【文章內容簡介】 大。三、功能定位集商務辦公、娛樂休閑、餐飲于一體的大型商務中心現(xiàn)在，一些中小企業(yè)對辦公物業(yè)的需求一般有以下幾個特點：一是性價比高；二是有相應配套，有專業(yè)的現(xiàn)代辦公條件，有餐飲，有健身場所，適合24小時辦公；三是是現(xiàn)房。因此，根據(jù)市場的需求與項目本身所具有的條件，本項目應該具備：商務功能、休閑功能、生活功能（餐飲）四、形象定位財智空間——具有濃厚的人文氣息，適合創(chuàng)業(yè)、成長型企業(yè)發(fā)展的商務空間產(chǎn)品形象定位不是自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。在消費者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認同并追求。定位為才智空間，不僅順應了一些創(chuàng)業(yè)、成長企業(yè)的需求，提高了這些企業(yè)的身份，而且也提高了項目的形象。五、客戶群定位創(chuàng)業(yè)型、中小型公司主要依據(jù)：根據(jù)調查結果和對淄博經(jīng)濟的分析，淄博市近年來中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢頭，并逐漸成為本市經(jīng)濟發(fā)展的一股生力軍。這類企業(yè)的迅速發(fā)展對性價比高的中小面積的辦公空間面有較大的需求，特別是辦公面積在50—100平米左右，而這些小面積的辦公空間適合創(chuàng)業(yè)型或中小型企業(yè)進駐，較小的辦公面積降低了該類企業(yè)租賃總成本。因此，我們主要的把目標客戶鎖定創(chuàng)業(yè)型、成長型的中小企業(yè)，這是一個巨大有潛力的市場。主要客戶類別：根據(jù)翔實而嚴謹?shù)氖袌稣{查、市場分析的結果，擬將項目的目標客戶群鎖定為類型企業(yè)：咨詢公司、培訓機構、房地產(chǎn)中介公司、兼職中介公司、律師事務所、計算機軟件公司、計算機維修公司、網(wǎng)絡公司、廣告公司、文化傳媒企業(yè)、裝修設計公司、貿易公司、科技企業(yè)、餐飲業(yè)、健身俱樂部等。以下是客戶組成詳細比例列表：客戶類型細分租賃原因所占比例預測宣傳點餐飲業(yè)餐廳、咖啡主要看中本項目龐大的師生資源約1%人氣、師生資源文化類產(chǎn)業(yè)培訓機構、廣告公司、傳媒公司裝飾設計公司價格便宜、面積適中、具有商務形象，有龐大的師生資源約40%價格、形象創(chuàng)業(yè)空間代理中介企業(yè)咨詢公司、代理公司、兼職中介機構、律師事務所價格便宜、面積適中、具有商務形象，有龐大的師生資源約25%價格、形象創(chuàng)業(yè)空間科技、網(wǎng)絡、通訊類企業(yè)計算機軟件公司、計算機維修公司、網(wǎng)絡公司價格便宜、面積適中、具有商務形象約25%價格、形象創(chuàng)業(yè)空間休閑產(chǎn)業(yè)健身館價格便宜、面積適中、具有商務形象，有龐大的師生資源約1%價格其他貿易公司價格便宜、面積適中、具有商務形象約8%價格、形象創(chuàng)業(yè)空間六、價格定位價格范圍：2層：1217元/㎡/月36層：1520元/㎡/月均價17元/㎡/月定價依據(jù)寫字樓價格是由地價、工程造價，各種稅費、資金利息、銷售費用和利潤等因素構成的。一般市場定價原則由三個價值取向構成。市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。成本價值取向：項目整體綜合成本加期望利潤?？蛻粜睦韮r值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心里的“功能價格比”。當然，除考慮價值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的因素是項目整體所包括的多種可變因素，以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價格的定位因素，構成了價格定位的可行性基礎。從數(shù)字上看企業(yè)利潤增加招租難度加大項目運作風險增大高租金從數(shù)字上看減少企業(yè)利潤招租難度降低項目運作風險降低低本報告價格定位基于對本案地段價值、區(qū)域形象、商務形象、配套等項目特質和市場上寫字樓的租金調查以及開發(fā)商成本價值等綜合分析而成。從企業(yè)利潤最大化的角度來分析，完全可以提高租價。但最終能否實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，結果取決于可租面積能否順利到客戶手中，完成產(chǎn)品與貨幣的轉化。因此，在本案中，租賃價格定位成為項目操作的一個重要關鍵點，降低租金，可能減少企業(yè)利潤，但可以更快地實現(xiàn)招租；而提高租金，會增加企業(yè)利潤，但在銷售難度加大，影響資金回籠，風險也隨之放大。因此，綜合市場、項目、成本、利潤、風險等因素，建議將租金范圍定在：2層：1218元/㎡/月，36層：1520元/㎡/月。均價在：17元/㎡/月根據(jù)樓層、面積、朝向等因素，在具體招租時提供具體的價格建議。根據(jù)均價和項目可招租的面積，按100%招租率計算，每年可回收資金：17元/㎡/月㎡12月100%＝3970329元按照95%的招租率計算，每年可回收資金：17元/㎡/月㎡12月95%＝3771813元租賃價格策略價格走勢——低開高走價格永遠是任何銷售中最為關鍵的因素。本案最終能夠實現(xiàn)什么樣的租賃售價位，不僅和項目自身品質有關，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關系。我們已經(jīng)獲知出租方的預期價位，所以在制訂價格策略這部分前，就已經(jīng)開始向預期值努力。在具體出租時，采取低開高走策略，是強調項目的升值潛力與租賃速度，讓客戶覺得物超所值。這樣，我們就能夠跳開高價陷阱，消除客戶對價位的不滿情緒。另一方面，低價入市，試探市場后，伺機逐步上揚，可最終實現(xiàn)目標價位，實現(xiàn)利潤的最大化。第五篇 項目物業(yè)發(fā)展建議由于項目主體規(guī)劃已經(jīng)定型，但為了盡快促成租賃，迅速回籠資金，提升項目的品質感，現(xiàn)對本物業(yè)提出以下幾點建議：一、配套設施餐飲配套：現(xiàn)代化的辦公需要快捷高效，中午有很多工作人員就在辦公室就餐，晚上也有加班到很晚的情況。在本項目中應該有餐飲的配套。休閑設施：整個項目的客戶群由于多是在室內工作，平時的鍛煉和休閑時間嚴重不足，可在四至六層一端的拐角處設立公共接待休息室，便于各公司在此接待客戶，洽談業(yè)務。建議在四層拿出一間來做公共的健身休閑場所，購置簡單的健身休閑器械，比如：乒乓球桌、臺球桌、飛標盤、跑步機等，這樣的房間切實做到了為客戶著想，可以作為宣傳的另一個賣點加以宣傳，會起到理想的效果。商務中心：目前的商務辦公大多都自帶有現(xiàn)代化的辦公設備，但也存在由于種種原因而辦公設備不足的情況，在三層成立一個簡單的商務中心就顯得尤為必要，商務中心不但提供打字、復印等辦公業(yè)務，而且提供信息資料查詢、網(wǎng)上會議、電子郵件接收等高端服務，真正做到為客戶著想。二、物業(yè)管理保安管理：聘請專門的保安人員對大廈進行管理和巡視，確保大廈的安全，提升項目形象。安防系統(tǒng)項目內的報警系統(tǒng)：在項目周邊安裝紅外線報警設備；樓內實行閉路監(jiān)控系統(tǒng)：在項目多個公共場所（主體建筑周邊、出入口、樓頂）安裝具有先進功能的攝像機；對整個大廈的供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)實現(xiàn)自動監(jiān)控；對整個大廈的所有人行通道及重要場所實行24小時電視攝像并記錄，計算中心控制、實現(xiàn)吾人防守，自動報警；配備保安電子巡更系統(tǒng)和對講系統(tǒng)等。智能化設置項目采用有線電視、電話通訊系統(tǒng)，網(wǎng)絡系統(tǒng)千兆入樓，百兆入層或到桌面，內外信息高速傳遞，造應于辦公空間的隨意分割。第六篇 項目總體營銷戰(zhàn)略思考一、項目命名建議職院財智大廈職院——體現(xiàn)項目的地點，使項目位置更容易記憶，也具有人文氣息；財智——財，具有財富之意，寓意財源廣進；智，有智力、智慧之意，體現(xiàn)客戶的身份價值；大廈——突出項目是一個商務性質的樓盤。備選案名：財智廣場、職院商務大廈二、賣點提煉通過對項目市場環(huán)境和項目自身的SWOT分析，通過對項目進行定位，總結出以下賣點。需要說明的是，此時總結的項目賣點是整體性的，而在營銷過程中，隨著市場的變化以及營銷過程中發(fā)現(xiàn)的熱點，逐步對賣點進行完善。◆地段：地處張店新區(qū)，臨玉龍河，上風上水，擁有水景資源；靠近新政務中心，信息便利?！艚煌ǎ何髋R世紀路、北靠華光路、南倚人民路，靠近未來的中心主干道西八路，方便快捷?！舡h(huán)境：享受新區(qū)優(yōu)美環(huán)境，靠近玉龍河，比鄰職業(yè)學院成熟綠化帶，環(huán)境幽雅，空氣清新?！糍Y源：比鄰職業(yè)學院，有上萬名師生資源；靠近政務中心，有著快捷的信息資源。◆戶型： 60㎡—280㎡等多款更適用、更合理的戶型可滿足更多要求。◆價格：租金起價僅12元/㎡/月，適合中小企業(yè)辦公與發(fā)展。三、營銷主題創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財智磁場職院財智大廈——創(chuàng)業(yè)者的搖籃，成長型企業(yè)的孵化器四、主推廣告語（備選）領秀新區(qū)辦公（商務）空間向西看，職院財智大廈，創(chuàng)業(yè)者的寫字樓專為智者量身打造的創(chuàng)業(yè)基地財富只來源于效率和眼光憑財智，一切超然決勝財富，惟有智慧生態(tài)在升級，天生的優(yōu)越過人——綠色革命生態(tài)化辦公空間描繪新區(qū)商務升級版宏圖——職院財智大廈閃耀登場超值性價比商務辦公空間 從創(chuàng)業(yè)者到成功者，職院財智大廈是第一步1100名創(chuàng)業(yè)者同一個家五、客戶感知價值的來源渠道? 媒體感知：戶外、報紙、電視、雜志、其他…? 包裝感知：售樓處、工程形象（地盤管理）、展板等? 資料感知：樓書、折頁、戶型冊、資料袋、協(xié)議、表格及有關說明書等? 口碑傳誦：間接形成于銷售服務、專業(yè)人士傳播以及上述渠道信息的積累六、傳播渠道效費比的判斷? 項目包裝——直觀形象最優(yōu)，對樹立項目品質感、提升感知價值效果最明顯? 平面資料——項目信息最全面、最準確，最易形成對競爭項目的精確比較優(yōu)勢? 口碑傳誦——旁證效果最明顯，傳播質量最高? 媒體傳播——時效性最好、信息傳播面最廣泛七、營銷推廣總策略概念引導——宣揚創(chuàng)業(yè)型、成長型企業(yè)的特點，提出企業(yè)孵化器概念，引發(fā)中小企業(yè)關注。形象先行——以報紙、戶外廣告作為主力媒體，輔以圍墻、廣播迅速建立項目形象。擊中目標——以精準的傳播媒介，直郵、單張、電話直銷等方式直接對準目標客戶群。借勢造勢——舉辦一些與目標客戶群相匹配活動，擴大聲勢。分期推廣——整個推廣分為預熱期、沸騰期、持銷期、掃尾期四個階段推廣。八、項目的展示策略? 中小城市中的房地產(chǎn)營銷中，包裝展示應為營銷推廣的重中之重。? 建筑與環(huán)境展示并重，功能價值展示與文化氛圍營造并重，整體效果和細節(jié)表現(xiàn)并重。? 圍墻、廣告牌、資料制作均應立足高起點、高水準，突破競爭項目的常規(guī)。九、項目展示的戰(zhàn)術思考? 樓書：以創(chuàng)業(yè)型、成長型企業(yè)發(fā)展為切入點，融入項目特點，形成文化性、功能性均較強的宣傳手冊；? 戶型冊：以裝修設計手法繪制戶型平面圖、空間透視圖，強化對室內空間設計的引導性；? 圍墻：突出項目的質感，以具有意境的畫面增強客戶對項目的印象；? 戶外：停留時間長，沖擊力強，可以反復訴求，以形象的畫面出現(xiàn)的受