【文章內(nèi)容簡介】 置補償。在涉及產(chǎn)權(quán)注銷時，通常無需根據(jù)裁判文書辦理新的不動產(chǎn)權(quán)證，直接注銷原房地產(chǎn)證（綠本）即可，具體最終注銷處理方式以所在區(qū)不動產(chǎn)登記部門意見為準（一般此類問題不動產(chǎn)登記部門會內(nèi)部開會討論處置方案）。由于綠本問題的特殊性或糾紛當(dāng)事人的訴請不規(guī)范，可能導(dǎo)致部分裁判文書對于物權(quán)的確認并不清晰，如裁判訴爭房屋使用權(quán)、收益權(quán)等歸當(dāng)事人所有，具體能否憑裁判文書確定有關(guān)當(dāng)事人為綠本房權(quán)利人的，以區(qū)城市更新職能部門意見及不動產(chǎn)登記部門意見為準。七、無法聯(lián)系權(quán)利人的綠本房拆遷補償注意事項綠本房權(quán)利人滿足下落不明滿二年條件的，可由利害關(guān)系人申請證載權(quán)利人為失蹤人，確定財產(chǎn)代管人，由財產(chǎn)代管人處置綠本房。綠本房權(quán)利人滿足《民法總則》第二十三條規(guī)定的條件的，可由利害關(guān)系人申請證載權(quán)利人死亡，由繼承人對其財產(chǎn)進行繼承后處理拆遷補償事宜，具體繼承手續(xù)見本指引第二條操作步驟?！_發(fā)商鎖定項目的常規(guī)策略以及因開發(fā)延誤等導(dǎo)致業(yè)主反水的訴訟分析來源：西政投資/作者：鄧偉強提要近年來，城市更新成為開發(fā)商們搶灘深圳房地產(chǎn)市場的“主戰(zhàn)場”。開發(fā)商為拓展項目而支付給業(yè)主的對價也不斷提高。然而，在城市更新項目立項之后，由于開發(fā)進度不盡人意、競爭對手覬覦等原因，業(yè)主和開發(fā)商很容易因開發(fā)進度遲緩產(chǎn)生矛盾，最終導(dǎo)致合同解除或項目易主。深圳城市更新項目“一女多嫁”的先例并不少見，在賣方市場的背景下，開發(fā)商前期鎖定項目的成本越來越高，開發(fā)商與業(yè)主簽訂合作開發(fā)協(xié)議或拆補協(xié)議后業(yè)主受到的其他競爭方的蠱惑和誘惑也越來越大，尤其是項目涉及多個業(yè)主或權(quán)利人時如開發(fā)商無法及時解決全部業(yè)主的拆補等問題，很有可能引起項目延誤，并最終導(dǎo)致原已簽訂的業(yè)主反水。根據(jù)近年來深圳城市更新市場的發(fā)展情況，結(jié)合筆者多年來的城市更新工作經(jīng)驗，筆者認為，開發(fā)商在城市更新項目具體交易方案設(shè)計與合同談判的過程中，既要對合同解除的條件與程序、違約責(zé)任等進行明確、嚴格的約定，又要對拆遷所需要支付的對價、形式與補償流程進行通盤考慮。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商可通過“入股分紅”、“提前支付部分補償”、“為業(yè)主方解決歷史遺留問題”等方式，讓業(yè)主方提前享受到部分“勝利果實”，并盡可能提高競爭對手進入項目的門檻，降低業(yè)主方因長期等待而被競爭對手“誘惑”的可能性，最終避免業(yè)主方以項目開發(fā)遲延等為由解除合同。本文以一個常見的城市更新項目拆遷補償糾紛訴訟案例為例，對業(yè)主解約的原因和對策進行分析，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)開發(fā)商鎖定項目的業(yè)務(wù)實操要點，以饗讀者。正文 【案件基本情況】原告：甲股份公司，為深圳某區(qū)某城中村改造項目（下稱“改造項目”）的其中一名業(yè)主；被告：A公司，為改造項目的初定開發(fā)商；案由：拆遷補償合同糾紛?！颈景甘聦嵑喪觥?007年1月，深圳某區(qū)的舊改主管部門以專函確認A公司為改造項目的舊改單位。改造項目面積約10萬㎡，業(yè)主包括甲股份有限公司（下稱甲公司，占地約60000㎡）、乙有限責(zé)任公司（下稱乙公司，占地約5000㎡）和丙股份合作公司（下稱丙公司，屬村集體經(jīng)濟組織，占地約35000㎡）。對于改造項目，主管部門在專函中提出：A公司須自審定改造之日起，5年內(nèi)（即2012年1月之前）完成項目改造，否則取消改造資格，收回重新招商?！渡钲谑谐鞘懈罗k法》生效后，改造項目被定性為拆除類城市更新項目，A公司亦被認定為城市更新申報主體。2009年7月，A公司與甲公司簽訂《拆遷補償協(xié)議》，約定：甲公司將改造項目所在地塊交給A公司進行改造，移交期限不得遲于2013年x月x日；履約保證金為人民幣1200萬元，A公司在簽訂《拆遷補償協(xié)議》后向甲公司繳付600萬元，余款在甲公司將改造范圍內(nèi)的地上建筑物、構(gòu)筑物全部移交并注銷產(chǎn)權(quán)后付清。在此基礎(chǔ)上，締約雙方就拆遷補償方式、過渡安排等一系列問題進行了詳細約定。此后不久，A公司與另一業(yè)主乙公司也簽訂了《拆遷補償協(xié)議》。已完成收購的面積合計約65000㎡。然而，由于對項目復(fù)雜性估計不足，A公司的項目拓展工作推進趨緩。在與甲、乙兩公司簽約后兩年，A公司還未能與丙公司簽訂拆遷補償協(xié)議，因此也未能獲得改造項目的“城市更新實施主體”資格。由于項目推進緩慢，甲公司對A公司也心生不滿。2011年9月，甲公司召開股東大會，決議撤銷與A公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議》。A公司隨后獲悉并提出異議，要求甲公司繼續(xù)履行合同。2011年12月，丙公司與另一家開發(fā)商B公司（訴訟中被法院認定為甲公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）簽訂了《拆遷安置合同》，并部分履行。2012年3月，前述專函中所提到的“5年完成改造項目”期限已過，主管部門對是否延期意見不明確，且丙公司已與B公司簽約?；诖耍坠鞠駻公司發(fā)出書面通知，根據(jù)《合同法》第68條“不安抗辯權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，以A公司已不能履約為由，要求中止《拆遷補償協(xié)議》的履行，并希望A公司能提供證據(jù)證明其履約能力。A公司拒絕了甲公司的要求。2012年4月，甲公司起訴至某區(qū)法院，請求解除與A公司的《拆遷補償協(xié)議》，并要求A公司支付違約保證金600萬元。【審判過程及結(jié)果】某區(qū)法院認為：雙方簽署的《拆遷補償協(xié)議》合法有效，A公司已按約定履行了合同義務(wù)；在主管部門未對A公司的舊改單位資質(zhì)作出新安排的情況下，甲公司以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的B公司與丙公司簽訂協(xié)議為由，拒絕履行《拆遷補償協(xié)議》的行為，違反了誠實信用原則，故判決駁回甲公司的全部訴訟請求。甲公司不服判決，向深圳市中級人民法院提起上訴。在二審期間，甲公司向法院提交了丙公司拒絕與A公司簽訂拆遷補償協(xié)議的書面聲明。深圳市中級人民法院認為：（1）因與B公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，甲公司以“B公司與丙公司簽訂協(xié)議”向A公司提出不安抗辯權(quán)有“設(shè)置合同履行障礙”之嫌。（2）根據(jù)《深圳市城市更新辦法實施細則》第46條第1款規(guī)定，城市更新單元內(nèi)項目拆除范圍內(nèi)存在多個權(quán)利主體的，只有當(dāng)所有權(quán)利主體通過作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、資產(chǎn)收購等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，方可由該單一主體向區(qū)城市更新職能部門申請進行實施主體確認。由于丙公司已明確拒絕與A公司簽訂拆遷補償協(xié)議，根據(jù)前述規(guī)定，A公司已不可能獲得改造項目的城市更新實施主體資格，其與甲公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議》事實上已不具備繼續(xù)履行的條件。最后，深圳市中級人民法院據(jù)此判決終止雙方簽署的《拆遷補償協(xié)議》，駁回其他訴訟請求。【法律分析】本案是深圳城市更新項目中常見的，開發(fā)商與業(yè)主方因拆遷進度和補償問題而引發(fā)的糾紛。我們可以從糾紛解決，以及項目運作兩個維度，對本案進行挖掘。（一）糾紛解決的維度在本案中，一審和二審法院均根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，認定甲公司單方解約條件不充分，但后續(xù)處理卻截然不同。一審法院直接判決駁回甲公司的訴訟請求，顯然沒有考慮到A公司對改造項目推進不力的責(zé)任。鑒于締約雙方當(dāng)時的態(tài)度已不可挽回地走向?qū)梗缭撆袥Q生效，將很可能面臨“案已結(jié)，事難了”的局面。相對而言，二審法院通過爭點整理，將本案的爭議焦點放在了合同可否繼續(xù)履行的問題上，并指出因丙公司等主體介入等因素，改造項目已陷入僵局，《拆遷補償協(xié)議》已無繼續(xù)履行的現(xiàn)實基礎(chǔ)，據(jù)此作出了“終止履行”的判決。這能更好地解決爭端，也增強了判決的可執(zhí)行性。（二）項目運作的維度總體而言，本案糾紛的產(chǎn)生，主要是因為項目進度與業(yè)主方的預(yù)期存在較大差距。這使業(yè)主方對開發(fā)商產(chǎn)生了不信任感。為此，甲公司在相關(guān)批文規(guī)定的開發(fā)期限屆滿后，以此為由試圖解除與A公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議》。雙方矛盾由此爆發(fā)，并導(dǎo)致改造項目進一步陷入僵局。本案產(chǎn)生的導(dǎo)火索：開發(fā)期限的屆滿針對舊改項目，在《深圳市城市更新辦法》頒布之前，政府主管部門為督促開發(fā)商盡快推進項目，相關(guān)批文中大都跟本案一樣，對開發(fā)商完成項目改造設(shè)定期限。而在《深圳市城市更新辦法》頒布之后，政府對項目推進期限的設(shè)定也日趨制度化。最新頒布的《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施 》（下稱“暫行措施”）第二十八條明確規(guī)定：“各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)定期對城市更新計劃進行清理，對于具有以下情形之一的項目，可按程序調(diào)出計劃：1．自城市更新計劃公告之日起1年內(nèi)，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批的；2．自城市更新單元規(guī)劃批準之日起2年內(nèi)，項目首期未確認實施主體的；3．自實施主體確認之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的”。實際操作中，因項目進展遲延而被政府清除出城市更新計劃的情況并不鮮見。從這個意義上說，甲公司選定了2012年3月，即相關(guān)政府批文規(guī)定的開發(fā)期限屆滿后，向A公司提出中止《拆遷補償協(xié)議》的履行，并非魯莽無謀之舉。雙方矛盾的根源：失去信任及“綁定”不到位一般來說，開發(fā)商只要事前做好預(yù)案，開發(fā)期限的問題其實不難解決。A公司之所以在改造項目中身陷麻煩，其根本原因是由于項目推進不力，失去了業(yè)主方的信任。此前，A公司與甲公司簽約時，僅憑600萬元的保證金來試圖“綁定”業(yè)主。在業(yè)主失去對項目土地的控制權(quán)，卻遲遲享受不到項目收益的情況下，締約雙方本來就不牢固的合作基礎(chǔ)，很難不發(fā)生動搖。基于近年來舊改項目的內(nèi)部關(guān)系越來越復(fù)雜、競爭越來越激烈等因素，我們認為，開發(fā)商在項目運作中，有必要將與業(yè)主方的“綁定”放到戰(zhàn)略高度。在項目前期，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)做好盡職調(diào)查，并將項目的推進難點與具體解決方案與業(yè)主方充分溝通，讓業(yè)主方對項目的復(fù)雜性有一定的認識。在具體交易方案設(shè)計與合同談判的過程中，開發(fā)商既要對合同解除的條件與程序、違約責(zé)任等進行明確、嚴格的約定，又要對拆遷所需要支付的對價、形式與補償流程進行通盤考慮。在實際操作中，開發(fā)商可通過“入股分紅”、“提前支付部分補償”、“為業(yè)主方解決歷史遺留問題”的方式，讓業(yè)主方提前享受到部分“勝利果實”，盡可能提高競爭對手進入項目的門檻，降低業(yè)主方因長期等待而被競爭對手“誘惑”的可能性。（三）結(jié)論從社會效應(yīng)和經(jīng)濟效應(yīng)的角度來考慮，根據(jù)中院的判決邏輯，開發(fā)商與業(yè)主方簽訂的合同目的如能最終實現(xiàn)，則開發(fā)商開發(fā)進度的延誤（如超出批復(fù)的改造期限）不一定會導(dǎo)致合同的解除（當(dāng)然雙方約定開發(fā)延誤或申請延期無果則解除條件成就的情形除外）。此外，《暫行措施》第二十八條規(guī)定的將開發(fā)商調(diào)出計劃的情形也不一定導(dǎo)致合同無效或解除的后果，因此最好的處理方式就是開發(fā)商從項目運作的維度，按上述意見做好操作控制和風(fēng)險防范措施?！a償安置主體糾紛的司法處理原則與項目推進過程中的應(yīng)對建議來源：西政投資/作者：鄧偉強本文字數(shù)：3116字 閱讀時長：4分鐘提要在城市更新項目中，由于項目用地來源復(fù)雜、報建不規(guī)范、產(chǎn)權(quán)登記不完善、補償不斷升高等原因，與城市更新項目有關(guān)的補償安置主體糾紛近幾年來頻頻發(fā)生。對此，目前司法實踐大多采取“先行政后司法”的糾紛解決策略，這固然可以發(fā)揮 行政機關(guān)的專業(yè)優(yōu)勢，有利于查清事實、解決糾紛，但也對項目的盡快推進產(chǎn)生了不利影響。為便于讀者對拆遷補償過程中的權(quán)屬爭議與糾紛處理思路有更深入的認識，本文以一個常見的訴訟案例為引子，對法院解決此類糾紛的思路及其依據(jù)進行整理，并就城市更新項目針對此類問題的處理對策進行分析，以饗讀者?！締栴}的提出—舊改補償安置主體糾紛常見案例】2012年6月，黃某憑借某物業(yè)（下稱“待拆物業(yè)”）“兩證一書”（土規(guī)證、工規(guī)證及《寶安縣居民（私人）興建住宅用地批準通知書》）等文件，被認定為深圳某舊改項目的權(quán)利主體，并與該項目的實施主體深圳某開發(fā)公司簽訂了《搬遷補償安置協(xié)議》，約定：黃某應(yīng)及時清空、搬離待拆物業(yè)；某開發(fā)公司將給予黃某一定數(shù)量的回遷房作為補償。在《搬遷補償安置協(xié)議》簽訂后，另一人葉某提出異議，認為前述待拆物業(yè)并非黃某獨有，并主張：待拆物業(yè)雖然以黃某的名義報建，但在建設(shè)過程中，黃某因資金不足，曾與葉某簽訂《合作建房協(xié)議》，并約定建成后，該物業(yè)的第一層（約占建筑面積的1/3）歸葉某使用、支配；據(jù)此，黃某所取得的回遷房中，有部分應(yīng)為葉某所有。因協(xié)商未果，葉某決定以黃某和某開發(fā)公司作為被告向法院起訴，請求：確認葉某對待拆物業(yè)第一層享有產(chǎn)權(quán)；被告應(yīng)當(dāng)賠償葉某因待拆物業(yè)第一層被拆而產(chǎn)生的各項損失（具體項目及計算方式從略）；本案訴訟費應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)，等等。深圳某區(qū)法院在受理葉某的起訴后，經(jīng)審查認為：葉某的訴請，其實質(zhì)是請求確認葉某才是有權(quán)簽訂搬遷補償安置協(xié)議的權(quán)利主體，即拆遷補償安置協(xié)議主體的爭議；對此，根據(jù)現(xiàn)行法律及《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》，此類爭議不屬于人民法院主管工作的范圍。據(jù)此，某區(qū)法院最終裁定駁回葉某起訴。葉某不服，向深圳市中級人民法院起訴，被駁回上訴，維持原裁定。上述案件是舊改中有關(guān)補償安置主體糾紛的常見案例，在城市更新項目中，由于項目用地來源復(fù)雜、報建不規(guī)范、產(chǎn)權(quán)登記不完善、補償不斷升高等原因，類似的補償安置主體糾紛近年來屢見不鮮。開發(fā)企業(yè)在建筑物確權(quán)時，應(yīng)注意相關(guān)法律文件的性質(zhì)，如兩證一書，僅為政府對建房行為的性質(zhì)許可，并不是確定房屋權(quán)屬的憑證，效力絕不等同于房地產(chǎn)證或房屋所有權(quán)證。對于此類房屋，應(yīng)在權(quán)屬摸底時，充分發(fā)揮開發(fā)商的能動性，了解實際情況后結(jié)合所在區(qū)的政策制定專項方案?！九f改項目產(chǎn)權(quán)糾紛的司法處理】從以上案件中，我們不難看出：深圳司法機關(guān)對舊改補償安置主體糾紛，大多秉持著“先行政后司法”的態(tài)度。具體法律依據(jù)如下：（一）適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的情形《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條明確規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！徽魇杖藢ρa償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟”。根據(jù)《深圳市城市更新辦法實施細則》第三十三條規(guī)定，拆除重建類城市更新項目的實施方式包括權(quán)利主體自行實施、市場主體單獨實施、合作實施以及政府組織實施，如果是政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構(gòu)直接實施，涉及房屋征收與補償?shù)?，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定執(zhí)行。因此，如是政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構(gòu)直接實施的城市