【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)濟指標 項目名稱：百靈商務樓 用地面積： 2482M2 地上建筑面積： 8356 M2 首層建筑面積： 828 M2 2 層建筑面積： 733 M2 39 層建筑面積： 733*7=5131 M2 1012 層建筑面積： 497*3=1491 M2 地下室建筑面積： 1345 M2 總建筑面積： 9701 M2 容積率： 建筑密度： % 綠化率： 31% 16 地下停車數(shù)： 20 輛 地上停車數(shù)： 4 輛 項目 SWOT 分析 ① 項目優(yōu)勢分析 ★ 區(qū)域優(yōu)勢 本項目處于越秀區(qū)寫字樓中心區(qū)域，解放路寫字樓帶和東風路寫字樓帶在這里交匯，商務氛圍濃厚。省市等政府機關(guān)集中在附近區(qū)域，本區(qū)域是廣東省的政治中心。 ★ 設計優(yōu)勢 寫字樓的外觀設計，簡潔明亮大方。戶型方正，采光、通風條件良好。 ★ 獨立空調(diào)，管理費等成本投入小。 ★ 可 24 小時辦公，上下班時間靈活方便。 ★ 項目以現(xiàn)樓方式發(fā) 售，能夠增強客戶的購買信心。 ② 項目劣勢分析 ☆ 項目周邊環(huán)境比較雜亂，周邊均為舊樓房，對項目提升有一定障礙。 17 ☆ 項目交通環(huán)境較差，六榕路、百靈路均為單行線，出入項目要繞圈。 ☆ 車位相對較少，無法滿足 9 千多平方米的要求。 ③ 項目機會分析 ★ 寫字樓市場進一步細化，以滿足不同客戶的要求，公寓式寫字樓逐漸盛行。公寓寫字樓是一種過渡產(chǎn)品，其設計、定位的特性決定其將與中小企業(yè)捆綁共同成長。 ★ 寫字樓供需矛盾緩和，空置率逐年下降。 ★ 周邊大都是帶中央空調(diào)的高檔寫字樓，缺乏辦公成本低廉的寫字樓。 ④ 項目威脅分析 ☆ 項目周邊寫字樓競爭激烈 。如中旅商業(yè)城、新寶利大廈、捷泰廣場、府前大廈、交易廣場、盤福大廈等。 ☆ 周邊項目價格水平較低。府前大廈、交易廣場均有中央空調(diào)配置，但租金實價只有 4548 元 /平方米，交易廣場售價 6800 元 /平方米，只相當于高級住宅的水平。 18 第四部分項目定位 市場定位 房地產(chǎn)定位不是對樓盤本身做實質(zhì)性的改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)，好的定位能形成競爭優(yōu)勢。隨著施工技術(shù)的不斷發(fā)展和法制的逐漸健全，樓盤與樓盤之間的樓宇質(zhì)量上的差別已經(jīng)不是很大，所以單憑物美價廉難以獲得競爭優(yōu)勢，而一個好的定位往往能在消費者頭腦中留下難以忘懷的印象。 如 果將消費者的頭腦心智看成是一個靶心，那么，定位是將定位對象這支“箭”射向“靶心”，其命中率高低，完全取決于射手的技巧是否嫻熟，經(jīng)驗是否豐富。敝司成立以來曾成功的操作了 80 多個不同特色的樓盤，為其成功定位，并連續(xù)幾年榮獲市一級代理公司資質(zhì)，可謂經(jīng)驗豐富。 敝司的市場定位有自己的成功特色： 受眾導向準則。 市場需要什么樣的寫字樓，我們就打造什么樣的寫字樓。近幾年，獨立空調(diào)、 24 小時辦公的公寓式寫字樓成為市場的新寵，成功案例有信德商務大廈、新達城廣場、雙城國際、中旅商務大廈等，都取得了較好的銷售成績。 19 差別化準則。 百靈商務大廈周邊多為帶中央空調(diào)、檔次較高的寫字樓，如中旅商業(yè)廣場、新寶利大廈、捷泰廣場、府前大廈、交易廣場等。本項目的獨立空調(diào)設計，不但降低了日常管理費，可 24 小時辦公，避免本區(qū)域同類產(chǎn)品競爭。 個性化準則。 樓盤有了自己的個性，才能迎合相應的顧客個性。當樓盤表現(xiàn)的個性與他們的價值觀相吻合時，他們就會選擇該樓盤。百靈商務樓只能通過較低的辦公成本投入，來吸引目標客戶。 綜合競爭對手特點、本樓盤特點、及消費者心智等各種因素，百靈商務大廈的市場定位為： 百靈商務樓 —— 位于廣州政治中心的創(chuàng)業(yè)者樂園 政治中心： 省市政 府位于附近，突出本項目的核心地位。 創(chuàng)業(yè)者樂園： 突出本項目辦公成本低廉、自由靈活 24 小時辦公。 檔次定位 低于寫字樓，高于普通住宅，屬于中低檔次的公寓式寫字樓。 20 價格定位 房地產(chǎn)項目的價格主要由市場價格及自身素質(zhì)等因素確定。只有根據(jù)客觀市場的狀況確定項目的價格，才能適應目標客戶群的消費需要，因此敝司將結(jié)合本項目的自身素質(zhì)，采用市場比較法對項目進行價格制定。 根據(jù)本項目所在區(qū)域市場的分析，與本項目最具類似性和競爭性樓盤為“白云大廈”、“合潤廣場”、“雙城國際”、“盤福大廈”、“時代新世界”等。 房地產(chǎn)商 品的價格是由市場條件和投資成本兩者相互協(xié)調(diào)來確定的。但由于物業(yè)本身具有投入成本高，長期使用固定性強的特點，以及客觀市場的競爭激烈性，決定了它只能以市場條件為主來確定售價，方能適應市場需求。 21 下面從銷售推廣角度出發(fā)，本項目采用市場比較法確定市場售價： 對比因素 權(quán)重系數(shù) 白云大廈 合潤廣場 雙城國際 時代新世界 百靈商務 樓 評分 加權(quán)分值 評分 加權(quán)分值 評分 加權(quán)分值 評分 加權(quán)分值 評分 加權(quán)分值 發(fā)展商品牌 3 3 3 4 3 項目 檔次 4 2 4 2 5 3 3 樓盤口碑 3 3 4 3 3 物業(yè)管理 3 3 3 3 3 地理位置 4 2 4 2 5 3 3 配套設施 4 4 4 3 3 電梯數(shù)量 4 3 4 2 4 外觀設計 4 2 5 4 2 3 4 2 朝向景觀 4 4 4 4 3 戶型間隔 4 4 5 2 1 3 合計 13 15 均價 7000 元 /平方米 7200 元 /平方米 8000 元 /平方米 4900 元 /平方米 5772 元 /平方米 注：打分標準：最差 1 分；很差 2 分；一般 3 分；很好 4 分；最好 5分。上述選中的 10 種因素權(quán)重，按重要性及影響力的高低確定戶型間隔 ，朝向景觀 ，外觀設計 ，電梯數(shù)量 ， 配套設施 ，地 22 理位置 ，物業(yè)管理 ，發(fā)展商品牌 ，項目檔次 ，樓盤口碑。 用市場比較法得出百靈商務樓的市場價格是 5772 元 /平方米，因此，百靈商務樓要在激烈的市場競爭中占有一席之地，并成功占領目標客戶心里位置的價格為 5800 元 /平方米。但作為一家資深的策劃公司，怎樣來實現(xiàn)開發(fā)商的最大利潤就體現(xiàn)在這方面