城市更新、舊改項(xiàng)目并購(gòu)方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃(存儲(chǔ)版)
【正文】 4月17日于本公眾號(hào)“西政資本”發(fā)布之推文《深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列（七） ——交易方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃》。b）如綜合評(píng)估后確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)過(guò)重，則盡量采用其他各方可接受的交易方案降低總體稅負(fù)，以達(dá)到拉低交易價(jià)款的目標(biāo)。前文提到的陰陽(yáng)合同的處理（也即溢價(jià)部分在工商版本之外處理）表面上雖能避開股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高溢價(jià)引起的轉(zhuǎn)讓方較高的企業(yè)所得稅問題，但實(shí)際上仍然存在較大的合規(guī)瑕疵。根據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，分立行為必須具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為目的，因此，分立事宜需向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行合理性解釋并獲得稅局的認(rèn)可。c）印花稅：以合并方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花（被合并企業(yè)）的納稅分析a）增值稅及附加：不征收b）土地增值稅： 免征c）所得稅：按清算進(jìn)行所得稅處理3. 被合并企業(yè)股東涉及的稅種——所得稅一般稅務(wù)處理：按清算進(jìn)行所得稅處理；特殊稅務(wù)處理：被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。三、操作模式及稅費(fèi)對(duì)比主要操作方案及稅費(fèi)比對(duì)如下：特別說(shuō)明：因業(yè)務(wù)存在復(fù)雜性，以上的交易方案以及稅籌分析僅為筆者的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，如有不當(dāng)之處，歡迎批評(píng)指正。（六）方案六：企業(yè)合并（合并目標(biāo)企業(yè)）（合并企業(yè)）的納稅分析a）契稅：免b）企業(yè)所得稅：一般稅務(wù)處理：合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)以公允價(jià)值確定，被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。另外，辦理企業(yè)分立時(shí)需找評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，必要時(shí)需盡量做低評(píng)估價(jià)。（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費(fèi)a）企業(yè)所得稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)部分需繳納企業(yè)所得稅b）印花稅：按萬(wàn)分之五繳納（2）受讓方需繳納的稅費(fèi)印花稅：按萬(wàn)分之五繳納核心操作要點(diǎn)及注意事項(xiàng)（1）以房產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)可通過(guò)籌劃手段避開土地增值稅和契稅的繳納，操作時(shí)間一般為3個(gè)月左右。（3）如轉(zhuǎn)讓方在合規(guī)方面要求較高，則轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的稅負(fù)較重，其中增值稅、土地增值稅基本無(wú)籌劃空間，該交易成本如最終轉(zhuǎn)嫁給受讓方，則交易價(jià)款無(wú)法降低，也即收購(gòu)方的收購(gòu)成本肯定會(huì)提高。（3）對(duì)于開發(fā)商而言，貨幣補(bǔ)償和提供返遷物業(yè)到底孰優(yōu)孰劣，從土地增值稅匯算清繳等方面的處理來(lái)看，貨幣補(bǔ)償?shù)牟僮骺臻g更為靈活，對(duì)于開發(fā)商而言會(huì)更為有利一些，但開發(fā)商前期要承擔(dān)較大的資金壓力。從并購(gòu)和后期開發(fā)的聯(lián)動(dòng)來(lái)看，資產(chǎn)并購(gòu)很多時(shí)候可能會(huì)明顯優(yōu)于股權(quán)并購(gòu)，最直接的反應(yīng)就是完成更新改造后因歷史成本的差異對(duì)土地增值稅匯算清繳造成的重大影響。城市更新、舊改項(xiàng)目并購(gòu)方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃目 錄一、城市更新/舊改項(xiàng)目并購(gòu)的套路型方案設(shè)計(jì)二、交易方案設(shè)計(jì)及稅籌分析（一）方案一：拆遷/搬遷安置補(bǔ)償（二）方案二：股權(quán)轉(zhuǎn)讓（三）方案三：
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