【文章內(nèi)容簡介】 表 2－ 5 2023年至 2023年上半年甲級商務(wù)樓的平均售價 （單位：美元 /平方米） 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 第４節(jié) 上海市甲級商務(wù)樓銷售市場（ 3） 時間 2023年 第一季度 2023年 第二季度 2023年 第三季度 2023年 第四季度 2023年 第一季度 2023年 第二季度 銷售價格 2,368 2,542 2,459 2,681 2,675 2,558 ?29 MARKETING ? 供應(yīng)量、吸納量與空置率分析 – 1997年，上海甲級商務(wù)樓市場達(dá)到供應(yīng)量的高峰，大大超過吸納量，使得空置率也達(dá)到最高點(diǎn)，超過 40％。后來，隨著市場需求的回升，吸納量逐漸趕上供應(yīng)量，并于 2023年遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出，從而空置率一直保持快速下降的趨勢。 圖 2－ 8 上海市甲級商務(wù)樓的新增 供應(yīng)量、吸納量和空置率 （單位：萬平方米） 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 第５節(jié) 上海市甲級商務(wù)樓市場綜合分析（ 1） 010203040506070801996 1997 1998 1999 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%30%35%40%45%供應(yīng)量 吸納量 空置率資料來源 ：上咨數(shù)據(jù)庫 ?30 MARKETING ? 供求關(guān)系分析 – 199 1997年的房產(chǎn)泡沫中，上海市新建了大量甲級商務(wù)樓，新增供應(yīng)量很大，而亞洲金融危機(jī)爆發(fā)等因素造成新增的需求量很小，導(dǎo)致供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求量，空置率接近 60％ 。 – 從 1998年起，甲級商務(wù)樓每年的新增供應(yīng)量開始保持較低水平，而新增需求量隨著上海經(jīng)濟(jì)的高速增長逐年上升，直到 2023年出現(xiàn)市場需求量遠(yuǎn)高于供給量的局面。 – 2023年和 2023年，外灘中心、萬都中心等幾個大型商務(wù)樓相繼上市，從而供應(yīng)量增長的幅度超過需求量的增長幅度，使得供應(yīng)量和需求量基本持平。 – 2023年以后，從目前在建項(xiàng)目的情況來看，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量有限，而上海 GDP的持續(xù)增長、中國加入 WTO的利好消息等將促使每年的新增需求量繼續(xù)上升。所以，近兩年內(nèi)上海甲級商務(wù)樓市場將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 第５節(jié) 上海市甲級商務(wù)樓市場綜合分析（ 2） ?31 MARKETING ? 供求關(guān)系分析 圖 2－ 9 1996－ 2023上海市甲級商務(wù)樓供需對比 供應(yīng)量大于需求量 需求量大于供給量 資料來源 ：上咨數(shù)據(jù)庫 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 第５節(jié) 上海市甲級商務(wù)樓市場綜合分析（ 3） 400,000300,000200,000100,0000100,000200,000300,000400,000500,0001996 1997 1998 1999 2023 2023 2023?32 MARKETING ? 影響價格變化的主要因素 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 第５節(jié) 上海市甲級商務(wù)樓市場綜合分析（ 4） 價格水平 供求關(guān)系 內(nèi)在因素 外在因素 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)位優(yōu)勢 樓宇品質(zhì) ?33 MARKETING ? 影響價格變化的主要因素 – 供求關(guān)系