城市更新、舊改項(xiàng)目并購(gòu)方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃(編輯修改稿)
2025-05-19 23:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，綜合稅費(fèi)可能達(dá)到交易總價(jià)的30%至50%左右。（2）實(shí)務(wù)中經(jīng)常會(huì)遇到交易合同與過(guò)戶(hù)用的合同作陰陽(yáng)合同處理的情形，過(guò)戶(hù)用的合同版本將交易價(jià)做低，過(guò)戶(hù)的交易價(jià)同時(shí)跟評(píng)估價(jià)掛鉤，該評(píng)估價(jià)可想辦法盡量做低。特別提示：陰陽(yáng)合同的做法雖然可以作為拉低交易總價(jià)的權(quán)宜之計(jì)，但作為受讓方亦需慎重考慮，尤其是涉及以后的計(jì)稅成本、做賬、資金過(guò)戶(hù)等敏感問(wèn)題的處理。（3）如轉(zhuǎn)讓方在合規(guī)方面要求較高，則轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的稅負(fù)較重，其中增值稅、土地增值稅基本無(wú)籌劃空間，該交易成本如最終轉(zhuǎn)嫁給受讓方，則交易價(jià)款無(wú)法降低，也即收購(gòu)方的收購(gòu)成本肯定會(huì)提高。（4）建議：a）綜合評(píng)估整體的稅務(wù)經(jīng)濟(jì)性，如后續(xù)完成更新改造后銷(xiāo)售的稅費(fèi)主要依賴(lài)于歷史成本的取值，則可優(yōu)先考慮資產(chǎn)并購(gòu)。b）如綜合評(píng)估后確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)過(guò)重，則盡量采用其他各方可接受的交易方案降低總體稅負(fù)，以達(dá)到拉低交易價(jià)款的目標(biāo)。（四）方案四：以不動(dòng)產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓方以房產(chǎn)（如現(xiàn)有的工業(yè)廠房）出資入股的形式將房產(chǎn)注入到該轉(zhuǎn)讓方全資設(shè)立的子公司，轉(zhuǎn)讓方隨后將其全資持有的子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給收購(gòu)方。另外，出資入股時(shí)需找評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，以評(píng)估報(bào)告確認(rèn)的價(jià)值簽訂《出資入股協(xié)議書(shū)》后辦理核稅和過(guò)戶(hù)手續(xù)。（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費(fèi)分析a）增值稅及附加：營(yíng)改增后出資入股按視同銷(xiāo)售的邏輯繳納增值稅，老項(xiàng)目按5%計(jì)征，新項(xiàng)目按11%計(jì)征；b）土地增值稅：出資入股至非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可暫免征收土地增值稅，因此該稅費(fèi)可通過(guò)籌劃免繳，但各地稅務(wù)局執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不一致，有一定的風(fēng)險(xiǎn)；c）企業(yè)所得稅：按評(píng)估價(jià)減去歷史成本和稅金等計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得，并按25%繳納企業(yè)所得稅；如果適用特殊稅務(wù)處理則至少有12個(gè)月不改變?cè)Y產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的等待期。d）印花稅：按萬(wàn)分之五繳納。（2）轉(zhuǎn)讓方之全資子公司需繳納的稅費(fèi)分析a）契稅：同一控制下的出資入股，即出資入股方100%控股子公司的情況下，契稅可減免；b）印花稅：按萬(wàn)分之五繳納。（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費(fèi)a）企業(yè)所得稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)部分需繳納企業(yè)所得稅b）印花稅：按萬(wàn)分之五繳納（2）受讓方需繳納的稅費(fèi)印花稅：按萬(wàn)分之五繳納核心操作要點(diǎn)及注意事項(xiàng)（1）以房產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)可通過(guò)籌劃手段避開(kāi)土地增值稅和契稅的繳納，操作時(shí)間一般為3個(gè)月左右。（2）本交易方案出資入股過(guò)程涉及到增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅的繳納，該階段稅費(fèi)可由轉(zhuǎn)讓方自行控制，后續(xù)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓如按原房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)做股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更，則不涉及到溢價(jià)。前文提到的陰陽(yáng)合同的處理（也即溢價(jià)部分在工商版本之外處理）表面上雖能避開(kāi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高溢價(jià)引起的轉(zhuǎn)讓方較高的企業(yè)所得稅問(wèn)題，但實(shí)際上仍然存在較大的合規(guī)瑕疵。特別提示：陰陽(yáng)合同的做法雖然可以作為拉低交易總價(jià)的權(quán)宜之計(jì)，但作為受讓方亦需慎重考慮，尤其是涉及以后的計(jì)稅成本、做賬、資金過(guò)戶(hù)等敏感問(wèn)題的處理。
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