更快地實現(xiàn)招租；而提高租金，會增加企業(yè)利潤，但在銷售難度加大，影響資金回籠，風(fēng)險也隨之放大。因此，綜合市場、項目、成本、利潤、風(fēng)險等因素，建議將租金范圍定在：2層：1218元/㎡/月，36層：1520元/㎡/月。均價在：17元/㎡/月根據(jù)樓層、面積、朝向等因素，在具體招租時提供具體的價格建議。根據(jù)均價和項目可招租的面積，按100%招租率計算，每年可回收資金：17元/㎡/月㎡12月100%＝3970329元按照95%的招租率計算，每年可回收資金：17元/㎡/月㎡12月95%＝3771813元租賃價格策略價格走勢——低開高走價格永遠是任何銷售中最為關(guān)鍵的因素。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的租賃售價位，不僅和項目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。我們已經(jīng)獲知出租方的預(yù)期價位，所以在制訂價格策略這部分前，就已經(jīng)開始向預(yù)期值努力。在具體出租時，采取低開高走策略，是強調(diào)項目的升值潛力與租賃速度，讓客戶覺得物超所值。這樣，我們就能夠跳開高價陷阱，消除客戶對價位的不滿情緒。另一方面，低價入市，試探市場后，伺機逐步上揚，可最終實現(xiàn)目標(biāo)價位，實現(xiàn)利潤的最大化。第五篇 項目物業(yè)發(fā)展建議由于項目主體規(guī)劃已經(jīng)定型，但為了盡快促成租賃，迅速回籠資金，提升項目的品質(zhì)感，現(xiàn)對本物業(yè)提出以下幾點建議：一、配套設(shè)施餐飲配套：現(xiàn)代化的辦公需要快捷高效，中午有很多工作人員就在辦公室就餐，晚上也有加班到很晚的情況。在本項目中應(yīng)該有餐飲的配套。休閑設(shè)施：整個項目的客戶群由于多是在室內(nèi)工作，平時的鍛煉和休閑時間嚴(yán)重不足，可在四至六層一端的拐角處設(shè)立公共接待休息室，便于各公司在此接待客戶，洽談業(yè)務(wù)。建議在四層拿出一間來做公共的健身休閑場所，購置簡單的健身休閑器械，比如：乒乓球桌、臺球桌、飛標(biāo)盤、跑步機等，這樣的房間切實做到了為客戶著想，可以作為宣傳的另一個賣點加以宣傳，會起到理想的效果。商務(wù)中心：目前的商務(wù)辦公大多都自帶有現(xiàn)代化的辦公設(shè)備，但也存在由于種種原因而辦公設(shè)備不足的情況，在三層成立一個簡單的商務(wù)中心就顯得尤為必要，商務(wù)中心不但提供打字、復(fù)印等辦公業(yè)務(wù)，而且提供信息資料查詢、網(wǎng)上會議、電子郵件接收等高端服務(wù)，真正做到為客戶著想。二、物業(yè)管理保安管理：聘請專門的保安人員對大廈進行管理和巡視，確保大廈的安全，提升項目形象。安防系統(tǒng)項目內(nèi)的報警系統(tǒng)：在項目周邊安裝紅外線報警設(shè)備；樓內(nèi)實行閉路監(jiān)控系統(tǒng)：在項目多個公共場所（主體建筑周邊、出入口、樓頂）安裝具有先進功能的攝像機；對整個大廈的供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)實現(xiàn)自動監(jiān)控；對整個大廈的所有人行通道及重要場所實行24小時電視攝像并記錄，計算中心控制、實現(xiàn)吾人防守，自動報警；配備保安電子巡更系統(tǒng)和對講系統(tǒng)等。智能化設(shè)置項目采用有線電視、電話通訊系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)千兆入樓，百兆入層或到桌面，內(nèi)外信息高速傳遞，造應(yīng)于辦公空間的隨意分割。第六篇 項目總體營銷戰(zhàn)略思考一、項目命名建議職院財智大廈職院——體現(xiàn)項目的地點，使項目位置更容易記憶，也具有人文氣息；財智——財，具有財富之意，寓意財源廣進；智，有智力、智慧之意，體現(xiàn)客戶的身份價值；大廈——突出項目是一個商務(wù)性質(zhì)的樓盤。備選案名：財智廣場、職院商務(wù)大廈二、賣點提煉通過對項目市場環(huán)境和項目自身的SWOT分析，通過對項目進行定位，總結(jié)出以下賣點。需要說明的是，此時總結(jié)的項目賣點是整體性的，而在營銷過程中，隨著市場的變化以及營銷過程中發(fā)現(xiàn)的熱點，逐步對賣點進行完善?！舻囟危旱靥帍埖晷聟^(qū)，臨玉龍河，上風(fēng)上水，擁有水景資源；靠近新政務(wù)中心，信息便利?！艚煌ǎ何髋R世紀(jì)路、北靠華光路、南倚人民路，靠近未來的中心主干道西八路，方便快捷。◆環(huán)境：享受新區(qū)優(yōu)美環(huán)境，靠近玉龍河，比鄰職業(yè)學(xué)院成熟綠化帶，環(huán)境幽雅，空氣清新?！糍Y源：比鄰職業(yè)學(xué)院，有上萬名師生資源；靠近政務(wù)中心，有著快捷的信息資源。◆戶型： 60㎡—280㎡等多款更適用、更合理的戶型可滿足更多要求。◆價格：租金起價僅12元/㎡/月，適合中小企業(yè)辦公與發(fā)展。三、營銷主題創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財智磁場職院財智大廈——創(chuàng)業(yè)者的搖籃，成長型企業(yè)的孵化器四、主推廣告語（備選）領(lǐng)秀新區(qū)辦公（商務(wù)）空間向西看，職院財智大廈，創(chuàng)業(yè)者的寫字樓專為智者量身打造的創(chuàng)業(yè)基地財富只來源于效率和眼光憑財智，一切超然決勝財富，惟有智慧生態(tài)在升級，天生的優(yōu)越過人——綠色革命生態(tài)化辦公空間描繪新區(qū)商務(wù)升級版宏圖——職院財智大廈閃耀登場超值性價比商務(wù)辦公空間 從創(chuàng)業(yè)者到成功者，職院財智大廈是第一步1100名創(chuàng)業(yè)者同一個家五、客戶感知價值的來源渠道? 媒體感知：戶外、報紙、電視、雜志、其他…? 包裝感知：售樓處、工程形象（地盤管理）、展板等? 資料感知：樓書、折頁、戶型冊、資料袋、協(xié)議、表格及有關(guān)說明書等? 口碑傳誦：間接形成于銷售服務(wù)、專業(yè)人士傳播以及上述渠道信息的積累六、傳播渠道效費比的判斷? 項目包裝——直觀形象最優(yōu)，對樹立項目品質(zhì)感、提升感知價值效果最明顯? 平面資料——項目信息最全面、最準(zhǔn)確，最易形成對競爭項目的精確比較優(yōu)勢? 口碑傳誦——旁證效果最明顯，傳播質(zhì)量最高? 媒體傳播——時效性最好、信息傳播面最廣泛七、營銷推廣總策略概念引導(dǎo)——宣揚創(chuàng)業(yè)型、成長型企業(yè)的特點，提出企業(yè)孵化器概念，引發(fā)中小企業(yè)關(guān)注。形象先行——以報紙、戶外廣告作為主力媒體，輔以圍墻、廣播迅速建立項目形象。擊中目標(biāo)——以精準(zhǔn)的傳播媒介，直郵、單張、電話直銷等方式直接對準(zhǔn)目標(biāo)客戶群。借勢造勢——舉辦一些與目標(biāo)客戶群相匹配活動，擴大聲勢。分期推廣——整個推廣分為預(yù)熱期、沸騰期、持銷期、掃尾期四個階段推廣。八、項目的展示策略? 中小城市中的房地產(chǎn)營銷中，包裝展示應(yīng)為營銷推廣的重中之重。? 建筑與環(huán)境展示并重，功能價值展示與文化氛圍營造并重，整體效果和細(xì)節(jié)表現(xiàn)并重。? 圍墻、廣告牌、資料制作均應(yīng)立足高起點、高水準(zhǔn)，突破競爭項目的常規(guī)。九、項目展示的戰(zhàn)術(shù)思考? 樓書：以創(chuàng)業(yè)型、成長型企業(yè)發(fā)展為切入點，融入項目特點，形成文化性、功能性均較強的宣傳手冊；? 戶型冊：以裝修設(shè)計手法繪制戶型平面圖、空間透視圖，強化對室內(nèi)空間設(shè)計的引導(dǎo)性；? 圍墻：突出項目的質(zhì)感，以具有意境的畫面增強客戶對項目的印象；? 戶外：停留時間長，沖擊力強，可以反復(fù)訴求，以形象的畫面出現(xiàn)的受